來源：CRIC

我們再與青島住宅成交數(shù)據(jù)來做個對比： 10月青島全市新建商品住宅成交均價為14273元/㎡，雖然環(huán)比微漲1.27%，同比上漲了8.21%，但我們依然可以看出，這個價格要低于10月公寓成交均價378元/㎡。為何會出現(xiàn)住宅成交均價低于公寓的情況呢？

業(yè)內(nèi)受訪表示，主要是因為在9、10月份有一大批低價樓盤進行了集中簽約，如黃島融創(chuàng)維多利亞灣、華皓錦域，李滄的綠城海棠印月等項目，帶動了區(qū)域價格的走低。進而拉低了青島10月整體房價。但總體而言，青島房價依舊處于橫盤期，未出現(xiàn)太大幅度的波動。

市場：主城公寓普遍低于住宅 更有項目低至9000元/㎡

根據(jù)市場一線走訪，目前在主城區(qū)及黃島區(qū)、城陽區(qū)內(nèi)在售的公寓項目有40余個。主城中，市北區(qū)在售公寓項目最多，有10余個，價格區(qū)間為0.9萬-2.3萬/平，有精裝、有毛坯，產(chǎn)品業(yè)態(tài)既有平層也有l(wèi)oft，可選擇范圍很大。

市南區(qū)僅有兩個公寓項目在售：中鐵青島中心，63-236㎡公寓均價35000元/㎡，首付50萬起；魯商藍岸公館，30-70㎡loft產(chǎn)品在售，均價23000元/㎡左右。嶗山區(qū)：山鋼東部新天地，loft建面40-60㎡，毛坯，均價21000元/㎡；平層建面35-42㎡，帶裝修，均價19000-20000元/㎡；青鐵華潤城36-60㎡平層公寓在售，首付28萬起，帶裝修；海爾產(chǎn)城創(chuàng)云璽有公寓在售，戶型70-110㎡，均價22000元/㎡。李滄區(qū)暫無公寓項目在售�？傮w而言，主城公寓售價普遍低于住宅，部分公寓產(chǎn)品甚至不足住宅價格的一半。

此外，黃島區(qū)在售公寓項目近20個，包括瑞源名嘉國際、中鐵青島世界博覽城等多個項目都有公寓產(chǎn)品，這些新盤主要集中在濱海大道、唐島灣及靈山灣影視文化產(chǎn)業(yè)區(qū)。與主城區(qū)不同的是，黃島區(qū)在售公寓與住宅沒有明顯的價格差距，甚至有部分公寓項目價格要高于同區(qū)域住宅。其中瑞源名嘉國際公寓現(xiàn)房在售，戶型46-78㎡，均價23000-26000元/㎡，這一價格超過了黃島區(qū)不少的住宅。

業(yè)內(nèi)：強勁營銷力度下 公寓托管要注意風(fēng)險防范

市北區(qū)南京路某大型品牌房產(chǎn)中介門店的工作人員告訴記者，與住宅類似，公寓推貨意愿和營銷力度也明顯增強了，既有傳統(tǒng)的老帶新、一二手聯(lián)動營銷、特價房等常規(guī)形式，也有節(jié)點促銷、團購營銷和首付分期甚至以價換量等“手段”。

這其中，以“托管”形式促銷的方式更是大行其道，例如市北近期某新開公寓2-8層推出了托管服務(wù)，托管后每個月租金高達4000元/㎡，高出同區(qū)域租金不少。簽完合同后由開發(fā)商全權(quán)打理，水電物業(yè)也不用操心，租金會以年付形式向業(yè)主繳納，頗具吸引力。

但值得注意的是，項目要求托管時間為8年，資金年付，因此，托管期間可能會出現(xiàn)較多不確定因素。

業(yè)內(nèi)受訪表示，公寓托管實際是一種“售后返租”模式，看上去回報收益高，穩(wěn)賺不賠，但實際上存在很大的風(fēng)險，更多的是通過利益誘惑，快速將產(chǎn)品銷售出去，回籠資金。此外，公寓托管需涉及開發(fā)商、托管方、業(yè)主三方，一旦出現(xiàn)問題，維權(quán)存在很大的難度�！叭绻�托管方在托管期內(nèi)撤資，或是毀約，業(yè)主就需要與另外一家托管公司簽約，那租金方面可能會出現(xiàn)大的變動”，因此公寓投資，還是要冷靜客觀，做好實地調(diào)查。

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