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作者：威海新樓市團(tuán)隊(duì) 編輯發(fā)布于公號(hào)：威海新樓市

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青島，一個(gè)二線城市，全球十大最具幸福感城市排行第9，目前有940萬(wàn)左右常住人口。膠州位于青島西北方向，與青島市隔海相望（膠州灣），常住人口90萬(wàn)左右。上合示范區(qū)則是在膠州境內(nèi)的一個(gè)國(guó)務(wù)院批復(fù)的經(jīng)貿(mào)合作示范區(qū)。而我們這次考察的則是上合示范區(qū)內(nèi)的房子。當(dāng)然，這次是作為一個(gè)從業(yè)者對(duì)異地樓市的考察，更是作為一個(gè)“買房者”去看看膠州的房子怎么樣。因?yàn)�，我們得從�?gòu)房者角度去分析一套房子，這樣才能更客觀的去看待一個(gè)房子對(duì)于買房人的價(jià)值。

我們是從威海出發(fā)，沿威青高速一路奔向膠州，途徑海陽(yáng)、即墨、城陽(yáng)，最后過(guò)膠州灣跨海大橋到達(dá)黃島與膠州交界，輾轉(zhuǎn)到上合示范區(qū)（跨海大橋膠州連接段開通后就不用再繞黃島）。一路上聽青島方面的專業(yè)人員介紹，即墨2017年撤市劃區(qū)，之后房?jī)r(jià)一路飆升，目前已經(jīng)漲到了15000元左右，而距離青島市區(qū)最近的城陽(yáng)房?jī)r(jià)也在20000元左右。也許是下雨有霧的緣故，沿途我并沒(méi)看到什么像樣的城市模樣。而即墨、城陽(yáng)房?jī)r(jià)高的原因主要還是地價(jià)太貴。也許這就是大城市輻射的效果吧，所有跟青島沾上關(guān)系的房子，身價(jià)都飛速上漲。

我們這次沒(méi)有去膠州市區(qū)，因?yàn)榇诵心康闹饕�是考察上合示范區(qū)內(nèi)的一些樓盤。

此時(shí)我們不妨先考慮一個(gè)問(wèn)題，那就是我們買一套房子的因素是什么？

行程

第一站我們不是看房子，而是去了跨海大橋膠州連接線的起點(diǎn)。看上合規(guī)劃介紹，看大橋即將通車，看海岸線。

感覺(jué)：整個(gè)上合示范區(qū)處于建設(shè)初期階段，隨處可見工地中的塔吊，再就是零星散落的一些即將完工的樓盤，而人氣不是一般的少，是一個(gè)新區(qū)初期該有的樣子。而來(lái)到海岸線，除了感嘆跨海大橋工程偉大之外，不再有什么驚喜。這里的海岸線，沒(méi)有沙灘，反而都是一些“黃泥湯”，沒(méi)有視覺(jué)上的享受，更沒(méi)有想象中的美好。

第二站觀瀾文苑項(xiàng)目考察，并在售樓處用餐（工作餐）。

項(xiàng)目不大，由高層和別墅組成，整體感覺(jué)還不錯(cuò)，小區(qū)環(huán)境和檔次都還可以，9000左右的均價(jià)也很讓人心動(dòng)。其實(shí)我更喜歡別墅，只可惜買不起啊。

優(yōu)勢(shì)：距離規(guī)劃中的地鐵口近，距離跨海大橋近，也就是說(shuō)以后往返膠州和青島通勤上班方便。

榮盛錦繡外灘

第三站榮盛錦繡外灘，絕對(duì)的大手筆，小區(qū)規(guī)模、規(guī)劃都是相當(dāng)?shù)牟诲e(cuò)，畢竟是一線品牌的房企項(xiàng)目。緊挨地鐵12號(hào)線，且距跨海大橋連接線僅10分鐘車程，項(xiàng)目有高層、小高層及洋房。

優(yōu)勢(shì)：小區(qū)環(huán)境、通勤、戶型

第四站：中海項(xiàng)目，在少海風(fēng)景區(qū)的北岸，算是比較靠近膠州市區(qū)的位置了。最重要的是少海周邊的房子都是以別墅為主，起價(jià)500萬(wàn)，算是膠州的一個(gè)富人聚居的地方。不過(guò)在我看來(lái)，周邊環(huán)境確實(shí)不錯(cuò)，但是沒(méi)有人氣，也許是沒(méi)有交房的緣故吧，我比較擔(dān)心的是后期交房后是否依舊如此場(chǎng)景。

中海不愧是央企大牌開發(fā)商，拋開項(xiàng)目自身情況不說(shuō)，單單售樓處給人的感覺(jué)就是非常的舒服。主要體現(xiàn)在由外到內(nèi)，由上到下，航拍模擬看房等，看的透徹了解的清楚。其次就是售樓處的服務(wù)人員對(duì)于到訪者所給予的溫馨服務(wù)，也許會(huì)讓人聯(lián)想到后期的物業(yè)服務(wù)也是如此。

總結(jié)

對(duì)于一個(gè)異地購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，就算提前做了很多功課，到了現(xiàn)場(chǎng)依舊是個(gè)蒙圈。這一點(diǎn)，作為從業(yè)者的我來(lái)說(shuō)，感觸非常深。尤其這次膠州行之后，我更加體會(huì)到外地人來(lái)威海買房的這種“迷茫”。因?yàn)榭疵總�(gè)樓盤都喜歡，看每個(gè)樓盤都有很多亮點(diǎn)。同時(shí)，也更加感觸到為什么有這么多人通過(guò)一些看房團(tuán)買房后的“苦惱”。

房子

膠州對(duì)于我來(lái)說(shuō)是頭一次來(lái)，而房子對(duì)于我來(lái)說(shuō)卻不陌生。雖然是異域的樓盤，但銷售還是一樣的方式。所以，對(duì)于那些眼花繚亂的介紹、規(guī)劃以及房子自身的屬性，我還是能比較平淡、客觀的面對(duì)。即便如此我還是有些動(dòng)心，有種想要買一套的沖動(dòng)，畢竟青島的吸引力還是比較大的。

其實(shí)，就房子自身而言，還都是比較不錯(cuò)的。目前開發(fā)商基本都是大品牌化，而大開發(fā)商所帶來(lái)的項(xiàng)目，越來(lái)越注重人居這個(gè)概念，從樓棟造型到戶型結(jié)構(gòu)，從配套設(shè)施到小區(qū)園林綠化等，都非常注重層次與人性化。膠州上合經(jīng)貿(mào)示范區(qū)內(nèi)的房子既是這樣，除了我們看的這三個(gè)項(xiàng)目，在沿途看到的施工現(xiàn)場(chǎng)，幾乎清一色的國(guó)內(nèi)一線房企：天一仁和、龍湖、融創(chuàng)、中洲、保利、新城等。說(shuō)明一點(diǎn)，上合示范區(qū)對(duì)于這些嗅覺(jué)靈敏的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，還是一個(gè)不錯(cuò)的投資場(chǎng)地。如此，我們?nèi)绻�買膠州的房子，可以不用太在乎樓盤品質(zhì)，應(yīng)該都不錯(cuò)，考慮的位置和戶型因素更多一些吧。

理由

買房看需求和預(yù)算，然后考察房子所給予我們的符合程度。如果單指我自己的話，我很清楚我需不需要買，但是買房人的需求確是仁者見仁，智者見智。需求不同，預(yù)算高低不同，最終也是各有各的決定。接下來(lái)就我們從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)幾個(gè)方面來(lái)分析一下吧。

養(yǎng)老度假：感覺(jué)不太適合，盡管離著青島主城區(qū)還算方便，這只能說(shuō)醫(yī)療和配套方面稍微好些。但是目前的海岸線與周邊環(huán)境不是特別好，灣區(qū)的沙灘和水質(zhì)遠(yuǎn)不及開闊的外海，直接對(duì)比黃島、海陽(yáng)以及威海。

剛需：青島到膠州上合示范區(qū)，跨海大橋30分鐘內(nèi)（小車單程過(guò)橋費(fèi)用30元），地鐵也基本在30分鐘之內(nèi)，這兩項(xiàng)一個(gè)是明年通車，一個(gè)是板上釘釘要修建的。效果就是住膠州去青島市上班，通勤一天的油費(fèi)和過(guò)橋費(fèi)基本在100元左右。而且半個(gè)小時(shí)左右車程還算接受之內(nèi)。主要的是青島的房?jī)r(jià)基本都在25000以上，而膠州在9000—10000左右，最重要的是膠州上合經(jīng)貿(mào)區(qū)內(nèi)目前是周邊唯一不限購(gòu)的青島區(qū)域。

但有一個(gè)問(wèn)題需要考慮，就是剛需肯定要涉及到孩子教育這一點(diǎn)。我的建議是，目前孩子的教育已經(jīng)不僅僅是書本上的文化知識(shí)，城市越大給孩子視野的拓寬程度也就越大。青島市區(qū)跟膠州，尤其是上合，還是有很大的差距的。

注：膠州本地人應(yīng)該較少在這邊買房。

投資：投資的意義在于后期房?jī)r(jià)上漲所帶來(lái)的紅利，買的是未來(lái)發(fā)展的預(yù)期。而當(dāng)下膠州上合所處的階段就是：有大的上合規(guī)劃做依托，房?jī)r(jià)低于周邊其他區(qū)域（黃島、紅島房?jī)r(jià)在15000-18000左右）。具備青島通勤因素，這一點(diǎn)可以借鑒黃島至青島海底隧道的開通后，黃島房?jī)r(jià)上漲的速度。

注：目前來(lái)看全國(guó)房?jī)r(jià)再次上漲的預(yù)期很小，膠州房?jī)r(jià)的走向還是要看青島房?jī)r(jià)是否能夠挺住。

最終，我的決定還是放棄了（盡管只是一個(gè)模擬買房），因?yàn)槲覀�(gè)人的需求和預(yù)算與膠州的房子不符合，但如果有興趣的朋友，可以多關(guān)注一下上合示范區(qū)的動(dòng)態(tài)，以及青島房?jī)r(jià)走向，包括黃島�？梢詤⒖家幌隆肚鄭u上合示范區(qū)總體方案》，應(yīng)該是在10月底發(fā)布的。

其他觀點(diǎn)：

對(duì)于膠州，我簡(jiǎn)單說(shuō)說(shuō)我個(gè)人的一些看法， 也算做個(gè)小總結(jié)，畢竟去的時(shí)間太短，了解的還不夠深。

利好因素：

看這張圖 說(shuō)明一切：

這張圖留給了買房人對(duì)買房升值充足的想象空間

這個(gè)時(shí)候配合著銷售的銷講就厲害了，你看啊 主城現(xiàn)在XXX元，黃島XXXX元，西海岸XXX元，你說(shuō)未來(lái)我們這能不漲嗎？ 畫面感十足。

第二就是產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)：

大家可以搜一搜青島上合示范區(qū)相關(guān)的新聞和規(guī)劃圖進(jìn)行了解。

第三就是交通：

（青島新機(jī)場(chǎng)航站樓信息中心效果圖）

（膠州灣大橋）

（地鐵因素）

其他因素：

1.青島買房限售5年，而且大多數(shù)是期房，意味著政策不放松的情況下，持有周期很長(zhǎng)，買房后在短期內(nèi)基本無(wú)法出手。

當(dāng)前國(guó)內(nèi)樓市環(huán)境非常不樂(lè)觀，而青島又整體屬于不斷的降價(jià)回落的狀態(tài)，在17年的樓市暴漲期，各區(qū)域的房?jī)r(jià)都快速拉升，而當(dāng)樓市進(jìn)入冷靜期的時(shí)候，回落最大，降溫最明顯的就是炒作和預(yù)期過(guò)高的區(qū)域。這一點(diǎn)全國(guó)大部分城市基本類似，還有部分城市和地區(qū)壓根沒(méi)漲起來(lái)（想炒都沒(méi)點(diǎn)）。去的桂林，哈爾濱，膠州皆是如此。其他區(qū)域可以趨向同理，所以這種狀況之下，最穩(wěn)妥的肯定是買市區(qū)，也就是一個(gè)城市的核心區(qū)，因?yàn)橛兄�撐力，而新區(qū)因?yàn)槿松�，所以支撐力往往最薄弱。以自�。▌傂韪纳疲┬枨鬄橹鲗?dǎo)下，不管在哪個(gè)城市還是建議優(yōu)先考慮市區(qū)（核心區(qū)）的房產(chǎn)。

那么回到膠州，在和本地做地產(chǎn)的朋友聊過(guò)之后，當(dāng)前膠州的存量確實(shí)太大了，需要時(shí)間去消化存量，這一點(diǎn)導(dǎo)致了現(xiàn)在市場(chǎng)的情況：房子太多，買房人不夠看房團(tuán)來(lái)湊。同時(shí)需要時(shí)間去發(fā)展產(chǎn)業(yè)，膠州是有空間的，但一切都需要時(shí)間。短時(shí)間內(nèi)，買房可能看不到升值的空間，可能有的還會(huì)降，都不好說(shuō)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看空間還是可期的。這就看個(gè)人對(duì)升值的空間時(shí)間預(yù)期以及對(duì)自己需求的判斷了。

越對(duì)比越發(fā)自內(nèi)心的感覺(jué)威海地產(chǎn)的優(yōu)劣勢(shì)，優(yōu)勢(shì)：環(huán)境，真乃走遍四海還是威海，威海是一個(gè)四季分明，有山有海，藍(lán)天白云空氣好，民風(fēng)淳樸的宜居之城。我相信因?yàn)橥�海的定位和稀缺的環(huán)境，無(wú)論市場(chǎng)冷熱，都會(huì)有追求更好的生活環(huán)境的人關(guān)注和購(gòu)房，所以長(zhǎng)期看是有支撐力的，但我真的不建議在威海選擇買房純投資，尤其去完桂林和膠州。拿臨桂新區(qū)和威海的各個(gè)新區(qū)對(duì)比，配套完成度不在一個(gè)檔次，再對(duì)比房?jī)r(jià)，一個(gè)五六千，一個(gè)八千到一萬(wàn)，徹底把買房人分了層，現(xiàn)在很多朋友手頭有10萬(wàn)或者二三十萬(wàn)進(jìn)行投資，而正好就卡住了。膠州畢竟承載著青島購(gòu)房需求的外溢，以及產(chǎn)業(yè)對(duì)人口的帶動(dòng)，各種利好加持下，你能看到升值的希望，才會(huì)有那么多人決定在膠州買房，買的是對(duì)未來(lái)的預(yù)期。

4.對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)，就是多看多對(duì)比，看的多了，自己想要什么樣的心里就清楚了，要是還不知道自己想買啥樣的，那不是房子的問(wèn)題，是你自己還沒(méi)想好要不要買，在哪里買，為什么買。

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