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尷尬的房租終于扒了樓市的底褲

2020-04-10 12:00社會

簡介" 租售比，是指每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值，這個概念是國際上用來衡量某地區(qū)樓市運行是否良好的指標之一，國際標準通常為1:200到1:300。比值越高，說明房屋的投資價值越大。這個概念，咱們很少用，尤其是這幾年，不用了已...

租售比，是指每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值，這個概念是國際上用來衡量某地區(qū)樓市運行是否良好的指標之一，國際標準通常為1:200到1:300。比值越高，說明房屋的投資價值越大。

這個概念，咱們很少用，尤其是這幾年，不用了已經。為何？咱的這個值沒法算。

房價上漲的路上，把房租丟下了，一騎絕塵。租賃市場的尷尬，折射出的是樓市的畸形。底褲的顏色是如此暗淡。

房東不賺錢，租客租不起

朋友老H在老四方有一套房子，從2015年開始處于出租狀態(tài)。去年10月份，原合同到期，租戶去了煙臺，不再續(xù)約。老H按耐不住漲價的心，“這是三年的合同，每月租金2000元，早就想漲價了�！崩螲把這事交給小區(qū)附近的中介了，租金提至一年3萬（之前是年2.4萬）。

過程咱就不說了，經過一個月的折騰，老H簽完了新合同。“一年25000元，簽了�！彼苁�。

“這個小區(qū)五年前的房價是9000多一平，后來最高漲到了2萬3，2019年開始回落，現(xiàn)在也能賣2萬/平。”老H對小區(qū)房價了如指掌，可是這個房租就太尷尬了。新簽的這份合同也是3年期限，這意味著6年的時間，房租也就漲了這么點。

老H漲價的雄心基本上是落空了。“新租戶是一家三口。孩子要上初中了，正好是我們這個小區(qū)附近的學校。租這房子就是過來陪孩子讀書的。一年3萬人家嫌貴。小區(qū)其他房源也有很多，且便宜，只能壓價了�！�

老H的最大尷尬是，這套房子的房貸是2900元/月，即使加上租金，他每月還要貼好幾百塊錢。

這不是個例。能順利租出去還是好的，這個例子更優(yōu)秀。膠州海爾大道附近的一套一樓帶院的次新房，緊鄰少海片區(qū)，離產業(yè)新區(qū)也不遠，優(yōu)勢這么明顯，可是難出租。

附近中介朋友小L告訴房師傅，一年租金1萬元，每月都不到1000元，租不出去。不是沒有需求，相反過來看房子的并不少。但是嫌貴。房子是好房子，但周邊老小區(qū)價格更低。這邊租房子的，多是外來打工的，很多是幾個人想合租。供應和需求有偏差，所以只能降價。房東不愿意，索性當周末度假房用了。

去年青島房租水平下跌12.47%

今年年初，某知名數(shù)據(jù)機構發(fā)布《2019租客居住報告》該報告收集了16個一線、新一線城市以及部分在線調研數(shù)據(jù)。

報告顯示，青島2019年房租下降幅度較大，租金水平同比下跌12.47％。在全國熱點城市中，成都的租房需求居首位，其次為重慶、武漢等中西部城市。青島排在19個監(jiān)控城市的第14位，從需求端來說并不旺盛，所以許多房東只能降價出租。

報告顯示，全國一線、新一線重點城市房屋租金普遍穩(wěn)中有降。16個重點城市中，青島2019年房租下降幅度較大，租金水平同比下跌12.47%。根據(jù)報告，在租賃市場，“90后”已成為租房主力軍。近年來，伴隨著“90”后步入三十歲，購房成為其置業(yè)需求的主要選擇。數(shù)據(jù)顯示，在新一線城市中，90后已經成為購房主力軍，占比高達43.44%。新一線城市購房者群體年輕化趨勢更明顯，主要原因之一是，與一線城市相比，新一線城市的居住負擔相對較小。

按道理說，房租在下降，租客應該絡繹不絕才對。事實正好相反。小L告訴房師傅，市南市北嶗山，一直是市區(qū)房租較高的區(qū)域。以前很多公司扎堆在這些區(qū)域辦公，順便帶火了周邊小區(qū)的租房市場，白領們圖上班方面。現(xiàn)在不一樣了，公司降低成本，有些往李滄、城陽、黃島等地方去了。這些區(qū)域的房租便宜啊。

根據(jù)L的說法，市區(qū)租房需求變相下降了，所以租金在下降，但租客卻跟不上節(jié)奏了。

這可不是一個好現(xiàn)象，不是好消息。

偏離的租售比，虛假的剛需、真實的投資

舉個例子，老四方一套100平的二手房，房價是200萬，月租金是2500元，租售比是1：800，遠不符合1:300的警戒線。這意味著出租一套商品房至少要過60年才能收回成本，有的甚至需要70年以上。

租房體現(xiàn)的是一種真實的居住需求，因此當一個城市的房產價格迅速上升而房屋租賃市場的價格卻沒有隨之出現(xiàn)明顯增長時，就表明該地區(qū)的房產市場存在著價格虛高或投機行為。

就拿青島新房市場上最火爆的城陽區(qū)來說，正在搶房的眾多人才，多數(shù)并非真正剛需。何為剛需？租房子的才是剛需。房師傅了解到，此次熱銷的房子都是130平左右的改善戶型，套三、套四為主。更值得注意的是，去年賣不出去的疊拼，此次成了搶手貨，熱度很高。

最要命的是，城陽位置越好的樓盤，越是被搶，根本不需要做宣傳，眾多人才們紛至沓來。這場盛宴，和剛需一點關系沒有，純投資行為。是打著改善旗號的，投資。賭的是5年/8年到期后，轉為完全產權，自己說了算。

多慮了，還是真可怕？

青島樓市，一直存在一個謎一樣的二元對立現(xiàn)象：一邊是很多人在哭窮，及與房價不相稱的工資，幾乎沒怎么漲的房租；一邊是樓市展現(xiàn)出強大的購買需求，4年賣了70萬套新房。

那么，哪個才是真相呢？都是真的。

換句話說，房子到底是哪些人在買？省內其他地市的投資客，扎堆即墨、膠州、黃島購房；青島本地購房需求。

這種需求及需求刺激出的高房價是可持續(xù)的么？很難持續(xù)。