欠你800萬(wàn)，拿1600萬(wàn)商鋪抵債。如果你急缺資金周轉(zhuǎn)，完全可以貸出來(lái)。

而如果假設(shè)你說(shuō)的商鋪真值1600萬(wàn)，應(yīng)該是強(qiáng)二線城市或者一線城市的非中心商鋪。假設(shè)是強(qiáng)二線和一線城市，商鋪雖然很難說(shuō)會(huì)持續(xù)上漲，但是下跌風(fēng)險(xiǎn)也比較小。

還要假設(shè)，這個(gè)1600萬(wàn)是否含有水分，比如市價(jià)是否真值1600萬(wàn)還是比如只值1000萬(wàn)或者1200萬(wàn)？按照掛牌脫手的價(jià)格去判斷其真實(shí)價(jià)值是多少。是否容易脫手。

再假如，真的值1600萬(wàn)，那么說(shuō)明這個(gè)商鋪至少可以值得持有或者以租養(yǎng)貸。那么，你可以拿商鋪去抵押，貸款800萬(wàn)。應(yīng)該按照商鋪的租金收益率，在3%左右還是基本做得到的，如果是強(qiáng)二線城市或者一線城市應(yīng)該能做到3%左右租金房?jī)r(jià)比。

按照1600萬(wàn)，每年3-4%租金回報(bào)，則為48到64萬(wàn)租金收入。

如果你拿去抵押貸款，按照1600萬(wàn)市值，應(yīng)該抵押價(jià)值能到1000萬(wàn)，貸800萬(wàn)出來(lái)，年貸款利率在6%算，800萬(wàn)的6%也就是48萬(wàn)左右。

因此，商鋪如果市價(jià)值1600萬(wàn)，說(shuō)明具備持有價(jià)值，你抵押貸款出來(lái)以租養(yǎng)貸完全合算。白得一個(gè)商鋪。對(duì)于別人來(lái)說(shuō)，以租養(yǎng)貸，是1600萬(wàn)的商鋪?zhàn)饨痧B(yǎng)除了自己首付以外的貸款。而你是無(wú)首付的貸款，你比該商鋪其他持有者占有巨大的資金成本優(yōu)勢(shì)。

而如果不值1600萬(wàn)，或者你急需資金周轉(zhuǎn)，并且沒(méi)有貸款的渠道和條件。那么問(wèn)題就很簡(jiǎn)單，你直接賣(mài)掉。1600萬(wàn)你要賣(mài)個(gè)800-1000萬(wàn)應(yīng)該說(shuō)難度不大。

前提，都是該商鋪本身的市值是多少，以及該商鋪的出租率和人流周轉(zhuǎn)率這些因素，需要你自己綜合評(píng)估后根據(jù)是否具備商鋪持有價(jià)值是否具備“以租養(yǎng)貸”的條件，在不增加現(xiàn)金成本支出的同時(shí)還能抵押貸款套出你急需的800萬(wàn)。

開(kāi)發(fā)商欠我工程款800萬(wàn)，給我抵頂一套1600萬(wàn)的商鋪，怎樣運(yùn)作出流動(dòng)資金來(lái)？

如果真的有這等好事，今后，欠債的人越多越好。要知道，價(jià)值1600萬(wàn)的商鋪，抵沖800萬(wàn)的工程款，再怎么說(shuō)，都是劃算的。只要運(yùn)作得好，是有錢(qián)可賺的。

首先，要評(píng)估一下，這套商鋪是否真的有值1600萬(wàn)。因?yàn)椋?600萬(wàn)是開(kāi)發(fā)商說(shuō)的，到底值多少錢(qián)，有多少面積，每平方米面積是多少，基本上是可以把賬算出來(lái)的。

其二，這套商鋪的具體位置在什么地方，有沒(méi)有升值空間。這是衡量商鋪處置方式的重要條件。如果升值空間大，就不要急于變現(xiàn)，等待升值。如果沒(méi)有多大升值空間，可以加快變現(xiàn)。

第三，有沒(méi)有出租的可能。如果區(qū)位好，就有出租的希望。如果區(qū)位發(fā)展趨勢(shì)好，出租的空間更大，且租金收入會(huì)比較豐富。搞不好，這些商鋪會(huì)成為一個(gè)重要的收入來(lái)源。

不管怎么說(shuō)，這些商鋪還是比較好的，比拿到800萬(wàn)現(xiàn)金好。運(yùn)作好，可以賺很多錢(qián)，也可以成為一次發(fā)財(cái)?shù)臋C(jī)會(huì)。

你好

我是做商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷方面

針對(duì)你這個(gè)問(wèn)題想要得到的結(jié)果是如何變現(xiàn)做如下解讀！

從商鋪價(jià)值的角度來(lái)看

1. 首先用商鋪抵工程款是今年開(kāi)發(fā)商不得已的抵扣方式，從你描述中來(lái)看價(jià)值欠你800萬(wàn)工程款卻給你價(jià)格1600萬(wàn)的商鋪，開(kāi)發(fā)商對(duì)于房產(chǎn)的預(yù)期還是太高了，希望利潤(rùn)能夠最大化，但是給到你后卻不一定能夠變現(xiàn)出來(lái)1600萬(wàn)，筆者認(rèn)為能變現(xiàn)出來(lái)1000萬(wàn)就是很了不起的事情了，然后花掉200萬(wàn)用來(lái)做拆分包裝出售！所以給你的1600萬(wàn)商鋪實(shí)際價(jià)值就是800-1000萬(wàn)左右！
   
   

從銷售的角度來(lái)講

1. 如果是臨街商鋪可以去房產(chǎn)局那邊問(wèn)問(wèn)能否拆分成為小商鋪，如果可以分割出來(lái)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)價(jià)格可以提高售賣(mài)，開(kāi)發(fā)商在賣(mài)商鋪的時(shí)候往往都是采用這種模式，針對(duì)位置較好的拆分出來(lái)成為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的門(mén)面，價(jià)格一半會(huì)高出實(shí)際價(jià)值的1倍還多，這種方式有機(jī)會(huì)將800萬(wàn)的商鋪提高到1600萬(wàn)銷售，但是不一定能找到這樣的賣(mài)主，畢竟現(xiàn)在投資商鋪的人算得越來(lái)越精準(zhǔn)，投資回報(bào)率達(dá)不到銀行利息最低標(biāo)準(zhǔn)是不會(huì)選擇投資商鋪的
2. 如果不拆分整體售賣(mài)的話單價(jià)就會(huì)較低，成交價(jià)格極有可能就是800萬(wàn)左右，我們?cè)谧錾啼亜澐值臅r(shí)候就會(huì)將面積越大的商鋪調(diào)到單價(jià)最低，面積越大的就會(huì)單價(jià)越高，比如一個(gè)商鋪面積在200平方左右單價(jià)在1.5萬(wàn)左右，面積在24個(gè)平方就是在2.6萬(wàn)左右，50平方在2萬(wàn)左右！
3. 如果是二樓或者高層門(mén)面不建議拆分，更適合打包出售，買(mǎi)主都會(huì)考慮到未來(lái)運(yùn)營(yíng)的便捷性，投資者會(huì)追求便利、高曝光的臨街門(mén)面！
   
   

最后建議在商鋪鋪天蓋地都是的情況下能轉(zhuǎn)手收回800萬(wàn)就已經(jīng)不錯(cuò)了，但如果你們是總承包方在不缺錢(qián)的情況下可以自己用來(lái)辦公或者繼續(xù)投資開(kāi)店！

你的問(wèn)題簡(jiǎn)化以下就是一套估值1600萬(wàn)的商鋪如何變成現(xiàn)金流給你使用的問(wèn)題。

方法有三種，賣(mài)出，租賃，抵押

賣(mài)出

這是最省力的方式了，但是估值有1600萬(wàn)，能買(mǎi)多少是個(gè)問(wèn)題，就目前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，雖然房?jī)r(jià)很高，但是由于消費(fèi)市場(chǎng)的低迷，商鋪反而變成了一個(gè)不容易出手的資產(chǎn)，再看你的商鋪，估值1600萬(wàn)，開(kāi)發(fā)商抵給你800萬(wàn)，為什么開(kāi)發(fā)商不直接賣(mài)出呢？可能有兩個(gè)原因，第一是沒(méi)有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證，第二是地段不好，根本賣(mài)不出去。不論是哪一種，你要想把這套商鋪出手，很可能要打骨折了。能不能抵回你的800萬(wàn)都是個(gè)問(wèn)題。

租賃

目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的租售比來(lái)看，一線城市的都不到2%，二三線城市勉強(qiáng)3%-4%，那么你這套商鋪要是租出去，每年的租金也就是30-50萬(wàn)左右，相比于你的800萬(wàn)的工程款，杯水車(chē)薪。而且如果是新開(kāi)發(fā)的地區(qū)，人流量，商業(yè)規(guī)模都不可保證，租金可能會(huì)更低。

抵押

抵押給銀行貸款，一半來(lái)講，商鋪的抵押貸款放款成數(shù)在5-6成，如果估值真的有1600萬(wàn)，那么能貸出來(lái)的錢(qián)剛好能抵上你的工程款，但是貸款是要償還的，拿什么來(lái)償還呢？如果未來(lái)沒(méi)有足夠的現(xiàn)金流支撐，那么商鋪遲早被收走，并且會(huì)被拍賣(mài)，拍賣(mài)的價(jià)格可能會(huì)比你自己買(mǎi)都要低了。

綜上所述，這套房產(chǎn)最好是直接賣(mài)掉，如果不能直接變現(xiàn)，那么要堅(jiān)持向開(kāi)發(fā)商索要工程款，拿房抵賬是最后一步棋，千萬(wàn)別先妥協(xié)了。

工程抵款房變現(xiàn)問(wèn)題，還是有很多辦法的！小菜把變現(xiàn)的常見(jiàn)方法分享給你，希望可以提供些參考：

第一種、按揭

讓開(kāi)發(fā)商幫你收款，收到銀行貸款后返給你。

操作方式是這樣的，實(shí)際上你跟開(kāi)發(fā)商之間是工程施工合同關(guān)系，他欠你的工程款，把房子抵給你，你們簽了抵款協(xié)議，約定商鋪折抵工程款多少錢(qián)，這個(gè)協(xié)議只是在你和開(kāi)發(fā)商之間有效。但銀行是不知情的，在這種情況下，你可以找個(gè)人去按揭買(mǎi)這個(gè)商鋪，比如你或者你的親友，做成按揭貸款，付800萬(wàn)，貸800萬(wàn)，銀行把貸款放到開(kāi)發(fā)商的賬戶，但首付款800萬(wàn)是不用實(shí)際支付的，貸款打給開(kāi)發(fā)商后，你讓開(kāi)發(fā)商把錢(qián)轉(zhuǎn)給你就行。

這種操作模式下，商鋪保留下來(lái)了，工程款也拿到了，還享受很長(zhǎng)的貸款期限，很劃算。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于開(kāi)發(fā)商拿到800萬(wàn)貸款后能不能按時(shí)打給你？如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢(qián)，或者被其他施工方起訴，銀行賬戶被查封，那你就走得更遠(yuǎn)了。

第二種、銷售

專業(yè)的事情還是要交給專業(yè)的人去辦。

商鋪銷售不僅是一門(mén)技術(shù)活，還需要長(zhǎng)期的客戶積累和于無(wú)聲處聽(tīng)驚雷的忽悠！找?guī)讉�(gè)保安就可以搞定的？一般就是苦點(diǎn)小錢(qián)這種事情比較厲害。

玩上千萬(wàn)的物業(yè)銷售，保安肯定是不行的。小菜建議你將商鋪交給專門(mén)做商業(yè)租售的中介或大中介的豪宅部！這類中介是銷售精英里的精英，絕對(duì)不是蓋的！

你不用告訴中介工程抵款金額是多少？只消說(shuō)是工程抵款商鋪，抵的比較便宜，現(xiàn)在想套現(xiàn)回款，7折出售，估計(jì)很快就可以賣(mài)掉，按小菜跟中介合作的經(jīng)驗(yàn)看，打6-7折賣(mài)的商鋪，1個(gè)月就可以處理掉。

第三種、抵押

找人把房產(chǎn)證加快辦理下來(lái)。

拿到房產(chǎn)證后，將商鋪抵押給銀行或小貸公司。一般來(lái)說(shuō)，國(guó)有銀行商鋪只能貸評(píng)估價(jià)的一半，省一級(jí)分行的商鋪貸款審批權(quán)限是500萬(wàn)以內(nèi)，所以，大銀行最好就不要去繞了。

小銀行商鋪貸款的話，很多都是可以貸到評(píng)估價(jià)的7折，而且還可以貸成授信類貸款，隨借隨還，既保住了商鋪，還獲得了現(xiàn)金流！不排除各個(gè)地方有政策差異。

最后，小菜提示

小菜幫**省商會(huì)一個(gè)地產(chǎn)商融資，前期需要啟動(dòng)資金3億，但他目前已經(jīng)負(fù)債近5億，每天睜開(kāi)眼，光利息就是數(shù)十萬(wàn)！

資金已經(jīng)到位了，資金方也同意墊資施工到封頂了，但他最后沒(méi)有答應(yīng)。原因是按照正常的融資條件和流程，即便這個(gè)項(xiàng)目完全、正常開(kāi)發(fā)完成，他也無(wú)法償還債務(wù)本息。他只能融資，然后完全自主開(kāi)發(fā)，將大部分商業(yè)高額、溢價(jià)抵款給各類債主。也就是本身值100萬(wàn)的商鋪，抵債的金額可能已經(jīng)到300萬(wàn)了。但債主也不是傻瓜，肯定能看出這個(gè)溢價(jià)情況。怎么辦呢？

抬高商鋪銷售定價(jià)，增加花式忽悠，一切的數(shù)據(jù)看上去都是合理的，債主會(huì)覺(jué)得自己賺了很多，但實(shí)際上就是一個(gè)局。

因此，小菜覺(jué)得，如果抵款的商鋪區(qū)位不是很好，未來(lái)前景也夠好的話，銷售將是很好的回籠資金方案。當(dāng)然，如果商鋪確實(shí)好的話，按揭和抵押都是很好的獲得現(xiàn)金流方案。

開(kāi)發(fā)商肯用1600萬(wàn)元的商鋪抵掉你800萬(wàn)元的債務(wù)，先不用著急考慮怎么運(yùn)作出流運(yùn)資金，我們先來(lái)分析開(kāi)發(fā)商這么抵的動(dòng)機(jī)。

1、開(kāi)發(fā)商肯這么干主要還是房產(chǎn)證或預(yù)售證肯定沒(méi)辦下來(lái)。有些人提出先到銀行貸款，然后用租金償還銀行貸款，這個(gè)是不現(xiàn)實(shí)的，所以能從銀行直接拿到錢(qián)的機(jī)率機(jī)乎為零；

2、開(kāi)發(fā)商肯這么干極有可能已把整個(gè)項(xiàng)目抵押給銀行貸過(guò)款了，抵給你的只是簽訂了合同佐證，開(kāi)發(fā)商如一直沒(méi)能還銀行的貸款，你也永遠(yuǎn)貸不了款，房產(chǎn)證也會(huì)遲遲下不來(lái)，交付了之后也許運(yùn)氣好你會(huì)得到使用權(quán)[呲牙]；

3、就算商鋪產(chǎn)權(quán)干凈，你遇到的問(wèn)題肯定還是沒(méi)房產(chǎn)證沒(méi)預(yù)售證，要不然開(kāi)發(fā)商也不會(huì)抵給你；

4、1600萬(wàn)元的商鋪是市場(chǎng)價(jià)還是開(kāi)發(fā)商自己的定價(jià)？這個(gè)水份就多了，能不能真貸回800萬(wàn)還真不好說(shuō)，或能不能直接轉(zhuǎn)賣(mài)800萬(wàn)也還真不好說(shuō)，必竟開(kāi)發(fā)商不是傻子。

如果真想運(yùn)作出流動(dòng)資金，直接轉(zhuǎn)賣(mài)的方式最為快捷（什么證都沒(méi)有的很難找得到接盤(pán)俠????），如果有房產(chǎn)證或預(yù)售證那就直接銀行貸款得到流動(dòng)資金；如果什么證都沒(méi)有，那就要看看有沒(méi)有擔(dān)保公司肯為你在銀行擔(dān)保貸款，雖然這樣的方式會(huì)增加資金成本，但也是個(gè)比較好的方法。值得一提的是，只要最終是在銀行申請(qǐng)的流運(yùn)資金貸款，關(guān)鍵還要看你工程公司的實(shí)力了。

我認(rèn)識(shí)一個(gè)包工頭，開(kāi)發(fā)商欠了了包工頭不知道多少錢(qián)，最后抵給包工頭兩成樓，7000平方米，據(jù)說(shuō)每平方米價(jià)值2萬(wàn)，就這樣1.4億……

遇到這種情況將資產(chǎn)變現(xiàn)的處理方法有幾種：

第一種方法，你只想拿到工程款，那很簡(jiǎn)單，開(kāi)發(fā)商欠工程款800萬(wàn)，給抵頂一套1600萬(wàn)的商鋪，你可以便宜點(diǎn)賣(mài)掉，一次性拿回你的工程款，便宜賣(mài)肯是有人買(mǎi)。這種方法適合于你非常急著需要現(xiàn)金。

第二種方法，你希望多賣(mài)點(diǎn)錢(qián)，不光是拿回800萬(wàn)工程款，可以拿到1000萬(wàn)或者更多點(diǎn)，你就等一等再賣(mài)，并進(jìn)行分拆賣(mài)出，底商一般是入住后商戶才會(huì)來(lái)租，這種情況下再進(jìn)行分拆賣(mài)出，價(jià)格肯定會(huì)賣(mài)得高一些，如果分拆賣(mài)給幾家商戶，肯定能賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，你的回款就會(huì)超過(guò)1000萬(wàn)元。

第三種方法是，這個(gè)房子位置比較好，社區(qū)也比較成熟，在這種情況下，你如果不缺資金，你公司的現(xiàn)金流又沒(méi)有問(wèn)題，這個(gè)地方的房子商鋪又比較好出租，你就先租后賣(mài)，分拆出租，等過(guò)兩年這個(gè)商圈成熟后再賣(mài)出，到時(shí)候會(huì)賣(mài)更好的價(jià)格，商鋪如果是在商圈形成后賣(mài)出，價(jià)格會(huì)賣(mài)的比較高，到時(shí)候你賣(mài)出的價(jià)格可能是1600萬(wàn)或者多一點(diǎn)，這樣你收回來(lái)的就不止800萬(wàn)元了。

也就是說(shuō)，商鋪的底商怎樣運(yùn)作出流動(dòng)資金來(lái)，一方面取決于房子的位置，一方面取決于商圈的形成，另一方面取決于你自己的現(xiàn)金流，你是不是必須馬上變現(xiàn)，如果不是必須馬上變現(xiàn)，處理起來(lái)就很輕松，如果是必須馬上變現(xiàn)，處理起來(lái)就有點(diǎn)難。

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2005年時(shí)候我們家在寧波鎮(zhèn)海做鋼材生意，駱駝駱興花園工地欠我們100萬(wàn)，一定要我們買(mǎi)她們的房子，不然就沒(méi)錢(qián)給，我們又多套了20萬(wàn)，買(mǎi)了3套120平方的房子，沒(méi)辦法，不拿房子就徹底完了，沒(méi)想到如今房?jī)r(jià)漲到2萬(wàn)了，當(dāng)初抵債的時(shí)候是按2900來(lái)的