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回顧青島城市的發(fā)展史，從市南西部，到市南東部和嶗山西部，再到新都心、李村東李，再有就是黃島和城陽，雖然黃島與青島老市區(qū)隔著膠州灣、城陽和老市區(qū)隔著一片工業(yè)區(qū)，但畢竟距離不遠且確實是受制于青島山海地形影響，以上大體可看出青島城市擴張本來是走的攤大餅?zāi)Ｊ降摹５珡慕鼛兹晤I(lǐng)導上臺后，逐步走出了類似蛙跳的大躍進模式，先是環(huán)灣發(fā)展，再是三灣三城，西擴北上東飛，政績和GDP哇哇的上升，造就了一批新城新區(qū)。

正所謂有能力的城市攤大餅，沒能力的城市弄新區(qū)，城市分化發(fā)展本無可厚非，但新區(qū)多了、離主城區(qū)遠了，就超過城市的承載極限了，君不見天津的濱海新區(qū)，距天津主城區(qū)40公里就成了魔咒，國家投入那么多政策、金錢就是發(fā)展不起來。

有人做過城市有效半徑的調(diào)查，世界上最厲害的城市的有效半徑也就是30公里，遠的不說，大家可以查一查北京、上海的地圖，從市中心按半徑30公里畫一個圓，基本上城市的地鐵、醫(yī)院、好學校、大商圈全部在這個圓里，出了這個圓，就是偏的不能再偏的郊區(qū)了，北上尚且如此，何況青島。

青島現(xiàn)在有多少新區(qū)，看下圖就知道了，市北濱海新區(qū)、李滄交通商務(wù)區(qū)、西海岸新區(qū)、紅島高新區(qū)、黃島經(jīng)開區(qū)、膠州開發(fā)區(qū)、膠州臨空區(qū)、即墨藍色經(jīng)濟區(qū)、膠州上合示范區(qū)、西海岸自貿(mào)區(qū)，一個唬頭比一個大，新區(qū)后浪推前浪，老的新區(qū)都快忘了，只記得新批的上合示范區(qū)、自貿(mào)區(qū)了，至于哪個最重要，好像都很重要，傻傻分不清，反正現(xiàn)在一個也沒發(fā)達起來。青島的經(jīng)濟體量就那么大，同時發(fā)展那么多新區(qū)吃得消嗎？所謂集中力量辦大事，越是能力有限越應(yīng)該集中力量辦有限的事，指望全面開花撿一堆西瓜，最后可能拾一捧芝麻。

前面說了那么多，好像還沒有說到本文的重點，不過有了前面的鋪墊才能引出本文的兩個名詞：孤地和飛地，因為蛙跳式發(fā)展最容易產(chǎn)生這兩種地方。先來個定義吧，“孤地”我定義為和主城區(qū)挨著，但是由高速公路、鐵路、山脈、河流等隔開，或者沒有上述因素隔開但處于半島位置，孤地的缺陷是處于端頭位置，城市配套過不來，配套要看天吃飯，這個天就是政府和開發(fā)商；“飛地”我定義為和主城區(qū)距離較遠，就像廊坊是河北的飛地、濱海新區(qū)是天津主城區(qū)的飛地，需要騰云駕霧的過去發(fā)展，和主城區(qū)天然隔斷，這種地方先天發(fā)育不足、后天發(fā)展受限。在這兩種地方買房，往往漲得慢、跌的快。為避免大家買房投資掉入陷阱，下面把青島的孤地和飛地找一找。

先來說下孤地，近些年比較典型又有房地產(chǎn)加持的孤地，要數(shù)濱海歡樂城、維多利亞灣、積米崖了，這三個地方給人的感覺是一致的：城市就在眼前，去一趟怎么像是農(nóng)村的進了城啊。濱海歡樂城與市北城區(qū)隔著環(huán)灣路，就一個瑞昌路出口、就一班公交出入、就一所學校，幼兒園配套不足前段時間剛在山東電視臺反應(yīng)過，醫(yī)院、大超市、地鐵更是一個沒有，發(fā)展十年了，沒有年輕人開車送老年人都沒法送孩子出去上學（別說坐公交車，幼兒園上學那個點你能擠上這唯一的公交車嗎），明明和大陸是連著的，怎么活出了孤懸海外的感覺，雖然是填海造的；維多利亞灣、積米崖略微好點，沒有天然阻隔，只是一個端頭半島，但仍是啥配套沒有，雖然距離安子、海上嘉年華只是一步之遙。為啥？無他，在這種孤地發(fā)展配套，只是造福一方人，在別的地方卻普濟天下，四面八方的人都可以共享配套，這對政績、對GDP貢獻顯著，在孤地的配套別的地方的人也不會去，投入了大價錢再發(fā)展死了，多丟人。配套對地方的影響，最終體現(xiàn)在房價上，這三個地方17、18年也跟著漲了一小波，但最快的現(xiàn)出了原形，濱海歡樂城已經(jīng)降到2萬以下，朋友圈里很多準現(xiàn)房已經(jīng)賣到了1.8萬；維多利亞灣歷經(jīng)萬達和融創(chuàng)的世紀交易，也沒什么起色，現(xiàn)在很多已經(jīng)賣到了萬元下，以與主城區(qū)隔海相望的位置賣出了不如膠南的“白菜價”；積米崖的新盤不多，就不點名了，以前看二手房的時候?qū)ｉT去過，簡直可以用荒無人煙來比喻，當然房價現(xiàn)在也不高，從去年接近2萬的單價到1萬出頭好像就是瞬間的事。再說個題外話，我一直認為，這種孤地應(yīng)該發(fā)展別墅或高檔住宅，適合那種有車、有司機、有保姆、不用為一日三餐考慮、追求環(huán)境的上流人士居住，離主城區(qū)不遠、又安靜獨立，適合高端人士的品味。普通人就要考慮考慮了，你要親自和外界打交道，你要親自去醫(yī)院、去市場、去學校，一頓不吃就餓得慌啊！

再說下青島的飛地，按上面的定義，我覺得比較典型的就是即墨藍色經(jīng)濟區(qū)、卓越蔚藍群島片區(qū)、膠州開發(fā)區(qū)、膠南古鎮(zhèn)口，這些地方不但距青島主城區(qū)遙遠，也不在自己所在區(qū)市的核心區(qū)，就是四不靠的地方，青島市倒是有很多大的規(guī)劃在這里，甚至即墨藍色經(jīng)濟區(qū)、膠南古鎮(zhèn)口還是國字頭的藍色經(jīng)濟區(qū)、軍民融合區(qū)，但一樣沒啥用，再大的規(guī)劃，地方政府落實到最后都變成了房地產(chǎn)，沒辦法啊，搞房地產(chǎn)才能創(chuàng)收，政府也得發(fā)工資啊，也得花錢搞搞政績工程啊，結(jié)果政府、開發(fā)商、已經(jīng)買房的韭菜們都很高興，一片其樂融融的景象，當然這得在房價持續(xù)上漲的前提下，最后坑了誰啊，潮水褪去才知道誰在裸泳，坑了韭菜們，辜負了國家的規(guī)劃。18年上合峰會前，這幾個飛地房價大都竄到了2萬，最低的膠州也漲到了1萬五六，國家給你個大利好，你拿房價大漲來回報，結(jié)果可想而知，房價透支太厲害，一朝回到解放前，那些拿茶水費才搶到的房子，成了雞肋。其實，真比起來，孤地還是要比飛地占優(yōu)勢的，雖然都沒有什么配套，但是孤地與主城區(qū)距離近，通勤時間、配套共享起碼有最低的保障，最重要的是心理舒服啊，鳳尾也在鳳身上啊。

上面說了孤地、飛地的房子不適合買，那剛需應(yīng)該去哪買房，投資應(yīng)該去哪買房？其實這是同一個問題，投資者應(yīng)該抱著剛需的心理去買房，因為你投資了房子是要靠剛需接盤的。首先主城區(qū)已經(jīng)沒有剛需之地了，那些老破小也別碰了，盡是些平凡宅子富貴命，想賭拆遷的也可能等到青春老去；其次，上面說的那些飛地，以及次級主城區(qū)的孤地，也不建議購買，配套等不及，通勤沒保障，主城區(qū)的孤地還是可以撿漏的，像歡樂濱海城，我說的是撿漏，畢竟大樹底下好乘涼，萬一通了地鐵呢，最次多買一輛車唄；除了主城區(qū)、孤地、飛地，也就剩下郊區(qū)和次主城區(qū)了，我的建議如下：

一是跟著地鐵找郊區(qū)，當然這個郊區(qū)不是指膠州、即墨、膠南，而是主城區(qū)的近郊區(qū)，具體在哪，你可以在地圖上以市政府為圓點，畫一個30公里的圈，圈內(nèi)的地鐵房（只指已建和在建的地鐵）就值得擁有，有地鐵通勤就有保障，其他配套地鐵也會慢慢拉來的，建議跟著地鐵而不是學校、商超的原因為，開發(fā)商承諾的學校、商超往往不靠譜，即使是政府承諾的，也往往難落實，落實了的也多數(shù)變味，比如卓越蔚藍群島的北師大附小，再說學校會沒落、商超會倒閉，地鐵卻不會無故消失。但是也有個前提，必須是已建和在建的地鐵，規(guī)劃的線路可以改、可以拖、可以取消，再是距離地鐵站步行距離要在1公里之內(nèi)，遠了就不叫地鐵房了，走著很遠的。

二是要學會找政府真正下功夫的地方，政府規(guī)劃了那么多新區(qū)，拉來了那么多大項目，你不能被忽悠蒙圈了，要找到政府真正要發(fā)展的地方，對于青島來說，我認為就是紅島，當然很多人認為市政府不會搬遷到紅島了，但是青島開頭的醫(yī)院、學校、體育館、科技館、最大的火車站、距離最佳的飛機場是不會跑的，即使政府不搬，紅島也是親兒子，中國的樓市是政策市，跟著政策、跟著權(quán)利走，不會錯的。

三是一定要考慮通勤時間，生活的幸福指數(shù)大部分取決于通勤時間，幾個小時回不到家、車上堵得心煩意燥，對家庭、對工作都不是個好現(xiàn)象，即使住的再好。

最后再提醒一句，無論城市擴張，還是個人買房，都像生活一樣，步子邁的太大容易扯到淡。

首發(fā)自公眾號：青城山說

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