本次研究中，我們將視角聚焦于區(qū)域，看房地產(chǎn)市場格局的變化，下文為系列研究之山東篇：棚改貨幣化安置光環(huán)散去后的樓市各態(tài)。

注：萊蕪已于2019年1月劃入濟南

2018年，全國商品房銷售面積穩(wěn)中有升，在市場整體預(yù)期調(diào)整的大背景下，超額完成的626萬套棚戶區(qū)改造體量對市場規(guī)模的保障不容忽視，而提到棚戶區(qū)改造，則不可避免地要說到山東。作為平原地區(qū)的人口大省，2015-2018年，山東省連續(xù)四年棚戶區(qū)改造規(guī)模居全國首位，連年的高規(guī)模棚改加之對貨幣化安置的鼓勵導(dǎo)向帶動市場置業(yè)需求集中釋放，2016年山東省商品住宅銷售面積突破1億平方米，此后年年市場規(guī)模均有新突破。

需求端的巨大缺口及資金端的支持持續(xù)推動山東省全域房地產(chǎn)市場量價提升，市場規(guī)模持續(xù)擴容，吸引龍頭房企積極入駐，由此在正常置業(yè)需求外也衍生出了一定量的品質(zhì)改善需求，正向推動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。但隨著時間的推移，市場的發(fā)展勢頭逐漸脫離了理性軌道，房地產(chǎn)市場風險日益凸顯。

2018年初，盛傳已久的棚改收緊政策正式落地，1月16日山東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議指出，2018年山東省將著力完善住房供給和保障體系，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，同時取消棚改拆遷貨幣化安置獎勵，鼓勵實物安置。政策轉(zhuǎn)向后，棚改戶手中的流動資金大幅收緊，加之隨之而來的房貸利率不斷上浮導(dǎo)致購房門檻提升，山東大區(qū)房地產(chǎn)市場風向出現(xiàn)了明顯的變化。

根據(jù)中指研究院多位分析師的回鄉(xiāng)調(diào)研成果顯示，目前山東大區(qū)不同城市短期內(nèi)房地產(chǎn)市場均有不同程度調(diào)整壓力，但受城市經(jīng)濟基礎(chǔ)、房地產(chǎn)市場發(fā)展階段、政策調(diào)控等多方面差異影響，房地產(chǎn)市場調(diào)整的幅度和持續(xù)時間存在明顯分化。

以魯西、魯中區(qū)域為代表的山東部分經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較差的三四線城市，受棚改政策轉(zhuǎn)向影響，房地產(chǎn)市場熱度明顯下降。

? 濟寧

2018年濟寧市棚改減少貨幣化補償、鼓勵實物安置，目前很多棚戶區(qū)改造地區(qū)都執(zhí)行實物安置，動輒幾百萬的拆遷大戶現(xiàn)在很少出現(xiàn)。比如安居鎮(zhèn)進行的壓煤區(qū)改造，執(zhí)行的就是按照人口補貼住房，按照原住房面積補償少量搬遷費的政策，有的村民家中可以分得三四套安置房，但只能得到極少的貨幣補償，遠不夠在市區(qū)支付一套房子的首付，拆遷居民購買商品房的能力大大降低。

? 聊城

聊城主要置業(yè)群體是本地局面和下轄縣市購房者，作為三線城市，收入水平一般，但房價快速上漲，動輒30多萬的首付款和高額的月供讓不少人望而卻步，再者2018年之前需求釋放，目前市場需求減弱，觀望情緒逐漸濃厚，價格承壓。

? 淄博

市場情緒波動大：年初房價呈漲勢，但市場沒有房源；年末房價縮水，市場房源充足，但多數(shù)購房者都在觀望。很多營銷中心冷冷清清，每天僅一兩組客戶到訪，去化非常慢。許多項目騎虎難下，因年初對市場預(yù)期較好，開盤定價較高，市場下行后，價格卻難以下調(diào)，只能靠“暗降”和渠道“拉客”。

以東營、濰坊為代表的產(chǎn)業(yè)較發(fā)達的三四線城市，短期市場也存在一定壓力，但普遍預(yù)期市場可回歸平穩(wěn)發(fā)展。

? 東營

勝利油田作為東營市的納稅大戶，對東營市經(jīng)濟增長有較大貢獻，從而也使得房地產(chǎn)這一國民支柱產(chǎn)業(yè)在東營市的影響力大大降低。從短期看，受2018上半年購房需求集中爆發(fā)影響，下半年市場需求規(guī)模有所下降；但是中長期看，積極向好是大趨勢，目前恒大、綠城、萬達、碧桂園等龍頭房企已相繼進入東營，更有持續(xù)扎根東營的勢頭。

? 濰坊

2018上半年市場延續(xù)增長態(tài)勢，開發(fā)商積極推盤，市場需求旺盛，量價持升；下半年棚改貨幣化安置比例大幅下行的影響開始顯現(xiàn)，部分項目去化套數(shù)大比例下降，房價也出現(xiàn)調(diào)整，其中某些小開發(fā)商推出首付分期等營銷活動，但是效果并不顯著。短期壓力不可避免，但受益于城市整體規(guī)劃的向好及發(fā)達工業(yè)、農(nóng)業(yè)的支撐，經(jīng)歷此輪調(diào)整后，社會普遍對濰坊后期的發(fā)展更加看好。

濟南受嚴格的政策調(diào)控影響，市場調(diào)整逐步深化，未來一定時期內(nèi)市場狀態(tài)將較為低迷。而青島因產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢突出，資源稟賦獨特，需求旺盛，且前期房地產(chǎn)市場運行與濟南比相對平穩(wěn)，市場短期雖有小幅壓力但整體市場仍有保障。

? 濟南

認房認貸、二套首付至少六成、房貸利率大幅上調(diào)……濟南部分調(diào)控政策力度不亞于一線城市。政策調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)，投資性需求大量下降，剛性需求的消費能力相對欠缺，而少部分剛性需求因房價預(yù)期而選擇持幣觀望，短期需求明顯下降。未來一段時間內(nèi)濟南房地產(chǎn)市場將在整體預(yù)期轉(zhuǎn)向的背景下維持低迷狀態(tài)。

? 青島

2018年全年商品住宅成交規(guī)模與2017基本持平，部分在售項目價格出現(xiàn)小幅松動，有樓盤以“送車位”等形式變相調(diào)價，但主城區(qū)項目價格相對平穩(wěn)。市場需求相對旺盛，在主城區(qū)供應(yīng)不足的背景下，部分區(qū)域受益于設(shè)施配套的加速完善，順利承接需求，如黃島區(qū)市場成交規(guī)模得以快速提升，為全市市場規(guī)模的相對穩(wěn)定提供了有效保障。

從本次返鄉(xiāng)調(diào)研來看，短期內(nèi)，山東省全域房地產(chǎn)市場均出現(xiàn)不同程度的調(diào)整，其中受嚴格政策調(diào)控影響的濟南及棚改規(guī)模顯著的三四線城市下行壓力較大。另外，部分城市如菏澤，近幾年住宅用地成交規(guī)模持續(xù)顯著，若市場規(guī)模出現(xiàn)大幅調(diào)整，陣痛已在所難免。中長期來看，山東大區(qū)的房地產(chǎn)市場機會將進一步向經(jīng)濟發(fā)達、有產(chǎn)業(yè)、有人口的地方聚集。

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