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新型冠狀病毒肺炎疫情發(fā)生以來(lái),大家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及房企發(fā)展受影響情況頗為關(guān)注。為此,克而瑞青島機(jī)構(gòu)面向青島地區(qū)一線地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士開展調(diào)查問(wèn)卷,共回收有效問(wèn)卷512份,對(duì)問(wèn)卷進(jìn)行分析整理后形成《疫情對(duì)青島房地產(chǎn)市場(chǎng)影響業(yè)內(nèi)問(wèn)卷》及趨勢(shì)建議。本文將512名業(yè)內(nèi)人士相關(guān)意見進(jìn)行系統(tǒng)匯總,總結(jié)形成以下結(jié)論,供參考。

核心觀點(diǎn)

?青島房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)2019年周期性回調(diào),市場(chǎng)整體處于小幅下行波動(dòng)周期,原本繼續(xù)下調(diào)的動(dòng)力不大。雖經(jīng)突如其來(lái)的“疫情“影響市場(chǎng)降至冰點(diǎn),但從本次問(wèn)卷反饋出來(lái)的業(yè)內(nèi)信息來(lái)看,并沒(méi)有過(guò)度悲觀;

?價(jià)格將小幅下滑或穩(wěn)步持平,大幅探底的可能性不大;

?疫情結(jié)束后二季度下半段,將是新房營(yíng)銷“由守轉(zhuǎn)攻“的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn);

?疫情對(duì)主城區(qū)影響程度小于輔城區(qū),疫情之后的市場(chǎng)對(duì)于膠州、膠南等庫(kù)存及銷售壓力較大的區(qū)域?qū)⒁詢r(jià)格優(yōu)勢(shì)來(lái)吸引客群,但對(duì)于主城區(qū)及輔城區(qū)剛需流量型板塊,仍會(huì)保持一定的銷售速度;

?疫情導(dǎo)致新地塊掛牌延后,投資端以短期影響為主;

?此次疫情將加劇企業(yè)分化,中小房企將面臨破產(chǎn)或被收并購(gòu)。

512位業(yè)內(nèi)人士,其中60%認(rèn)為疫情對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響周期為2-3個(gè)月,預(yù)計(jì)2季度中或末市場(chǎng)將回暖,普遍認(rèn)為2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)無(wú)需過(guò)于悲觀,認(rèn)為將出臺(tái)相關(guān)的調(diào)控政策促進(jìn)市場(chǎng)回暖；

疫情對(duì)投資層面有短期的影響,對(duì)年前掛牌的土地成交無(wú)影響(青島目前暫無(wú)延交土地金細(xì)則),新地塊土地談判、勘察調(diào)研、招拍掛均不能正常進(jìn)行,延后復(fù)工、資金層面及土地成交延期等多重因素影響下,導(dǎo)致全年銷售任務(wù)的回調(diào);

受疫情的影響普遍認(rèn)為價(jià)格在2019年樓市降溫的基礎(chǔ)上會(huì)小幅下滑或持平;目前價(jià)格已經(jīng)在底部,下探的幅度不大,疫情對(duì)客戶購(gòu)房信心有一定的影響,需要一定的修復(fù)措施及周期。分區(qū)域來(lái)看,疫情將對(duì)膠州市、黃島區(qū)(原)、膠南(原)、即墨區(qū)等區(qū)域影響較大,上述區(qū)域多是供應(yīng)量、庫(kù)存量較高,缺乏內(nèi)生性需求,依靠外來(lái)客群導(dǎo)入為主。對(duì)輔城區(qū)配套、交通等欠缺的板塊影響較大,對(duì)主城區(qū)影響相對(duì)較小;疫情過(guò)后剛需產(chǎn)品將先啟動(dòng),后續(xù)將逐漸帶動(dòng)改善型產(chǎn)品回歸市場(chǎng);

目前各家均啟動(dòng)了線上售樓處,但開發(fā)的深度不同(如無(wú)VR實(shí)景看房、優(yōu)惠政策同步釋放等),疫情對(duì)客戶線下購(gòu)房及信心影響較大,為了修復(fù)客戶信心多家開發(fā)商推出了無(wú)理由退房,目前市場(chǎng)成交的新客戶較少,例如保利大國(guó)璟釋放開盤折扣為老客戶成交,恒大悅瓏臺(tái)提供網(wǎng)上VR看房、5000元“最低價(jià)鎖定”、88天“無(wú)理由退房”、75折優(yōu)惠、多重購(gòu)房?jī)?yōu)惠等權(quán)益,成為繼無(wú)理由退房后的又一個(gè)行業(yè)顛覆性舉措;

疫情過(guò)后產(chǎn)品將更加注重智能化健康家居、優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理、社區(qū)商業(yè)配套等方向;

客戶將對(duì)物業(yè)服務(wù)方面的醫(yī)療服務(wù)、配送糧油蔬菜、必備物資集供、入戶消毒等需求有提升。

問(wèn)卷整理回顧

1、本次受訪者均為青島地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士,其中男士占比 74.48%,受訪者年齡 30-40歲占比較高

2、業(yè)內(nèi)人士從事的房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)中營(yíng)銷占比最高達(dá) 47%

其中營(yíng)銷人員占比47%,投資占比9.28%,工程占比7.73%,運(yùn)營(yíng)占比6.19%,設(shè)計(jì)及媒體分別占比4.9%。

3、大部分認(rèn)為疫情過(guò)后對(duì)客戶購(gòu)房信心有一定的影響,其中認(rèn)為信心下降占比 60.57%,信心上升占比 25.77%,無(wú)影響占比 13.66%

4、大部分認(rèn)為需要 2-3個(gè)月時(shí)間房地產(chǎn)能恢復(fù)正常的銷售。

其中39.34%的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為需要3個(gè)月能恢復(fù)正常銷售,22.34%的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為2個(gè)月能恢復(fù)正常銷售,18.27%業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為需要6個(gè)月以上,這次疫情對(duì)短期季度市場(chǎng)的沖擊是比較明顯的。

5、 90%以上的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為今年的房地產(chǎn)政策會(huì)放松或局部放松

其中30.4%的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為政策會(huì)寬松,63.4%的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為會(huì)局部寬松,6.19%業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為不會(huì)變,后期的成交走勢(shì)與相關(guān)政策密切相關(guān)。

6、受疫情影響,青島住宅價(jià)格小幅下降或者持平

其中47.94%業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為住宅價(jià)格將小幅下跌,27.84%業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為住宅價(jià)格將基本持平,18.81%業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為價(jià)格將小幅上漲。

7、疫情過(guò)后,首置產(chǎn)品市場(chǎng)能夠率先啟動(dòng)

其中62.11%業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為首置產(chǎn)品能率先啟動(dòng),26.8%業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為首改產(chǎn)品能率先啟動(dòng),其中73%營(yíng)銷業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為首置產(chǎn)品將先啟動(dòng)。

8、大部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為疫情過(guò)后開發(fā)商拿地將放緩

54.9%的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為投資將放緩,29.9%的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為投資恢復(fù)正常,15.21%的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為疫情之后將會(huì)積極拿地。

然而,投資部門66%的的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為疫情過(guò)后對(duì)投資拿地?zé)o太大影響。

9、認(rèn)為疫情對(duì)膠州、黃島區(qū)(原)、膠南(原)、即墨等區(qū)域市場(chǎng)影響較大

45.69%的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為對(duì)黃島區(qū)(原)市場(chǎng)影響較大,43.4%的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為對(duì)膠州市市場(chǎng)影響較大,34.26%的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為對(duì)膠南市(原)市場(chǎng)影響較大,31.22%業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為對(duì)即墨區(qū)市場(chǎng)影響較大,對(duì)市南、市北、嶗山、李滄等區(qū)域影響較小。

10、大部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為網(wǎng)上售樓處對(duì)目前房產(chǎn)銷售的作用無(wú)作用或一般

其中54.9%的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為網(wǎng)上售樓處購(gòu)房效果一般,37.89%的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為網(wǎng)上售樓處無(wú)效果,線下售樓處被迫關(guān)門,房企現(xiàn)金流面臨很大挑戰(zhàn)。

11、認(rèn)為線上購(gòu)房系統(tǒng)中線上實(shí)景看房、優(yōu)惠活動(dòng)、在線支付安全性、專車看房等較為關(guān)鍵

其中74.37%業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為線上實(shí)景看房應(yīng)重點(diǎn)打造,68.27%業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為優(yōu)惠活動(dòng)較為重要,34.77%業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為在線支付安全性較為重要,29.19%業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為專車看房應(yīng)作為重點(diǎn)打造,此次疫情也將加速網(wǎng)上售樓處的建設(shè),構(gòu)建網(wǎng)上售樓處增加客戶的粘性和關(guān)注度。

12、優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理、智能化健康家居、社區(qū)商業(yè)配套等關(guān)注度將提升

91.75%業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理關(guān)注度將會(huì)提升,61.6%業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為智能化健康家居關(guān)注度將提升,51.29%業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為社區(qū)商業(yè)配套關(guān)注度將提升,32.73%業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為客餐廳等公共活動(dòng)空間使用率和面積關(guān)注度將提升。

13、疫情之后客戶對(duì)小區(qū)醫(yī)療服務(wù)、配套糧食及蔬菜、必備物資集供等有更高的要求

其中71.13%的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為對(duì)醫(yī)療服務(wù)將有更高的要求,66.49%的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為對(duì)配送糧食及蔬菜有更高的要求,66.49%的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為對(duì)必備物資集供有更高的要求,41.16%的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為對(duì)入戶消毒有更高的要求。

疫情之后的市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)判

1、市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì):

如青島地區(qū)在3月或者中下旬疫情得到有效控制,再加上房貸利率穩(wěn)中有降,貨源供應(yīng)量增大、促銷及可能出現(xiàn)的局部寬松政策的帶動(dòng)下,客戶購(gòu)房信心重建,市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇,先從剛需市場(chǎng)逐漸過(guò)渡到首改、再改甚至投資類產(chǎn)品。部分中小企業(yè)為了應(yīng)對(duì)到期債務(wù),也將會(huì)降價(jià)銷售回籠現(xiàn)金。

2、投資層面:

疫情影響一季度新地塊投資滯后,疫情之后將迎來(lái)拿地窗口期,高杠桿的土儲(chǔ)驅(qū)動(dòng)模式將被顛覆,拿地前更需進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、成本、市場(chǎng)等精準(zhǔn)專業(yè)研判,頭部房企及區(qū)域型房企等拿地規(guī)模及布局還要受企業(yè)資金情況、土地儲(chǔ)備、整體投資戰(zhàn)略等影響。也將有越來(lái)越多的本土中小企業(yè)資金困難,或致破產(chǎn)或被收并購(gòu)。

3、線上售樓處將迎來(lái)2.0時(shí)代:

目前青島的線上售樓處以區(qū)域公司項(xiàng)目或單盤較多,平臺(tái)多依托于第三方或者簡(jiǎn)易小程序,萬(wàn)科、恒大有自創(chuàng)APP,由于本次推出線上售樓處時(shí)間較短,企業(yè)在VR實(shí)景展示(售樓處、示范區(qū)、樣板間等)及優(yōu)惠政策釋放、功能設(shè)置等方面仍不夠完善,未來(lái)直播售房將會(huì)出現(xiàn)多個(gè)網(wǎng)紅銷售。全民營(yíng)銷帶動(dòng)下更有利于房企創(chuàng)建自渠,未來(lái)線上售樓處將實(shí)現(xiàn)實(shí)景化、交易安全性、環(huán)節(jié)簡(jiǎn)化、線上線下無(wú)縫對(duì)接,并增加房貸計(jì)算器、資格審核協(xié)助等輔助售房工具給客戶帶來(lái)便利。

4、產(chǎn)品需要升級(jí)

低密度景觀社區(qū)、健康社區(qū)、科技住宅、家庭共享空間產(chǎn)品、多衛(wèi)、社區(qū)商業(yè)、社區(qū)醫(yī)療、社區(qū)鄰里運(yùn)動(dòng)空間等成為產(chǎn)品重點(diǎn)打造方向,未來(lái)也將迎來(lái)新一輪的產(chǎn)品價(jià)值、居住理念、硬件服務(wù)及軟性服務(wù)的升級(jí)。開發(fā)商近期多進(jìn)行客戶需求調(diào)研,另外供貨的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和入市時(shí)機(jī)也較為關(guān)鍵。

5、物業(yè)服務(wù)將更加人性化、智能化

未來(lái)業(yè)主將物業(yè)服務(wù)作為購(gòu)房的重要考慮因素之一,對(duì)物業(yè)的要求越來(lái)越高,除了傳統(tǒng)的安保、社區(qū)衛(wèi)生、家庭維修等基礎(chǔ)的服務(wù)功能之外,對(duì)業(yè)主的人文關(guān)懷,應(yīng)急措施、直供安全放心的糧食及蔬菜,社區(qū)醫(yī)療保障、兒童看護(hù)等將解決業(yè)主基本的生活所需。無(wú)接觸的電梯、消毒機(jī)器人、智能溫度檢測(cè)設(shè)備等新技術(shù)產(chǎn)品必將加速進(jìn)入社區(qū)。5G、人工智能和虛擬現(xiàn)實(shí),都將非接觸物業(yè)服務(wù)的領(lǐng)域不斷延伸。

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本文來(lái)源：克而瑞青島

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