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根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2019年中國(guó)出生的嬰兒只有1465萬人，又比2018年下降了近4%。這是國(guó)家開始公布出生人數(shù)以來，嬰兒出生數(shù)量最低的一年之一。按人口基數(shù)比例算，去年我國(guó)的出生率為10.48‰，是1949年以來國(guó)家出生率最低的一年。

中國(guó)社科院在去年表示，中國(guó)人口可能將從2027年開始收縮。

包車、包高鐵、包飛機(jī)……雖然距中國(guó)人口拐點(diǎn)還有7年，但是我們卻在這個(gè)特殊的年份里，深刻感受到人口結(jié)構(gòu)的改變帶來的新變化。

青島，也在住房保障政策面連出大招。日前，青島政務(wù)網(wǎng)正式發(fā)布了關(guān)于加強(qiáng)人才住房建設(shè)和管理的實(shí)施意見，其中明確提出，2020年全市建設(shè)和籌集人才住房不少于10萬套。

城陽區(qū)有關(guān)部門頒發(fā)的一項(xiàng)共有產(chǎn)權(quán)住宅政策，其中1-4類人才本人與企業(yè)的產(chǎn)權(quán)比例為7：3，在城陽區(qū)內(nèi)工作并享受共有產(chǎn)權(quán)政策滿8年后無償贈(zèng)送30%產(chǎn)權(quán)；5-7類人才本人與企業(yè)的產(chǎn)權(quán)比例為8：2，自辦理完購(gòu)房網(wǎng)簽之日起滿5年后由個(gè)人將剩余20%的產(chǎn)權(quán)回購(gòu)。

目標(biāo)有了，怎么做才能收獲良好的效果？

| PART 1 |

青島的搶人“底牌”

3月10日的青島日?qǐng)?bào)上刊登了一篇《根在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)》的文章，正面回應(yīng)了青島為什么工資低的問題。

“海納川”一語中的。

我們來看一下青島在招聘網(wǎng)站上的薪酬排名：

青島新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，有很長(zhǎng)的路要走。在海爾都將智能制造和工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域標(biāo)桿項(xiàng)目放在上海松江的情況下，青島實(shí)現(xiàn)新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展與聚集并不容易，短時(shí)間內(nèi)青島薪酬水平大幅提高的可能性很小。

青島的另一硬傷是高考升學(xué)率。在天津降低落戶門檻后，我們看到包括青島、濟(jì)南在內(nèi)的，很多北方城市的人才都在專業(yè)中介的操作下，將全家戶口遷至天津。

山東49.85%VS天津79%的本科錄取率，是一個(gè)比收入更大的差距。

所以說，現(xiàn)在青島搶人，手里的好牌并不多。一套絕對(duì)便宜的房子，也許是我們這座宜居城市留人、吸引人，最有誠(chéng)意、最有分量的底牌了。青島必須要把這張牌的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到極致，才能在與長(zhǎng)三角、雄安新區(qū)、天津的競(jìng)爭(zhēng)中占得一點(diǎn)先手。

| PART 2 |

效率，是做好工作的靈魂

昨天，在讀者群中有一個(gè)年輕大學(xué)生問我高新區(qū)二手房的狀況。一聊，發(fā)現(xiàn)他在高新區(qū)已經(jīng)工作兩年了。

“不要輕易浪費(fèi)自己的首置紅利，你完全符合人才公寓的條件，當(dāng)然首選人才公寓�！边@是我給這個(gè)年輕讀者的建議。

你知道今年有哪些人才公寓能上市嗎？一共有多少套房子，具體位置在哪？今年的申購(gòu)條件有沒有什么新變化？

因?yàn)檎也坏竭@些問題的答案，急于結(jié)婚的他才想在高新區(qū)買二手房。我們從這個(gè)例子可以看出，我們的人才公寓推廣目前存在效率和透明度的問題。從計(jì)劃到配租、配售，需要多少時(shí)間，是以房留人、搶人的關(guān)鍵。

3月3日，溫州市委人才辦聯(lián)合市人社局、市住建局，發(fā)布《2020年溫州市首批人才住房配售公告》，首批籌集1700多套房源（其中市本級(jí)300套左右），共計(jì)約18萬平方米，將于本月15日啟動(dòng)申領(lǐng)。首批房源戶型面積為90、120、140平方米，不同級(jí)別人才對(duì)應(yīng)購(gòu)買不同面積房屋，優(yōu)惠價(jià)格也分別為備案價(jià)（核定價(jià)）的70%、60%、50%。資格聯(lián)審、制發(fā)方案、搖號(hào)選房、簽訂辦理整個(gè)流程清晰簡(jiǎn)潔。而且，這些信息溫州市通過全媒體即使發(fā)布，有不少重量級(jí)媒體轉(zhuǎn)發(fā)，真正做到了廣而告之。

對(duì)于一個(gè)工作兩年、急于結(jié)婚的年輕人來說，我想他們更樂意第一時(shí)間，看到這樣一個(gè)所有細(xì)節(jié)都明確的配售公告，而不是一個(gè)籠統(tǒng)目標(biāo)。

上海、南京、蘇州、無錫等南方城市老齡化問題也非常突出，所以未來他們繼續(xù)降低門檻、加大補(bǔ)貼力度是大概率事件。青島以房搶人在實(shí)施層面，必須比他們更早、更有效率、更透明、更細(xì)致才行。

2020年，哪些人才公寓項(xiàng)目能上市，戶型，價(jià)格，搖號(hào)規(guī)則，這些信息即時(shí)、詳盡公布出來，年輕人可以通過一個(gè)便捷的平臺(tái)申報(bào)，他們心里才能有底，也才能懷揣著希望生活。

| PART 3 |

怎樣的配套，才能成為標(biāo)桿之作

在亞洲范圍內(nèi)，新加坡的租屋作為性價(jià)比最高的公共住房而聞名世界。經(jīng)過親身探訪，我認(rèn)為新加坡祖屋優(yōu)勢(shì)不僅僅是低廉的價(jià)格，還有完善的配套。

有一個(gè)同學(xué)在新加坡定居，二十年沒見，約了一起到牛車水吃點(diǎn)特色小吃。當(dāng)他風(fēng)塵仆仆地從居住地趕來時(shí)，開玩笑說自己是進(jìn)城了。

新加坡的祖屋，當(dāng)然不可能位于寸土寸金的市中心。但是一定有市中心繁華地帶的地鐵。祖屋周邊學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)配套也很齊全。我同學(xué)的家附近，就有新加坡的最大的奧特萊斯。只要他夫婦二人做義工攢夠積分，孩子就可以進(jìn)入公立幼兒園，小學(xué)。

對(duì)于配套的問題，青島職能部門也有充分考慮。根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)人才住房建設(shè)和管理的實(shí)施意見》,青島市將按照供地條件成熟優(yōu)先、配套設(shè)施完善優(yōu)先、住房需求集中優(yōu)先的原則,統(tǒng)籌道路、供水、供電、供暖、供氣、通訊、消防等市政基礎(chǔ)設(shè)施和醫(yī)療、衛(wèi)生、教育、商業(yè)等公共服務(wù)設(shè)施,與人才住房同步規(guī)劃建設(shè)。

規(guī)劃做得很細(xì)，落實(shí)則更為關(guān)鍵。對(duì)于人才公寓聚集區(qū)，配套不是有就可以了，而是要進(jìn)行頂配。根據(jù)年輕人的痛點(diǎn)，切實(shí)解決軌道交通、普惠性優(yōu)質(zhì)教育、現(xiàn)代時(shí)尚的購(gòu)物體驗(yàn)等決定生活質(zhì)量的問題。

選一個(gè)自然環(huán)境不錯(cuò)的地方，做一個(gè)大型的人才生活區(qū)。至少有一條地鐵，能保證居民在40分鐘內(nèi)進(jìn)入主城核心區(qū)，讓青島知名的教育集團(tuán)建立公立分校，讓知名醫(yī)療集團(tuán)建立公立醫(yī)院，引入國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)良好的商業(yè)綜合體，這才能真正讓年輕人心動(dòng)。

我們看看新加坡的例子，就知道真心實(shí)意做好公共保障住房，城市會(huì)有怎樣的吸引力，會(huì)怎樣的未來。

| PART 4 |

人才公寓，該有怎樣的門檻

如果我們按照規(guī)劃建設(shè)人才公寓，勢(shì)必會(huì)成為眾人矚目的“香餑餑”。接下來的問題，就是申購(gòu)資格的劃定：

誰有資格買這些房子？

《實(shí)施意見》里有明確規(guī)定，第一條就是在青島全職工作，這個(gè)政策無可厚非，幾乎所有的一二線城市都是如此執(zhí)行的。

只是，我們要考慮一個(gè)問題，我們現(xiàn)在是要和全國(guó)一二線城市搶人，與別人一樣的限定，比別人低的工資和高考升學(xué)率，我們能搶到人嗎？

城陽區(qū)做了一個(gè)很好的嘗試，這種新式的共有產(chǎn)權(quán)房可以說減輕了低收入人才的購(gòu)房壓力。但是“必須將戶口遷入城陽“這一條讓許多人望房興嘆。以前我分析過，有的人因?yàn)槔霞掖謇镉懈＠�，有的則把戶口落在市南學(xué)區(qū)，所以不愿意將戶口遷出來，我們是不是也應(yīng)該思考如何讓這些人在青島安定生活呢？

已經(jīng)在青島穩(wěn)定工作的人要全力保障，給一些城市間搖擺人，一個(gè)搖號(hào)買低價(jià)房的的可能，哪怕是百分之一的中獎(jiǎng)概率，也會(huì)讓許多年輕人充滿希望。

我們來看一下蘇州房?jī)r(jià)梯度是怎樣的。2019年10月，蘇州工業(yè)園區(qū)恒泰人才優(yōu)選房源開售，106套房源有1008人符合要求，中簽率僅10%！

為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？因?yàn)檫@批房子的均價(jià)是1.2萬元/平方米至1.9萬元/平方米之間，但是周邊的二手房則是2.5萬元/平方米左右。10%的幸運(yùn)兒中了這一簽，就相當(dāng)于撿了幾十萬，而且還是在房?jī)r(jià)不斷上漲的環(huán)境中，所以才有那么多人打破頭想要去蘇州當(dāng)“人才”！

| PART 5 |

價(jià)格杠桿，撬動(dòng)人才雪球的關(guān)鍵因素

通過產(chǎn)權(quán)型人才公寓搶人，最關(guān)鍵的一點(diǎn)是要讓人才能夠切實(shí)撿到便宜。價(jià)格當(dāng)然是最關(guān)鍵的因素。你不能今年人才公寓漲到1萬元/平方米，商品房備案價(jià)漲到1.5萬

我們來看一下蘇州房?jī)r(jià)梯度是怎樣的。2019年10月，蘇州工業(yè)園區(qū)恒泰人才優(yōu)選房源開售，106套房源有1008人符合要求，中簽率僅10%！

為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？因?yàn)檫@批房子的均價(jià)是1.2萬元/平方米至1.9萬元/平方米之間，但是周邊的二手房則是2.5萬元/平方米左右。10%的幸運(yùn)兒中了這一簽，就相當(dāng)于撿了幾十萬，而且還是在房?jī)r(jià)不斷上漲的環(huán)境中，所以才有那么多人打破頭想要去蘇州當(dāng)“人才”！

| PART 5 |

價(jià)格杠桿，撬動(dòng)人才雪球的關(guān)鍵因素

通過產(chǎn)權(quán)型人才公寓搶人，最關(guān)鍵的一點(diǎn)是要讓人才能夠切實(shí)撿到便宜。價(jià)格當(dāng)然是最關(guān)鍵的因素。你不能今年人才公寓漲到1萬元/平方米，商品房備案價(jià)漲到2萬，但是市場(chǎng)上老盤價(jià)格只有1.2萬元/平方米左右。這樣的價(jià)格梯度，會(huì)讓人才公寓變成雞肋。

我們來看一下蘇州的人才優(yōu)選房有多實(shí)惠。2019年10月，蘇州工業(yè)園區(qū)恒泰人才優(yōu)選房源開售，106套房源有1008人符合要求，中簽率僅10%！

為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？因?yàn)檫@批房子的均價(jià)是1.2萬元/平方米至1.9萬元/平方米之間，但是周邊的二手房則是2.5萬元/平方米左右。10%的幸運(yùn)兒中了這一簽，就相當(dāng)于撿了幾十萬，而且還是在房?jī)r(jià)不斷上漲的環(huán)境中，所以才有那么多人打破頭想要去蘇州當(dāng)“人才”！

今年GDP排名再次上升的蘇州，值不值得我們學(xué)習(xí)呢？在一個(gè)城市生活十年，能賺多少錢，買的房子能升值多少，年輕人明年會(huì)算的，會(huì)比的！

除了價(jià)格方面，在熱點(diǎn)樓盤的銷售層面也可以通過在土拍時(shí)的限定條件，向人才傾斜，這一點(diǎn)南京已經(jīng)開始新的嘗試。

作為嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià)政策的南京，新房和二手房還是價(jià)格倒掛，所以很多樓盤依舊是買到就是賺到的行情。南京率先為人才購(gòu)房出臺(tái)專門文件開辟優(yōu)先通道。出臺(tái)的《2020年南京市人才購(gòu)買商品住房辦法(試行)》相較之前的高層次人才購(gòu)商品房辦法，主要變化在于各類人才均適用，機(jī)關(guān)事業(yè)單位人才首次納入政策范圍；全市可售商品房均對(duì)人才優(yōu)先供應(yīng)；人才購(gòu)房最優(yōu)先，按人才優(yōu)先、其他購(gòu)房人遞進(jìn)的順序選房。

在以房搶人這項(xiàng)工作上，青島需要加倍努力，需要提速了。

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