自從2017年3月實施樓市新政以來，青島的住宅限購限貸政策調(diào)控作用顯著 。在這一背景下 ，越來越多的置業(yè)者將目光投向公寓 、商鋪等商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)的銷售方式花樣多，讓人眼花繚亂，開發(fā)商往往會將托管作為推銷的“重頭戲 ”，按月返租，年底分紅 ，有的簽約托管購房還有額外的折扣，這些“利好”對不少置業(yè)者有著十足的誘惑力，甚至不少人都說就是沖著托管收租去的。這種托管收租，用業(yè)內(nèi)的專業(yè)術(shù)語叫做“售后包租”。所謂售后包租，即置業(yè)者只要出錢買一套公寓或商鋪 ，交付后委托開發(fā)商經(jīng)營公司做托管經(jīng)營，每年能獲得合同約定的收益。乍一看這是一本萬利的好機(jī)會，不用自己操心找租客，而且收益還不低但不少置業(yè)者卻有共同的疑問：是否真的像開發(fā)商或者托管公司說的那樣受益？【A、 半年只拿到2個月房租，托管公司跑了】最近，凱豐國際金融廣場30多戶業(yè)主就因為托管的事惹來了不小麻煩，30多戶業(yè)主在交房后，同凱豐國際金融廣場開發(fā)商推薦的一家名為“寓米”的托管公司簽了托管協(xié)議。據(jù)業(yè)主們介紹，凱豐國際金融廣場開發(fā)商青島坤升凱豐國際商業(yè)管理有限公司和廣州私享家酒店管理有限公司有合作，而寓米屬于該公司旗下的一家專門針對托管服務(wù)的公司。簽訂協(xié)議后，業(yè)主們按照要求交了7000多元的布草費，但大半年過去了，只拿到2個月的房租，這家名為寓米的公司就不見了蹤影，這讓業(yè)主們不知道如何是好。面對業(yè)主的質(zhì)詢，開發(fā)商給出的答復(fù)是“在托管這件事情上只起到推薦的作用”，對于寓米給業(yè)主造成的損失開發(fā)商方面也無法給與補(bǔ)償。業(yè)主的協(xié)議究竟是怎么回事？記者向幾位業(yè)主了解了情況。市民劉先生是在2016年全款購置了位于高新區(qū)智力島路附近凱豐國際金融廣場2號樓5層的一處公寓，除了考慮到房子的地角，最吸引劉先生的算是開發(fā)大力宣傳的托管服務(wù)了�！爱�(dāng)時開發(fā)商推薦說是和一家托管公司有合作，交房以后就不用管了，直接簽協(xié)議交給托管公司，每個月收取1200元的租金，年底還有分紅�！眲⑾壬�說，這樣的條件他很心動，沒有多想便買下了公寓。2017年7月份，劉先生如期等來了新房交付的日子，在收房以后劉先生就同寓米公司簽訂了托管協(xié)議。“寓米說要統(tǒng)一管理 ，配置相同的窗簾、燈具、床單等等，所以也沒多想。”劉先生說，因為開業(yè)前期需要積攢人氣，所以前兩個月作為蓄客期，寓米沒有給業(yè)主返租金，租金是從第三個月才開始給到業(yè)主的，但是令劉先生沒有想到的是，在收到了2個月總共2400元租金以后，劉先生就再也沒有收到過寓米打來的租金。記者了解到，和劉先生相同遭遇并不只有他一戶，凱豐國際金融廣場2號樓業(yè)主張女士也碰到了這樣的情況�！拔乙彩菍⒎孔油泄芙o了寓米，簽了2年的托管協(xié)議，這個托管公司是買房時的時候開發(fā)商極力推薦的，沒有想到會出現(xiàn)這樣的情況�！睆埮�士說。據(jù)張女士介紹，目前凱豐國際金融廣場總共有30多家業(yè)主和她一樣都被寓米給忽悠了，張女士稱當(dāng)初抱著對開發(fā)商的信任才選擇了寓米，現(xiàn)在不光租金沒拿到多少，7000多元布草費也打了水漂，就連房屋的電子鑰匙也找不到人要。在未收到租金后，業(yè)主們曾試圖聯(lián)系過寓米公司，但是負(fù)責(zé)人的電話已經(jīng)變成無法接通的狀態(tài)，而且因為簽托管合同時是在售樓處，業(yè)主們也不知道托管公司的辦公地址，只好找到當(dāng)初“牽線”的凱豐國際金融廣場開發(fā)商——青島坤升凱豐國際商業(yè)管理有限公司，但是對方則撇清了責(zé)任關(guān)系�！伴_發(fā)商說它們只是在中間介紹，對于業(yè)主的損失沒法負(fù)責(zé)。出了事就推脫，這也太不付責(zé)任了。”對開發(fā)商的說辭和態(tài)度 ，業(yè)主們表示不滿。記者采訪到了青島坤升凱豐國際商業(yè)管理有限公司一名姓孫的經(jīng)理，孫經(jīng)理表示，他們確實和廣州私享家酒店管理有限公司有合作，但不是和寓米直接簽的協(xié)議，寓米只是開發(fā)商在銷售的時候介紹給客戶的，也沒有強(qiáng)制業(yè)主必須同寓米簽約，出了這樣的事也在他們的意料之外。“業(yè)主的鑰匙被寓米的人帶走了，我們現(xiàn)在也聯(lián)系不上寓米公司的人，最近會先給業(yè)主們換上新鎖 ，以免耽誤業(yè)主正常使用，至于是想繼續(xù)找別的托管公司托管還是要自己往外租，就看業(yè)主自己的選擇了�！睂O經(jīng)理說。業(yè)主劉先生告訴記者，他們想再找別的托管公司托管，可是由于房屋消防方面存在問題，所以新的托管公司進(jìn)駐有了障礙。張女士則稱不會將房子交給托管公司了，打算自己留作辦公室使用�！綛 、說好的年收益4萬8，到手才2000多】買了公寓找托管，一旦出現(xiàn)問題，往往就是高收益的承諾無法兌現(xiàn)，至于原因，除了托管公司玩失蹤之外，還有的干脆在合同上作假。位于西海岸新區(qū)的萬達(dá)東方影都，推出了大量的公寓產(chǎn)品，其在銷售過程中將“引進(jìn)第三方酒店管理模式”作為賣點。記者在多家房產(chǎn)網(wǎng)站上看到，萬達(dá)東方影都公寓頁上的文字稱“為保障業(yè)主穩(wěn)定收益，東方影都陸續(xù)與歐圣蘭廷集團(tuán)、香港萬朝洲際酒店集團(tuán)、拜登（中國）投資集團(tuán)、一呆集團(tuán)等8大國際酒店管理公司簽約，通過引進(jìn)第三方酒店管理模式，借用專業(yè)酒店式管理公司進(jìn)行精心運營，解決閑置投資資產(chǎn)的空置問題，樹立投資者的投資信心。實力經(jīng)營，實現(xiàn)穩(wěn)定收益，做貼心的托管專家 �！彪m然號稱引進(jìn)貼心的國際酒店管理公司，但是在與業(yè)主的合作中 ，并未讓業(yè)主感到貼心，反而有些寒心。業(yè)主何先生說：“我們的合作方拜登酒店當(dāng)時承諾8% 的收益，就是說60萬的房子一年收益就是4萬8，而現(xiàn)在的收益是一年2000多塊，基本上是沒什么收益的，我還要還房子的按揭貸款。”收益不佳，是沒人租��？還是另有原因？業(yè)主何先生到自家公寓看了看，發(fā)現(xiàn)了一件令人氣憤的事情。何先生說：“晚上我去我的房間 ，有人住，我就問他多少錢一天，他告訴我90塊錢一天，然后我去前臺，他們登記是40塊錢一天，給我們的平臺系統(tǒng)顯示30塊錢一天�！比绻�按照合同收益平分的原則，何先生原本一天可以收益45元，由于公寓托管方的這個陰陽價格，何先生一天的收益只有15塊錢，再減去一些水電稅等費用，不少類似何先生的業(yè)主的收益大大縮水，甚至沒了收益。而在出租房屋時，公寓托管方也沒有履行承諾，竟然把一間50多平米的公寓租給十幾人。不少業(yè)主們還反映，托管方聲稱沒有收益的月份，房間卻產(chǎn)生了大量電費和水費。業(yè)主懷疑托管方存在謊報開銷的情況。業(yè)主們說：“找到拜登方面，說給我們解決，也沒說怎么解決，我們對拜登已經(jīng)完全不信任了�！边@種情況在全國其他城市也時有發(fā)生。2013年3月11日，來自南京、杭州 、義烏、溫州等全國各地的上百名業(yè)主“圍攻”中泰國際廣場，索要被欠數(shù)月的租金。這批業(yè)主2007年在南京奧體附近的中泰國際廣場購買了商鋪，開發(fā)商江蘇圓泰置業(yè)有限公司和管理方江蘇中豪威爾商業(yè)管理有限公司當(dāng)時承諾“10年包租、年回報率8%”。然而從2012年8月開始，因承租方紅星美凱龍撤出，導(dǎo)致中豪威爾連續(xù)多月無力支付業(yè)主租金。業(yè)主們多次上門催要未果，只好集體找管理方要說法，但維權(quán)結(jié)果并不能讓他們滿意。2014年1月，福建龍巖一些購房者受到開發(fā)商“售后返租”廣告的吸引買下鐵山鎮(zhèn)溫泉灣小區(qū)的單身公寓。開發(fā)商承諾，工程完工交房后，將每月付給他們800～1200元不等的租金，為期10年。結(jié)果返租開始兩個季度后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)開發(fā)商開始經(jīng)常出現(xiàn)拖延打款的現(xiàn)象。到2013年底，開發(fā)商干脆停止了打款。各方聲音：【業(yè)內(nèi)人士】許諾的高回報，已加在房價里了商業(yè)地產(chǎn)為何偏偏跟托管包租“結(jié)緣”？相較于住宅，商業(yè)地產(chǎn)項目的市場需求相對小一些，如公寓式酒店、酒店式公寓 、寫字樓、產(chǎn)權(quán)式商鋪等，但是隨著樓市限購 ，商業(yè)地產(chǎn)憑借不限購不限貸的特點，市場熱度提升，成了不少開發(fā)商的發(fā)力點。它們?yōu)榱藸幍每驮?、回籠資金，往往以提供固定年回報、原價或增值回購 、承諾無風(fēng)險投資等方式拉攏客戶，售后包租依然是商業(yè)地產(chǎn)銷售階段的一種常見的促銷手段。記者注意到，售后包租的項目多是號稱低風(fēng)險、高收益，但在業(yè)內(nèi)看來售后包租的風(fēng)險并不低，收益也并不高�？仆�國際不動產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰對此表示，過去幾年此類失敗的案例不少，更有業(yè)內(nèi)人士視售后包租為“定時炸彈”�！昂觅u的物業(yè)不需要返租，不好賣才返租�！睂O杰說。托管包租是否能達(dá)到預(yù)期的收益？孫杰表示未必，因為這種包租行為與開發(fā)商的資金壓力大不無關(guān)系。一般來說，在行業(yè)快速發(fā)展之時，資金是制約商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重要因素，開發(fā)商的自有資金不足，為了盡快套現(xiàn)，緩解資金壓力，分割出售便成為他們的必然選擇。但是，要想在商業(yè)氛圍不太完善的區(qū)域完成銷售，難度極大，因此，售后包租便容易打動一部分購房者。這些銷售行為的實質(zhì)，是以承諾售后高回報、低風(fēng)險的方式促銷商品房，加快資金回籠速度或者為滾動開發(fā)提供資金支持�！袄锩孢�有一個問題，給投資人許諾的高回報，其實已經(jīng)加在房價里了。舉個例子，這個公寓對外賣70萬，它說3年返還你15萬，其實這個房子本來就值50萬。從周邊城市及近幾年青島類似售后包租情況來看，投資回報率遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到預(yù)期，幾乎沒看到堅持多年的成功案例，此類投資的風(fēng)險真的挺大�！睂O杰告訴記者。【記者調(diào)查】不少項目仍在推介托管包租記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下青島不乏售后包租項目的推出，在推介時都或多或少描繪這樣一幅場景：售后包租，購房者擁有產(chǎn)權(quán)且不需要親自經(jīng)營，還能坐等收錢，可謂省心省力，而且收益率特別高。同樣位于西海岸新區(qū)黃河路上的華爾茲廣場有商鋪，也有公寓 。商鋪總價117萬起，號稱“可托管最高返租10%”，即與開發(fā)商簽訂10年返租協(xié)議，前三年8%，中間四年9% ，最后三年10%，其中第一年租金在房款中扣除，剩余九年按照扣除第一年租金后的房款計算。而位于市北區(qū)的啟迪協(xié)信青島科技城項目，簽約途家 、拜登集團(tuán)，宣稱購買創(chuàng)客公寓的業(yè)主，“可以享受到定制級專屬托管和運營服務(wù)，后期打理更為省心、省力�！薄傲泔L(fēng)險投資”、“銀行擔(dān)保年收益8%”、“年均租金8%”諸如此類的宣傳字眼，讓很多投資者頗為心動。實際上，房地產(chǎn)項目返本銷售、售后包租是違法行為。“返本銷售及售后包租對消費者許以潛在的利益，以吸引購房者。這實為一些實力欠佳的開發(fā)商通過‘借雞生蛋’的方法炒作房地產(chǎn)，容易造成半拉子工程、非法集資等惡性事件。因此，法律明確予以禁止�！鄙綎|有容律師事務(wù)所律師李冰跟記者解釋說。據(jù)了解，原國家建設(shè)部2001年出臺的《商品房銷售管理辦法》第四十五條第二款的規(guī)定，本辦法所稱售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。也就是說，售后包租是指房地產(chǎn)商在銷售商品房時與買受人約定，在出售后的一定期限內(nèi)由該房地產(chǎn)商以代理出租的方式進(jìn)行包租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價款或償付一定租金回報的行為�！渡唐贩夸N售管理辦法》第十一條明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。此外，2011年最高法院公布的司法解釋規(guī)定：不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購 、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的行為，將按刑法規(guī)定處罰，最高可判有期徒刑十年。早在2011年，青島市國土資源和房屋管理局發(fā)布了“限購期買房‘十條提示’”，第七條即為“房地產(chǎn)項目返本銷售、售后包租是違法行為，切勿輕信購買”。近日，青島市國土資源和房屋管理局高新區(qū)分局又發(fā)布了“購房特別提示”，專門針對轄區(qū)內(nèi)的公寓銷售亂象，再次給購房者予以提醒�！韭蓭煛块_發(fā)商通過第三方簽約規(guī)避法規(guī)面對法規(guī)的明令禁止，開發(fā)商不甘放棄這一“誘人”的促銷手段，于是耍起了新的套路�！罢乙患业谌�方公司與業(yè)主簽‘包租’合同，規(guī)避法律風(fēng)險，而且減少了很多麻煩，可以跳過交房環(huán)節(jié)、裝修、面積等爭議 ，這些細(xì)節(jié)如果有問題，那也要過好幾年業(yè)主才能發(fā)現(xiàn)。對開發(fā)商來講，房價是自己定的，前三年支付給業(yè)主的基于房價的固定收益可以當(dāng)成低息貸款，因為實際貸款利息遠(yuǎn)高于給業(yè)主的固定收益，開發(fā)商降低融資成本，又可以迅速回籠資金，從中獲利�！崩畋�跟記者道出其中原因。但是無論是自營托管還是第三方托管，對于置業(yè)者而言，風(fēng)險差別不大�！爸脴I(yè)者買商業(yè)地產(chǎn)，主要還是為了投資，獲得收益，但是一旦陷入售后包租糾紛中，維權(quán)難度很大，如包租期結(jié)束，業(yè)主收房發(fā)現(xiàn)有問題，離交房時間過了好幾年，再維權(quán)難度極大。同時，售后包租投資風(fēng)險也大�！崩畋�給記者分析了幾種風(fēng)險：一種情況是項目建成后如經(jīng)營不善，無法達(dá)到預(yù)期的收益水平，沒有現(xiàn)金流兌付；一種情況是可能存在欺詐，開發(fā)商在以所開發(fā)的商品房為擔(dān)保取得銀行貸款的同時，向購房者銷售該項目，有的甚至是攜款逃匿；一種情況是開發(fā)商融資或變相融資后，將資金挪用到別的項目上，一旦項目運作的某一環(huán)節(jié)出問題，會導(dǎo)致資金鏈斷裂；還有一種情況是往往涉及復(fù)雜的權(quán)利關(guān)系，易引發(fā)債權(quán)債務(wù)糾紛等。李冰提醒廣大投資人，對“售后包租”等投資方式要有清醒的認(rèn)識，了解其中暗含的法律風(fēng)險，一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有蓄意詐騙、攜款逃匿等跡象，特別是一些實力一般的小型開發(fā)商，要及時向房地產(chǎn)主管部門和公安機(jī)關(guān)報案反映。如果開發(fā)商或者第三方不能按合同要求兌現(xiàn)回購或支付回報承諾時，應(yīng)該保留有關(guān)合同等證據(jù)，并及時采取措施，通過協(xié)商、仲裁或訴訟等方式解決。此外，孫杰也給置業(yè)者提出建議，市民要想投資“售后包租”的項目，最好要強(qiáng)化投資風(fēng)險意識理性投資，不要輕信高收益的片面宣傳而盲目跟風(fēng)，要甄別相關(guān)的宣傳信息，對市場變化、所投資項目的收益能力及投資面臨的潛在風(fēng)險等要有客觀、理性的判斷。來源：城市信報

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