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從去年底，青島的房?jī)r(jià)就開始不太平，貝殼研究院出具一份了全國25個(gè)重點(diǎn)城市二手房掛牌均價(jià)漲跌情況的報(bào)告，2019年11月掛牌均價(jià)對(duì)比2018年11月的掛牌均價(jià)下降了20.31%，跌幅全國第一。一時(shí)間，青島的房?jī)r(jià)被推上了風(fēng)口浪尖，還會(huì)不會(huì)繼續(xù)跌下去，成為大家心中的疑問。

畢竟20%多的跌幅不是少數(shù)，所以漁翁收集了另外兩份價(jià)格統(tǒng)計(jì)作對(duì)比。安居客統(tǒng)計(jì)2018年8月為青島二手房?jī)r(jià)的最高值，20992元/平米，房?jī)r(jià)在2019年12月，降至16340元/㎡，降幅為22%。

安居客統(tǒng)計(jì)的新房與二手房?jī)r(jià)格變化差別不大，安居客的網(wǎng)絡(luò)公開數(shù)據(jù)顯示，2018年4月為青島房?jī)r(jià)最高點(diǎn)，21228元/平米，截至2019年12月，房?jī)r(jià)降至16136元/平米，降幅高達(dá)24%。

還會(huì)不會(huì)繼續(xù)跌下去，跌幅會(huì)有多大？我們要從這個(gè)周期內(nèi)房?jī)r(jià)的上漲說起。

貝殼和安居客均為以二手房交易為主的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)統(tǒng)計(jì)價(jià)格與民間代理機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)方式往往不同，網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)大多數(shù)是項(xiàng)目的平均報(bào)價(jià)，而代理機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的是平均售價(jià)。

很容易理解，所謂平均報(bào)價(jià)，就是網(wǎng)上房源報(bào)價(jià)的平均數(shù)，平均售價(jià)是指所有已售房源銷售額/銷售面積，也就是我們所說的成交均價(jià)，這個(gè)數(shù)據(jù)一般為網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

平均報(bào)價(jià)的統(tǒng)計(jì)方式有一個(gè)很大的弊端，一兩個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格變化，有可能影響到整個(gè)月的房?jī)r(jià)均價(jià)統(tǒng)計(jì)。

假設(shè)某別墅項(xiàng)目剩下的房源為尾房2套，他就會(huì)報(bào)一個(gè)很高的價(jià)格，次月這2套房子賣了，價(jià)格就會(huì)消失，再比如二手房，二手房主要集中在主城區(qū)，價(jià)格較高，而新區(qū)二手房少，所以統(tǒng)計(jì)出來城市均價(jià)就比較高。如此可能造成房?jī)r(jià)每個(gè)月上下浮動(dòng)比較大（大家有興趣可以去網(wǎng)上自己搜索看）。

所以相比網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的報(bào)價(jià)，一些代理機(jī)構(gòu)或者數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的成交均價(jià)，更能反應(yīng)出市場(chǎng)的真實(shí)水平。

一份來自青島知名統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2010年青島的住宅新房?jī)r(jià)格為7245元/㎡，2019年為14274元/㎡，漲幅97%。

來源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考

首先我們看2017年之前的7年，2017年之前的最大漲幅為2012年為15%，次年（2013年）就下降了約7%，漲幅第二高為2014年的9%，次年就下降了約1.3%。

但是2017年之后的3年，漲幅分別為18%、26%和6%，其中2018年漲幅26%為近十年最高漲幅。

和大多數(shù)一二線城市一樣，青島的房?jī)r(jià)上漲也是在這2年達(dá)到了高峰，但是這個(gè)高峰，高的有些瘋狂。假設(shè)沒有2015年底的“化解房地產(chǎn)庫存”相關(guān)政策推出，青島的房?jī)r(jià)會(huì)是怎樣呢？我們做一個(gè)簡(jiǎn)單的推算。

2016年青島的房?jī)r(jià)漲幅約為8%，我們假定2017-2019年的年漲幅均為8%，那么自2016年算起，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)大約在11064元/㎡，考慮到近幾年很多房源增加了精裝修成本，所以如果中國的房地產(chǎn)行業(yè)周期中沒有出現(xiàn)過這次全國大范圍的暴漲，青島目前的房?jī)r(jià)均價(jià)大約在13000元/㎡左右（+2000元/㎡精裝）。

所以，如果單純參考?xì)v史房?jī)r(jià)走勢(shì)做的推算結(jié)果對(duì)比目前的房?jī)r(jià)，青島的房?jī)r(jià)應(yīng)該還會(huì)有一定的回落空間。

青島供求與庫存，地價(jià)和售價(jià)，均無法給目前的房?jī)r(jià)太明顯的支撐。

供求庫存方面，數(shù)據(jù)顯示，2019年青島市商品住宅供應(yīng)量同比上升21%，共15.69萬套，1912萬㎡。成交方面，全年共計(jì)成交11.60萬套，1398萬㎡，成交面積同比下降6%。存量來看，截至2019年底，青島商品住宅存量共計(jì)13.86萬套，1757萬㎡，同比上升44%，庫存面積較上年大幅增加。

土地成交數(shù)據(jù)來看，2019年青島市的住宅用地平均樓面價(jià)為4103元/㎡，往往土地掛牌的時(shí)候會(huì)要求代建一些長(zhǎng)租公寓、安置房，或者需要給村委或者其他部門繳納一些其他費(fèi)用等，所以我們假設(shè)平均樓面地價(jià)為4500元/㎡。

假定均價(jià)為13000元/㎡，那么總成本為4500+1300（三費(fèi)）+1300(稅費(fèi)）+4500（其他建設(shè)費(fèi)用）+1000（精裝修）=12600元/㎡，所以現(xiàn)在均價(jià)14274元/㎡來看，開發(fā)商還處于一個(gè)比較可觀的利潤(rùn)率區(qū)間。

供應(yīng)增加、成交面積下降、存量處于高位、開發(fā)商有一定的利潤(rùn)空間，這均是對(duì)價(jià)格上漲不利的因素，加上因疫情帶來的影響，如果政策方面沒有大的改變，預(yù)計(jì)青島2020年的銷售情況不容樂觀。

綜上，漁翁認(rèn)為青島的房?jī)r(jià)還是有較大的下行壓力的的，但是不認(rèn)為會(huì)出現(xiàn)大幅度下降。

雖然成交面積有所下降，但是1398萬㎡仍處高位，為近10年第四高，在各種限購限貸政策的情況下能夠取得如此的結(jié)果，第一反映這個(gè)城市需求旺盛，第二說明還有大量需求無法得到釋放。

雖然開發(fā)商還有一定的利潤(rùn)空間，但是已經(jīng)基本到他們的底線值，如果出現(xiàn)大幅度的降價(jià)，那么后續(xù)開發(fā)可能會(huì)面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)拉低城市整體房?jī)r(jià)“貢獻(xiàn)”較大的可能是本土開發(fā)企業(yè)，因?yàn)榍鄭u本土房企較多，一般情況下本土房企利潤(rùn)率要求比一線房企要低，而且他們手中可能儲(chǔ)備有一些拿地較早的低價(jià)低地塊。

所以接下來可以特別關(guān)注一下當(dāng)?shù)乇就练科蟮捻?xiàng)目，青島的當(dāng)?shù)胤科蠛推渌�城市不同，大多�?shù)開發(fā)的項(xiàng)目還是比較優(yōu)質(zhì)的。

另一個(gè)支撐青島房?jī)r(jià)不會(huì)大降的理由就是青島本身。作為繼北京、天津之后，北方第三座GDP突破萬億元的城市，青島市一直以來都是山東省的“龍頭”城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)航者，為城市的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

青島是國際海洋科研教育中心，駐有山東大學(xué)（青島）、北京航空航天大學(xué)青島校區(qū)、中國海洋大學(xué)等高校26所，引進(jìn)清華大學(xué)、北京大學(xué)等29所高校，這些都是后續(xù)的購房力量，因?yàn)榍鄭u與濟(jì)南成為山東省內(nèi)吸納人口最多的城市。

作為國內(nèi)重要旅游城市，青島每年吸引大量游客到此駐足，也為這座城市提供了較好的房地產(chǎn)投資環(huán)境。

現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況買房，能夠保證百分百不出現(xiàn)問題很難，誰也不敢說現(xiàn)在下了單，明天會(huì)不會(huì)降，連開發(fā)商自己都聘用年薪幾百萬的甚至上千萬的人給自己研究市場(chǎng)，何況我們凡人，所以有一種對(duì)賭的感覺。

但是有一點(diǎn)可以肯定，現(xiàn)在吃虧可能是小虧，為什么這么說呢？因?yàn)楝F(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)降到了一定的水平，再降的幅度已經(jīng)很小了，即使第二天又降價(jià)了，一年之后又漲回來是大概率事件。但是如果等到漲回來再買，吃的虧就是大虧了，除非你再等個(gè)十年，二十年，因?yàn)榕菽�總有一天�?huì)破。

總之，漁翁認(rèn)為青島房?jī)r(jià)接下來下降的可能性比較大，買房撿到便宜幾率較大，而且這個(gè)機(jī)會(huì)還能持續(xù)一段時(shí)間，因?yàn)殡m說政策有放寬跡象，但是住房不炒根基還沒有動(dòng)，所以可以靜觀其變，擇機(jī)下單。

但是大降的可能性比較小，會(huì)有個(gè)別樓盤降幅明顯，但是這些大降的房子，一定要關(guān)注幾個(gè)問題：房子位置（包括在小區(qū)的位置）怎么樣，質(zhì)量怎么樣，開發(fā)商的資金鏈怎么樣。

聲明：本文數(shù)據(jù)來自網(wǎng)絡(luò)，全文只代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考，不可作為投資與置業(yè)或者其他用途的依據(jù)。

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