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青島的樓市，最大的特點(diǎn)，就是“板塊輪動”現(xiàn)象。

一般來說，對于這個“板塊輪動”，如果不是以20、30年為周期，甚至更長時間親身經(jīng)歷去研究青島樓市的話，很多人、甚至很多自詡青島地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員，都是不能理解的。這必須從青島的歷史講起。

很多人看了“西海岸風(fēng)水師”的一些頭條，會覺得我是不是西海岸人，有這種想法應(yīng)該很正常，但是實際上不是，我是標(biāo)準(zhǔn)的八大關(guān)出身的老市南。所謂紅瓦綠樹，碧海藍(lán)天，那就是我們這種人小時候生活的環(huán)境。

那就奇怪了，為什么作為一個市南人，會對西海岸有這種看法？？老市南看青島其它地方的畫風(fēng)，不應(yīng)該跟下面這張圖一樣嗎？（笑）

這里必須給大家普及一點(diǎn)青島的歷史。真正的老市南，最好的地方毋庸置疑是八大關(guān)一帶、小魚山南麓的德式建筑群，而這一帶的居民，現(xiàn)在大部分都是老一代的市局機(jī)關(guān)部委領(lǐng)導(dǎo)、軍隊干部、以及海洋大學(xué)、海洋所的教授學(xué)者——目前這批人大部分已經(jīng)故去了——的子女。像我這樣的80后、90后，已經(jīng)屬于孫輩了。

我們這一批人有個什么特點(diǎn)呢？因為祖上都是四面八方來青島定居的，往往不是膠東人，所以沒人講青島話。家里不講，學(xué)校也不講。很多青島小哥引以自豪的青島話、啤酒、夠級，我們一般都是走到中學(xué)以后、甚至走上工作崗位才領(lǐng)悟。

所以千萬不要以為認(rèn)為市南人的青島話最正宗，事實相反，真正老市南人的青島話是最不正宗的。如果一個青島人在酒桌上被外地人甚至外地妹子喝倒，或者青島夠級十幾輪被打得不出頭，一種比較大的可能是他不是正宗的青島人，再有一種比較小的可能那就是——他是正宗的身份證370202打頭的老市南，譬如說風(fēng)水師這樣的……

所以，真正的老市南，相比青島其它地方的人，優(yōu)越感可以有，但一般都不會覺得“某某某都是老巴子”——畢竟老巴子這個詞是我讀高中以后才第一次聽說的。

說了說背景，現(xiàn)在回歸主題。說到青島的“板塊輪動”，就不能不說一個伴隨我們成長甚至貫穿了整個少年時期的事情——東部大開發(fā)。

現(xiàn)在很多人說，多虧當(dāng)年高瞻遠(yuǎn)矚，提出了東部大開發(fā)戰(zhàn)略，把城市建設(shè)的重點(diǎn)放到東部地區(qū)，高樓大廈拔地而起的同時，完整的保護(hù)了老市南德式建筑群，如果當(dāng)時不是這種戰(zhàn)略，老市南的大片文藝建筑，很難留存到今天，難保濟(jì)南老火車站當(dāng)年拆除的命運(yùn)。

這都是后話，實際上當(dāng)年怎么樣呢？這個“東部大開發(fā)”戰(zhàn)略，剛施行的時候，阻力那簡直都上天了。很多人“寧要滄口一張床、不要東部一套房”、“寧可呆在老四方、就是不去辛家莊”……

以現(xiàn)在的眼光看當(dāng)年這些人，是不是有點(diǎn)兒思維不太正常？也不是。畢竟當(dāng)時的青島延安三路、湛山以東，都是標(biāo)準(zhǔn)的農(nóng)村地。對于經(jīng)歷過上山下鄉(xiāng)，好不容易返城剛混出點(diǎn)成就的老一輩，又要被派到這種地方，那種心理抵觸都是我們這一代人很難想象的。

1996年的五四廣場，還是一片爛泥灘。有多少老青島人會記得當(dāng)年一啟動滿條街都是黑煙，開快了就是按摩器的25路老式“大黃河”鉸接公交車的終點(diǎn)站，就在這片爛泥灘上。

1997年的南京路/香港中路路口，也就是現(xiàn)在家樂福、銀座店的位置，還是一片菜地。

2000年的云霄路，還是一條河，標(biāo)準(zhǔn)的臭水溝。

現(xiàn)在的奧帆基地、燕兒島公園，1995年之前還是苗圃，是我們小學(xué)的生物興趣小組周末去捉螞蚱、螳螂、蜻蜓做標(biāo)本的地方。

辛家莊為什么叫辛家莊，因為2002年以前真的是個莊。如果懂得青島歷史的話，辛家莊邊上還有個莊子，叫丁家莊（位于現(xiàn)在的香港花園廣場一帶），已經(jīng)湮沒在歷史當(dāng)中了。

至于大麥島、王家麥島、徐家麥島這些村子，有一些甚至都活到了數(shù)碼相機(jī)時代……

當(dāng)年的麥島

就在2011年的時候，青青島論壇對途經(jīng)麥島、嶗山的幾趟公交車，如304路、104路、110路、102路、125路的評價依然是——乘坐這些公交車的人，農(nóng)民工太多，上車注意安全，謹(jǐn)記防扒。

所以，當(dāng)時為了把青島人“打發(fā)”到東部地區(qū)安家，上面可謂用盡了辦法，各種政策優(yōu)惠層出不窮，記得我高小的時候，參加“百萬中小學(xué)生看東部”活動，組織青島所有中小學(xué)生參觀一遍剛建設(shè)的金都花園，福泰廣場。

想聽實話嗎?實話就是參觀完的感受是灘涂地上建了幾棟房子，當(dāng)時還覺得，為啥郊游不找個山頭、沙灘去野餐，要選這么個地方？

同樣道理，為了不被“打發(fā)”到現(xiàn)在看起來高大上的東部地區(qū)安家……老一輩青島人也可謂用盡了辦法。同樣是莊，當(dāng)年真有人求爺爺告奶奶不要辛家莊，選老四方的小村莊。

現(xiàn)在過了20年，回過頭來再看這種操作……

看完上面幾段，再看看就在前幾天，有人是這么回復(fù)我的：

“任何一個城市，記住是全部，沒有例外，主城區(qū)永遠(yuǎn)是地產(chǎn)行業(yè)的核心和根本�！�

這哥們這句話說得太好了。因為20年前我父親也是這么想的——1998年最后一批福利分房，按當(dāng)時的規(guī)定，在麥島的僑園新村分房可以得120平套三，在團(tuán)島的八大峽新村分房可以得90平套二（在這里做個注釋，實際上西鎮(zhèn)的八大峽地塊，建設(shè)時間和東部大開發(fā)是同步的，現(xiàn)在的八大峽廣場，實際上也是2000年前后的產(chǎn)物，所以八大峽新村當(dāng)年也是新房，畢竟在老市區(qū)，當(dāng)年八大峽的醫(yī)療、教育資源不是麥島能比的，因此也是開盤光），他老人家選擇了后者。

畢竟，別說1998年，在21世紀(jì)頭5年甚至頭10年，整個嶗山區(qū)那都是標(biāo)準(zhǔn)的農(nóng)村、郊外度假所在地……那年代有多少人會知道麥島是青島地產(chǎn)行業(yè)的核心和根本？就算你穿越過去告訴他們，又有誰信呢？

然后，順理成章，我就這樣失去了一個做富二代的機(jī)會……

在青島，像風(fēng)水師的父親這樣的人并不在少數(shù)。主城區(qū)新建的房子倒是“長線持有”了，但是20年來，這些地方的表現(xiàn)，可都不是風(fēng)險低的優(yōu)質(zhì)長線股。八大峽當(dāng)年比麥島還貴，后來眾所周知陸續(xù)被浮山后、東李趕超，現(xiàn)在面對金沙灘、靈山灣諸板塊，八大峽也已經(jīng)毫無優(yōu)勢可言。

昨日愛搭不理，今日高攀不起，這就是“板塊輪動”。東部、嶗山板塊的崛起，完成對老城區(qū)的逆襲，就是青島“板塊輪動”最典型的例子。

很明顯，以發(fā)展的眼光看青島，回顧“東部大開發(fā)”的歷史，會發(fā)現(xiàn)，任何時候，主城區(qū)都不是青島地產(chǎn)行業(yè)的核心和根本。真正的地產(chǎn)行業(yè)的核心和根本，都是剛剛，或者即將郊區(qū)變市區(qū)的地域。

很明顯，東部大開發(fā)還不是青島唯一的“板塊輪動”，欲知后事如何，且聽下回分解。

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