濟(jì)南樓市的趨穩(wěn)之路——調(diào)控步步加碼！
隨著驕陽似火的伏天的到來，濟(jì)南房地產(chǎn)市場在“限”字當(dāng)頭下已經(jīng)冷靜地度過了上半年。
自去年秋季開始，濟(jì)南樓市就一直處于變革之中。
談及2017年上半年的房地產(chǎn)政策，很多人會用“先緊后松”來形容。
上半年，濟(jì)南房地產(chǎn)市場調(diào)控大體經(jīng)歷了“三步走”，從1月份限購細(xì)則的發(fā)布，到三四月份最嚴(yán)調(diào)控和打擊囤房等政策的施行，再到前一段時間的包括外來人口落戶等變相“放松”政策，樓市已逐漸清晰了“房子是用來住的，不是用來炒的”的思路，也凸顯了維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、抑制投機(jī)“炒房”的決心。
第一步
調(diào)控細(xì)則頻出助樓市平穩(wěn)發(fā)展
1.濟(jì)南市國土局發(fā)文：兩宗地不建設(shè)就算惡意囤地、炒地
1月16日，濟(jì)南市國土局發(fā)文，規(guī)范劃撥土地開發(fā)建設(shè)延期開、竣工申請辦理工作。
開發(fā)商有兩宗以上因自身原因不能按期開發(fā)建設(shè)的行為，就視為惡意囤地、炒地。
解讀：此舉有效打擊開發(fā)商囤地行為，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場。
2.濟(jì)南發(fā)布限購細(xì)則 外地人購房須3年內(nèi)連繳24個月個稅或社保
1月17日，濟(jì)南下發(fā)《市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于貫徹執(zhí)行住房限購政策有關(guān)事項(xiàng)的通知》，對限購時間、區(qū)域的界定和外地人購房資格等細(xì)節(jié)問題作了進(jìn)一步明確。
根據(jù)規(guī)定，自2016年12月26日起，對在濟(jì)南市歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)、長清區(qū)及濟(jì)南高新區(qū)范圍內(nèi)已擁有2套住房的濟(jì)南本市戶籍居民家庭，暫停在濟(jì)南市以上區(qū)域向其出售住房，包括新建商品住房和二手住房。
無住房的非濟(jì)南市戶籍家庭在濟(jì)南部分區(qū)域限購一套住房，需提供自購房之日起前3年內(nèi)連續(xù)24個月以上（含24個月）在濟(jì)南市區(qū)及三縣繳納個人所得稅或社會保險證明。
解讀：“限外”是本次限購政策的重頭戲�！锻ㄖ愤�特別提出，未達(dá)到個稅起征額的月份不能算在內(nèi)，應(yīng)自次月起重新計算。
2016年12月27日零時后補(bǔ)繳社保、個稅的月份，也不在計算范圍內(nèi)。
值得注意的是，此次政策規(guī)定查房源范圍包括“限購六區(qū)+長清區(qū)”。也就是說，雖然限購區(qū)域?yàn)闅v下、市中、槐蔭、天橋、歷城、高新區(qū)，但在長清區(qū)有兩套住房的本地人，同樣也要被限購。
3.章丘出七條意見穩(wěn)樓市
2月17日，章丘區(qū)委、區(qū)政府召開規(guī)范房地產(chǎn)市場專題會議，要求開發(fā)商取得預(yù)售許可后，要立即將全部可售房源按套明碼標(biāo)價，進(jìn)行“一房一價”公開銷售。
對不明碼標(biāo)價、開盤中炒號倒號，侵犯群眾購房權(quán)益等行為，一律嚴(yán)肅處理。
同時嚴(yán)查開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、捂盤惜售、囤積房源、擅自漲價、擾亂市場秩序等違法行為。
解讀：自章丘撤市設(shè)區(qū)后，有關(guān)章丘房價上漲的消息就不絕于耳。
為此，章丘區(qū)有關(guān)部門召開會議后，出臺加強(qiáng)市場調(diào)控、穩(wěn)定市場預(yù)期的七條意見。
這是章丘設(shè)區(qū)以來首次對樓市表態(tài)加大調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
第二步
最嚴(yán)調(diào)控季 購房者、房企皆“受限”
1.山東嚴(yán)打囤房炒房，樓盤取得預(yù)售證3個月內(nèi)不準(zhǔn)漲價
開發(fā)商拿到預(yù)售證之后,3個月內(nèi)不準(zhǔn)漲價,禁止捆綁銷售車位、儲藏室等變相漲價,不準(zhǔn)隨意撤網(wǎng)簽……
4月17日，省住建廳下發(fā)通知，將開展為期半年的專項(xiàng)行動，打擊囤房炒房等違法違規(guī)行為。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可時，須一房一價申報，利潤率控制在合理范圍內(nèi)，房地產(chǎn)主管部門可委托第三方對申報價格進(jìn)行核查。
開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可后，須按照核準(zhǔn)的一房一價，面向社會公開銷售，3個月內(nèi)不得漲價。
解讀：據(jù)了解，全省范圍內(nèi)對房價進(jìn)行管控，這尚屬首次，囤房居奇、捂盤惜售等行為是此次違法違規(guī)行為打擊的重點(diǎn)。
濟(jì)南已經(jīng)高壓打擊捂盤惜售等行為，拿到預(yù)售許可證之后，必須在10天之內(nèi)公開全部房源。
2.濟(jì)南二套房首付提至6成 取得不動產(chǎn)證2年后可交易
4月19日，濟(jì)南發(fā)布最嚴(yán)調(diào)控新政，規(guī)定包括濟(jì)南本市戶籍購買二套房，首付比例提高至60%；
非本市戶籍家庭首套房貸款比例提高至60%，商貸最長年限都縮短至25年；
公積金貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍，并暫停向使用過2次及以上住房公積金貸款的家庭發(fā)放公積金貸款。
與此同時，長清章丘也納入限購范圍，限購區(qū)域內(nèi)購買的住房，要在不動產(chǎn)證滿2年后才能上市交易。
解讀：此次新政被稱為最嚴(yán)調(diào)控政策，限購、限貸、限售之后，隨著公積金等政策細(xì)則的發(fā)布，以及部分銀行貸款政策的落實(shí)，有購房資格或能力的購房者數(shù)量銳減，商品房網(wǎng)簽量下滑明顯，各樓盤來訪量遭腰斬，濟(jì)南樓市繼續(xù)下行。
第三步
限購漸“松綁”新政為外地購房者鋪路
1.新政出臺 外地本科生連繳半年社�？少I房
5月18日，濟(jì)南發(fā)布新政，規(guī)定全日制大學(xué)本科(含本科)以上學(xué)歷的外地購房者，與用人單位簽定正式用工合同，且連續(xù)繳納社保滿半年以上，可享有本地常住戶口居民同等購房政策。
并于6月21日起，符合條件的購房者，可到市房產(chǎn)交易大廳開具限購證明。
解讀：為了留住外地人才，濟(jì)南放寬了購房限制。這對外地剛需購房者無疑是一針強(qiáng)心劑。
2.濟(jì)南擬取消落戶限制 本/�？粕毁I房就能落戶
6月16日，濟(jì)南市政府網(wǎng)站發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步深化戶籍制度改革的實(shí)施意見(征求意見稿)》中顯示，濟(jì)南擬取消投資納稅、購買房屋等落戶限制，規(guī)定中專以上學(xué)歷只要滿足一定社保等條件，便可以落戶濟(jì)南。
解讀：濟(jì)南擬取消購買房屋等落戶限制，落戶之后，便可以享受首付三成的購房政策。
因此，濟(jì)南樓市又為新一批準(zhǔn)購房者敞開了大門。
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