商鋪年租金5.4萬元，價值140萬元，租金回報率3.86%，非常的不劃算。

如果這個租金不是市場價格，而是開發(fā)商返租的話，風(fēng)險更大，更不值得投資。如果是購買二手商鋪，140萬元商鋪過戶的稅費(fèi)就要至少21萬元，顯然更不劃算。

一般來說，商鋪投資12年左右能夠收回全部成本才是比較有價值的，也就是年租金回報率能達(dá)到8.3%左右。實際上，現(xiàn)在的商鋪租金回報率能達(dá)到5%就不容易了。

2018年11月份的銀行三年期大額存單利率普遍在4%左右，單純從收益率來看，比這個商鋪要好。更何況商鋪過戶費(fèi)太高，如今房價已經(jīng)在天上飄，接盤俠恐怕很難找到了，這種投資風(fēng)險無疑是很大的，只能期望租金能賺回來。

40年的產(chǎn)權(quán)，3.86%的租金回報率，僅收回成本都要26年。這還沒考慮物業(yè)費(fèi)，維護(hù)的費(fèi)用，中間找不到租戶產(chǎn)生的空置期。仔細(xì)算算這一定是一筆虧本的投資。

更何況，140萬元如果是自己直接拿出來的還行，如果首付70萬元，貸款又在基準(zhǔn)利率6.55%的基礎(chǔ)上有10%的上浮，7.2%來算的話，10年期貸款每個月需要還款8200元，一年就是9.84萬元。年租金5.4萬元顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，每年還要貼進(jìn)去4.44萬元。十年下來利息就要還28.4萬元，起碼五年多的租金都給銀行了。

不貸款的情況下，真實的租金回報率3.5%都不一定能達(dá)到。如果是貸款的話，起碼前十年連2%的租金回報率都達(dá)不到，完全沒有投資價值。

不要以為租金可以一直上漲，看看周邊環(huán)境就可以了，實體店生意并不好做，尤其是實物類商品。租金高漲加上網(wǎng)購普及，實體店售價虛高，網(wǎng)購已經(jīng)成為趨勢。租金你可以漲，租戶租不租才是關(guān)鍵。

2018年，房產(chǎn)將失去投資價值，如果不能拿出全款，如果租金回報率達(dá)不到6%以上，商鋪投資不要考慮。

看看我親手打造的加百利網(wǎng)加百利點(diǎn)靠木，對比一下，就能知道實體店衰敗的原因了。

如果這個商鋪的年租金是54000元，而商鋪的價值是140萬元，那么年收益率是3.85%，這個收益率是非常低的，甚至還沒有民營銀行存款5%的利率高，所以如果單是從收益率的方面來考慮，那么這是非常不劃算的。

投資商鋪無非就是為了最大化賺錢，所以需要從收益率，未來價值，租金等方面來考慮，收益率已經(jīng)不行了，那么接下來就應(yīng)該考慮這個商鋪的未來的價值能不能繼續(xù)增加，租金未來可不可以繼續(xù)增加。

商鋪未來價值能不能繼續(xù)增加呢？

一般來說商鋪未來的價值不能增加的，換句話說未來這個商鋪很難值140萬元，商鋪的價格也和房價有很大的相關(guān)，最近幾年的房價基本上沒有太大的上漲幅度，部分地區(qū)的房價甚至都沒有什么變化，甚至可能還下跌了。

而國內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果也是越來越明顯，逐漸起到了穩(wěn)住房價的作用，在這樣的大背景之下，商鋪的價格也對應(yīng)著很難上漲，再加上明年還非常有可能實施諸如房地產(chǎn)稅等新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，對房價的調(diào)控進(jìn)一步增加，所以基本上可以認(rèn)為這個商鋪未來也就是值140萬元左右，除非這個商鋪的位置非常好，后期非常有可能升值，但是真正好的商品租金收益率不會這么低。

租金可以增加嗎？

商鋪被租出去之后，主要用來餐飲，奶茶店等實體店鋪，而最近幾年大家也可以明顯發(fā)現(xiàn)實體店鋪非常難賺錢，不少的店鋪寧愿關(guān)門，也不愿意開著，實體店賺錢難，一方面是租金成本高，另外一方面則是互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)的沖擊，三是嚴(yán)重同質(zhì)化激烈的競爭。所以從這個角度來看，如果增大租金，那么客戶很難承受得起這個成本，可能會導(dǎo)致不租了，所以租金也很難增加，除非地段超級好，人流量多，租金才會增加。

總結(jié)

總結(jié)起來就是租金收益率低，商鋪未來價值，租金都很難提升，而這個收益率還不如銀行存款利率，所以一般來說是不劃算的，當(dāng)然如果這個商鋪地段的確非常好，那么經(jīng)過仔細(xì)的評估之后，也是可以買入的，不過風(fēng)險相對來說比較大。

對于商鋪來說，核心都因素就是地段，地段好就意味著人流量多，可以給租客帶來更多的收入，租客也才愿意花高額的租金租下來，如果地段不行，那么租金都不會太高，很難超過4%的年收益率。

商業(yè)地產(chǎn)不是這么玩的，你當(dāng)是路邊擺攤的小商販啊，低買高賣掙個差價。以中國市場的行情，想靠租金收回成本，同時還得抵消貸款利息、占壓資金損失和資產(chǎn)折舊，基本上是沒有可能的。既然知道是投資，那就按投資的規(guī)則進(jìn)行操作。拿到鑰匙后立即招租，首期商戶不必太在乎品牌，但要限制品類，餐飲污染較大，且一次性投入多，首期合同年限長，不應(yīng)考慮。最好是服裝，零售，會所，辦公等業(yè)態(tài)，合同以一年為限，租金適當(dāng)降低。這樣做的目的是讓商戶完成基礎(chǔ)裝修以租金和免租期補(bǔ)償。第二年開始物色知名品牌，比如屈臣氏，麥當(dāng)勞，銀行等，如果順利，第三年可以調(diào)整到位。不必太在意租金多少，人家的招牌就是你的資本。開業(yè)半年左右，他的運(yùn)營和客流基本穩(wěn)定了，這個時候你就到了關(guān)鍵時刻了，找評估公司來估值，商業(yè)的價值全在經(jīng)營上，空房子一文不值。相信你得到的評估價值已經(jīng)超過買入價格很多了，你可以拿這個做抵押再去融資，有優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)抵押，很容易拿到較高的貸款額度，那到了錢，最次也能照著這個套路再弄一套商鋪，前面那套有租金支撐，即使不夠全額月供，至少還款壓力沒那么大。資本一旦高速運(yùn)轉(zhuǎn)起來，就會成倍數(shù)的增長，關(guān)鍵問題是，只要運(yùn)行正常，這些實體資產(chǎn)就好逐一解套，最后還都是你的。

先直接表明下本人的觀點(diǎn)，回答一下：

第一、從短期來看，4%的回報率過低了。但依然符合商鋪投資的規(guī)律，也就是下邊的。

第二、從長期看，隨著商業(yè)氛圍的形成，商圈逐漸成熟，商鋪的價值和租金會大幅上漲。

但是，以下幾個方面是必須考慮的：

第一、此商鋪具不具有長期投資的價值。

我剛才說了，從長期來看，商鋪是有價值空間的，這就商圈有關(guān)啦。商圈是否能夠形成，周邊人群的結(jié)構(gòu)是否符合商業(yè)的定位，商鋪所在位置的潛力如何，都是不可或缺的因素。

第二、商鋪的性質(zhì)如何。

比如，有的是商業(yè)街商鋪，有的是商場商鋪，還有的是沿街商鋪，最后還有住宅底商等。所以要根據(jù)不同的位置來定位租金和項目，對于有的住宅價格高，但不一定商鋪就一定會做的好。在投資和租賃的時候就會有所不同，目前很多位置不錯的底商，商鋪也很多的空置。

第三、商鋪的硬件如何。

比如我曾策劃過一些商業(yè)街，由于最初的設(shè)計的時候，沒有設(shè)置油煙管道等，導(dǎo)致無法做餐飲行業(yè)，那么，這一區(qū)域的人氣就肯定會差，人氣差，其他項目又被電商沖擊嚴(yán)重，那么這樣的商鋪很可能就在賠錢。

總之，商鋪無論買賣還是租賃，都要看長期，位置是基本，人氣是保障，硬件是前提，3年租金一調(diào)整最合適！

我12年250萬買的商鋪一年才租45000，今年11月份租戶不租了，現(xiàn)在還空著！后悔死了，當(dāng)時真是腦子進(jìn)水了，才會花幾百萬買商鋪！有幾百萬資金銀行行息一年也不少錢！以后再也不會買房子了！真的被這套商鋪買傷了

年化收益率

一個月4500元，一年54000元，按照140萬元的本金計算，年化收益率為：54000/1400000≈3.86%，說實話，這個收益率并不算高，目前商業(yè)銀行的低風(fēng)險理財產(chǎn)品中，收益率超過4%的并不在少數(shù)。而且購買理財身邊還隨時有著一筆可用的應(yīng)急資金，商鋪的變現(xiàn)能力則差一些，所以單純從收益及變現(xiàn)的角度來說，這個商鋪是不值得投資的。

其他考慮

很多人投資房產(chǎn)，看中的一個因素就升值，比如住宅，即使家電齊全，往往租金也不高，但是住宅的升值很快，這也是很多投資客選擇住宅的原因。

要不要購買這個商鋪有兩點(diǎn)因素要考慮：一是未來的租金情況；二是商鋪的升值概率。

140萬元的商鋪，基本上而言是不可能在1線城市里的，我所在的偽二線城市，非核心地段，商鋪的均價都在3萬多一平，140萬元差不多可以買一個50平左右的商鋪。非核心地段的二線城市，50平的店鋪，一個月4500元不算低也不算高，處于合理的水平，至于說未來的租金提升或者商鋪升值，我認(rèn)為概率并不高。

從下面兩圖我們可以看到，我國二線城市的商鋪的空置率一直在不斷提升（圖1），而因為空置率提升，導(dǎo)致的租客減少，市場出現(xiàn)供大于求的情況，所以二線城市里的房租水平也在不斷下降（圖2）。因此從全國的水平來看，你這個商鋪未來的價值及租金不僅不會增加，甚至有很大的概率會出現(xiàn)下跌。

其實別說是二線城市了，即使是四大一線城市，空置率和租金整體也是處于下降的趨勢，更別說是二線以下的城市了，所以住宅可以投資（住宅是剛需），但是商鋪非核心地段的不要輕易投資（商鋪非剛需），現(xiàn)今投資商鋪被套牢的比比皆是。

買商鋪賭的是未來租金的上漲空間。

按照租金54000元不變，年利率2%計算40年復(fù)利，本息合計338萬元。

140萬年利率2%40年本息合計310萬。

商鋪一般為40年產(chǎn)權(quán)，所以按照40年計算。

合算不合算自己考慮吧。

俺剛買一個，小區(qū)低商，一層，新城區(qū)。房5000有公攤，商鋪7000無公推。小區(qū)有1000多戶只有13個商鋪。不知道以后能租多少。關(guān)鍵俺買的110個平方比樓上120的住房還大20個平方。

謝邀！我想問題主你是想買下那間鋪位然后租出去，還是租下這間鋪位做生意？

無論哪種方式都好你要看清此地段的繁華與否，那人流密度與你想做的那種生意是否對頭也就是盈利的預(yù)判；

總的來說是定位的方向是需要面對哪些顧客是否貨如輪轉(zhuǎn)長做長有；

而不是照本宣科地談值不值因為關(guān)鍵詞是人氣與鋪位的做哪種生意。

我這邊有一家批發(fā)市場，里面的四十平方鋪位每月租金三萬元，有人想以四百萬買一間但沒商家愿賣，你想想是啥情況，希望此文對你有幫助??????