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“人類從歷史中學(xué)到的唯一教訓(xùn)，就是人類無法從歷史中學(xué)到任何教訓(xùn)�！�—黑格爾”

NO. 1｜壹

今日（9月1日）下午，山東省青島市國土資源局和房屋管理局官方微博“青島房地”發(fā)布消息稱，自2014年9月1日起，放開市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)套型面積在144平方米以下住房的限購政策。

此前的7月31日下午，青島房地曾宣布，為支持剛性需求，穩(wěn)控房價(jià)水平，降低庫存幅度，經(jīng)青島市政府同意，自2014年8月1日零時(shí)起，對青島黃島區(qū)、城陽區(qū)（含高新區(qū)）住房（含新建商品住房和二手住房，下同）放開限購政策；對市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)套型面積在144平方米以上（含144平方米）的住房放開限購政策，套型面積在144平方米以下的住房繼續(xù)執(zhí)行限購政策。

以上呢，是2014年青島樓市限購政策放開的一則舊聞。

NO. 2｜貳

總結(jié)一下，上一輪樓市低谷，青島限購?fù)耆�放開分了兩步走。

2014年8月1日，黃島區(qū)、城陽區(qū)（含高新區(qū)）限購放開，主城區(qū)144平米以上限購放開。

短短一個(gè)月后，似乎感覺效果有限，索性主城區(qū)144平米以下限購也放開了，至此，青島樓市限購?fù)耆�放開。

后來發(fā)生了什么，我想大家心里多少都有印象，限購的放松配合持續(xù)降息再加天量棚改，一輪波瀾壯闊的房地產(chǎn)牛市就此開啟，房價(jià)沒翻倍的地方，都不好意思說漲過。

咦？！似乎哪里不對呀！這個(gè)后來好像忽略了點(diǎn)什么？

樓市君仔細(xì)回想了一下，從2014年9月青島完全放開限購，到2015年青島房價(jià)見底，中間還足足下跌了一年多呢！

15年青島房價(jià)的走勢，是這個(gè)樣子的：

直到15年年底，在高新區(qū)中歐國際城等樓盤的帶領(lǐng)下，青島樓市才開啟了上漲之路。

雖然這段時(shí)間的整體跌幅不是很大，但市場整體還是一個(gè)向下的趨勢。

NO. 3｜叁

市場這么走的原因很簡單，限購放松根本不足以支撐房價(jià)的上漲，最多就是止跌。資金面的放松（降息、降低首付比例、房貸利率折扣等）才是房價(jià)上漲的“核武器”，而這一“核武器”是掌握在中央手里的。

在分類調(diào)控的大背景下，地方政府手里主要的樓市調(diào)控手段就是限購、限價(jià)和限售。

限價(jià)在房價(jià)下跌后，往往由于市場價(jià)低于限價(jià)而名存實(shí)亡。

限售降低了市場流動(dòng)性，對房價(jià)更多起保護(hù)作用。

限購可以直接增加購房需求，對樓市的影響巨大，限購的放開意味著房價(jià)跌到了地方政府容忍底線，房價(jià)的政策底到了。

但是房地產(chǎn)市場體量巨大，運(yùn)行趨勢很難輕易改變，政策底之后，還有市場底。

這才是購房者的最佳入場時(shí)機(jī)。

NO. 4｜ 肆

近期，全國限購放松的消息此起彼伏。

10.15日繼年初溧水放松限購后，南京六合區(qū)大專以上學(xué)歷也放松了限購。

同日，天津兩大科技園區(qū)放松限購。

10.18日網(wǎng)傳燕郊定向放松限購。

10.19日三亞放松限購。

就在青島的購房者還在吃瓜的時(shí)候，昨日，西海岸也傳來消息。

針對西海岸特定幾類企業(yè)職工，定向放松了限購，由此引發(fā)部分地產(chǎn)從業(yè)者騷動(dòng)。

其實(shí)，大可不必如此激動(dòng)，姑且不論該項(xiàng)政策是真是假，即便是真，政策范圍也僅限于西海岸新區(qū)，對象也僅限于部分特定企業(yè)職工。對比與14年青島限購?fù)耆�放開的大手筆，政策力度沒有任何可比性，充其量就是西海岸新區(qū)打響了托底樓市的發(fā)令槍，但是離房價(jià)的政策底還很遠(yuǎn)。

至于市場底，則更多要取決于中央掌控的資金面，近期雖然資金成本一直在走低，但是房貸利仍然高高在上，房地產(chǎn)各路融資方式也處處受限，防止資金流入樓市，房住不炒還是主基調(diào)。除非資金面也有了轉(zhuǎn)向（房貸利率、首付比例降低），市場底才能真正到來，如果力度大的話，上漲也并非不可能。那些規(guī)劃等級(jí)較高、庫存又相對不足的區(qū)域，或許又將是上漲的領(lǐng)頭羊。

所以，即便西海岸真的放松了限購，聰明的購房者也一定已經(jīng)知道房價(jià)會(huì)如何走，更何況，說不定是假的呢。

NO. 5｜ 伍

其實(shí)西海岸托底樓市的沖動(dòng)早有跡象，今年4月份就網(wǎng)上就曾傳出西海岸房地產(chǎn)政策調(diào)整的文件，當(dāng)時(shí)正值樓市小陽春，隨著中央再度重申房住不炒，網(wǎng)傳的政策也就不了了之。

近期，隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力的加大，各地紛紛通過人才引進(jìn)的方式調(diào)整樓市限購政策。西海岸突然傳出此類消息也就可以理解了。

即便西海岸真的放松限購，對于青島來說，也只是限購放松的第一步，后期隨著市場的下行，青島還會(huì)有其他區(qū)域（如城陽）陸續(xù)跟進(jìn)，甚至?xí)�有力度更大的政策出現(xiàn)，直至限購?fù)耆�放開，真正的政策底確立。

然后就可以靜待市場底的到來了。

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