從建筑形態(tài)來(lái)看，疊墅確實(shí)更貼近復(fù)式花園洋房。為什么開發(fā)商標(biāo)榜為疊墅？原因有三：

1、看中別墅細(xì)分市場(chǎng)，利用別墅感召力，分流別墅客戶。限墅令之下，純正別墅項(xiàng)目供給減少，獨(dú)棟、聯(lián)排、類獨(dú)棟、雙拼難覓蹤跡，別墅市場(chǎng)有巨大供給缺口，用“墅”來(lái)包裝自己，給自己貼上“墅”的標(biāo)簽，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行商業(yè)吹捧，吸引別墅客戶購(gòu)買。別墅意向客戶在買不得純別墅產(chǎn)品的情況下，只能退而求其次，聊勝于無(wú)。

2、利用“別墅”名號(hào)拉抬身份，為自己貼上價(jià)值標(biāo)簽。別墅產(chǎn)品因?yàn)橛歇?dú)特景觀資源或其他配套資源，容積率低，可售面積少，因此，其價(jià)格一直居高不下�；▓@洋房屬于低容積率產(chǎn)品，雖然有一定稀缺性，但價(jià)格與別墅無(wú)法同日而語(yǔ)，因此，貼上“墅”的價(jià)值標(biāo)簽，利用花園洋房的規(guī)劃紅利，拉抬身價(jià)，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)銷售，攫取高額收益。

3、利用貼近別墅形態(tài)的產(chǎn)品特性推廣宣傳，提升客戶身份感。疊墅一般分為上疊、中疊、下疊，下疊送南花園及地下室，南面入戶；中疊送后花園，北面入戶；上疊送露臺(tái)、閣樓�？傊�，空間寬裕，贈(zèng)送比例高，有天有地有院，雖然舒適性、私密性較差，但與別墅產(chǎn)品還是有一定相似性。利于墅來(lái)推廣宣傳，更易俘獲大眾芳心，提升客戶身份感、尊榮感，使客戶心甘情愿買單。

綜上，疊墅利用別墅名頭，能提高身價(jià)，有效分流別墅客戶，且能增加受眾身份感、尊榮感，既有名又得利，還能讓客戶甘愿買單，一舉三得。因此，明明是復(fù)式洋房的產(chǎn)品，卻經(jīng)常冠以疊墅之名。

最早只有獨(dú)棟別墅這種產(chǎn)品，有天有地有花園獨(dú)門獨(dú)院，后來(lái)因?yàn)槌鞘杏玫鼐o張，國(guó)家越來(lái)越禁止禁止低容積率的別墅開發(fā)，到現(xiàn)在已經(jīng)禁止容積率1.0以下的土地審批，為了擴(kuò)大土地資源使用率，但是別墅的需求還是存在，所以在政策的無(wú)奈下延伸出各式各樣的延伸別墅類產(chǎn)品。

最早是雙拼或者三拼等別墅，這屬于類獨(dú)棟，最接近獨(dú)棟別墅的產(chǎn)品，現(xiàn)在也基本快絕版了，后來(lái)出現(xiàn)了聯(lián)排別墅包括一些合院聯(lián)排產(chǎn)品就是把獨(dú)棟別墅垂直切開成幾套，好歹每套還是保留了有天有地有花園獨(dú)門獨(dú)院，只是多數(shù)前后雙面采光，合院產(chǎn)品可能有的房間可以三面采光，邊套可能采光多一面，個(gè)人覺(jué)得這樣的產(chǎn)品還是能夠保留別墅的精華。

再后來(lái)禁墅令更緊了，就出現(xiàn)了疊墅產(chǎn)品也就是問(wèn)題中提到的就是復(fù)式洋房的產(chǎn)品其實(shí)就是把獨(dú)棟?rùn)M向切開幾套，可能一幢里面有的沒(méi)有天有的沒(méi)有地有的沒(méi)有花園，一般中疊多數(shù)做大平層平墅，其實(shí)就是大點(diǎn)的復(fù)式洋房了。

疊加別墅其實(shí)也可以看成是從洋房產(chǎn)品躍層演變而來(lái)，洋房產(chǎn)品就是把高層公寓橫向切開成幾棟，和以前的多層公寓有點(diǎn)像，得房率高于高層，居住感受私密性比高層更加好一點(diǎn)，因?yàn)楝F(xiàn)在造的洋房肯定都帶電梯，房型也更好，而往往底樓有帶地下室的地復(fù)和頂樓帶閣樓的頂復(fù)居多，底樓和頂樓就已經(jīng)有點(diǎn)小疊墅的感覺(jué)。

說(shuō)白了這些產(chǎn)品都是為了提高土地利用率，提升容積率而又保持別墅屬性的妥協(xié)。

隨著國(guó)家禁墅令越來(lái)越緊，以后城市低容積率地塊(一般低于1.0最好低于0.7屬于低密度社區(qū)，聯(lián)排別墅要低于0.5，獨(dú)棟別墅要低于0.3)純別墅項(xiàng)目也會(huì)越來(lái)越少，特別城區(qū)內(nèi)的別墅多數(shù)以疊墅和洋房為主，小區(qū)也多數(shù)為高低配社區(qū)(高層配別墅或者洋房)，照現(xiàn)在發(fā)展趨勢(shì)日后聯(lián)排別墅可能也會(huì)慢慢成為稀缺品，所有想要住純正的別墅早點(diǎn)下手收藏吧。

大家好，我是地產(chǎn)貞觀，為大家持續(xù)解讀地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)及動(dòng)態(tài)！

針對(duì)問(wèn)題：為什么疊墅明明是復(fù)式洋房，開發(fā)商卻把它宣傳為別墅？

前一段說(shuō)的沒(méi)錯(cuò)：疊墅就是復(fù)式洋房！

但為什么開發(fā)商把它宣傳成別墅呢？

這既是開發(fā)商的聰明一處，也是無(wú)奈之之處！

第一：開發(fā)商的聰明！

自打我國(guó)實(shí)行《限墅令》之后，市區(qū)內(nèi)的獨(dú)棟別墅就已經(jīng)消失了！

而對(duì)于獨(dú)棟的需求，畢竟還是有的，特別是一二線發(fā)達(dá)城市。

開發(fā)商為了滿足這部分的需求，發(fā)明了“疊拼”這種戶型。

這樣既滿足了對(duì)隱私、大戶型需求高的那部分人，又避開了《限墅令》！

一舉兩得！

第二：偷梁換柱，滿足大胃口的人。

“疊拼”，有四層兩戶，也有六層三戶等等。

基本就是把洋房快速銷售的一種方法。

特別是在行情好的時(shí)候，雖然受眾少，但銷售速度卻比別人快。

而且，回籠資金快！

了快速銷售，以及增加更多的受眾，并且滿足一部分客戶的心里。

借著《限墅令》，開發(fā)商玩起來(lái)“偷梁換柱”。

既是別墅，也是洋房，也是復(fù)式！

第三：無(wú)奈中的選擇。

隨著地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，民眾對(duì)樓盤的參數(shù)認(rèn)知也越來(lái)越高！

容積率，就是衡量一個(gè)樓盤的重要參數(shù)。

前有《限墅令》，后有容積率！

開發(fā)商為了讓樓盤更好的宣傳，把疊墅宣傳成別墅成了無(wú)奈之舉！

而且，從概念看疊墅也可以叫別墅！

基于以上三方面，把疊墅宣傳成別墅，及滿足政策，又滿足客戶！

可以說(shuō)，這是智慧之舉，也是無(wú)奈之舉！

歡迎大家關(guān)注我，我將為大家持續(xù)分享解讀地產(chǎn)方面知識(shí)！

別墅的特點(diǎn)應(yīng)該包括復(fù)式結(jié)構(gòu)，高舉架，院落，地下室，閣樓，陽(yáng)臺(tái)。以前的疊拼都是上下兩戶，現(xiàn)在又有了中疊，看似有些不要臉硬往別墅上貼，但多少還是較普通住宅要有些進(jìn)步。疊拼別墅是平行于聯(lián)排別墅出現(xiàn)的替換產(chǎn)品。10幾年前的聯(lián)排別墅多是260平左右，三層建筑。由于產(chǎn)品定位，多是窄開間長(zhǎng)進(jìn)深，導(dǎo)致屋內(nèi)狹窄，采光度不高，難以匹配同價(jià)位房子的開闊性�？紤]到容積率，260，270平的聯(lián)排別墅不會(huì)建成兩層，也很少會(huì)建300以上的聯(lián)排別墅，雖然這樣可以解決寬敞性的弊端，但這些都會(huì)增加占地面積，不如去做雙拼或獨(dú)棟產(chǎn)品了。疊拼就是在和聯(lián)排相似的總?cè)莘e率下，實(shí)現(xiàn)了大面寬，室內(nèi)的寬敞感受。早期的疊拼別墅室內(nèi)感受優(yōu)于聯(lián)排。但消費(fèi)者肯定會(huì)犧牲閣樓露臺(tái)或者地下室院落，在二者中根據(jù)自己的實(shí)際情況選一個(gè)。既然叫疊拼別墅，別墅另一個(gè)特點(diǎn)就是高層高，這一點(diǎn)要優(yōu)于一般房屋。原來(lái)兩戶的疊拼可各占據(jù)別墅一半的特點(diǎn)，現(xiàn)在出現(xiàn)的3疊產(chǎn)品中疊除了層高高一些，真看不到任何別墅的意味了。標(biāo)準(zhǔn)些的別墅產(chǎn)品客廳挑高怎么也應(yīng)達(dá)到4米左右。但現(xiàn)在3.3的疊拼舉架與好的大平層比都不見(jiàn)得比的了。除了沾了墅字，就剩高的物業(yè)費(fèi)了。

別管叫什么名字，別墅、疊墅、聯(lián)排也要看地段，有些地方城區(qū)的疊墅比郊區(qū)的別墅貴好幾倍！

為什么疊墅能當(dāng)別墅賣？

因?yàn)橄奘�令使一些有錢人買不了別墅了，開發(fā)商為了迎合這些人的錢包發(fā)明創(chuàng)造了這種特型別墅。

下疊中疊會(huì)有花園，上疊有露臺(tái)，也算是靠近別墅概念了吧，雖然私密性差了點(diǎn)，最起碼價(jià)錢可以往別墅上靠了。

您好：這個(gè)這種建筑風(fēng)格在當(dāng)今社會(huì)土地緊張的時(shí)代，完全有資格被定位為別墅了。在現(xiàn)在的建筑規(guī)劃上如果想買那種獨(dú)棟的別墅對(duì)現(xiàn)代人來(lái)說(shuō)真的是有些壓力的，不過(guò)像這種設(shè)計(jì)大可以降低開發(fā)商成本讓業(yè)主低總價(jià)享受別墅的高大尚品質(zhì)。

疊墅這么可能是復(fù)式洋房？房子層高不一樣，房子房間格局不一樣。[大笑][大笑][大笑]

老百姓要面子，誰(shuí)都喜歡少花錢多辦事！讓你花買洋房的錢，享受別墅的待遇，忽悠老百姓，這事種營(yíng)銷的手段！