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我想，在“房住不炒”的年份里，每一個(gè)買房的人都應(yīng)該捫心自問：我為什么要買房？如果你是剛需自住，那沒問題，政府歡迎你、政策歡迎你、市場(chǎng)歡迎你；如果你是投資炒房，你就得掂量掂量，要是房?jī)r(jià)逐漸下降、一直不漲或者跟著GDP緩慢上漲，你買房的意義何在？！

房子沒有了價(jià)值瘋漲的預(yù)期，也就沒有了炒作的意義；房子買賣失去了流動(dòng)性，也就不再擁有商品基本的屬性。如果說房子還有什么能讓我們追求的，我想也就剩下租金了。

所以，在“房住不炒”的新時(shí)代，我們買房都要思考一個(gè)問題：房子能不能租出去，租金多少。

實(shí)際上，我一直有一個(gè)觀點(diǎn)：租金比房?jī)r(jià)更能體現(xiàn)區(qū)域的價(jià)值。房?jī)r(jià)的高低，有炒作的原因，有賣地的原因，也有恐慌入市的原因，但是當(dāng)潮水褪去，終會(huì)知道他是不是在裸泳。租金則不一樣，租金高低能真實(shí)反應(yīng)人口、尤其是外來人口的多少，租金高低是一個(gè)城市在人口吸引能力上的真實(shí)反應(yīng)。也就是說，房?jī)r(jià)多少要受到政策、投資客涌入、恐慌入市的心態(tài)等方面的主觀影響，而租金則是完全的市場(chǎng)行為，是客觀的，還沒有聽說誰可以左右租房市場(chǎng)。所以，你給我說你那地方房?jī)r(jià)漲了兩三倍，我過去一看房租一直沒漲，或者隨著新房增多租金反而降了，我就只能呵呵了。我認(rèn)為租金是房?jī)r(jià)的試金石，租金高低才能看出房?jī)r(jià)是否有水分。畢竟，沒有人口支撐的房?jī)r(jià)，只是鏡中花，水中月。

我對(duì)別的城市不太熟悉，只以一個(gè)租房客的眼光分析下青島的租房現(xiàn)狀。我2012年剛畢業(yè)時(shí)租住在老四方，記得當(dāng)時(shí)最差的套一也得1000左右，套二基本在1400以上了，套三沒有1800以上拿不下來。我列舉的這些價(jià)格都是區(qū)域環(huán)境最差、面積最小的老房子的價(jià)格，要是次新房就更高了。當(dāng)時(shí)市區(qū)的老企業(yè)還沒有搬走，外來人口非常多，房租還在緩慢上漲中。到了我買房的2014年，套一的價(jià)格已經(jīng)上漲到1300以上了，套二、套三也是同步上漲。在那個(gè)時(shí)候，能租一個(gè)小套一，能安撫一下自己日益厭倦合租的小靈魂，能有一個(gè)有暖氣的房子大庇自己凍得發(fā)抖的身體讓我等“寒士”俱歡顏，已是我最大的追求。

如今又到了冬風(fēng)蕭瑟、落葉吹起的日子，眼前的景色依舊相似，恍惚間卻已過去了7年。昨天從中介門前走過，不由又想起當(dāng)年跟著中介滿街看房的苦逼日子，不知經(jīng)過了七年之癢的租金，是否也如呼呼翻倍的房?jī)r(jià)，漲上了天。

我仔細(xì)看了下中介門外展示臺(tái)上的出租房源，竟然發(fā)現(xiàn)比2012年的時(shí)候還要低！這怎么可能！我連忙掏出手機(jī)，下載某家軟件，本來還想選一下套一的，結(jié)果發(fā)現(xiàn)根本不用，套二套三的租金就閃了我的眼。下圖是我選的一些房源，都是套二套三，租金基本和2012年套一套二的差不多，甚至更低，而且房源很多，很多頁拉不完。不要懷疑這些房源的真實(shí)性，我已經(jīng)問過中介，房源真實(shí)存在，不是閣樓，不是地下室，也不是過期的房源，當(dāng)然都是整租不是合租。也不要懷疑我專門選一些老破小的房源，因?yàn)槲?012年看的就是這樣的房子，當(dāng)時(shí)要是有這么多便宜的房子該有多好！

從上面市區(qū)老破小的租金也能看出老破小的未來，租，沒人租，賣，沒人買。我在我的微信公眾號(hào)“青城山說”上周發(fā)的的文章《青島房?jī)r(jià)降了30%？》里也舉例說明過，一些老破小單價(jià)已經(jīng)降到一萬二三，好樓層也只能賣到一萬五六。而2018年上半年，這些老破小卻能賣到兩萬四五，可見沒有租房市場(chǎng)的支撐，房?jī)r(jià)總會(huì)回到他應(yīng)有的價(jià)值。真是眼見他起高樓，眼見他宴賓客，眼見他樓塌了。

老四方的老破小是這么個(gè)行情，那其他的區(qū)域，其他的房源呢？我們來看其他區(qū)域的房源：

從上圖可以看出，里面的房源有老房子也有次新房，有樓梯房也有電梯房，有嶗山、市南的，也有黃島的，地方不同，房源不同，價(jià)格也相差很大。我查了下2012年成交的數(shù)據(jù)，顯示這些房源無一例外都回到了那時(shí)的水平。這里也有一個(gè)有意思的現(xiàn)象，黃島區(qū)的金沙灘、薛家島片區(qū)是這一輪房?jī)r(jià)下降中次新房跌幅最明顯的，反應(yīng)到租金上也一目了然。這兩個(gè)片區(qū)基本上是靠前幾年的外來炒房客炒上去的，在旅游旺季租金表現(xiàn)尚可，一到冬季就顯現(xiàn)出人氣不足的劣勢(shì)。

我上面的例子之所以沒選城陽、膠州、即墨、紅島、膠南等地方，是因?yàn)檫@些地方租金實(shí)在拿不出手。這些地方都屬于傳統(tǒng)意義上的郊區(qū)，新房不少，人氣卻嚴(yán)重不足。房地產(chǎn)處于牛市時(shí)，他們漲的最猛；熊市時(shí)，他們跌的最兇。我一個(gè)朋友前幾年買了高新區(qū)的新房，去年還給我吹噓說已經(jīng)漲到2.5萬了，結(jié)果現(xiàn)在就降到1萬出頭了。更嚴(yán)重的是，他的房子是自己的第二套房，純屬投資，自己不住，往外租了一年愣是租不出去，他的不少鄰居干脆就不裝修了，整個(gè)小區(qū)都放在那里吃灰。朋友每月房貸5000元，房租一點(diǎn)也抵不了，現(xiàn)在都快揭不開鍋了。我曾給他說過一句話，你這房子房?jī)r(jià)上漲時(shí)是真金白銀，房?jī)r(jià)下降時(shí)就是一堆破銅爛鐵，賣不出去，也租不出去，房?jī)r(jià)再次瘋漲是你唯一的希望，可萬一房?jī)r(jià)就這么穩(wěn)定甚至陰跌下去呢。從我上面的分析也可以得到一個(gè)真理，市區(qū)房子只需考慮租金多少的問題，郊區(qū)房子卻要考慮能不能租出去的問題。

我的例子里也沒有選公寓、門頭房、寫字樓、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，因?yàn)槲乙恢辈豢春眠@類房子的出租效益，尤其是在這幾年網(wǎng)購(gòu)的打擊下。不信的，可以去各大商圈看看，李村一個(gè)商圈就倒閉了佳樂家、寶龍城市廣場(chǎng)超市、樂客城里的華潤(rùn)萬家、銀座和諧廣場(chǎng)超市、萬達(dá)廣場(chǎng)的超市等5家超市，這可是號(hào)稱島城最大的商圈。至于郊區(qū)的網(wǎng)點(diǎn)、超市、寫字樓，就更不堪一擊了。有一次中介給我發(fā)廣告，我看膠南和城陽的公寓都敢賣到1.5萬，不知哪里來的勇氣，先不說能不能租的出去，你先看一下市北CBD的萬達(dá)39克拉公寓1.1萬的二手房?jī)r(jià)格，就會(huì)灰心致死了。

以上絮絮叨叨了這么多，其實(shí)只有一句話送給大家：買房時(shí)，別光想著房?jī)r(jià)翻倍，那是不長(zhǎng)遠(yuǎn)的；更要看看片區(qū)租金幾許，這可是關(guān)鍵時(shí)刻能救命的。

最后回到題目上，到底房租有沒有降到7年前？我想有點(diǎn)年紀(jì)的經(jīng)歷過租房煎熬的人，心里都有一桿秤，我就不多說了。至于說房租不漲的原因，我想和企業(yè)外遷、人口分流，外來人才、人口吸引少，這幾年買房的多等因素有關(guān)。

當(dāng)你漸漸習(xí)慣了他的下降，進(jìn)而就會(huì)漸漸忽視了他的下降。但愿房東們都能如此心平氣和的接受房租的下降，一如房?jī)r(jià)上漲后久久不能平息的、最終歸于沉寂的興奮和向往。

本文來自公眾號(hào)“青城山說”

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