作者：融話琴樓

隨著時間進(jìn)入2019年，樓市未來走向引人關(guān)注。熟悉房地產(chǎn)的人都知道這樣一句話：短期看政策，中期看土地，長期看人口。其中，這個政策不僅指政府的限購、限貸、稅率政策，金融貨幣政策作為傳導(dǎo)和中間媒介，更多起著“方向標(biāo)”的作用，無論對開發(fā)商還是購房者而言，由于直接牽涉具體利益，各個群體對此都非常敏感。再加上央行開年就宣布和采取了降準(zhǔn)措施，使得不管剛需一族，還是改善投資者，都對房貸利率未來走勢顯得格外關(guān)注.

◆ 冬天已經(jīng)過去，春天還會遠(yuǎn)嗎？

近一段時間以來，多地傳來“房貸利率松動”的消息，尤以一線城市最為突出。據(jù)融360統(tǒng)計，2018年12月共有17個城市首套利率均值出現(xiàn)回調(diào)，北上廣深以及多數(shù)熱門二線城市首套利率均值均有不同程度下降。最新數(shù)據(jù)顯示，2018年12月，全國首套房貸平均利率為5.68%，環(huán)比下降0.53%。這是自2017年1月以來，全國房貸利率首次迎來下跌。那么目前青島房貸行情是怎樣的呢？據(jù)青島新聞網(wǎng)對青島各大銀行2019年1月房貸執(zhí)行情況調(diào)查，具體情況如下：

以上調(diào)查情況應(yīng)該說基本屬實(shí)，青島的首套房貸款利率從去年的上浮20%標(biāo)配，到2019年新年伊始就總體下降到15%，如果是優(yōu)質(zhì)客戶或”特批客戶“甚至還能做到上浮10%，應(yīng)該說利率確實(shí)是實(shí)實(shí)在在地下降了，并且下降的幅度和速度還是比較快的，甚至有點(diǎn)出乎意料，依筆者的預(yù)計，本應(yīng)是在3月份各家銀行季末沖業(yè)績時可能性比較大一些，沒想到這么快就“撐不住了”，提前了一個多月。但需要提醒的是，大家一定要注意前綴“最低”這個用詞，原則上是可以做到，但并不代表在實(shí)際業(yè)務(wù)中，每一個人都能真正享受的到這個“福利”。實(shí)踐中，銀行一般對客戶的貸款定價都是依據(jù)客戶的工作、收入、信用記錄、首付比例等綜合條件打分，達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)才能享受到優(yōu)惠折扣，因此，在貸款前最好找銀行客戶經(jīng)理提前咨詢或大體測算一下，顯得尤為必要，以免影 響資金安排。

◆ 利率下行，漸行漸近

“春江水曖鴨先知”。歲末年初，全國各地銀行房貸利率上浮的幅度的普遍回落，預(yù)示著利率在2018年房產(chǎn)調(diào)控達(dá)到一個階段性的高點(diǎn)后，2019年即將進(jìn)入下行通道。無論從當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢、房市行情，還是從貨幣金融政策、銀行自身業(yè)務(wù)發(fā)展來看，2019年房貸利率都將呈現(xiàn)回落態(tài)勢，大致有以下幾方面原因：

一是從經(jīng)濟(jì)整體大環(huán)境看。宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行，推動經(jīng)濟(jì)上漲的三駕馬車（投資、消費(fèi)、出口）同步放緩，穩(wěn)增長的難度進(jìn)一步加大。國內(nèi)三大資產(chǎn)負(fù)債表持續(xù)收縮： 地方政府資產(chǎn)負(fù)債表收縮，地方政府債務(wù)進(jìn)入清理整頓階段，最突出表現(xiàn)就是棚改大面積減少和停滯；企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表收縮，實(shí)體經(jīng)濟(jì)普遍經(jīng)營困難，擴(kuò)大規(guī)模再生產(chǎn)愿望不強(qiáng)烈，新興融資工具等處于收縮狀態(tài)；家庭的資產(chǎn)負(fù)債表也面臨收縮，尤其是經(jīng)過2016年以來全國性的這一輪房地產(chǎn)市場暴漲，大部分家庭債務(wù)杠桿都處于歷史高位，未來幾年將面臨持續(xù)收縮的前景。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷困難的形勢下，保持寬松的貨幣條件成為政府當(dāng)局的必然選項(xiàng)，因此今后一段時期，利率總體上呈下行趨勢。

二是從當(dāng)前的房市行情來看。經(jīng)過一年多的房產(chǎn)調(diào)控，全國房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)達(dá)400次之多，一二線城市房價增速同比顯著下滑，房價持續(xù)回落。中國的房地產(chǎn)市場是典型的“政策市”，在一系列政策的打壓下，房地產(chǎn)市場明顯冷了下來。就青島而言，據(jù)筆者觀察，一些典型區(qū)域，像新都心和李滄之前虛高區(qū)域、西海岸的高端盤、市南市北區(qū)的一些老破小房子都呈現(xiàn)明顯回落態(tài)勢。如新都心的中海清江華府之前最高能賣到35000，現(xiàn)在據(jù)鏈家最近成交價格約29000左右，李滄的中海國際之前一度沖高到25000，現(xiàn)在網(wǎng)上已出現(xiàn)19000的報價，市南西部的云南路高層之前可以賣到32000，現(xiàn)在據(jù)周邊中介說，報價27000都沒什么客戶看房。青島房市在由2018年上半年上合峰會前的幾近“瘋狂”，到2018年年末的如此慘淡，短短半年時間已是天壤之別，真驗(yàn)證了那句古話“爬得高，跌得也快”。在房價和交易量都持續(xù)萎縮的形勢下，通過高利率提高購房和交易成本的調(diào)控政策，勢必會逐步退出歷史舞臺。并且，房價跌的如此之快，其實(shí)反而是更令人擔(dān)憂的，容易引發(fā)金融震蕩、房鬧等一系列不穩(wěn)定因素。因此，當(dāng)前形勢下，政府的主要調(diào)控目標(biāo)實(shí)質(zhì)上已由之前的“防暴漲”轉(zhuǎn)變?yōu)椤氨７�(wěn)定、防下跌”。

三是從當(dāng)前的貨幣金融政策來看。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)下行，面對持續(xù)下行的新增社融壓力及不斷加劇的融資難題，各項(xiàng)利好政策如雨后春筍般的推出，整個貨幣市場步入偏寬松階段，特別是近期一系列政策的出臺，預(yù)示著2019年貨幣政策將進(jìn)一步寬松。如央行為引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)對小微企業(yè)的支持力度，實(shí)施普惠金融定向降準(zhǔn)；下調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率，不斷向市場投放增量資金，釋放流動性，用于增加金融機(jī)構(gòu)支持小微企業(yè)、民營企業(yè)和創(chuàng)新型企業(yè)的資金來源等。甚至把普惠金融貸款投放、貸款利率壓低到基準(zhǔn)甚至下浮等作為一項(xiàng)政治任務(wù)、硬指標(biāo)納入銀行考核體系，這一系列政策，都預(yù)示著貨幣政策將在2019年維持偏寬松基調(diào)，保持流動性合理充裕。雖然政府的主要目標(biāo)是把資金主要引導(dǎo)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，一改之前的“大水漫灌”方式，調(diào)整為“精準(zhǔn)滴灌”，但即便把住了貨幣流向的第一道“總閥門”，一旦資金進(jìn)入再流通領(lǐng)域，也會有一部分不可避免地繞道流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。大河有水小河滿，寬松的貨幣政策，為獲得低利率融資提供了良好的資金大環(huán)境。

四是從各銀微觀個體來看。一方面隨著央行一系列的降準(zhǔn)措施，資金面已非常寬松，之前的個貸投放由央行和各商業(yè)銀行總行“雙道關(guān)“總量和節(jié)奏把控，會逐步放松，甚至?xí)�完全放開，恢復(fù)為之前的各銀行機(jī)構(gòu)自由充分競爭，并且貸款投放速度和效率也大大加速。另一方面，當(dāng)前由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)普遍不景氣，各銀行目前貸款投放壓力較大。大企業(yè)錢投不出去，小微企業(yè)風(fēng)險又大，唯有個貸業(yè)務(wù)仍是重點(diǎn)發(fā)展的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，即便國家有政策調(diào)控方面的考量，但那也主要是央行的職能和總行貫徹政策層面的事，對廣大銀行分支機(jī)構(gòu)而言，卻面臨的是生存競爭的考驗(yàn)和發(fā)展業(yè)務(wù)的沖動，搶奪市場、搶占客戶、拓展業(yè)務(wù)永遠(yuǎn)是第一位的。而一個區(qū)域的個貸市場蛋糕就這么大，雖然各家銀行都有內(nèi)部資金定價考核機(jī)制的自我約束，也有銀行業(yè)定價自律調(diào)節(jié)機(jī)制的外部管束，但都彼此盯得很緊，一旦有一家銀行率先下浮利率，勢必會引起蝴蝶效應(yīng)，其他銀行緊接著都會跟進(jìn)下浮。鞏且雖然當(dāng)前的貸款基準(zhǔn)利率不高，但上浮10-30%幅度已處于歷史高位，銀行的回旋空間應(yīng)該說還是很大的。據(jù)筆者了解的幾家銀行來說，目前由于房市低迷，銀行收件大幅下降，之前儲備的業(yè)務(wù)也早已消化，眼看面臨”無米之炊“的境地，其實(shí)銀行也很著急；與此同時，房地產(chǎn)商在面臨銷售困局的形勢下，也會倒過來向銀行施壓降低利率，從而提高對購房者吸引力。因此，在當(dāng)前形勢下，利率下調(diào)也只是時間早晚的事，這也是各方利益博弈的最終結(jié)果。

◆ 關(guān)于未來利率走勢的判斷

通過以上分析，2019年，房貸利率總體應(yīng)該呈下降走勢。那么，什么時候下調(diào)？下調(diào)到什么程度？筆者不敢輕言和進(jìn)行準(zhǔn)確判斷，但需要提醒大家的是應(yīng)該關(guān)注以下兩點(diǎn)：

一是3月份是一個關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)。從事銀行的人應(yīng)該都知道，一季度是各家銀行搶先賽跑、加大發(fā)力，競爭最激烈的階段，都想贏得”開門紅“。無論是存款攬儲，還是貸款投放，搶先一步，先發(fā)制人，都會為一年的收益奠定一個良好基礎(chǔ)。因此，在3月份的沖刺階段，個別銀行率先打破房貸利率的均衡局面，主動下調(diào)浮度搶占個貸市場份額的幾率非常大，大家可以拭目以待。

二是首套房貸利率下調(diào)到基準(zhǔn)，二套卻難以下調(diào)的概率比較大。銀行是國家的銀行，貫徹國家貨幣信貸政策是其堅(jiān)定不移的職責(zé)所在。”房住不炒“的原則是保護(hù)和支持剛需的，因此，銀行對購買首套房的客戶積極提供個貸支持，使居者有其屋，是國家倡導(dǎo)和支持的。但最多也止步于此，要想回到以前的利率打9折或85折的時代已經(jīng)一去不復(fù)返了，畢竟政策轉(zhuǎn)向還不至于那么快，我國廣大居民背負(fù)的債務(wù)率已處于歷史高位，風(fēng)險已經(jīng)很大。但對于購買二套房或投資買房的來說，不要指望有多大的政策”紅利“，維持利率上浮較高幅度一方面是執(zhí)行國家”房住不炒“政策的表現(xiàn)，另一方面，銀行又能維持較高利率定價水平，獲得較高收益，這正是銀行樂見其成和最佳的業(yè)務(wù)。

總結(jié)而言，2019注定不是風(fēng)平浪靜的一年。內(nèi)憂外患之下，不排除黑天鵝掀起的驚濤駭浪。即便如此，我們?nèi)匀贿x擇相信未來，尤其是對廣大剛需購房者而言，相信春天會從降低利率上浮幅度那一刻開始，讓我們背負(fù)的債務(wù)更少些，讓我們的日子過得更輕松些，當(dāng)然，或許還會有意外的驚喜，銀行貸款也不排除降息的可能。

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