房價會下跌，就在今后十年內。至于網(wǎng)上出現(xiàn)的房價下跌時間表，看看就可以了，不用太過當真。

前一段時間財智成功簡單思考了一下經(jīng)濟危機的起源，總結了兩個原因。第一個是貨幣寬松下，債務不斷累積，最終一發(fā)不可收拾，只能以危機的形式鳳凰涅槃。第二個則是貧富差距日益嚴重，中低收入人群消費萎縮，導致社會需求不足，企業(yè)效益欠佳，降薪裁員，惡性循環(huán)，最終引發(fā)危機。

上面并不是題外話，而是銀河系正在發(fā)生的事情，任何經(jīng)濟體都應該嚴加防范，并且做出有效應對。

關于房價下跌，財智成功的看法有三點：

1、房價必須要降，并且要降至合理區(qū)間。所謂合理區(qū)間就是當?shù)厝司�月收入能夠在當�(shù)刭I一平米商品房。

2、房價下降不能過快，過快經(jīng)濟一定會出問題，但是可以用每年10%的幅度下降，五至十年的時間實現(xiàn)腰斬后再降一截；

3、房價下降是實體經(jīng)濟發(fā)展的必要條件，也是降低企業(yè)成本，促進消費的基礎所在；

有人說一線城市房價不會降，還會進一步上漲，這是非常錯誤的觀點。東京作為日本的“一線城市”，房價下跌后甚至一度跌至巔峰時的十分之一。

相對于其他城市二十年的時間上漲五倍八倍，一線城市房價動輒上漲十幾倍，具有更大的下降潛力。

不用說別的，一線城市的公司如果不那么賺錢了，金融也好，信息產(chǎn)業(yè)也好，如果沒那么賺錢了，高收入人群減少，還有誰來支撐房價呢？剛需們還有多少能買的起房的？

經(jīng)濟是有周期的，各個行業(yè)也是。房價快速上漲周期內銀行從中獲利豐厚，到了房價下降周期，銀行壞賬則會一路攀升，不排除未來會涌現(xiàn)多家破產(chǎn)的銀行。

人口拐點即將來臨，去世的人會留下很多房子；

人口出生率將長期保持低位，房價過高是最好的避孕藥；

房產(chǎn)稅并不一定是為了降房價，但是一定會對炒房產(chǎn)生打擊效果；

房價過高的城市會失去未來，有遠見的二三線城市可以通過提供低價房吸引人才，獲得快速發(fā)展的機遇；

城市沒有足夠的外來人口，租房就租不出去，價格就漲不上去，那么持有房產(chǎn)的意義何在？

多數(shù)人收入跟不上房價漲幅，一個家庭不吃不喝近二十年才能買下房裝修好入住，這真的可以持續(xù)嗎？

如果企業(yè)不賺錢，誰來發(fā)工資，誰來還房貸？

房價會下跌嗎？這個問題就好像問一個人會死嗎？人當然會死的，這個是毫無疑問的，但是人的正常壽命有80年，在80年中的絕大部分時間我們都不會去考慮我們哪天會死的問題，否則這個日子還怎么過�。吭趲资�年的人生中有酸甜苦辣，我們仍然是要爭取開開心心的去生活、工作。

房價是很多人關系的問題，有房的希望房價漲，至少是不跌，沒房的希望房價下降，最好房價崩盤然后就可以低價買入了，這些只是主觀的意愿，房價有其規(guī)律在支撐，這些規(guī)律不會以個人的意志為轉移。

房子如果是一個商品，那么怎么樣才能降價？

我們知道房子的構成一個是土地，另一個就是鋼筋水泥等建筑原材料，最后再加上裝修，但是對于一個剛剛推出的新房（毛坯房），他的成本中包含了土地的購買費用，包括了鋼筋水泥等原材料，然后就是工人的施工費用，以及建設過程中的稅費，最后賣出去后還包括了開發(fā)商的利潤。

土地在房子中占了多大比例？我們看一個數(shù)據(jù)，2018年全國土地出讓金是6.5萬億元，而2018年的商品房銷售金額是15萬億，也就是說2018年土地賣了6.5萬億，房子賣了15萬億。

2018年全國一般公共預算收入18.3萬億元，而其中和土地和房地產(chǎn)相關的稅收是1.8萬億，占比達到10%。下圖是易居研究院得出的全國50城加權平均地價和房價比年度走勢。

可以說地價是房價非常重要的構成部分，如果地價不降的情況下，房價要下降是不太容易的。

除了地價以外就是稅費了，稅費的下降也能降低房子的成本，這個不討論了。另一個就是鋼筋水泥這些材料，這個價格也是多種因素構成的，最后的就是開發(fā)商的利潤，全國性的開發(fā)商基本都上市了，財務是非常透明的，凈利潤是什么水平？看一下2018年的凈利潤數(shù)據(jù)，萬科11%，保利10%，碧桂園9%，融創(chuàng)13%。這是經(jīng)營得最好的房企了，還有很多小開發(fā)商被并購的情況。

房子是供過于求還是供不應求？

城市化進程是房子需求最直觀的表現(xiàn)，全國范圍來看2018年城鎮(zhèn)化率是60%，到2030年將達到70%，也就是說未來10年將還有10%的增長空間，達到70%以后中國的城鎮(zhèn)化率將告一段落，房子從增量市場過度到存量市場。

現(xiàn)在有很多觀點認為中國的房子太多了，這是一個很多人的感官感受，但是當你走進售樓處的時候，總是發(fā)現(xiàn)買房子 的人并沒想象中的那么少。如果房子真的是太多的話？為什么還會有那么多人購買？怎么判斷有那么多人購買？限購！一個限購的城市是因為買房子的人太多了才會去限購，一個城市的房子沒什么人買的時候，是出臺措施鼓勵大家買而不是出臺政策限制大家來購買！

一方面通過限購限制購房的人數(shù)，另一方面又在批準新建房子，原因只有一個：房子不夠！

所以，從全國范圍來講，房子是不夠住的，是處于供不應求的地步，但是每個城市分化很嚴重，前一段時間官媒發(fā)布一份報告，首次提到了一個概念：收縮型城市！因為資源枯竭或者產(chǎn)業(yè)結構不合理導致人口萎縮，人口凈流出，那么這樣的城市房價是頂不住的，是沒有支撐的，流失的人口去了哪里？一線城市，二線城市，甚至三線城市，更多的人去了具有工作機會更多，交通更加便利，產(chǎn)業(yè)更加豐富合理，醫(yī)療教育更強的城市。這些城市的房價是有支撐的。

房價下跌是肯定的，但是真的連跌價時間表都出來了！那一定是假的�。�！

我國房價最難預測�。。�

我曾經(jīng)向一位非常著明的經(jīng)濟學家請教過中國房產(chǎn)未來的形式。但這位經(jīng)濟學家明確告訴我，“如果按理預測未來的話，應該是……，只是如果不按理來呢？！”，他的思路讓人不得不服�。�！

根據(jù)他的看法，我也試著估計過地產(chǎn)的未來，并且找搞地產(chǎn)的朋友辯論過這個問題！事實證明，搞地產(chǎn)的朋友說的是現(xiàn)實，而經(jīng)濟學只是科學！

無奈呀�。�！我不說真話一定有人怪我故作高深，但我說了一定發(fā)不出去�。�！以前我就試過�。�！

最后，以那位經(jīng)濟學家的半句話作結尾吧！

他說：“你別問我軟著陸，還是硬著陸，我認為在很長一段時間內根本就不著陸”

房價下跌論只是買不起房的人造謠出來的，除了特殊年份的特殊時期，房價都是在一路飆升的。國家的宏觀調控，什么時候說過要讓房價大幅度下跌。純屬子虛烏有。

中國人是最講究中庸思想的，什么是中庸？我認為就是凡事有個度。你一個普通老百姓，月收入五六千的，就別想著住將近兩萬塊錢的別墅了。在自己的三四線城市，有個安生之所先，在合理的范圍內，做最明智的選擇。有錢人嘛，人家投資個房產(chǎn)，租出去或者等升值賣，都有自己的考慮打算。反正我見過有好幾套房的人，都是在買買買。

我認為房價下跌有兩種可能:第一，房地產(chǎn)不再是拉動經(jīng)濟增長的主要力量。第二，造房技術的革新，蓋一棟房子不再需要長達幾年的時間，可能一個月就能建好一棟房子。

而縱觀現(xiàn)在的房產(chǎn)市場，我們發(fā)現(xiàn)在二手租賃市場，任然是求大于供的。這就說明，房產(chǎn)市場依然平穩(wěn)，別說大幅度下跌，就是稍微的下降幾乎都很少。當然，特殊城市除外。（能源枯竭形城市）

在中國要跟黨走，要看大趨勢，目前趨勢是什么？

8月20日，中國央行利率市場化改革，外界解讀為變相降息。中國央行副行長劉國強當天還特別強調，不會讓房貸利率下降，金融行業(yè)應該注意，房住不炒的定位不能偏離，同時避免把房地產(chǎn)工具化。 此前中國銀保監(jiān)會專門針對資金違規(guī)流入房地產(chǎn)開啟大檢查，中國發(fā)改委也全面限制企業(yè)在海外發(fā)債。有財經(jīng)分析人士認為，金融的信號實在是太明確了，就是告訴大家不要對房地產(chǎn)抱有任何幻想。 大型房企除了減少土地儲備，也在壓縮運營成本，最常用的手段就是裁員。

8月21日，萬科也表態(tài)不會在三四五線城市拿地。萬科首席運營官、執(zhí)行副總裁張旭在2019年中期業(yè)績推介會上表示，拿地的時候，是根據(jù)收了多少錢回來，才去拿地。

8月22日，富力地產(chǎn)董事長李思廉在公司2019年中期業(yè)績會上透露，網(wǎng)絡上流傳的一份富力集團在內部下發(fā)的《關于要求地區(qū)公司確保完成銷售任務的通知》中提到的“下半年原則上暫停拿地工作”，這份文件是他本人起草的。

8月22日，融創(chuàng)舉辦的2019年中期業(yè)績報告說明會上，融創(chuàng)管理層表態(tài)，上半年有點機會，但拿地并不多，到4月底就基本上停止了；下半年沒有什么指標，除非特別好的地塊，會拿一點點。

8月22日大型房企碧桂園披露了2019年度中期業(yè)績報告，總裁莫斌出席在香港舉行的發(fā)布會。 數(shù)據(jù)顯示，碧桂園截至6月底的員工數(shù)量為11.7萬人，較去年底減少了1.5萬人。對此，莫斌回應，碧桂園不是裁員，是優(yōu)化組織架構，做績效考核……

8月23日，《中國證券報》報道，各路上市房企密集召開年中業(yè)績說明會，富力、融創(chuàng)、萬科等大型房企紛紛表態(tài)不拿地（儲備土地）。業(yè)內人士透露，“房地產(chǎn)市場拿地看融資，融資難時土地流標多�！�

房地產(chǎn)開發(fā)商融資渠道被限制，中小型房企開始產(chǎn)權轉讓，大型房企已經(jīng)開始裁員，并紛紛表態(tài)不儲備土地。據(jù)悉，7月份開始房地產(chǎn)企業(yè)收緊了拿地步伐，針對非熱點土地關注度減少。不過，業(yè)內人士認為，雖然房企拿地減少，清庫存的動作卻不會保守。為了完成企業(yè)的銷售目標，還是會有一些打折、促銷的情況出現(xiàn)，或許力度會比往年來的大。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月資金收緊，土地市場開始降溫。8月以來，房企拿地明顯減少。 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，融資收緊預期下，房企拿地意愿退燒，從拿地企業(yè)構成看，民企少，國企占比多。整體看，資金成本成為企業(yè)拿地的主要決定因素。

8月以來，中國房地產(chǎn)領域的企業(yè)產(chǎn)權轉讓較今年前7個月增加很多。參與主體也包括不少上市公司、央企下屬企業(yè)和國資方。從產(chǎn)權轉讓動機來看，一些產(chǎn)權轉讓項目是國資背景的股東意欲剝離非主業(yè)資產(chǎn)。值得注意的是，還有一些產(chǎn)權轉讓項目因本身虧損而被股東實施轉讓。 從近兩個月以來的房企產(chǎn)權轉讓項目發(fā)現(xiàn)，低價轉讓、折價轉讓現(xiàn)象較多。業(yè)內人士分析稱，折價轉讓或低價轉讓，顯示相關資產(chǎn)并不搶手，出清有一定難度。 一位資深地產(chǎn)分析人士表示，隨著房地產(chǎn)調控深入，市場增量變得越來越有限，勢必導致一些經(jīng)營情況不佳的房企被低價出清，減輕出資方的債務壓力。未來，隨著房企融資繼續(xù)收緊，可能會有更多房企在產(chǎn)權市場上出清虧損資產(chǎn)、減輕企業(yè)經(jīng)營壓力。

從這些報道，你能看出些什么來嗎？

房價肯定會下跌，本輪房價上漲已經(jīng)3年多了，各熱點城市房地產(chǎn)成交量已經(jīng)出現(xiàn)萎縮情況，新一輪房地產(chǎn)調控已經(jīng)從一二線城市向三四線城市蔓延。網(wǎng)絡上出現(xiàn)的“中國房價下跌時間表”，只能作為參考，真的不可以輕信，因為房價漲跌，各個城市由于各種情況不同，區(qū)別也會很大的，再說誰也無法預測房價的漲跌，這種臆測的“中國房價下跌時間表”不可信。

當然，如果網(wǎng)絡上有國內龍頭開發(fā)商在“金九銀十”在各熱點城市新推樓盤的降價和優(yōu)惠力度的統(tǒng)計表，這是可以作為購房者參考的依據(jù)的。因為，現(xiàn)在開發(fā)商為了提升業(yè)績，回籠資金，償還債務，降低杠桿率等因素，把新推樓盤進行降價的情況還是很多的，但這僅是數(shù)據(jù)統(tǒng)計表，而不是預測未來房價下跌的，房價將來什么時候下跌誰也無法預測。

從目前情況看，房價下跌是肯定的，因為中國的決策層已經(jīng)決心要將房地產(chǎn)去投機化，真正做到住房不炒。但同時，也要看到，要避免發(fā)生由于一二線城市房價過快下跌，而出現(xiàn)的系統(tǒng)性風險。在即要“降房價”，又要“控風險”的背景下。一二線城市將受到限購和限售的影響，不可能發(fā)生大起大落，未來一二線城市房價可能緩慢下跌。而三四線城市，由于短期內上漲過快，前期的利好又釋放殆盡。所以，未來三四線城市房價大跌的可能性也非常大。

大家想想，房子??下面的土地是不是會掉價呢？假如土地不會掉價，加上建筑的成本，房子還是不會掉價的，大家都知道好的地理位置是大家都想去的，只要有競爭，價格只會漲，關于房子掉價，只是稍微偏遠一點的剛開發(fā)的地方會掉一點點，但是隨著開發(fā)區(qū)的慢慢成長，房價還是會慢慢有所漲幅的，那么我們都想住房子的話，也不是不可能都買不起房，政府會出臺一系列的政策，譬如經(jīng)濟適用房，或者是長期租住房等等，但是大家記住，房價基本上進入平穩(wěn)期，也就是說會健康的平穩(wěn)的隨著經(jīng)濟的走勢增長，所以說想炒房子賺錢的時代已經(jīng)過去了，國家出臺的有關稅，會讓炒房的得不償失，最起碼是不值得再繼續(xù)炒房了，對于普通家庭而言，量力而行，有能力買房還是要買一套的，沒有能力的，以后根據(jù)國家的政策選擇合適的居住房屋就好。簡單一點的說，以后房子和手機等商品是一樣的，蘋果華為可以用，小米等等一樣用。自己的看法，不喜勿噴哦[祈禱]

房價漲跌都在最近幾十年的茶余飯后話題，深入老百姓的方方面面。

下面就從市場的角度來剖析下咱們的房價。

城市化進程是每一個發(fā)達國家都經(jīng)歷過來的事，咱們也不例外。

第一階段，全國處在改革開放的風口浪尖，神州大地如雨后春筍般的冒出不計其數(shù)的開發(fā)區(qū)。招商引資打頭，招工建廠殿后，全國都是一片欣欣向榮。農(nóng)民工進城，創(chuàng)建了各個區(qū)域內的城市群。

第二階段：農(nóng)民工通過時間積累了一定的財富基礎，在羊群效應下，在大面積資本運作下。我們的房價從白菜價，走向了貴族化。房價在20年間由當初的剛需購房，演變成剛需炒房。

第三階段：如今受外圍影響，受勞動力成本影響，受消費格局影響，受實體資本撤離轉戰(zhàn)房地產(chǎn)影響。房地產(chǎn)徹底瘋狂，嚴重透資了老百姓的腰包，也透支了未來的社會財富。

第四階段：任何市場的價格趨勢都是由供需平衡來主導市場的定價權，供小于求，量價齊漲。供大于求，價跌量出。

市場就是這么現(xiàn)實，但同樣受zc影響，這都是短期行為，長期還是供求決定。

房價肯定會下跌，不過保守估計，在30年內，內什么意外你是看不到那一天了。

很久沒回答這類問題，我先簡單說一下為什么房價這么高。

幾方面因素決定了房價維持在高位:

第一，中國近年的高速經(jīng)濟發(fā)展，成果集中體現(xiàn)在了房價上，為什么會這樣，繼續(xù)看下面。

第二，中國人傳統(tǒng)的土地情結，決定了買房成為解決住房需求的唯一選擇�？梢哉f，丈母娘現(xiàn)象就是這個問題的集中表現(xiàn)，你成功，有錢，但是你住的是長租房，那對不起，親戚朋友不覺得你成功，丈母娘也不愿意嫁女兒給你。

我們老說，結婚要有房。理性想想，結婚為什么一定要有房？30年長租和你買一套經(jīng)濟允許的小房子，有什么本質區(qū)別？

這個原因造就了中國人有錢就要買套房，沒錢也要湊錢買房的強大市場需求。三代人的購買力集中于一代，全國購買力集中在一線城市。

第三，城鎮(zhèn)化的剛需。隨著中國城鎮(zhèn)化建設，最終8億農(nóng)民的絕大多數(shù)都要成為城市居民的，現(xiàn)在的城市建設又不夠快，人去哪？住哪？房屋需求自然就大。

第四，城市居民改善住房條件的剛需。

第五，土地財政，決定了土地釋放速度。

那么，房價什么時候會跌？

很簡單，第一，城鎮(zhèn)化進程大體完成，國內形成了有梯次的城鎮(zhèn)建設，大城市，中小城市，城鎮(zhèn)的就業(yè)和生活保障完善，人們可以在大城市的高收入高壓力高生活成本，和小城市的低收入低生活成本間自由選擇，人們不再一窩蜂涌入一線城市就業(yè)，那么房價壓力自然下降。

第二，人們的住房觀念得到改善，長租房市場進一步成熟完善，稀釋一部分買房需求。

第三，隨著土地釋放的積累，成品房庫存數(shù)量跟上需求。

第四，新增人口壓力減小。

這幾個因素，恐怕近幾十年內得到改善的可能幾乎沒有，那么有么有短期內房價跌的可能？

有啊，中國經(jīng)濟崩盤，大蕭條到來，房價肯定一跌到底。

但是這種情況，恐怕誰都不愿意見到。