大東門市場調(diào)研

一、商圈概況

商圈位于二路英雄廣場地段，主要華廣場、流行前線地下商城、地王廣場、陵園西通訊專業(yè)市場、烈士陵園、廣東省體育場等大型商業(yè)、公園、體育場地組成，已呈現(xiàn)綜合商業(yè)區(qū)的雛形，成為廣州母城次新區(qū)——東山區(qū)在北京路、農(nóng)林下路傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)之間的新崛起大型商圈。該地區(qū)目前年商品銷售額已超過20億元，并保持兩位數(shù)的良好增長勢頭。

地塊商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r一覽表

注：1 核心商圈指以中華廣場為中心，半徑3公里之內(nèi)的范圍

地塊商業(yè)演進(jìn)可分三個階段：

1. 1997年以前，緩慢發(fā)展階段。

以中山三路百貨店、專業(yè)店等中小型社區(qū)商業(yè)和陵園西路電信營業(yè)廳、BP機、手機維修點、通訊零配件專營店為主，缺乏影響力。

2. 1998年－2001年，購物中心替代階段。

中華廣場建成并調(diào)整優(yōu)化，成功站穩(wěn)，以超大規(guī)模現(xiàn)代業(yè)態(tài)、先進(jìn)交通、流行薈萃、廣場文化等特點，迅速替換老城區(qū)傳統(tǒng)小、散、舊商業(yè)形象。

3. 2002年至今，零售功能整合優(yōu)化階段。

中華廣場、電訊時尚一條街、流行前線、地王廣場、老鼠街相互融合，錯位經(jīng)營，不僅成為東山區(qū)第一大商圈，而且以潮流消費、青少年集聚的特點輻射全市及周邊城市。

二、商圈主要功能定位

商圈位于老城區(qū)東山區(qū)，區(qū)位的歷史背景決定了該商圈的功能定位和影響力。該商圈的總體功能定位為實惠和時尚并存，以極具知名度的通訊產(chǎn)品展示銷售中心和時尚前衛(wèi)商品聚集地吸引市區(qū)消費者的一站式消費商圈。

其細(xì)分功能定位如下：

購物功能目標(biāo)顧客主要面向東山、越秀、海珠、荔灣等老城區(qū)居民及年輕一族，以實惠消費為主，搭配時尚、潮流元素的購物商圈。其中中華廣場主要面向中偏高層次、有較高收入水平的消費人群，流行前線則面向?qū)�學(xué)生一族、年輕一族。

娛樂功能定位為以中華電影城為龍頭的全市白領(lǐng)、學(xué)生一族消費場所，主要吸引老四區(qū)的目標(biāo)消費群。

飲食功能定位為與購物、娛樂消費相配套的中西風(fēng)味飲食中心，主要集中在中華廣場7樓和流行前線。

交通功能方面，由于該商圈位于地鐵上蓋，陵園西地鐵站為地鐵一號線主要客流站場，主要以地鐵吸引舊城西南片區(qū)的居民。

三、主力商戶經(jīng)營情況分析

• 中華廣場

中華廣場地?fù)砣�萬五千平方米，建筑面積達(dá)十七萬平方米，是集購物、飲食、娛樂于一體的大型綜合購物廣場。中華廣場作為廣州繼天河城廣場后成功的又一座購物中心，開業(yè)初期為回籠資金賣散部分商鋪，如今該部分商鋪已基本回收，經(jīng)過重新優(yōu)化調(diào)整，得益于地鐵一號線的東西貫通，配合流行前線等主力商家的特色經(jīng)營，截留相當(dāng)部分自老城區(qū)往天河城的顧客，平日客流量10多萬人，節(jié)假日達(dá)20萬人，目前經(jīng)營狀況比較理想，年租金收入達(dá)1.4－1.6億元。

租金水平 首層：800—1000元/㎡

• 流行前線

流行前線自開業(yè)之初就與地鐵一號線烈士陵園站相連，為首家與地鐵連通的地下商場，商場定位時尚、前往、潮流，良好的建筑設(shè)計和完善的招商規(guī)劃控制，樹立了一個面向年輕人的、銷售物美價廉產(chǎn)品的形象，當(dāng)年成功引進(jìn)電臺青春反斗節(jié)目設(shè)現(xiàn)場直播室，迅速提高知名度，帶旺了場內(nèi)商品銷售。如今，流行前線已成為廣州年輕人當(dāng)中無人不曉的休閑購物天堂。

租金水平：400—800元/㎡

• 地王廣場

地王廣場項目自1995年啟動以來，經(jīng)歷多次轉(zhuǎn)手后，03年5月開業(yè)后經(jīng)營情況較差，同年8月與流行前線連通后，屈臣氏、肯德基、綠茵閣等主力店落實進(jìn)駐，情況才有所好轉(zhuǎn)。

目前地王廣場的定位為實惠、時尚精品，與流行前線經(jīng)營產(chǎn)品相似，但偏向?qū)嵒菪�，相信在與英雄商圈其它主力商家產(chǎn)生集聚效應(yīng)，未來經(jīng)營逐漸趨好。

• 陵園西電訊一條街

陵園西電訊一條街以一手、二手手機銷售、維修，手機入網(wǎng)及新產(chǎn)品展示為主。電訊一條街最早在較場西是廣州電信的營業(yè)總部，因而相關(guān)的業(yè)界紛紛在它周邊開店營業(yè)。自移動通信的發(fā)展和普及，逐步在周邊、陵園西形成手機一手產(chǎn)品的銷售一條街，該街已成廣州手機一手銷售的一哥地位。街內(nèi)集中數(shù)個大經(jīng)銷商，價格相對優(yōu)惠，品種齊全，吸引消費者，目前經(jīng)營還算理想，不過有日趨下滑之勢。

 新動力數(shù)碼廣場

無

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