一直很好奇原黃島區(qū)是個什么樣子，從業(yè)兩年來，除了零星的去過薛家島和唐島灣幾個濱海項目，對其整個區(qū)域的認識并不清晰，這個區(qū)域的產品特性是什么樣子的？不同板塊的產品又吸引了什么樣的客戶？

先來上圖一張：

薛家島片區(qū)——小組團、緊湊小戶型居多、地緣及部分市區(qū)客戶

代表項目：海信鳳凰金岸、海爾山海灣、天齊雅誠名筑、怡海苑、尚品居

區(qū)域配套并不十分完善，板塊內成熟項目不多，在售產品以高層為主，主要面向的還是本地及青島主城區(qū)（團島、港口板塊居民以及在市區(qū)工作者）剛需客戶群體。這其中，鳳凰金岸和山海灣是根紅苗正的老盤，相對其他小項目，這兩個項目規(guī)模大、知名度高，且前期組團已建成入住，有一定的居住氛圍。另外像天齊雅城名筑、怡海苑、尚品居等小項目各具特點但不成規(guī)模。

天齊雅誠名筑領銜小組團，主要面向安子、開發(fā)區(qū)中心板塊拓客，市區(qū)客戶占比較低，性價比是其最大的優(yōu)勢。開盤即售200余套妥妥的，成交均價不到7100元/㎡，90-95㎡小套三是成交主力，戶型八字總結：南北通透，方正緊湊。另外項目的70年產權、封閉式管理、集中供熱也構成了一定的吸引力。

中心&保稅片區(qū)——價格偏高，從產品來看剛需仍是主流

代表項目：晶城、深港城、秀蘭禧悅山

這兩個板塊產品類似，客戶也具有同質性，在銷售口上也是難拎得清區(qū)別在哪，去的幾個項目默契十足的告訴我們：“開發(fā)區(qū)就這么大點，要說產品特性實際是差不多的，無非是根據(jù)客戶喜好來選擇項目罷了”。

說起來開發(fā)區(qū)中心片區(qū)相較保稅片區(qū)，城市配套會更成熟一些，價格自然也是偏高的，沿嘉陵江路一帶分布的項目價格最高，平均價格在8000-9000元/㎡左右，產品有偏改善的大戶型，但剛需仍是主流，而同樣的目標客戶若對中心板塊價格存在抗性，那價格稍低的保稅片區(qū)又成了他們的聚焦點。

辛安片區(qū)——項目少，價格低，環(huán)境差，產品基本內部消化

辛安是傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，匯集了海信、澳柯瑪?shù)却笮推髽I(yè)工廠區(qū)，區(qū)域環(huán)境雜亂，缺乏大型的集中商業(yè)，配套并不完善，在此購房的除本地居民外，基本是工廠職工。

內部產品層次相對混雜，商品房、村改房交相呼應，區(qū)域成交均價在6000-7000元/㎡左右，產品基本自我消化，房地產發(fā)展程度尚處在起步階段。

一通梳理下來，除安子、薛家島片區(qū)依托地利優(yōu)勢，能實現(xiàn)短平快去化之外，老黃島給人的感覺甚是平淡，以此看來，合區(qū)帶來的利好更傾向沿海一帶，無法給自己加特效，是什么樣就賣什么樣。產品做的中規(guī)中矩，滿足剛需客戶的基本需求，城市配套是這里能提高溢價的重心，就中心片區(qū)而言，比其他板塊平均多出1000-2000元/㎡的差價，似乎在購房者心里也是正常范圍。

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