進入2019年以來，青島樓市氛圍就一直處于整體相對平穩(wěn)的狀態(tài)，在“房住不炒”的基調下，島城房價更是出現了小幅度的穩(wěn)中下行。10月8日房貸新政正式執(zhí)行，11月20日，房貸基準利率出現首次降息，LPR從4.85%下調至4.8%。

但記者實地探訪發(fā)現，目前大部分銀行房貸利率執(zhí)行首套LPR+83.5BP(5.635%)、二套LPR+108BP(5.88%)，未出現購房者期望中的大幅放松。但關于申貸、還款等置業(yè)金融類問題，在這個歲末大家的疑問似乎更多了。近日，針對網友普遍關注的這些熱點樓市金融類問題，記者獨家采訪了幾位金融業(yè)內，希望能幫購房者答疑解惑。

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問題一：11月20日的房貸利率調整對于還貸者或將要貸款的購房者來說，影響大嗎？

業(yè)內解答：山東省利率自律機制確定的個人住房貸款利率加點下限和全國要求一致，不再額外加點。這也就意味著，自今年10月8日起，青島市商業(yè)銀行發(fā)放的首套個人住房貸款利率下限為相應期限LPR（按9月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率下限為相應期限LPR加60個基點（按9月20日5年期以上LPR計算為5.45%）。而目前青島各大銀行的房貸利率，無論是首套房利率還是二套房利率，都在目前LPR的基準以上，也就說房貸雖然出現變化，但對目前島城房貸的總體行情影響不大。

對于正在還貸的人群來說，11月LPR基礎利率下調以后，月供壓力會相應減少，但幅度很低，有些貸款額度相對不大的還款人可能直觀感受并不明顯。以100萬房貸為例，還款周期30年，采用等額本息貸款模式，過去月供額為5762元，而現在降至5731元，月供壓力減少31元。

問題二：當下在青島選擇貸款買房合適嗎？

業(yè)內解答：目前首套房貸LPR+83.5BP（5.635%）、二套房貸LPR+108BP（5.88%）是青島房貸的主流行情。這與今年三季度青島房貸利率主流行情“首套房房貸較基準利率（4.9%）上浮15%、二套房房貸較基準利率（4.9%）上浮20%”相比無明顯變化。

在這種波動較小的房貸行情下，置業(yè)者特別是剛需置業(yè)者是可以按照自身購房需求申請貸款的。雖然無論首套房貸還是二套房貸相對去年同期時都有所上漲，但房貸利率依舊是當下市面各類貸款中利率較低的一種，因此算不得"吃虧"。

問題三：結合當下執(zhí)行利率，是否可以考慮提前還貸呢？

業(yè)內解答：首先這個問題不是絕對的，要因人而異。如果還款人房貸壓力比較大，近期手頭又有不錯的積蓄數額，可以提前還一部分，減輕每個月的壓力，然后剩余的部分進行投資理財。

如果你的貸款當年申請時是八五折、九折等折扣房貸，在還款壓力不影響正常生活質量的情況下，不建議提前還款�？梢詫�寬裕的資金進行合理的理財，相信這個收益超過房貸利率并不是特別難的事情。

再者，提前還貸也并不是隨時想還就還的，通常你貸款的銀行會有最低還款額及還款周期的要求，相當一部分銀行都要求最低還款額不低于5萬，并且需要還貸滿12個月之后才能申請，一年只能還1－2次的比較多，還貸前需要提前預約，這個提前預約期通常是半個月以上。

另外，銀行對于提前還貸是可以收違約金的，這些合同里都有寫，有的銀行只要你提前預約就不會收，不同銀行不一樣，具體看貸款合同當初是如何簽訂的。

問題四：購買新房，申請銀行貸款一定要到開發(fā)商指定的銀行辦理嗎？可不可以找自己熟悉的銀行？

業(yè)內解答：近年來，不少新建樓盤在銷售期都會有合作的銀行，該銀行會針對購買這個樓盤的申貸者給予相關的折扣優(yōu)惠或者連帶服務，青島的各家新盤也不例外。

但隨著房貸行情的收緊，即便是合作銀行，也很難做到較大程度的讓利。因此，也有可能會出現開發(fā)商指定銀行貸款利率高于其它銀行的情況。

碰到這種情況，購房者原則上可以選擇自己感覺服務更好，或者是放款速度更快的銀行進行申貸。但市場上銷售的房屋多為期房，期房的不確定性和風險性決定了貸款銀行需要一個擔保，比如開發(fā)商的擔保。

購房者想要自由選擇心儀銀行申貸，就意味著開發(fā)商要與不同的銀行簽訂擔保協(xié)議，這對開發(fā)商來說是非常不利的，或者說是比較麻煩的。所以，有些項目的開發(fā)商可能會指定某一個合作銀行進行貸款，不建議購房者自己選擇其它銀行進行申貸。

問題五：聽說歲末買二手房，貸款不好辦理，比新房復雜很多，而且銀行不接受個人申請？

業(yè)內解答：是的，二手房在申貸流程環(huán)節(jié)方面要更多一些，除了對申請者征信、還款能力進行評估外，還要對所購買二手房源情況進行評估，房齡超過20年甚至更長年限的房源，部分銀行可能會拒絕放貸。

此外，值得注意的是，島城有些銀行也不接收只有買、賣房雙方參與的房貸業(yè)務，一般會要求申貸人找一家擔保公司或大型中介參與擔保，這樣能夠幫銀行方面做好前期關于房屋的審核、購房者實際經濟情況的調查等工作，銀行面臨的風險也就小一些。有些時候，銀行甚至會要求買、賣雙方拿著房產證、購房合同等前往銀行進行“首付款凍結”。

但購買常規(guī)的商品房，特別是十五年之內的二手商品房是跟新房一樣，可以順利批貸的，放款速度也跟新房無異，甚至有些時候比新房更快，購買二手房的置業(yè)者不必過于擔心。

問題六：未來島城房貸行情走勢是怎樣的？

業(yè)內解答：預測在沒有新政橫空出世的情況下，短期內青島房貸行情將繼續(xù)保持平穩(wěn)狀態(tài)，大概率不會出現寬松跡象。

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還遇到了哪些難解的金融問題？

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期待能為您答疑解惑~

文/圖：于灝源 胡燕云

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