一、房貸種類很多
很多買房或準(zhǔn)備買房的人都會(huì)被“房貸”搞蒙。
房貸的種類很多，有商業(yè)貸款、公積金貸款，還有商業(yè)和公積金混合貸款，而且銀行工作人員喜歡詢問貸款買房人：“您的房子要等額本息，還是等額本金？”
對(duì)于買房人而言，選擇太多是一種痛苦，特別是多數(shù)人心底藏著“怕吃虧”的小心思。
當(dāng)然，貸款中也有能占便宜的品種，你選它肯定不吃虧。
舉例一：
貸款條件：貸款總額100萬，按揭年限是20年，還款方式為等額本息。
1、選擇公積金貸款（利率是3.25%），每月還款5671元。
2、選擇商業(yè)貸款（基準(zhǔn)利率是4.90%），每月還款6544元。
因此，可以獲得公積金貸款的情況下，我們盡量選擇公積金貸款，它是真劃算。對(duì)于商業(yè)和公積金混合貸款，自然是盡可能提高公積金的比例。
二、等額本息和等額本金區(qū)別
對(duì)于絕大多數(shù)人來說，容易弄混的是等額本金和等額本息，它們太復(fù)雜，太拗口。
舉例二：
貸款條件：貸款總額100萬，基準(zhǔn)利率是4.90%，按揭年限是20年。
若小林在2018年12月貸款買房，2019年1月開始月供。
A、若選擇等額本金，1月償還8250元，2月為8232元，3月為8215元，以后逐月減少，2038年12月最后一次償還4183元。
B、若選擇等額本息，1月償還6544元，2月為6544元，3月為6544元，每個(gè)月金額不變。
（圖片自制）
20年后，你的房貸還清，按照等額本息的方式，支付利息總額是57萬，而等額本金的利息總額是49萬。
或許，還有人想知道，20年的房貸和30年的房貸有什么區(qū)別。
（圖片自制）
實(shí)際上，30年期的房貸只是比20年房貸，每月少些月供，基本原理沒有大的改變。
不少工薪階層為了減輕房貸壓力，比較傾向30年期的房貸，但他們又為30年期房貸的高昂利息支出而心疼。
舉例三：
貸款條件：貸款總額100萬，基準(zhǔn)利率是4.90%。
（圖片自制）
結(jié)果顯而易見，30年期的利息總額比20年期的高，等額本息的利息總額比等額本金的高。
三、30年期真的比20年期好嗎？
不少的理財(cái)達(dá)人都建議買房人選擇貸款期限長的“房貸”，常見的說法是“30年期比20年期好”。
這些理財(cái)建議蘊(yùn)涵了怎樣的道理呢？
各位讀者可以自問自答一下：自己選擇的那套100萬的房子，30年后值191萬嗎？
你若給出了肯定的回答，則內(nèi)心認(rèn)為房子會(huì)持續(xù)增值，并且房子的增值速度超過房貸的利息（基準(zhǔn)利率4.9%）。同時(shí)，大家要記得扣減30年間的房租，畢竟房租可以抵扣一部分房貸利息。
過去20年，大部分城市房子的增值速度飛快，眾人認(rèn)為貸款越多，期限越長，收益愈大，自然有道理。
1999年，深圳平均房價(jià)為5503元/平方米，2009年為15214元/平方米，2019年為57350元/平方米。
然而，現(xiàn)在的我們?nèi)ニ剂课磥?0年后，乃至30年后的房價(jià)時(shí)，心里不自覺地咯噔了一下，突然不自信了起來，好像有種說不出的擔(dān)憂。
舉例四：
1、早前，有新聞報(bào)道，黑龍江省鶴崗市部分房屋均價(jià)低于1000元/平方米
2、有房產(chǎn)網(wǎng)爆出，甘肅省玉門市一套老城區(qū)70平方米的“荒廢房”標(biāo)價(jià)1萬。
這些新聞?wù)f明一個(gè)問題，并不是所有的城市都能吸納年輕人口，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮，房價(jià)隨之上漲。有些城市其實(shí)正在走向衰落。
那些樓市火熱的城市，卻出現(xiàn)了房貸利率上浮，限購限貸的政策。大部分人的老家處于四、五縣城市，那里不限購，但也沒什么年輕人。
該怎么選呢？
為了更深刻地理解房貸的秘密，我們需要用到一些指標(biāo)。
（圖片自制）
2009年11月，貨幣供應(yīng)速度達(dá)到近10年來的最高值（同比增長29.74%），而后增速逐步下滑。2019年7月，M2供應(yīng)增速同比為8.10%。
貨幣供應(yīng)量對(duì)房貸有重大影響。全國范圍而言，房價(jià)漲幅的天花板已經(jīng)劃定了。當(dāng)然，有些房產(chǎn)市場(chǎng)火爆的城市房價(jià)可能會(huì)超過貨幣供應(yīng)量增幅，但大部分城市將受限于此。
四、房價(jià)的本質(zhì)
房價(jià)的本質(zhì)是一個(gè)貨幣游戲，房價(jià)=貨幣供應(yīng)量/供給。
現(xiàn)在，我們的房貸有一個(gè)基準(zhǔn)利率（4.9%），但國家會(huì)根據(jù)實(shí)際的經(jīng)濟(jì)情況進(jìn)行調(diào)整，對(duì)房貸利率上浮和下浮來調(diào)控房貸總量。房貸利率就是房地產(chǎn)調(diào)控中最厲害的“看不見的手”。
房子是用來住的，真的不止是說說而已。
融360報(bào)告顯示，2019年8月全國首套房貸平均利率保持上漲，達(dá)到5.69%，連續(xù)20個(gè)月上漲。報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)前房貸市場(chǎng)政策偏緊，未來或繼續(xù)低幅上漲。
歷史經(jīng)驗(yàn)：
1、房貸利率上浮，房價(jià)難出現(xiàn)上漲，因?yàn)檫@比限購還厲害。（沒錢了，你怎么蹦跶）
2、房貸利率下調(diào)，房價(jià)或是止跌，或是上漲。（瘋狂輸血）
2015年，房地產(chǎn)去庫存，銀行甚至給利率打7折。
2015年和2019年的差距有多大呢？
舉例五：
貸款條件：貸款總額100萬，基準(zhǔn)利率是4.90%，30年期等額本息。
1、房貸利息上浮20%，利率變成5.88%，還款利息總額是113萬，月供5918元。
2、房貸利率下調(diào)30%，利率變成3.43%，還款利息總額是60萬，月供4451元。
很多買房人，因?yàn)橘I房需求迫切，沒有細(xì)看房貸利息，更沒有將過去幾年的數(shù)據(jù)做對(duì)比，自然難以發(fā)現(xiàn)其中的貓膩。
現(xiàn)在要說結(jié)論了！
房貸利率下調(diào)的時(shí)候，要選擇30年期等額本息，把房貸的好處用到盡；房貸利率上浮的時(shí)候，要選擇20年期等額本金，少用利息高昂的房貸。
若房子所在城市，前景光明，要選30年期等額本息；前景黯淡，要選20年期等額本金。
