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若提及青島最近的低價(jià)盤，便會聯(lián)想到這兩個(gè)區(qū)域。膠南的西客站區(qū)域和膠州的上合經(jīng)濟(jì)示范區(qū)集中了大部分青島樓市千字開頭的樓盤。所以在價(jià)格相似的情況下，許多購房者會有這些疑問：西客站和上合示范區(qū)哪一個(gè)更好？西客站和上合示范區(qū)哪一個(gè)更有投資價(jià)值？

雖是低價(jià)盤集中區(qū)域，但西客站和上合示范區(qū)在地理上依然有一定的距離。對于自住購房者，根據(jù)自己的通勤、學(xué)區(qū)等需求，便可以確定購房區(qū)域，從而在區(qū)域內(nèi)選擇符合自己購房需求的樓盤。但是對于投資，特別是在現(xiàn)今青島比較低迷的樓市境況下，區(qū)域的選擇便是一個(gè)難題。

綠地、金茂、金地11月均開盤

西客站上演“三國殺”

青島西站正式運(yùn)行已接近一年，隨著客流的不斷輸送，西客站及其周邊也規(guī)劃為西海岸的交通商務(wù)區(qū)。綠地青島城際空間站、西海岸創(chuàng)新科技城和金地康養(yǎng)智慧谷三大盤的落地，交通商務(wù)區(qū)初步呈現(xiàn)出“三足鼎立”的局面。

于10月初首開的綠地青島城際空間站，所推出95-119㎡毛坯高層均價(jià)為8500元/㎡。據(jù)其公共號消息，首開當(dāng)日，3個(gè)小時(shí)便取得8.16億的銷售額，因其銷售政策有部分利好，外地購房者貢獻(xiàn)了一定的銷售額。日前，西海岸創(chuàng)新科技城也開始對外釋放價(jià)格，預(yù)計(jì)首開均價(jià)首開均價(jià)8500-9500元/㎡，與綠地青島城際空間站相差無幾。雖然金地康養(yǎng)智慧谷還未正式公布價(jià)格，但是三盤之間區(qū)位與產(chǎn)品的相似，價(jià)格不會有較大差異。11月，這三個(gè)超級大盤均有開盤，一場“三國戰(zhàn)爭”在所難免。

西海岸交通商務(wù)區(qū)與靈山灣、古鎮(zhèn)口等相比，是一個(gè)較為新興的區(qū)域，處于初期建設(shè)的階段。但與同樣為發(fā)展初期的古鎮(zhèn)口相比，交通商務(wù)區(qū)的發(fā)展主要依靠各個(gè)項(xiàng)目的自帶規(guī)劃，而古鎮(zhèn)口已經(jīng)有大學(xué)城等多樣的政府規(guī)劃。并且西客站整個(gè)區(qū)域人氣缺乏，是否擁有充足的接盤客群是一個(gè)較大的難題。另外，交通商務(wù)區(qū)這一概念已不是第一次提出，青島北站的滄口片區(qū)便是先例。

上合示范區(qū)精裝改毛坯

少海房價(jià)有所回落

今年下半年，特別是10月中旬以后，膠州市場價(jià)格波動較大，樓盤紛紛推出特價(jià)房、工抵房、變更交付標(biāo)準(zhǔn)等營銷手段。上合示范區(qū)雖目前價(jià)格變動不明顯，但市場乏力，購房者觀望情緒濃厚：榮盛錦繡外灘一期房源為裝修交付，二期便變更為毛坯交付，均價(jià)11000元/㎡更改為9800元/㎡。遠(yuǎn)洋御城維持在10800元/㎡，三木家天下文瀾府毛坯均價(jià)10400元/㎡，基本在萬元線上下。

相對上合示范區(qū)的維穩(wěn)，膠州少海北側(cè)開啟價(jià)格戰(zhàn)，位于少海的中洲半島城邦原均價(jià)9500元/㎡，10月均價(jià)8500元/㎡；保利叁仟棟新加推房源也回到9000元/㎡，并且還有7500元/㎡起價(jià)的特價(jià)房，與之前的價(jià)格相差較大。同時(shí)新城區(qū)的龍湖昱城新加推房源為毛坯12000元/㎡，與最高價(jià)時(shí)的毛坯15000-17000元/㎡，單價(jià)有4000元左右的差距。膠州新城區(qū)和少海相繼降價(jià)，上合示范區(qū)的市場乏力是否還會繼續(xù)？

膠州作為青島的不限購區(qū)域，一直深受投資購房者的喜愛，特別是沒有購房資格的外地購房者，所以膠州的投資客群主要來源于青島周邊地區(qū)。然而上合示范區(qū)雖有規(guī)劃但是建設(shè)緩慢，本地投資購房者不再買賬，外地購房者也逐漸冷淡，投資客群減少，去年售樓處里人頭攢動的景象已不復(fù)存在。同時(shí)膠州市場價(jià)格的波動，開發(fā)商的促銷活動也難以更改市場的觀望情緒。其實(shí)膠州市場價(jià)格的回落更能說明投機(jī)的購房者逐漸消失，市場趨向回歸理性。

對于關(guān)注這西客站和上合示范區(qū)的投資購房者而言，低價(jià)說明該區(qū)域的相對滯后性，也意味著投資該區(qū)域會存在更大的風(fēng)險(xiǎn)性。價(jià)格高低往往是市場對于區(qū)域當(dāng)前階段認(rèn)可程度最好的印證。

雖放松限購，但“房住不炒”仍為主流

10月，既有貸款利率新政開始執(zhí)行，也有部分城市通過調(diào)整落戶政策開始放松限購，包括西海岸開始實(shí)施人才購房新政，定向放開限購。但是這些城市的限購政策只是一定程度的放松而不是徹底的放開�？傮w來看，對于房地產(chǎn)，依然以穩(wěn)定為主，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)讓路，“房住不炒”仍是主基調(diào)。

短期來看，放松限購會吸引一定量的人才，促進(jìn)區(qū)域的發(fā)展。同時(shí)可以消化一部分的存量，給樓市帶來一定的刺激。但長遠(yuǎn)來看，通過長期的細(xì)節(jié)政策調(diào)控，即使全面放松限購，房價(jià)也不會像16年市場一般翻倍增長，市場依然求穩(wěn)為主。

所以對于投資購房，不要盲從于中介的各種宣傳文案而前去哄搶。如今為買方市場，面對充足的房源，購房者更應(yīng)把握機(jī)會，透析自己的需求，結(jié)合需求購房投資。

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Tags：投資熱點(diǎn),西海岸,客站,膠州,示范區(qū),更勝一籌,

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