文/潮哥

三十年河?xùn)|，三十年河西。這才一年光景，風(fēng)頭就改變了方向。

繼菏澤取消限售，珠海放松限購(gòu)，廣州放松商住限售，衡陽(yáng)取消限價(jià)又停止執(zhí)行后，本輪調(diào)控周期中第一座暫停公證搖號(hào)售房的城市，今天誕生了，它便是青島，不過(guò)此次只暫停了高新區(qū)的公證搖號(hào)，暫未涉及其它城區(qū)。

青島暫停公證搖號(hào)，打響了2019年樓市因城施策第一槍。

圖片來(lái)自廣州房產(chǎn)

1月3日下午，來(lái)自半島都市報(bào)消息：接青島市國(guó)土資源和房屋管理局高新區(qū)分局通知，2019年1月1日起暫停執(zhí)行《青島市高新區(qū)商品房公證搖號(hào)售房規(guī)則》

所謂搖號(hào)售房，就是在供需不平衡的背景下，進(jìn)行公證搖號(hào)，搖中了才能買(mǎi)到房。本號(hào)曾多次解析過(guò)搖號(hào)售房，認(rèn)為它與新房限價(jià)，是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的幫兇。

無(wú)論搖號(hào)購(gòu)車(chē)還是購(gòu)房，只會(huì)把價(jià)格越推越高。搖號(hào)購(gòu)買(mǎi)車(chē)牌已經(jīng)是例證，杭州、成都、西安、南京等曾上演過(guò)萬(wàn)人搖號(hào)城市的房?jī)r(jià)亦是例證。

青島高新區(qū)暫停公證搖號(hào)，本號(hào)認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是好事。表明政府不再干預(yù)新房開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，將供給調(diào)節(jié)權(quán)歸還給了市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商可以自行組織搖號(hào)，也可以用其他方式銷(xiāo)售，空間更大，主動(dòng)權(quán)更多。

另外，按照青島此前公證搖號(hào)規(guī)定，一個(gè)家庭的全部成員只能由一人代表登記為購(gòu)房人，一旦入圍不可更換，兩次放棄購(gòu)房資格則一年內(nèi)不得參加公證搖號(hào)。

如今公證搖號(hào)暫停，一切條條框框化解于無(wú)形，意味著市場(chǎng)可以更加靈活，購(gòu)房難度系數(shù)一定程度上會(huì)有所減小。

它的意義更為重要，表明2019年各地方政府會(huì)根據(jù)自身實(shí)際情況，對(duì)原先的調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)。

至于大家擔(dān)心的，調(diào)控調(diào)整是否會(huì)引來(lái)房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈一事，幾天前住建部已經(jīng)用九個(gè)字作了回應(yīng)：穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

2019年所有的因城施策，都將圍繞這九個(gè)字、三個(gè)任務(wù)而制定。

同樣是今天，據(jù)權(quán)威媒體披露，上海、廣州、成都、重慶等多座熱點(diǎn)城市重現(xiàn)利率折扣優(yōu)惠，打響2019年樓市利率風(fēng)向轉(zhuǎn)變第一槍。

一年前，各大熱點(diǎn)城市相繼上浮二套以上房貸利率，隨后連首套房也上浮，一時(shí)間全國(guó)多數(shù)城市的購(gòu)房成本均增加了不少。時(shí)隔一年，利率折扣重現(xiàn)江湖，不禁讓許多購(gòu)房客精神為之一振。

據(jù)華爾街見(jiàn)聞APP披露，中信銀行已經(jīng)對(duì)成都首套房貸款執(zhí)行9折優(yōu)惠。此舉開(kāi)了本輪調(diào)控房貸利率折扣先河。

除了中信銀行，平安銀行、渣打銀行、興業(yè)銀行、民生銀行也對(duì)成都首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率，不再上浮。

重慶、上海、廣州也有部分銀行開(kāi)始執(zhí)行折扣優(yōu)惠。

融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：匯豐銀行對(duì)重慶優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，首套房貸最低利率為4.02%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的八二折；常見(jiàn)的首套房貸批出利率為4.66%，即基準(zhǔn)利率的九五折。

郵儲(chǔ)銀行、中德銀行、浙商銀行提供的最低首套房貸利率均為4.41%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率九折。

上海方面，據(jù)媒體爆料，工行、農(nóng)行、中行、建行、交行五大行以及招行、興業(yè)等股份行對(duì)首套房個(gè)人貸款利率都可在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打9.5折，不過(guò)各個(gè)銀行在要求上略有不同。

對(duì)于折扣優(yōu)惠一事，成都地方媒體今天已出來(lái)辟謠。中信銀行也站住來(lái)回應(yīng)：成都地區(qū)首套房貸不存在9折利率的情況。

如此說(shuō)來(lái)，成都的利率折扣是一場(chǎng)烏龍。但無(wú)風(fēng)不起浪，在利率折扣優(yōu)惠之前，深圳、武漢、杭州、蘇州等地，已經(jīng)在下調(diào)首套房貸款利率上浮區(qū)間。

例如深圳多家銀行將原先首套房利率上浮15%下調(diào)為10%；杭州部分購(gòu)房者申請(qǐng)到了上浮5%的利率；蘇州部分銀行，將首套房利率由原來(lái)上浮25%下調(diào)為20%。

成都利率折扣一事真假并不重要，重要的是，全國(guó)首套房利率上浮適當(dāng)放松趨勢(shì)已成，無(wú)可辯駁。

首套房利率調(diào)整，也是住建部前幾天會(huì)議重要強(qiáng)調(diào)的事。12月24日下午，住建部召開(kāi)的會(huì)議上，除了提出2019年“三穩(wěn)”任務(wù)，還特別提到，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。

這一趨勢(shì)對(duì)于剛需客來(lái)說(shuō)，是2019年送來(lái)的第一個(gè)禮物。因?yàn)檫@意味著，剛需客購(gòu)房貸款成本將會(huì)比之前適當(dāng)下調(diào)。

同樣一套500萬(wàn)的首套房，貸款利率上浮20%與基準(zhǔn)利率之間相差好幾十萬(wàn)。以深圳為例，購(gòu)買(mǎi)一套500萬(wàn)的房子，首付為150萬(wàn)，商業(yè)貸款350萬(wàn)。

以上浮15%，30年等額本息計(jì)算，月均還款20170元，總還款726萬(wàn)；以上浮10%，30年等額本息計(jì)算，月均還款19632元，總還款706.7萬(wàn)。

僅僅將上浮幅度縮小5個(gè)百分點(diǎn)，月均還款就少了500元，總還款少了近20萬(wàn)，如果回到基準(zhǔn)利率，甚至享受折扣優(yōu)惠，買(mǎi)房真能輕松不少。

無(wú)論是放松限價(jià)、限購(gòu)、限售，還是下浮首套房貸款利率，透露的信號(hào)是一致的，在房?jī)r(jià)穩(wěn)定的背景下，2019年剛需客購(gòu)房要比2018年容易了，無(wú)論門(mén)檻還是貸款成本。

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