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?別人來交智商稅

不是你慌的理由

——觀察員老王

No.1

坑區(qū)熱得讓人意外

經(jīng)常看老王文章的人都知道，膠州開發(fā)區(qū)是老王認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)最大的區(qū)域之一。雖然大餅也畫了不少，但是這個(gè)前幾年土地賣得最多、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)相對(duì)較少、缺乏剛需支撐的區(qū)域，在這樣的市場(chǎng)下應(yīng)該最艱難才是。

但很多時(shí)候，市場(chǎng)并不是按照市場(chǎng)規(guī)律去走，因?yàn)槲覀兒苋菀椎凸懒艘恍┝α�，比方說開發(fā)商的營(yíng)銷能力。

周末，老王去了這個(gè)坑區(qū)一個(gè)大體量樓盤，營(yíng)銷中心一片火熱。這個(gè)人氣不是花200元一位雇來的房托，而是實(shí)實(shí)在在的買房者。

購房者在臺(tái)階上敲定最后的細(xì)節(jié)

開發(fā)商的財(cái)務(wù)中心排隊(duì)等待交錢的人。

日照、淄博、臨沂、濟(jì)寧、濰坊……老王甚至還碰到了一個(gè)來自濟(jì)南郊區(qū)的購房者。一個(gè)已經(jīng)將看房車開到魯西南的渠道商告訴我，他們每天都會(huì)從山東其它城市發(fā)團(tuán)。

每天？！

每天！而且每天都有成交！

在膠州主城區(qū)周邊房?jī)r(jià)已經(jīng)退守8000元/平方米一線的時(shí)候，膠州開發(fā)區(qū)卻還能以一萬二三的精裝價(jià)格收割著外地的韭菜。

我可以為膠州開發(fā)區(qū)的置業(yè)顧問們作證：他們?yōu)榫�裝房做介紹時(shí)，確實(shí)說了該片區(qū)沒有暖氣熱源，業(yè)主需要用家用燃?xì)鉄崴�器自己燒地暖。但是在臨沂地王樓面地價(jià)達(dá)到8343元/㎡，不少外地購房者在畫了無數(shù)大餅的膠州開發(fā)區(qū)似乎已經(jīng)迷了心竅。

不管我們有怎樣的感想，這就是真實(shí)的市場(chǎng)。對(duì)于如此火熱的營(yíng)銷中心，我只想提醒本地的工薪層購房者：

別人交智商稅，不是你出手的理由。不管是真購房者也好，還是房托也罷，都和你無關(guān)。

以市場(chǎng)上你能詢到的最低價(jià)格，買一套最合適的房子，是你的底線。

No.2

坑區(qū)還能挺多久？

外地人來青島買什么樣的房子，我們可以不去理會(huì)。但是，我們要思考對(duì)青島樓市的影響。

憑借著不限購的優(yōu)勢(shì)，有的開發(fā)商到十月底就已經(jīng)網(wǎng)簽1200多套房子了。雖然與旺季比這個(gè)銷售額并不算高，但在目前這個(gè)市場(chǎng)環(huán)境下，活下去應(yīng)該問題不大。這也是為什么到現(xiàn)在，依舊還有不少一流開發(fā)商依舊會(huì)在膠州開發(fā)區(qū)拿地的主要原因。

問題是，是不是所有的坑區(qū)都能勉強(qiáng)湊合過日子呢？我們來看一下創(chuàng)智新區(qū)。說句實(shí)在話，我覺得有區(qū)政府搬遷預(yù)期的創(chuàng)智新區(qū)，目前的發(fā)展程度和潛在利好都比膠州開發(fā)區(qū)要多，而且片區(qū)內(nèi)許多樓盤品質(zhì)也不錯(cuò)，起碼從賣家秀上看要高于膠州開發(fā)區(qū)很多已經(jīng)轉(zhuǎn)做毛坯房的樓盤。

但是，牌面上更好的創(chuàng)智新區(qū)卻不容樂觀。舉一個(gè)例子，華發(fā)四季，這個(gè)衛(wèi)生間里都鋪著地暖、安裝智能馬桶蓋的輕奢樓盤，兩期開了540套房子，到現(xiàn)在網(wǎng)簽200套，這還是自稱銷售桂冠NO1的樓盤!

城陽的白云山板塊、西海岸的西客站板塊、辛安板塊，新盤的開盤價(jià)一個(gè)比一個(gè)低，也不乏有品質(zhì)樓盤，但是在限購區(qū)內(nèi)日子更不好過。

在這種情況下，各大坑區(qū)自然積累了許多存量房。在濟(jì)南等地新房?jī)r(jià)格不斷崩塌的情況下，淡季要想再去外地割韭菜會(huì)越來越難。

由此可以推測(cè)，即使是現(xiàn)在人氣依舊比較旺的區(qū)域，在剩下兩個(gè)月，降價(jià)促銷也會(huì)有的。

所以，淡定，一定要淡定。起碼等到雙十一之后，這是我反復(fù)強(qiáng)調(diào)的。十二月中上旬開發(fā)商們2019最后一戰(zhàn)，也可能是你撿漏的機(jī)會(huì)。

No.3

火中取栗的幾個(gè)技巧

在五花肉已經(jīng)36元一斤，雞蛋馬上破六的年份里，仍舊有許多人希望靠一套房子能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，而且目標(biāo)是在新區(qū)。

對(duì)此，我很理解。不過，我希望你能牢牢記住一點(diǎn)：在目前市場(chǎng)下，以正常價(jià)格買房，未來你是很難賺錢的。

在這樣的市場(chǎng)中如何出手，三個(gè)方面：

第一，尋找片區(qū)內(nèi)品質(zhì)最高的樓盤。一般來說，好東西價(jià)格貴，但是許多高品質(zhì)樓盤也面臨銷售壓力，如果標(biāo)桿樓盤和剛需盤漸漸拉到了一個(gè)水平線上，毫無疑問標(biāo)桿樓盤更為保險(xiǎn)；

第二，盡量買靠近核心區(qū)的低價(jià)盤，買8000多一平的我家·陽光上城肯定比膠州開發(fā)區(qū)的盤更保險(xiǎn)，有多重剛需疊加的金茂國(guó)際智慧城也一定比創(chuàng)智新區(qū)一個(gè)月賣不了三套房的冷盤安全邊際更高。低價(jià)不是你買房的理由，但是低價(jià)+還不錯(cuò)的地段+熱銷就是你要重點(diǎn)考慮的項(xiàng)目了；

第三，尋找最廉價(jià)的渠道�，F(xiàn)在許多開發(fā)商價(jià)格體系混亂，所以即使買同一個(gè)盤，也要多比比。有個(gè)膠州讀者找我投訴，我買了某區(qū)域開發(fā)商的房子花了1.2萬元/平，和我同一時(shí)間買房的人，房子位置還好，只花了9500元/平，我應(yīng)該怎么維權(quán)？

對(duì)于這樣的購房者，我只有一句話：經(jīng)驗(yàn)不足卻又十分沖動(dòng)，自己著急上套，不能怪開發(fā)商或者渠道商太狡猾�？偨Y(jié)教訓(xùn)不要再上當(dāng)就好，不要做些無謂的可笑舉動(dòng)了。

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