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一個(gè)網(wǎng)絡(luò)房展的活動(dòng)規(guī)則，讓青島房產(chǎn)圈再次沸騰了。在只一個(gè)只需要斷章取義的標(biāo)題就能夠輕松收獲十萬(wàn)+的環(huán)境中，老王希望將問(wèn)題考慮得更全面一些，讓大家能有一個(gè)更為冷靜的態(tài)度去看這件事。

| PART 1 |

優(yōu)惠建議背后的存量

因?yàn)橛辛吮姸喑鞘袠鞘行抡�的“�?jiàn)光死”，所以青島這一次政策推出的理由和包裝都做得非常不錯(cuò)。十分同意一個(gè)業(yè)內(nèi)大佬的觀點(diǎn)，這一次“有高人指點(diǎn)”。

我相信，有不少開(kāi)發(fā)商，特別是頭部房企，會(huì)按照這一要求來(lái)執(zhí)行。因?yàn)檫@些房企有全國(guó)性的經(jīng)濟(jì)金融政策研究團(tuán)隊(duì)，他們知道在這個(gè)金融環(huán)境下，當(dāng)青島新房庫(kù)存量達(dá)到149430套的數(shù)字下，跑得快要比賺得多更重要。

當(dāng)然，我相信還有很多開(kāi)發(fā)商會(huì)上手段，因?yàn)樵诔顷?yáng)等部分區(qū)域，供需比會(huì)在多方利好的刺激下，發(fā)生扭轉(zhuǎn)，漲價(jià)不可避免。

但是，我提醒你一定要堅(jiān)持“住房不炒”的理念，不要把短暫刺激下的回暖當(dāng)成趨勢(shì)。在走進(jìn)營(yíng)銷中心前，一定一定要了解一下周邊二手房的價(jià)格和租金，對(duì)投資收益有一個(gè)清醒、理性的認(rèn)識(shí)。特別是要問(wèn)問(wèn)那些2018年搶了房的，現(xiàn)在賺了多少，那套房子給他帶來(lái)多少幸福感。

因?yàn)槟阋坏┳呷肽莻�(gè)狂熱的環(huán)境中，就很難回頭了。

| PART 2 |

“賣一買一”背后的置業(yè)邏輯

有很多著急吸睛的小編，把最新的換房政策解讀為限售松綁，這其實(shí)是非常片面的。政策的原文表述是鼓勵(lì)改善型住房需求,出售1套以上原有住房新購(gòu)1套住房的,原有住房應(yīng)取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿2年并辦理買賣合同網(wǎng)簽備案后或委托中介機(jī)構(gòu)代理銷售并辦理委托代理合同網(wǎng)簽備案后,即可對(duì)新購(gòu)住房的買賣合同予以網(wǎng)簽備案。

換句話說(shuō)，你如果不買房子，你的房子還是五年后才能賣。

如果你確實(shí)是有自住需求，我很建議你找一個(gè)自身中介如此操作一番。但是你如果只為因?yàn)樾陌W，為了買而買，你一定要算明白老房貸款與新房之間的差距，并且評(píng)估一下你買的房子還有多少升值潛力。

我需要特別提醒的是，目前二手房成交十分低迷，單平臺(tái)的二手房掛牌量已經(jīng)超過(guò)了11萬(wàn)套，這個(gè)數(shù)量會(huì)因?yàn)樾抡�的�?shí)施而大幅增加，但是金三月網(wǎng)簽額只有3700多套，二手房?jī)r(jià)格下跌的情況下，市場(chǎng)非常低迷。

所以千萬(wàn)千萬(wàn)不要手里房子沒(méi)賣出的情況下，就急急忙忙交錢定新房，這可能會(huì)是一個(gè)把你坑吐血的決定。

| PART 3 |

首置門檻與理性的選擇

方案對(duì)于在青工作的首置人群降低了門檻。在本市工作、符合人才條件的,首套購(gòu)房不受戶籍和個(gè)稅、社保繳存限制。符合落戶條件的在校大學(xué)生辦理落戶手續(xù)后,可享受本市戶籍人口購(gòu)房政策。

也是在昨天，無(wú)錫放松了人才落戶的限制。對(duì)此我已經(jīng)多次預(yù)警了，未來(lái)老齡化嚴(yán)重的長(zhǎng)三角城市搶人新政發(fā)布的頻率會(huì)越來(lái)越高。

在這種情況下，青島自然會(huì)逐步跟進(jìn)�，F(xiàn)在去除了購(gòu)房的門檻，10萬(wàn)套人才房陸續(xù)上市后會(huì)不會(huì)有更多驚喜？下半年會(huì)不會(huì)有針對(duì)人才的補(bǔ)貼？

年輕人，珍惜你的首置名額。

我不反對(duì)著急結(jié)婚的年輕人積極買婚房，而是怕你在沒(méi)有任何購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)的情況下，像買口紅、買衣服一樣隨便，在外行網(wǎng)紅的忽悠下，花光兩代人的繼續(xù)，買了根本不適合你的劣質(zhì)房產(chǎn)。

| PART 4 |

五大影響背后的應(yīng)對(duì)之策

成交量：毋庸置疑，肯定會(huì)漲。但是對(duì)于一個(gè)可能只有100天甚至更短壽命的新政，很難對(duì)全年樓市形成持續(xù)性拉動(dòng)。所以，對(duì)于任何處在銷售中前期的樓盤，如果大幅漲價(jià)或者又玩什么茶水費(fèi)、捆綁的套路，立即屏蔽。

二手房：量增價(jià)跌沒(méi)有懸念。當(dāng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都將精力放在新房上時(shí)，二手房?jī)r(jià)格下跌的趨勢(shì)難以逆轉(zhuǎn)。所以4月份能賣還是要趕緊賣。

學(xué)區(qū)房：?學(xué)區(qū)房的量會(huì)增加，但不會(huì)太多。所以，你如果想買學(xué)區(qū)房，就要緊緊盯住目標(biāo)區(qū)域，如果有那價(jià)格不錯(cuò)著急賣的好房子，出手不猶豫。

土拍：有了新政托底，土地市場(chǎng)也會(huì)熱鬧一陣。大家要注意的是，謹(jǐn)慎在土地巨量供應(yīng)的區(qū)域買房。在這樣市場(chǎng)下，土地頻頻流拍的區(qū)域就更不能選了。

政策面：總體而言，青島政策的方針是住房不炒，保障剛需，并不是通過(guò)政策逆轉(zhuǎn)趨勢(shì)，而且即使我們想在目前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，也很難做到。如果上面這些政策達(dá)不到預(yù)期，那么可能還要加碼；如果提前達(dá)到效果，可能提前結(jié)束。

現(xiàn)在的這個(gè)市場(chǎng)，可以說(shuō)機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存。我希望你記住三句話：

1、剛需不猶豫，但是果斷不是因?yàn)閯e人搶房，也不是因?yàn)橹脴I(yè)顧問(wèn)強(qiáng)勢(shì)逼定，一定是建立在你十分需要、對(duì)樓盤充分了解基礎(chǔ)上；

2、年輕人慎用首置機(jī)會(huì)。對(duì)于日益被一二線城市所重視的年輕人來(lái)說(shuō)，你沒(méi)有享受到城市為了將你留下而給出的福利，而是被忽悠去搶高價(jià)房，那是一件很不劃算的事兒；

3、一個(gè)上行的樓市，一二手房往往都是量?jī)r(jià)齊升的。如果市場(chǎng)出現(xiàn)了分化，那么你就要對(duì)房產(chǎn)投資屬性進(jìn)行全面評(píng)估，不要只是想當(dāng)然的認(rèn)為房產(chǎn)是穩(wěn)賺不賠的投資品。

住房不炒，說(shuō)了不是一年了，當(dāng)市場(chǎng)真正讓你哭的時(shí)候，別說(shuō)沒(méi)人提醒過(guò)你。

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