想用房產(chǎn)證去銀行做抵押貸款，但房子又是貸款買的，還沒有還清貸款。

一般來說，這種情況下可以有三種方式能從銀行貸款出來。小菜分享下具體的融資意見，僅供參考。

第一、殘值抵押貸款

殘值抵押貸款，也就是你說的用在抵押中的房產(chǎn)再次設(shè)定抵押向銀行申請貸款。

01、法律規(guī)定

我國《擔(dān)保法》規(guī)定，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。

房產(chǎn)抵押后，房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值大于所擔(dān)保貸款的余額部分，可以再次設(shè)定抵押，但不得超出其余額部分。

抵押人所擔(dān)保的債權(quán)超出了抵押物價(jià)值的，超出的部分不具有優(yōu)先受償效力。

02、如何解讀法律規(guī)定？

結(jié)合司法實(shí)踐，可以分三個層次來解讀：

（1）已經(jīng)抵押的房產(chǎn)，超出擔(dān)保債權(quán)之外的價(jià)值部分，也就是房產(chǎn)殘值，可以再次設(shè)定抵押，向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)申請貸款。

（2）再次申請的貸款金額不得超出抵押物殘值部分。

（3）如果再次申請的貸款金額超出了房產(chǎn)殘值部分，超出部分的貸款不具有優(yōu)先受償效力。

03、舉例說明

交易價(jià)格100萬的房子，首付了30萬，貸款了70萬，房子在貸款中，現(xiàn)在手上缺錢，想用按揭房抵押再次貸款。

根據(jù)《擔(dān)保法》的上述規(guī)定，則再次申請貸款的金額不超過30萬。如果超過了30萬，比如貸了42萬，那超過30萬的部分是12萬，這12萬就不具有優(yōu)先受償權(quán)。

第二、如何辦理銀行殘值抵押貸款？能貸多少錢出來？

殘值抵押貸款市場需求量還是大的，但實(shí)際開展這類型貸款業(yè)務(wù)的銀行卻很少，主要原因是手續(xù)很麻煩，貸款還放不出去多少。

說白了，對銀行來說，單子小，利潤薄，吃力不討好，同樣的時間和精力，可以辦更多的貸款。

01、如何辦理銀行殘值抵押貸款？

（1）取得按揭貸款銀行同意

按揭貸款銀行是一抵的抵押權(quán)人和債權(quán)人，他項(xiàng)權(quán)利證也保管在該銀行，雖然法律規(guī)定可以殘值抵押，但如果一抵銀行不同意，拿不到他證，你也無從辦理殘值抵押。

（2）尋找能辦理殘值抵押的銀行

通過上面的分析已經(jīng)知道，不是每家銀行網(wǎng)點(diǎn)都在辦理殘值抵押貸款，只能在開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)的銀行才能辦理。

（3）房產(chǎn)價(jià)值評估

辦理按揭貸款的時候，購房價(jià)100萬，首付了30萬，按揭了70萬，或許經(jīng)過幾年后，房價(jià)已經(jīng)漲了，現(xiàn)在的價(jià)值是多少？按揭款還剩余多少？兩者測算后，就能確定殘值是多少，進(jìn)而也就能確定二貸的額度是多少。

（4）簽署貸款合同，辦理二抵手續(xù)

殘值確定后，協(xié)商貸款額度，并簽署貸款合同，辦理二抵手續(xù)。

（5）放款，結(jié)束

合同簽完，手續(xù)辦完，銀行按約放款，二抵貸款手續(xù)完畢。

02、能貸出來多少錢？

這其實(shí)就是殘值確定的問題。

還是接著上面的例子，2015年花100萬買的房子，過了5年，到現(xiàn)在漲了60%，根據(jù)銀行入圍的房地產(chǎn)評估公司價(jià)值評估，確定房產(chǎn)現(xiàn)值為160萬，按揭貸款還了5年，當(dāng)初貸款是70萬，現(xiàn)在還剩貸款本金65萬，則現(xiàn)在的房產(chǎn)殘值就是95萬。

也就是說，根據(jù)法律規(guī)定，殘值抵押的話，你最多可以再貸出來95萬，這個是理論上的貸款上限，但實(shí)踐中往往不能貸出來這么多，為什么呢？

按照銀行貸款風(fēng)控規(guī)則，結(jié)合貸款用途，在價(jià)值上會打折貸款。比如，價(jià)值200萬的房子，往往貸款額度只到7折，也就是能貸出來140萬。

這就意味著，如果殘值是95萬，那么再次抵押的貸款金額很可能上限到66.5萬。不過，不同的銀行，貸款折扣是不同的；即便是同一家銀行，在不同時期，貸款折扣也可能發(fā)生變化，這就要在實(shí)際辦理時，以經(jīng)辦銀行的當(dāng)時政策為準(zhǔn)。

第三、除了殘值抵押貸款，還能怎么利用這個房子，將錢從銀行貸出來？

辦法是有的，還不只一種。小菜推薦2種常見的融資方式：

01、月供信用貸

部分銀行推出了月供信用貸，對于短期資金周轉(zhuǎn)來說，還是比較劃算的，手續(xù)也比較簡單，無需抵押房產(chǎn)。

（1）貸款額度

根據(jù)月供年限的不同，額度也有差異。

①月供1年以上的，貸款額度是月供的45倍。比如，月供5000元，額度就是22.5萬。

②月供3年以上的，貸款額度就是月供的70倍。比如，月供5000元，額度就是35萬。

③月供5年以上的，貸款額度就是月供的100倍。比如，月供5000元，額度就是50萬。

（2）貸款年限

一般在1-4年，跟殘值抵押的年限基本是一致的。

（3）其他問題

主要是兩個問題：

①收入狀況穩(wěn)定

銀行貸款不想要抵押物，要的是借款人還款，銀行賺利息。

因此，不管是殘值抵押，還是信用貸，銀行都很看重借款人的還款來源。

也就是說，借款人的收入狀況要比較優(yōu)質(zhì)和穩(wěn)定，確保貸款放出來能收回來，銀行才愿意放貸。

②征信記錄良好

不管是殘值抵押，還是信用貸，征信良好都是必備條件，這不僅關(guān)乎貸款能不能辦，還關(guān)乎貸款額度問題。

02、資產(chǎn)信用貸

向銀行出示貸款合同和房產(chǎn)證，并提供房產(chǎn)價(jià)值評估報(bào)告，銀行會根據(jù)房產(chǎn)價(jià)值情況，提供無抵押信用貸款。

貸款額度一般是房產(chǎn)評估價(jià)值的20%，也就是價(jià)值200萬的房子，能貸信用貸款40萬，金額不大，解決短期、小額資金周轉(zhuǎn)是可以的。

綜合全文：

殘值抵押貸款是可行的，但貸款實(shí)踐中操作起來會比較麻煩，愿意承辦的銀行不是很多，辦理的積極性也不是很高。

在貸款額度上，得根據(jù)買房貸款時間的長短以及房產(chǎn)升值情況，殘值還是有大有小，一般都是銀行委托的評估公司認(rèn)定，才能準(zhǔn)確測算出來。

建議先咨詢按揭貸款銀行同不同意辦，再找能辦這項(xiàng)業(yè)務(wù)的銀行，順著貸款流程走就可以了。

大家好！我是“借借技巧”，作為銀行從業(yè)人員和《教你輕松掌握銀行個人貸款》一書的作者，我專注于銀行存款、貸款、房產(chǎn)、理財(cái)?shù)冉鹑趩栴}的解答。

想用還在按揭還款的房子再抵押貸款，這個涉及到銀行的“二次抵押”業(yè)務(wù)，也叫“加按揭”。目前，絕大多數(shù)的銀行已經(jīng)不辦理此類業(yè)務(wù)了。如果，要想獲得貸款資金，你必須按如下步驟去做：

1.先找一筆錢，把未還清的住房按揭貸款還清了，解押出不動產(chǎn)證（房產(chǎn)證）。

2.持不動產(chǎn)證去銀行辦理按揭貸款。銀行能不能受理你的貸款申請，就是看你的信用情況和目前已有的負(fù)債情況。

3.銀行根據(jù)你房子的情況，做出一個房產(chǎn)總價(jià)的評估。再按評估總價(jià)的50%至70%給你貸款。

關(guān)于貸款的更多知識和問題的解決辦法，可以查看我的其他回答。也請關(guān)注我，便于查看更多的精彩回答與理財(cái)干貨。

房產(chǎn)抵押是銀行很看重的擔(dān)保方式，有了房產(chǎn)做抵押的貸款審批是很容易的。

你用房產(chǎn)證做抵押貸款，不考慮其他條件，應(yīng)該都是可以獲批的，也就是能夠貸下來款。

至于能貸多少，得看你房子的按揭款還剩多少，目前的抵押率有多少。

價(jià)值高的房子，存在二押、三押，甚至四押都是有可能的。

假如你的房子買的時候首付四成，貸款六成，那么你房子的抵押率就是60%，有40%是可以再做其他抵押的，當(dāng)然按照合同價(jià)格算的。

如果按照市場評估價(jià)格算，你的房子是在十年前買的（那個時候很便宜），房屋總價(jià)30萬，貸款20萬，貸20年，但這10年，房價(jià)突飛猛進(jìn)，你的房子凈評估機(jī)構(gòu)評估價(jià)值150萬，拋開10萬的現(xiàn)有抵押，還有140萬的可空間抵押。

然后，你拿著房本去銀行說，我要貸款，銀行一評估，說你的房子估值150萬，有10萬元的按揭貸款未結(jié)清，可抵押的金額為140萬，銀行的政策是可發(fā)放貸款的額度為可抵押價(jià)值的8成，就是112萬元。這就是你能貸的額度，當(dāng)然銀行不一樣政策也不一樣。

但肯定可以貸，只是貸多少，得看銀行的政策，以及房子的價(jià)值了

兩種方式。一種是贖樓貸，就是把錢還上，重新做一次抵押，一種不解一抵，直接是做二次抵押。第一種理解上比較簡單，自己沒錢還可以找中介墊資，下面說說第二種。

直接到銀行做二次抵押，就是貸款沒結(jié)清前提下再次申請抵押貸款，一般建議到一抵銀行做二抵申請成功概率最大。

二抵一般抵押率會在評估值60%左右，像招商是在55%左右，這里涉及到算法問題。

舉例

房屋評估值在100萬左右，一抵可貸是70%，也就是70萬，還有1抵30萬未還款。二抵可貸評估值60%，也就是二抵可貸金額60萬─一抵未還款余額30萬就是你的二抵可貸額度了，30萬左右。

還有一種算法，是一抵可貸70萬，70萬─一抵未還款余額后30以后，再乘以60%，也就是二抵可貸24萬左右。

這是兩種二次抵押貸算法。

還有要注意的是，一抵是否是循環(huán)貸、最高額抵押，因?yàn)闀�涉及到減去一抵額度時，是減掉合同額還是實(shí)際未還款額度的問題，每各行政策都是不一樣的。

不單單是額度問題，做抵押貸還有其他很多問題需要解決。

融資功能是房產(chǎn)重要的金融屬性之一，但對于還沒結(jié)清房貸的房產(chǎn)來說，不同的地方不同的標(biāo)準(zhǔn)，并不是每個城市的銀行都能接受房產(chǎn)的再次抵押，而且無論是申請渠道、條件、利率還是額度，融資受到的限制都會比單獨(dú)擁有產(chǎn)權(quán)的房子更多，因此如果拿未結(jié)清房貸的房子再去銀行做抵押貸款，無論是業(yè)務(wù)辦理的可行性還是額度的高低，都需要結(jié)合地方的信貸環(huán)境、房子和自身情況來做評估。

一、從銀行申請房產(chǎn)再次抵押貸款的實(shí)現(xiàn)條件有哪些？

1、需要確認(rèn)當(dāng)?shù)厥欠裼秀y行可以受理這類房產(chǎn)業(yè)務(wù)。

通常買房按揭時的抵押是首次抵押，也叫最高額抵押，擁有優(yōu)先受償權(quán)；在首次抵押之后，再做抵押屬于二次抵押，它的受償權(quán)位于首次抵押之后。所以理論上做二次抵押的風(fēng)險(xiǎn)要比首抵大得多，只要房產(chǎn)出現(xiàn)減值，二抵的債權(quán)就有可能無法實(shí)現(xiàn)。

在這種背景下，一方面當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)銀行要看當(dāng)?shù)厝诵杏袥]有相關(guān)業(yè)務(wù)的開放指導(dǎo)信貸政策，如果沒有，那么整個城市的銀行都做不了，要做只能尋求于其他金融機(jī)構(gòu)；另一方面即使當(dāng)?shù)厝诵虚_放了這項(xiàng)業(yè)務(wù)，也要看具體的商業(yè)銀行是否開通了該業(yè)務(wù)。

以現(xiàn)在的情況來看，出于風(fēng)險(xiǎn)的考慮，即使在可以做房產(chǎn)二抵的城市，能接受做二抵的銀行數(shù)量也是非常有限的，而且條件都比較嚴(yán)，并不是太容易從銀行申請到這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

2、需要確定是否可以滿足從銀行申請房產(chǎn)二抵這類業(yè)務(wù)的條件。

①、是否具備基本進(jìn)件資格？

銀行對風(fēng)險(xiǎn)控制的要求會比較高，在能做房產(chǎn)二次抵押的銀行當(dāng)中，很多很行只接受首次抵押也在本行辦理的情況，將兩次抵押都控制在本行，可以更好地控制風(fēng)險(xiǎn)。

所以要弄清楚當(dāng)?shù)厥撬�有銀行都只能接受本行申請進(jìn)件，還是有銀行能接受跨行申請進(jìn)件，如果沒有跨行申請的渠道，那么申請的范圍只能限制在第一次辦理按揭時的銀行，而且需要同時滿足該行在當(dāng)?shù)亻_通了二抵業(yè)務(wù)這個條件，才有機(jī)會辦理成功。

②、信用記錄是否過關(guān)？

當(dāng)有了進(jìn)件的基本資格后，還要看申請人夫妻的信用記錄是否會影響審批。信用記錄的要求要看具體銀行的信貸審批要求，有些銀行會嚴(yán)格一些，但有些銀行會相對寬松一些。

一般來說最近兩年的信用記錄最好不要出現(xiàn)“連三累六”，即最近兩年內(nèi)不能出現(xiàn)連續(xù)3次逾期或累計(jì)6次逾期的情況。

而對于這種房產(chǎn)二抵業(yè)務(wù)，銀行風(fēng)控升級也是很正常的，如北京有個能辦理相關(guān)業(yè)務(wù)的銀行就規(guī)定最近兩年不能出現(xiàn)連續(xù)的兩次逾期，所以具體的情況還是要看具體銀行的審批要求。

③、收入與負(fù)債有沒有造成矛盾？

通過銀行辦理信貸業(yè)務(wù)，客戶的收入水平是銀行風(fēng)控分析的一項(xiàng)重要內(nèi)容。如果自身的負(fù)債已經(jīng)比較高，當(dāng)占用收入的比例已經(jīng)觸及銀行所認(rèn)定的紅線時，銀行就會質(zhì)疑客戶的償債能力，那么申請就有可能無法通過。

現(xiàn)有的負(fù)債包括原房貸的月供和其它可能存在的需要每月分期償還的負(fù)債，如信用卡分期、車貸、信貸等，當(dāng)這些每月需要支付的總金額已經(jīng)達(dá)到或超過銀行要求的月收入比例時，就很容易會被銀行拒絕。這個比例也會因銀行而異，比如有銀行就規(guī)定不能總負(fù)債率不能超過收入的60%。

④、是否需要滿足銀行要求的申請類型？

銀行對資金用途有明確的規(guī)定，大部分能做房產(chǎn)二次抵押的銀行，都會要求客戶申請的資金用于企業(yè)經(jīng)營用途，需要有企業(yè)主體，且款項(xiàng)是打到有購銷關(guān)系的第三方公司中，這是與非銀行金融機(jī)構(gòu)區(qū)別較大的地方。

所以如果申請人沒有企業(yè)背景，那就只能申請人個消費(fèi)用途，但能以房產(chǎn)二抵的業(yè)務(wù)形式接受這種資金用途的銀行并不多，甚至有可能在當(dāng)?shù)卣也坏娇梢灾С侄�抵業(yè)務(wù)用于這種資金用途的銀行，相對來說在這一點(diǎn)上還不如做非抵押的純信用類產(chǎn)品更方便。

⑤、按揭時長有沒有達(dá)到要求？

房產(chǎn)的二次抵押需要看房產(chǎn)的剩余價(jià)值，按揭時間的長短對剩余價(jià)值的影響是很大的，所以銀行一般都會要求房產(chǎn)的按揭時長要滿足條件，這個時長也是會因銀行而異，但一般都要求房產(chǎn)必須按揭了一年以上，有些銀行甚至要求至少三年以上。

所以拿未結(jié)清房貸的房產(chǎn)證再次去銀行辦理貸款，一方面需要當(dāng)?shù)氐男刨J環(huán)境的支持，另一方面即使當(dāng)?shù)氐你y行可以辦理，也要看自己的情況是否能滿足銀行的申請條件，當(dāng)條件都具備后，這件事才有成功辦理的可能。

二、房產(chǎn)的二次抵押業(yè)務(wù)能貸多少金額？

房產(chǎn)二次抵押的額度主要受銀行合并抵押率、房產(chǎn)剩余價(jià)值和自身收入與負(fù)債水平這三個因素的影響，具體的數(shù)值要看房子和個人情況及銀行的要求而定。

1、合并抵押率是額度高低的一個重要影響因素。

做二次抵押的房產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)行了一次按揭抵押，首次抵押的抵押率已經(jīng)隨著還款的時間的長短而出現(xiàn)了變化，因?yàn)槊吭露加性谶�款進(jìn)去，時間越長，還進(jìn)去的錢就越多，或者房產(chǎn)升值越多，受抵押的價(jià)值占比會越來越少，而剩余價(jià)值會越來越多。

為了便于控制風(fēng)險(xiǎn)，一般銀行都會以合并抵押率來降低風(fēng)險(xiǎn)，把一二次的抵押率控制在一定的比例內(nèi)，比如兩次抵押的款項(xiàng)控制在房產(chǎn)評估價(jià)值的60%，可貸額度就等于這60%里面減去還剩下未還的房貸余額而得出。

比如100萬的房產(chǎn)，合并抵押率是60%，那么這套房子總共就只能承受60萬的貸款額度，如果原房貸未還余額是35萬，那么能貸的部分就是25萬。不同銀行的合并抵押率不一定相同，銀行還會綜合考慮房產(chǎn)的情況來做評估，有些情況下抵押率甚至?xí)�低�?0%，正常情況在70%左右。

2、房產(chǎn)的剩余價(jià)值是影響額度高低的另一個重要因素。

房貸未結(jié)清的房子，在房產(chǎn)價(jià)值剔除剩余房貸之后剩下來的價(jià)值就是剩余價(jià)值，理論上剩余的價(jià)值越高，申請二抵業(yè)務(wù)時能拿到的數(shù)額就越多，反之就越小。剩余價(jià)值越高，代表著已經(jīng)歸還的房貸就越多，或者代表房產(chǎn)出現(xiàn)了升值，那么對應(yīng)剩余的房貸在房產(chǎn)價(jià)值中的占比就會越少。

而在上面所談的合并抵押率的條件下，剩余房貸與可貸額度呈反比關(guān)系，當(dāng)剩余房貸占比越小，對應(yīng)的可貸額度占比就越高。

3、個人的債務(wù)水平也是一個不可忽視的影響因素。

個人的債務(wù)水平會影響銀行對申請人償債能力的評估。當(dāng)申請人的負(fù)債水平高到銀行認(rèn)定的收入紅線內(nèi)不能承擔(dān)對應(yīng)申請額度每月的還款額時，要不就需要降額度適配收入水平，要不就會直接被拒絕申請。

所以即使銀行的合并抵押率比較高，同時房產(chǎn)的剩余價(jià)值也較高，但如果個人的收入與負(fù)債之間沒有處理好，也可能會影響到最終的額度。

三、小結(jié)。

綜上所述，如果想拿還未結(jié)清房貸的房產(chǎn)證在銀行渠道再次貸款，首先需要看當(dāng)?shù)氐男刨J環(huán)境和銀行是否支持這種二次抵押業(yè)務(wù)，而即使當(dāng)?shù)赜邢嚓P(guān)業(yè)務(wù)可以辦理，也需要結(jié)合房產(chǎn)及自身的情況才能確定是否可以辦理，至于額度則會受到銀行合并抵押率的高低、房產(chǎn)的剩余價(jià)值大小以及個人的收入和負(fù)債水平的影響，需要具體情況具體分析。

房貸沒還清，再次抵押申請貸款就是【二次抵押】的情況，具體可以咨詢給你房貸的銀行。

你這種情況，可以考慮看是否能從合作的銀行辦下來“抵押”貸款，也可以從其它銀行咨詢下，一般情況下，即便有銀行敢給你貸，額度不會大。

當(dāng)然，目前像建行，或者你直接像合作銀行申請看是否有“快貸”額度，一般做過房貸的合作銀行，會另有相關(guān)的快貸額度供客戶選擇，當(dāng)然這個快貸額度幾萬到最高30萬都有可能，具體還要你咨詢你的合作銀行或者建行快貸等。

還有的銀行有信用貸之類的產(chǎn)品，不過這個適合范圍有點(diǎn)窄，也可以試試！

這個情況是可以貸款的，有2種選擇信用貸款和抵押貸款。

信用貸款：用月供放大倍數(shù)，額度5/50萬、利息7厘/3分，渠道：銀行/消費(fèi)金融/信保/小貸/網(wǎng)貸。可以同時申請幾家一塊做，征信比較好信貸做到100萬都沒有問題。

抵押：一抵或二抵

一抵：還款方式先息后本（利息3厘2/6厘5）、近期銀行都開始降息比較有優(yōu)勢，按揭房想做一抵需要解壓在貸（把按揭款結(jié)清、銀行出結(jié)清證明和他項(xiàng)權(quán)證），怎么來考慮要不要去折騰，就要看你房屋升值空間大不，因?yàn)橐坏种荒苜J全款得7成，因?yàn)橛邪唇屹J款需要減去這一部分額度到手夠不夠用。

二抵:按揭房還滿一年的即可，額度=評估單價(jià)×建筑面積×0.7—剩余按揭金額，（必須有房本）銀行二抵民生銀行要求比較高需要考察實(shí)體，還是先息后本

渠道:銀行、消費(fèi)金融、平臺、民間

利息:平臺和消費(fèi)金融等額本息

銀行或民間先息后本

利息5厘到2分5

申請的渠道不一樣利息和還款方式也不一樣

一般征信要求不要連三累六，征信半年查詢次數(shù)不超過四次（貸款審批、信用卡審批）

我是鄭州抵押貸款專員，一個貸款工作從業(yè)者。在鄭州，如果你有法拍房、墊資解壓、金融按揭、現(xiàn)房抵押、銀行信貸等一系列問題都可以咨詢我。喜歡就關(guān)注我吧！

一抵是銀行的貸款，二抵一般銀行是不做的，只有擔(dān)保公司等才會做二抵借款！

你現(xiàn)有的房子都是貸款買房，貸款買房時你的房產(chǎn)證應(yīng)該是被銀行收走了，如要以該房產(chǎn)再次抵押貸款，有些難度，但是如果銀行貸款不多，可直接與銀行溝通再次抵押貸款事宜。若行不通，可考慮一次性付清剩余貸款，然后再貸款，前提是銀行貸款剩余償還的額度很少了。