日前，我發(fā)了一篇關(guān)于青島房地產(chǎn)市場最不可靠的分析的小文章，就是看供求關(guān)系。 本文提到了以下三點：首先，價值決定價格，供求關(guān)系影響價格。 房價取決于房屋的質(zhì)量和配套設(shè)施。 供求關(guān)系只能提供一些影響，而不能決定價格。

第二：連接是事物的普遍現(xiàn)象。 對于一個城市來說，隨著地鐵，高速公路和高架橋的建設(shè)，區(qū)域的供需關(guān)系將通過地鐵和城市高速公路迅速傳播到整個城市。

第三個是“板塊旋轉(zhuǎn)”不同階段的城市板塊，無法通過供求關(guān)系進行機械分析。 新的板塊不匹配，“更多的房屋和更少的人”是一個客觀現(xiàn)實。 看來供應(yīng)超過需求。 但是，隨著建筑業(yè)的發(fā)展和人口的引進，前景廣闊。 但是，一些沒有前途的老城區(qū)常�？雌饋怼昂茈y找到一個房間”，而沒有潛力。 畢竟，“供求關(guān)系”這個說法已經(jīng)被很多人談?wù)摿撕芏嗄辏�其思想根深蒂固�?幾天前，一位朋友問我，風(fēng)水大師，您說地鐵是在城市不同地區(qū)之間平抑房屋價格的利器。 然后，經(jīng)過多年的天津地鐵9號線運營，濱海新區(qū)的房價一直處于低迷狀態(tài)。 怎么了？ 畢竟，就GDP而言，天津濱海新區(qū)和青島西海岸新區(qū)是中國第二，第三大新區(qū)。 顯然，以天津濱海新區(qū)為例對青島西海岸新區(qū)具有一定的借鑒意義。

，但我們看到的現(xiàn)實是：

天津濱海輕軌（天津地鐵9號線）已經(jīng)通車了十多年，天津濱海新區(qū)的房地產(chǎn)市場距離城市主城區(qū)還很遠。 天津不熱不熱。 “地鐵是降低主城區(qū)和郊區(qū)價格的利器”的邏輯是否對天津無效？

：

對嗎？ 答案肯定不是。 有人認為地鐵通勤時間過長可能是個問題，但是在數(shù)百萬的房價面前，每天花三四個小時上下班當(dāng)然不是問題。 因此，“

”仍然適用于天津濱海新區(qū)，“地鐵是使郊區(qū)和主要城市非核心地區(qū)房價快速上漲的利器”。 首先是

，從現(xiàn)在的推論中我們可以清楚地知道，“天津濱海新區(qū)的個別優(yōu)質(zhì)地鐵房屋接近20000”的說法有點問題：盡管通勤時間只有64分鐘， 濱海新區(qū)的核心區(qū)域仍然是以下繪畫風(fēng)格：

，如果再次放大，查看天津地鐵9號線市民廣場站和太湖路站附近的房價，就會發(fā)現(xiàn)還有更多繪畫風(fēng)格。 天津濱海新區(qū)核心區(qū)的3萬套新房。 天津主要城市的古老建筑和小型建筑已經(jīng)在地面上摩擦了很長時間-這個地方并不便宜。 在設(shè)置平均值之前，我們需要弄清楚一個概念。 濱海新區(qū)占地面積2270平方公里。 地鐵不可能“阻擋”整個濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場。 盡管在分析供應(yīng)量時并不特定于每個區(qū)域，但在分析地鐵對區(qū)域房價的影響時，一個新的超過2000平方公里的區(qū)域，只是“錨定”了一條地鐵。不分析就不公平了 地鐵沿線和遠離地鐵的房價之間的差額。

天津濱海新區(qū)地鐵周邊地區(qū)的價格高達2萬元以上，甚至達到30000元，遠遠高于天津的均價，而整個濱海新區(qū)的價格僅超過14000元 元，許多偏遠地區(qū)肯定不到10000元一線。 這僅表明，對于濱海新區(qū)這樣的地方，是否有地鐵是確定房屋價格的關(guān)鍵因素。 沿芝古城地鐵9號線從志谷出來的

，直到濱海新區(qū)的核心區(qū)域，超過40分鐘的車程，沿線的價格相差數(shù)千件，兩三千件，幾乎沒有差價，已經(jīng)能夠 解釋問題。 現(xiàn)在，

的濱海新區(qū)地鐵Z2和Z4線正在建設(shè)中（相當(dāng)于青島地鐵2號線的過海段和6號線）。 如果完成，濱海新區(qū)將發(fā)生什么？ 我們將拭目以待。

天津，青島也不例外。 地鐵1號線開通后，7號線和8號線的北段已經(jīng)通車（已經(jīng)將近一兩年了），很明顯，盡管南德式建筑和La山沿海豪華房屋仍然可以算是高價， 北部城市，福山后面和城陽之間，西海岸和洪道之間的房地產(chǎn)價格差距將很快消除。

其次，這是一個嚴肅而有趣的話題：誰規(guī)定新地區(qū)只能是一個沉睡的城市？

我不知道天津濱海新區(qū)金濱輕軌9號線的乘客通勤數(shù)據(jù)。但是，青島西海岸新區(qū)的繪畫風(fēng)格是這樣的：如果您經(jīng)常在舊城區(qū)和新西海岸之間上下班， 在新區(qū)域，您會發(fā)現(xiàn)早上的交通流是從舊城區(qū)到新的西海岸新區(qū)，晚上的交通量是從新西海岸新區(qū)到舊城區(qū)。 換句話說，

是青島西海岸新區(qū)，是青島市民生活和工作的區(qū)域。 相反，東部舊城區(qū)具有更“沉睡的城市”風(fēng)味。

不需要強制。 這顯然寫在政治書上。 根據(jù)供求關(guān)系，西海岸新區(qū)的建筑物供應(yīng)量很大，價格也在下降。 傳統(tǒng)主城區(qū)的供應(yīng)量很小，價格還在上漲。 此時，一些企業(yè)和工廠所有者將辦公室搬到了西海岸新區(qū)，這在使雙方的房地產(chǎn)市場趨于平坦方面發(fā)揮了作用。 許多員工“老青島人”只能被動地去西海岸新區(qū)工作。 這些人中的大多數(shù)人將在未來為新的西海岸地區(qū)的房地產(chǎn)市場提供支持。

目前，由于1號線不通車，青皇只能依靠膠州灣隧道，交通不方便，所以現(xiàn)階段說西海岸的供應(yīng)會影響到現(xiàn)在還為時過早 舊城區(qū)。 真正的影響將在1號線和13號線通車后出現(xiàn)。

，尤其是10年后，在跨海段，6號線，12號線和地鐵2號線的第二條隧道通車后， 在中國，德國和新安前面的福山，新都心等地，確實不便宜。 西海岸前海沿線的某些地區(qū)將有能力向城市和La山南部發(fā)起沖擊（或?qū)�La山拉入水中）。

第三，西海岸新區(qū)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面與天津濱海新區(qū)相似，但商業(yè)配套設(shè)施，尤其是風(fēng)景名勝區(qū)旅游資源，不能與天津濱海新區(qū)相比。 看下圖

，您可以看到沿地鐵13號線的一些商家。 特別是未來的地鐵1號線，6號線和13號線的交匯處的揚子路商務(wù)區(qū)和吉米雅商務(wù)區(qū)。 顯然，在青島的老城區(qū)，除了5月4日廣場附近，其他地區(qū)很難擁有如此高的購物中心密度。 因此，很多人認為從5月4日廣場到吉米懸崖的通勤時間很長。 當(dāng)?shù)罔F站出來時，您認為繪畫風(fēng)格是這樣的：

，但是實際的繪畫風(fēng)格是這樣的：

目前，除了學(xué)區(qū)和城市北部以及福山的后面，還有 在交通，商務(wù)區(qū)配套，購物娛樂等方面有一定差距。反超已經(jīng)實現(xiàn)。 長江路，湘江路和集美屋是兩個主要的商業(yè)區(qū)，這與福山后部，新都心和老城區(qū)以北的散落的購物中心無法相比。 而且學(xué)區(qū)不像金色沙灘和銀色沙灘。 大竹山和小竹山是固定的，但可以隨時移動和建造。 青島市第九中學(xué)和青島市第六中學(xué)已經(jīng)到達西海岸。 也許那天會有一所初中，進行三到四個實驗，這是未知的。

是一種情況。 盡管青島西海岸新區(qū)的房屋供應(yīng)量很大，但其住宅價值卻很高。 這里有景點，雙地鐵（甚至三個地鐵），更多的購物中心

，讓我們直接得出結(jié)論。 青島西海岸新區(qū)的核心區(qū)域-請注意，該核心區(qū)域不能少，不是整個西海岸-已被青島主城區(qū)拉平，甚至超過了主城區(qū)，青島可能只有一線之遙。

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