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從保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的角度看不動(dòng)產(chǎn)登記類型與權(quán)利體—《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》解答四

程 嘯　清華大學(xué)法學(xué)院副教授

一、規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記類型有利于保證登記的真實(shí)與準(zhǔn)確

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第3條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等，適用本條�！边@是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記類型的規(guī)定。其中，首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記與注銷登記是依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的變動(dòng)形態(tài)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行的劃分，屬于權(quán)利登記。至于更正登記、異議登記、預(yù)告登記與查封登記，則屬于法律規(guī)定的其他登記類型

首先，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》是《物權(quán)法》的配套規(guī)定，旨在貫徹落實(shí)《物權(quán)法》和其他法律關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定。但是，條例的性質(zhì)與《物權(quán)法》畢竟有所不同�！段餀�(quán)法》屬于不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)體法，而條例是不動(dòng)產(chǎn)登記的程序法。事實(shí)上，我國《物權(quán)法》對(duì)預(yù)告登記、更正登記和異議登記的規(guī)定，也就是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記類型的規(guī)定。

其次，在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記類型做出規(guī)定，有利于實(shí)現(xiàn)國務(wù)院要求的不動(dòng)產(chǎn)登記“四個(gè)統(tǒng)一”的目標(biāo)。按照國務(wù)院的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記就是要將分散在多個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個(gè)部門承擔(dān)，做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。

二、詳細(xì)列舉可以登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利有利于維護(hù)權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)

由于不動(dòng)產(chǎn)登記制度旨在維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全和提高交易效率，因此不動(dòng)產(chǎn)登記并非意味著，登記機(jī)構(gòu)只要將不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況（如位置、面積等）記載不動(dòng)產(chǎn)登記簿上即可。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》就哪些不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利具有登記能力，可以依據(jù)條例進(jìn)行登記做了明確的規(guī)定。該條例第5條規(guī)定：“下列不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：（一）集體土地所有權(quán)；（二）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；（三）森林、林木所有權(quán);（四）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；（五）建設(shè)用地使用權(quán)；（六）宅基地使用權(quán)；（七）海域使用權(quán)；（八）地役權(quán)；（九）抵押權(quán)；（十）法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利�！�

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第5條是非常重要的規(guī)定，它明確了能夠依據(jù)條例進(jìn)行登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的具體類型。今后，無論是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在受理登記申請(qǐng)或按照有關(guān)國家機(jī)關(guān)的要求進(jìn)行登記，還是人民法院處理不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛案件，都應(yīng)當(dāng)依據(jù)本條加以判斷。

首先，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》是《物權(quán)法》的配套法規(guī)，旨在貫徹落實(shí)《物權(quán)法》的規(guī)定�！段餀�(quán)法》第5條規(guī)定的物權(quán)法定原則是物權(quán)法的基本原則，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的明晰化，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人的權(quán)益都是非常重要的。因此，判斷哪些不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利具有登記能力時(shí)，應(yīng)當(dāng)從公示原則的角度確定具有登記能力的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。所有的不動(dòng)產(chǎn)上的物權(quán)，無論其變動(dòng)以登記為生效要件還是對(duì)抗要件，原則上均具有登記能力，除非法律另有規(guī)定。具體包括：（1）不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，如土地所有權(quán)、房屋所有權(quán)、林木所有權(quán)等；（2）不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)，包括土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、海域使用權(quán)以及地役權(quán)；（3）不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，如房屋抵押權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)的抵押權(quán)等。

其次，不僅是《物權(quán)法》這樣的法律上規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)可以辦理登記，即便是其他法律，如果規(guī)定了某類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利實(shí)行登記的，也能夠登記。為此，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第5條第10項(xiàng)屬于為其他法律規(guī)定預(yù)留的通道。今后隨著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，如果出現(xiàn)了新的、應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀牟粍?dòng)產(chǎn)權(quán)利，完全可以通過制訂或修改相應(yīng)的法律加以規(guī)定，從而使該權(quán)利能依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》進(jìn)行登記。

不“四統(tǒng)一”的重要保障——《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》解答一

樓建波（北京大學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任）

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下稱《暫行條例》）的出臺(tái)，對(duì)貫徹落實(shí)《物權(quán)法》、推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施具有十分重要的意義。落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，核心是必須實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)的“四統(tǒng)一”。《暫行條例》簡潔明了，重點(diǎn)突出。緊緊圍繞上述“四統(tǒng)一”進(jìn)行制度創(chuàng)建，為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記提供了法律上的指引和保障，對(duì)下一步各地具體實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度提出了規(guī)范要求。

一、 登記依據(jù)的統(tǒng)一是前提

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的前提是登記依據(jù)的統(tǒng)一。不動(dòng)產(chǎn)登記依據(jù)的統(tǒng)一至少有兩個(gè)層次：一是在物權(quán)實(shí)體法層面上的統(tǒng)一，二是在物權(quán)登記程序上的統(tǒng)一。我們不能想像，土地、房屋、林地、草地、海域等各種不動(dòng)產(chǎn)在登記時(shí)適用各種不同的規(guī)則�！稌盒袟l例》在程序方面做了統(tǒng)一規(guī)定。從規(guī)定可以看出，《暫行條例》借鑒吸收了現(xiàn)行土地登記、房屋登記的成熟做法，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行提煉和總結(jié)�！稌盒袟l例》是不動(dòng)產(chǎn)登記最重要的依據(jù)，為下一步實(shí)際開展登記工作制定了重要規(guī)矩。但《暫行條例》的頒布，并不意味著不動(dòng)產(chǎn)登記程序統(tǒng)一的完成。不動(dòng)產(chǎn)登記程序十分復(fù)雜，亟需國土資源部根據(jù)《暫行條例》第二十九條的規(guī)定會(huì)同有關(guān)部門制定實(shí)施細(xì)則進(jìn)行具體化。一些技術(shù)細(xì)節(jié)，更是需要通過登記規(guī)程等規(guī)范性文件進(jìn)行明確。

二、 登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一是關(guān)鍵

不動(dòng)產(chǎn)登記的具體落實(shí)靠機(jī)構(gòu)�，F(xiàn)實(shí)情況是，不同的不動(dòng)產(chǎn)分散在不同的部門進(jìn)行登記。因此，要落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一是關(guān)鍵。不動(dòng)產(chǎn)登記立法的細(xì)化、登記簿冊(cè)的統(tǒng)一和統(tǒng)一的信息平臺(tái)的建立，都離不開一個(gè)強(qiáng)有力的、覆蓋全國的統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)�！稌盒袟l例》緊緊抓住了機(jī)構(gòu)統(tǒng)一的“牛鼻子”，明確將機(jī)構(gòu)統(tǒng)一寫入條例中�！稌盒袟l例》第五條明確國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動(dòng)產(chǎn)登記工作，在國家層面上確定了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的指導(dǎo)和監(jiān)督機(jī)關(guān)。同時(shí)，《暫行條例》要求縣級(jí)以上地方人民政府確定一個(gè)部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)登記工作，并接受上級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，從基層層面落實(shí)了具體的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)實(shí)行統(tǒng)一歸口。這一規(guī)定抓住“兩頭”，對(duì)創(chuàng)建不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)體系、理順不動(dòng)產(chǎn)管理和登記職責(zé)具有十分重要的意義。

目前國家層面地機(jī)構(gòu)建設(shè)已經(jīng)基本完成:國土資源部地籍管理司加掛不動(dòng)產(chǎn)登記局牌子，負(fù)責(zé)擬訂全國地籍管理和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)法律法規(guī)；中國土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心（國土資源部土地爭議調(diào)處事務(wù)中心）更名為國土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心（國土資源部法律事務(wù)中心），配合不動(dòng)產(chǎn)登記局的工作。這兩個(gè)機(jī)構(gòu)的設(shè)立，為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)施提供了有力的機(jī)構(gòu)保障。在地方層面，許多地方已經(jīng)設(shè)立或正在籌建統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)。相關(guān)工作也在開展。筆者認(rèn)為，要落實(shí)《暫行條例》，地方必須根據(jù)條例的規(guī)定，加快開展職能整合工作，在市縣級(jí)層面明確一個(gè)機(jī)構(gòu)從事不動(dòng)產(chǎn)登記工作。

需要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是，地籍管理與權(quán)屬登記關(guān)系密切。在大多數(shù)國家和地區(qū)，地籍管理與權(quán)屬登記都在一個(gè)部門，地籍管理局與不動(dòng)產(chǎn)登記局合署辦公，較好地解決了地籍管理與權(quán)屬登記的銜接問題。地方整合不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)時(shí)，也應(yīng)該注意這一問題。

三、 登記簿冊(cè)的統(tǒng)一是抓手

登記簿是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。登記簿冊(cè)是實(shí)現(xiàn)“四統(tǒng)一”的一個(gè)重要抓手。登記簿的統(tǒng)一，既是統(tǒng)一登記的應(yīng)有之義，又是統(tǒng)一的信息平臺(tái)建設(shè)的基礎(chǔ)�！稌盒袟l例》改變了現(xiàn)實(shí)生活中各部門分設(shè)登記簿的狀況，《暫行條例》第八條對(duì)登記簿冊(cè)的統(tǒng)一設(shè)立做了明確規(guī)定，同時(shí)對(duì)登記簿應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)進(jìn)行了明確，從法規(guī)制度層面上實(shí)現(xiàn)了登記簿冊(cè)的統(tǒng)一。

在設(shè)計(jì)統(tǒng)一的登記簿冊(cè)時(shí)，要注意各種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的銜接，把土地權(quán)利的登記作為土地上的其他不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)，把所有權(quán)、基礎(chǔ)用益物權(quán)的登記作為其他用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)登記的基礎(chǔ)。

特別需要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是，登記簿冊(cè)的設(shè)計(jì)既要考慮紙質(zhì)填寫的需要，更要為登記薄的電子化、數(shù)據(jù)化處理創(chuàng)造條件。

四、 統(tǒng)一信息平臺(tái)的建設(shè)是目標(biāo)

統(tǒng)一的信息平臺(tái)主要有兩方面的作用，一是為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)依法登記提供信息基礎(chǔ)，為不動(dòng)產(chǎn)登記查詢提供便利，從而為不動(dòng)產(chǎn)交易（包括融資擔(dān)保）及更有效率的利用提供保障；二是通過對(duì)登記信息的整合，為不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢、不動(dòng)產(chǎn)（土地、房屋和其他自然資源）管理等提供信息基礎(chǔ)，為宏觀調(diào)控和其他社會(huì)治理提供數(shù)據(jù)支撐。《暫行條例》設(shè)專章（第四章）對(duì)登記信息共享與保護(hù)做了規(guī)定。

《暫行條例》要求不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批、交易等信息實(shí)時(shí)互通共享（第二十二條第一款），并明確不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)能夠通過互通共享取得的信息，不得要求不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人重復(fù)提交（第二十二條第三款），既方便了當(dāng)事人，又為登記機(jī)關(guān)依法登記提供了信息基礎(chǔ)，有利于登記機(jī)關(guān)提高登記效率和準(zhǔn)確性。《暫行條例》第二十三條第一款按照《物權(quán)法》的規(guī)定，明確了權(quán)利人、利害關(guān)系人依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料的權(quán)利，正是物權(quán)公示的應(yīng)有之義，為不動(dòng)產(chǎn)交易的安全提供了保障。

《暫行條例》要求國務(wù)院國土資源主管部門會(huì)同有關(guān)部門建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，國家、省、市、縣四級(jí)登記信息的實(shí)時(shí)共享（第二十一條）；國土資源、公安、民政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享（第二十二條第二款）。這種信息的縱（國家、省、市、縣四級(jí)登記信息的共享）橫（各部門間）共享將極大地促進(jìn)政府相關(guān)調(diào)控和管理的科學(xué)性和及時(shí)性�！稌盒袟l例》第二十三條第二款規(guī)定有關(guān)國家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理案件有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料，為有權(quán)機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記資料的使用創(chuàng)造了條件。

相信隨著統(tǒng)一信息平臺(tái)的建立，我國的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記公示的效率，政府管理土地、房屋及其他自然資源的科學(xué)性將大大提高。

總則

第 為整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范行為，方便群眾申請(qǐng)登記，保護(hù)權(quán)合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律，制定本條例。

第二條 本條例所稱不動(dòng)產(chǎn)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。

本條例所稱不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

第三條 不動(dòng)產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等，適用本條例。

第四條 國家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

不動(dòng)產(chǎn)登記遵循嚴(yán)格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響。

第五條 下列不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：

（一）集體土地所有權(quán)；

（二）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；

（三）森林、林木所有權(quán)；

（四）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；

（五）建設(shè)用地使用權(quán)；

（六）宅基地使用權(quán)；

（七）海域使用權(quán)；

（八）地役權(quán)；

（九）抵押權(quán)；

（十）法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。

第六條 國務(wù)院國土資源主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動(dòng)產(chǎn)登記工作。

縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，并接受上級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督。

第七條 不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理；直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記。

跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記，由所跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)商辦理；協(xié)商不成的，由共同的上一級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門指定辦理。

國務(wù)院確定的重點(diǎn)國有林區(qū)的森林、林木和林地，國務(wù)院批準(zhǔn)項(xiàng)目用海、用島，中央國家機(jī)關(guān)使用的國有土地等不動(dòng)產(chǎn)登記，由國務(wù)院國土資源主管部門會(huì)同有關(guān)部門規(guī)定。 不動(dòng)產(chǎn)登記薄

第八條 不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院國土資源主管部門的規(guī)定設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)記載以下事項(xiàng)：

（一）不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；

（二）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況；

（三）涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項(xiàng)；

（四）其他相關(guān)事項(xiàng)。

第九條 不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)明確不動(dòng)產(chǎn)登記簿唯一、合法的介質(zhì)形式。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿采用電子介質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行異地備份，并具有唯一、確定的紙質(zhì)轉(zhuǎn)化形式。

第十條 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法將各類登記事項(xiàng)準(zhǔn)確、完整、清晰地記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。任何人不得損毀不動(dòng)產(chǎn)登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項(xiàng)。

第十一條 不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員應(yīng)當(dāng)具備與不動(dòng)產(chǎn)登記工作相適應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)能力。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員的管理和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。

第十二條 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指定專人負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的保管，并建立健全相應(yīng)的安全責(zé)任制度。

采用紙質(zhì)介質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的，應(yīng)當(dāng)配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護(hù)設(shè)施。

采用電子介質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的，應(yīng)當(dāng)配備專門的存儲(chǔ)設(shè)施，并采取信息網(wǎng)絡(luò)安全防護(hù)措施。

第十三條 不動(dòng)產(chǎn)登記簿由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)永久保存。不動(dòng)產(chǎn)登記簿損毀、滅失的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)原有登記資料予以重建。

行政區(qū)域變更或者不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)職能調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將不動(dòng)產(chǎn)登記簿移交相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。 登記程序

第十四條 因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)。

屬于下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)：

（一）尚未登記的不動(dòng)產(chǎn)首次申請(qǐng)登記的；

（二）繼承、接受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；

（三）人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；

（四）權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請(qǐng)變更登記的；

（五）不動(dòng)產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，申請(qǐng)注銷登記的；

（六）申請(qǐng)更正登記或者異議登記的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的其他情形。

第十五條 當(dāng)事人或者其代理人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場所申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿前，申請(qǐng)人可以撤回登記申請(qǐng)。

第十六條 申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交下列材料，并對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)：

（一）登記申請(qǐng)書；

（二）申請(qǐng)人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書；

（三）相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；

（四）不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；

（五）與他人利害關(guān)系的說明材料；

（六）法律、行政法規(guī)以及本條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的其他材料。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在辦公場所和門戶網(wǎng)站公開申請(qǐng)登記所需材料目錄和示范文本等信息。

第十七條 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)收到不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)材料，應(yīng)當(dāng)分別按照下列情況辦理：

（一）屬于登記職責(zé)范圍，申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式，或者申請(qǐng)人按照要求提交全部補(bǔ)正申請(qǐng)材料的，應(yīng)當(dāng)受理并書面告知申請(qǐng)人；

（二）申請(qǐng)材料存在可以當(dāng)場更正的錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)告知申請(qǐng)人當(dāng)場更正，申請(qǐng)人當(dāng)場更正后，應(yīng)當(dāng)受理并書面告知申請(qǐng)人；

（三）申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場書面告知申請(qǐng)人不予受理并一次性告知需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容；

（四）申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)不屬于本機(jī)構(gòu)登記范圍的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場書面告知申請(qǐng)人不予受理并告知申請(qǐng)人向有登記權(quán)的機(jī)構(gòu)申請(qǐng)。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場書面告知申請(qǐng)人不予受理的，視為受理。

第十八條 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)按照下列要求進(jìn)行查驗(yàn)：

（一）不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)狀況是否一致；

（二）有關(guān)證明材料、文件與申請(qǐng)登記的內(nèi)容是否一致；

（三）登記申請(qǐng)是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定。

第十九條 屬于下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對(duì)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看：

（一）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記；

（二）在建建筑物抵押權(quán)登記；

（三）因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記；

（四）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要實(shí)地查看的其他情形。

對(duì)可能存在權(quán)屬爭議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以向申請(qǐng)人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查看或者調(diào)查時(shí)，申請(qǐng)人、被調(diào)查人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第二十條 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起30個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。

第二十一條 登記事項(xiàng)自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)完成登記。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成登記，應(yīng)當(dāng)依法向申請(qǐng)人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者登記證明。

第二十二條 登記申請(qǐng)有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記，并書面告知申請(qǐng)人：

（一）違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的；

（二）存在尚未解決的權(quán)屬爭議的；

（三）申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限的；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。 登記信息共享與保護(hù)

第二十三條 國務(wù)院國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)。

各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的信息應(yīng)當(dāng)納入統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，確保國家、省、市、縣四級(jí)登記信息的實(shí)時(shí)共享。

第二十四條 不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應(yīng)當(dāng)實(shí)時(shí)互通共享。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)能夠通過實(shí)時(shí)互通共享取得的信息，不得要求不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人重復(fù)提交。

第二十五條 國土資源、公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。

第二十六條 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息保密；涉及國家秘密的不動(dòng)產(chǎn)登記信息，應(yīng)當(dāng)依法采取必要的安全保密措施。

第二十七條 權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。

有關(guān)國家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。

第二十八條 查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料的單位、個(gè)人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動(dòng)產(chǎn)登記資料用于其他目的；未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄露查詢獲得的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。 法律責(zé)任

第二十九條 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤給他人造成損害，或者當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記給他人造成損害的，依照《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十條 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員進(jìn)行虛假登記，損毀、偽造不動(dòng)產(chǎn)登記簿，擅自修改登記事項(xiàng)，或者有其他濫用職權(quán)、玩忽職守行為的，依法給予處分；給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十一條 偽造、變?cè)觳粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、不動(dòng)產(chǎn)登記證明，或者買賣、使用偽造、變?cè)斓牟粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、不動(dòng)產(chǎn)登記證明的，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)或者公安機(jī)關(guān)依法予以收繳；有違法所得的，沒收違法所得；給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十二條 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員，查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料的單位或者個(gè)人違反國家規(guī)定，泄露不動(dòng)產(chǎn)登記資料、登記信息，或者利用不動(dòng)產(chǎn)登記資料、登記信息進(jìn)行不正當(dāng)活動(dòng)，給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)有關(guān)責(zé)任人員依法給予處分；有關(guān)責(zé)任人員構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 附則

第三十三條 本條例施行前依法頒發(fā)的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和制作的不動(dòng)產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記過渡期內(nèi)，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的登記按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十四條 本條例實(shí)施細(xì)則由國務(wù)院國土資源主管部門會(huì)同有關(guān)部門制定。

第三十五條 本條例自2015年3月1日起施行。本條例施行前公布的行政法規(guī)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定與本條例規(guī)定不一致的，以本條例規(guī)定為準(zhǔn)。

便民的不動(dòng)產(chǎn)登記程—《不動(dòng)產(chǎn)登記暫例》解答二

�！〈髮W(xué)法學(xué)院教授

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱條例）的一個(gè)根本宗旨是便民，也即方便群眾申請(qǐng)登記，這是條例自始至終貫徹的一項(xiàng)原則，第1條、第4條第2款對(duì)此有明確表達(dá)。在此指引下，條例規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記程序在相當(dāng)程度上突出了便民特點(diǎn)。

首先，在申請(qǐng)方式方面，條例明確了共同申請(qǐng)和單方申請(qǐng)的情形，這有助于當(dāng)事人有的放矢地做好申請(qǐng)前的準(zhǔn)備工作。

因買賣、抵押等交易行為導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的情形相當(dāng)常見，它們需當(dāng)事人雙方共同參與，如合同需要雙方協(xié)商訂立。這些物權(quán)變動(dòng)往往需要登記，《物權(quán)法》第14條、第139條、第187條等均有明確規(guī)定，與此銜接，條例第14條第1款規(guī)定由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)登記。據(jù)此，交易雙方可事先協(xié)商好申請(qǐng)時(shí)間，并協(xié)力準(zhǔn)備相關(guān)材料，以便于登記的順利進(jìn)展。

至于不是因上述交易行為導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)或其他登記事項(xiàng)，條例第14條第2款明確為單方申請(qǐng)登記，它們大致適用于以下情形：

第一，沒有相對(duì)人的情形，如在宅基地上建造房屋首次申請(qǐng)登記、繼承房屋所有權(quán)、權(quán)利人姓名或名稱發(fā)生變化、不動(dòng)產(chǎn)滅失、權(quán)利人放棄權(quán)利等，對(duì)此，當(dāng)事人只要準(zhǔn)備好相關(guān)證明材料即可。

第二，人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書或人民政府生效的決定等導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的情形，這種情形多涉及雙方當(dāng)事人，但根據(jù)《物權(quán)法》第28條，只要法律文書或決定生效，物權(quán)就變動(dòng)，為便宜起見，權(quán)利人持這些文書單方申請(qǐng)登記即可。否則，在相關(guān)方不協(xié)助申請(qǐng)時(shí)，權(quán)利人就只能依法申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，法院再要求登記機(jī)構(gòu)協(xié)助執(zhí)行，這就會(huì)增加不少時(shí)間、人力和財(cái)力成本，不能及時(shí)保護(hù)權(quán)利人。

第三，申請(qǐng)更正登記或異議登記的情形。更正登記是更改登記簿的錯(cuò)誤記載，使其回復(fù)正確的登記，異議登記是把登記簿記載可能錯(cuò)誤的信息記載于登記簿的登記，它們都旨在消除登記錯(cuò)誤，保護(hù)真實(shí)權(quán)利。一旦登記錯(cuò)誤涉及他人正當(dāng)權(quán)利，登記簿記載的權(quán)利人和利害關(guān)系人就成為利益關(guān)聯(lián)方，為了減少不必要的協(xié)商成本，也為了高效便捷地保護(hù)正當(dāng)權(quán)利人，條例允許單方申請(qǐng)登記。否則，在利害關(guān)系人認(rèn)為登記錯(cuò)誤時(shí)，要求其應(yīng)與登記簿記載的權(quán)利人共同申請(qǐng)更正登記或異議登記，只要對(duì)方態(tài)度消極而不配合，或因客觀情況而不能配合，更正登記或異議登記將無法及時(shí)完成，就難以達(dá)到及時(shí)保護(hù)正當(dāng)權(quán)利人的目的。在申請(qǐng)更正登記或異議登記時(shí)，當(dāng)事人需準(zhǔn)備登記錯(cuò)誤的證明材料。

其次，在提出申請(qǐng)方面，條例采取多種切合實(shí)際的便民措施，為當(dāng)事人便捷而高效地提出申請(qǐng)奠定了良好基礎(chǔ)。

第一，根據(jù)條例第7條第1款，當(dāng)事人應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民政府登記機(jī)構(gòu)提出登記申請(qǐng)，這無疑便于當(dāng)事人就近申請(qǐng)，能節(jié)省辦事成本，對(duì)于大中城市的郊區(qū)、農(nóng)村地區(qū)的當(dāng)事人尤為便利。該款規(guī)定體現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)登記的屬地原則，我國數(shù)十年來的土地、房屋等登記實(shí)踐表明該原則是行之有效的。

不僅如此，對(duì)于跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記，條例第7條第2款規(guī)定由所跨區(qū)域的登記機(jī)構(gòu)分別辦理，不能分別辦理的，由這些登記機(jī)構(gòu)協(xié)商辦理，協(xié)商不成的，由共同的上一級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門指定辦理。據(jù)此，只要當(dāng)事人向有關(guān)登記機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)就要按照規(guī)定進(jìn)行下一步的工作，如進(jìn)行協(xié)商或請(qǐng)求指定，而不能以跨區(qū)域?yàn)橛桑�要求�?dāng)事人自行向上一級(jí)主管部門尋求解決之道，這無疑在為申請(qǐng)人提供方便的同時(shí)，能提高登記的工作效率。

第二，根據(jù)條例第15條第1款，當(dāng)事人既可自行到登記機(jī)構(gòu)辦公場所提出登記申請(qǐng)，也可由代理人代為申請(qǐng)。代理人既包括未成年人的父母等法定代理人，也包括當(dāng)事人委托的代理人。在實(shí)踐中，有完全民事行為能力的當(dāng)事人因?yàn)闀r(shí)間或條件不允許，不能親自到登記機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)的情況時(shí)有發(fā)生，此時(shí)就可委托代理人提出申請(qǐng)，以解決燃眉之急。

第三，當(dāng)事人申請(qǐng)登記除了必須提交申請(qǐng)書，還要提交相關(guān)材料，條例第16條第1款對(duì)此給出了明確提示，可便于申請(qǐng)人事先做好準(zhǔn)備工作，它們主要涉及：（1）身份信息，包括申請(qǐng)人、代理人的身份證明材料；如為委托代理的，還包括授權(quán)委托書；（2）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬信息，包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；（3）登記原因證明文件，包括買賣合同、遺囑等；（4）不動(dòng)產(chǎn)自然狀況信息，包括不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；（5）與他人利害關(guān)系的說明材料等�？梢钥闯�，這些材料或由權(quán)利人持有，或與申請(qǐng)人密切相關(guān)，申請(qǐng)人通常不難獲得這些材料，再加上條例也未限制它們的形式，從而不會(huì)給當(dāng)事人增加額外的費(fèi)用和成本。

更為重要的是，由于一些申請(qǐng)人不了解登記知識(shí)，不知道相關(guān)專業(yè)術(shù)語的意思，即便條例列舉了上述材料，也不能增加他們的感性認(rèn)識(shí)，仍不便于他們申請(qǐng)登記。為了消除這種現(xiàn)象，條例第16條第2款特別要求登記機(jī)構(gòu)應(yīng)在辦公場所和門戶網(wǎng)站公開申請(qǐng)登記所需材料目錄和示范文本等信息，這樣就能更細(xì)致、更全面地展示各類登記所需的具體材料，以便申請(qǐng)人按圖索驥地做好準(zhǔn)備工作；能更清晰、更直觀地展示相關(guān)文書，也便于申請(qǐng)人正確而迅捷填寫申請(qǐng)文書。目前不少登記機(jī)構(gòu)均采用這種做法，但并不普遍，通過該條款的強(qiáng)制規(guī)定，能全面提升登記機(jī)構(gòu)的服務(wù)水準(zhǔn)，在申請(qǐng)材料的準(zhǔn)備和申請(qǐng)文書的填寫方面為申請(qǐng)人提供最大的便利。

再次，在受理申請(qǐng)方面，條例詳細(xì)規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)的工作規(guī)范，它們圍繞如何方便申請(qǐng)人而展開，體現(xiàn)了登記便民的原則。

登記機(jī)構(gòu)是否以及如何受理申請(qǐng)，是登記能否順利往前推進(jìn)的第一步，這不僅對(duì)當(dāng)事人的權(quán)利影響深遠(yuǎn)，還決定著申請(qǐng)人要跑幾趟登記機(jī)構(gòu)。條例對(duì)此的態(tài)度相當(dāng)慎重，秉持登記便民的原則，在時(shí)間上要求登記機(jī)構(gòu)當(dāng)場決定是否受理，在程序上要求登記機(jī)構(gòu)書面告知申請(qǐng)人，這樣就能確保申請(qǐng)人及時(shí)知道申請(qǐng)有無瑕疵及可能的補(bǔ)救措施。

具體而言，條例第17條第1款詳細(xì)規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)受理申請(qǐng)的工作規(guī)范，主要包括：（1）申請(qǐng)事項(xiàng)屬于登記職責(zé)范圍，申請(qǐng)材料齊全且符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)受理以進(jìn)入后續(xù)的審查階段，并將受理情況書面告知申請(qǐng)人，以證明登記機(jī)構(gòu)受理了申請(qǐng)，接收了相應(yīng)的申請(qǐng)材料；（2）申請(qǐng)材料存在可以當(dāng)場更正的錯(cuò)誤的，如申請(qǐng)書有錯(cuò)別字，應(yīng)當(dāng)告知申請(qǐng)人當(dāng)場更正，申請(qǐng)人當(dāng)場更正后，應(yīng)當(dāng)受理并書面告知申請(qǐng)人；（3）申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場書面告知申請(qǐng)人不予受理并一次性告知需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容；（4）申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)不屬于本機(jī)構(gòu)登記范圍的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場書面告知申請(qǐng)人不予受理并告知申請(qǐng)人向有登記權(quán)的機(jī)構(gòu)申請(qǐng)。一旦登記機(jī)構(gòu)未按照這些規(guī)范從事行為，如未當(dāng)場書面告知申請(qǐng)人不予受理，根據(jù)條例第17條第2款，結(jié)果視為受理。

最后，在審查處理方面，條例通過明確登記機(jī)構(gòu)的權(quán)責(zé)，以確保登記行為的規(guī)范化，從而便于申請(qǐng)人等相關(guān)人員的參與或監(jiān)督。

第一，為了保證登記的正確性，登記機(jī)構(gòu)要實(shí)地查看或調(diào)查，這需申請(qǐng)人等相關(guān)人員的配合，如根據(jù)條例第19條第1款，對(duì)于房屋所有權(quán)首次登記、在建建筑物抵押權(quán)登記、不動(dòng)產(chǎn)滅失的注銷登記等情形，登記機(jī)構(gòu)可實(shí)地查看不動(dòng)產(chǎn)；根據(jù)該條第2款，登記申請(qǐng)可能存在權(quán)屬爭議或涉及他人利害關(guān)系的，登記機(jī)構(gòu)可調(diào)查申請(qǐng)人等相關(guān)人員。通過明確這些例外審查事項(xiàng)，申請(qǐng)人等相關(guān)人員能預(yù)先知道自己是否需要配合，從而做好相應(yīng)的準(zhǔn)備。

第二，條例第20條明確了登記機(jī)構(gòu)完成登記的時(shí)限，即在法律沒有另行規(guī)定時(shí)，自受理申請(qǐng)之日起30個(gè)工作日內(nèi)完成，這既要求登記機(jī)構(gòu)高效工作，也便于申請(qǐng)人監(jiān)督登記機(jī)構(gòu)是否按期完成登記行為。

第三，條例第21條第2款規(guī)定，在完成登記后，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)依法向申請(qǐng)人核發(fā)權(quán)屬證書或登記證明，據(jù)此，只要登記事項(xiàng)記載于登記簿，無需申請(qǐng)人再行申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)核發(fā)權(quán)屬證書或登記證明，這完全符合我國民眾希望持有產(chǎn)權(quán)證書的交易習(xí)慣和心理預(yù)期，也有助于持證人監(jiān)督登記機(jī)構(gòu)的行為，即證書與登記簿的記載應(yīng)一致，登記機(jī)構(gòu)不得擅自更改登記簿的信息。

第四，根據(jù)條例第22條，登記申請(qǐng)存在違法、存在尚未解決的權(quán)屬爭議或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限等情形的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記，并書面告知申請(qǐng)人。通過書面告知登記申請(qǐng)存在的瑕疵，能使申請(qǐng)人既知道問題所在，又知道能否或如何采用其他補(bǔ)救措施，從而可安排進(jìn)一步的行為。

明晰法律責(zé) 規(guī)范登記行為《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》解答三

尹 中央財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)法研究所、教授

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》業(yè)已經(jīng)國務(wù)院通過，并將于2015年3月1日起施行�！稐l例》的頒布，對(duì)于統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和登記規(guī)則、規(guī)范登記行為、保障交易安全、維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益具有重要意義。

《條例》充分貫徹了全面推進(jìn)依法治國的時(shí)代要求，適應(yīng)依法行政的要求，規(guī)范、明晰了登記機(jī)構(gòu)職責(zé)，合理建構(gòu)了登記程序，尤其是按照“權(quán)責(zé)統(tǒng)一”的要求，以專章（第五章）規(guī)定了“法律責(zé)任”。雖然“法律責(zé)任”一章條文僅有四條，但其涉及的內(nèi)容遍及《條例》各章節(jié)，涵蓋了不動(dòng)產(chǎn)登記全過程中登記機(jī)構(gòu)的職權(quán)與責(zé)任，對(duì)于規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和登記人員的登記行為，有效實(shí)現(xiàn)《條例》的立法目的，具有十分重要的意義。

一、明晰登記機(jī)構(gòu)及其工作人員職責(zé)是實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一登記的必然要求

《條例》第一條開宗明義明確了其立法目的，即“整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范登記行為，方便群眾申請(qǐng)登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益”�？梢�，整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、規(guī)范登記行為，是《條例》制定的直接目的。

規(guī)范登記行為，就需要明晰登記機(jī)構(gòu)及其工作人員的職責(zé)。之所以如此，是登記行為作為行政行為的性質(zhì)所決定的。在《物權(quán)法》制定過程中，對(duì)于登記行為究竟是行政行為還是民事行為存在爭論。但從《物權(quán)法》的規(guī)定來看，雖然其賦予了民法上的法律效果，究其本質(zhì)，仍然是將登記作為行政行為來對(duì)待的：《物權(quán)法》明確講了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的要求，強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)以及登記辦法由法律、行政法規(guī)規(guī)定，這就賦予了登記機(jī)構(gòu)辦理登記的法定權(quán)限和職責(zé)；《物權(quán)法》對(duì)登記的基本程序進(jìn)行了規(guī)范；還對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)或者對(duì)抗的法律效力進(jìn)行了規(guī)定。從這些規(guī)范來看，登記機(jī)構(gòu)作為行政機(jī)關(guān)，其權(quán)限或者說職責(zé)來自于法律的賦予，行使權(quán)力也要遵循法定的程序，體現(xiàn)了依法行政的要求。在《物權(quán)法》等法律規(guī)定的基礎(chǔ)上，《條例》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的概念進(jìn)行了界定，對(duì)登記類型以及依法可以辦理登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行了列舉，從而明確了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍；《條例》還明確要求登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是縣級(jí)以上地方人民政府的組成部門，這就進(jìn)一步確認(rèn)了不動(dòng)產(chǎn)登記行為作為行政行為的法律性質(zhì)。

明晰登記機(jī)構(gòu)及其工作人員的職責(zé)，是依法行政的必然要求。既然登記行為是行政行為，必然要堅(jiān)持依法行政，實(shí)現(xiàn)“機(jī)構(gòu)、職能、權(quán)限、程序、責(zé)任法定化”。由于不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效果在《物權(quán)法》中已經(jīng)有了比較全面的規(guī)定，這就決定了不動(dòng)產(chǎn)登記法本質(zhì)上是行政程序法，其規(guī)范的重心在于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記的程序以及相關(guān)的權(quán)限。無論是對(duì)登記范圍的列舉還是對(duì)登記機(jī)構(gòu)的確認(rèn)，根本目的都是為規(guī)范登記機(jī)構(gòu)辦理登記程序而服務(wù)的。從《條例》來看，其明確將不動(dòng)產(chǎn)登記界定為“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為�！薄稐l例》著重規(guī)范了不動(dòng)產(chǎn)登記的具體程序，明晰了在不動(dòng)產(chǎn)登記的發(fā)起、受理、審核、記載等階段以及相應(yīng)的信息共享與保護(hù)等環(huán)節(jié)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及其工作人員相應(yīng)的職權(quán)，從而為登記機(jī)構(gòu)依法行政奠定了堅(jiān)實(shí)的法律基礎(chǔ)。

明晰登記機(jī)構(gòu)及其工作人員的職責(zé)，是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的目的之所在。之所以要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記，主要目的在于改變目前多頭登記的現(xiàn)狀，避免當(dāng)事人到多個(gè)部門辦理和查閱登記、增加交易成本、損害交易安全。這就必然要求整合現(xiàn)有各不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)，將登記職責(zé)統(tǒng)一到一個(gè)機(jī)構(gòu)中去；使用統(tǒng)一的登記簿冊(cè)，遵循統(tǒng)一的登記規(guī)則，建立統(tǒng)一的信息平臺(tái)。因此，統(tǒng)一登記就意味著登記機(jī)構(gòu)和登記人員職責(zé)的統(tǒng)一和明晰。這有利于減輕人民群眾負(fù)擔(dān)，簡化辦事程序，降低登記成本，提高登記效率。

二、《條例》對(duì)登記機(jī)構(gòu)及其工作人員的職責(zé)進(jìn)行了全面規(guī)范

“規(guī)范登記行為”的立法目的決定了《條例》將明晰登記機(jī)構(gòu)和登記人員的職權(quán)與責(zé)任作為其基本內(nèi)容貫穿于《條例》的始終。從《條例》的規(guī)定來看，登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)大致包括以下幾個(gè)方面：

一是登記職責(zé)，即登記機(jī)構(gòu)在依法辦理登記的過程中應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)。具體包括：登記機(jī)構(gòu)受理登記申請(qǐng)時(shí)的形式審查職責(zé)和依法受理職責(zé)；登記機(jī)構(gòu)受理登記申請(qǐng)時(shí)對(duì)登記申請(qǐng)材料的查驗(yàn)職責(zé)；法定情形下登記機(jī)構(gòu)的實(shí)地查看職責(zé)；符合登記條件時(shí)，登記機(jī)構(gòu)及時(shí)準(zhǔn)確予以登記的職責(zé)；以及不符合登記條件時(shí)，依法不予登記的職責(zé)。

二是完成登記輔助行為的職責(zé)。這主要是指登記機(jī)構(gòu)在辦理登記之外依法承擔(dān)的登記輔助行為中的相關(guān)職責(zé)。具體包括：登記機(jī)構(gòu)依法設(shè)立、制作、保管登記簿的職責(zé)；登記機(jī)構(gòu)完成登記后，依法核發(fā)、換發(fā)、補(bǔ)發(fā)權(quán)屬證書和登記證明的職責(zé)；依法收繳偽造、變?cè)斓牟粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、不動(dòng)產(chǎn)登記證明的職責(zé)；登記機(jī)構(gòu)將其登記的信息及時(shí)納入統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)、確保登記信息實(shí)時(shí)共享的職責(zé)；登記機(jī)構(gòu)依法向權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)國家機(jī)關(guān)提供查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料的職責(zé)，等等。

三是登記機(jī)構(gòu)作為行政機(jī)關(guān)所承擔(dān)的一般職責(zé)。具體包括：第一，辦理事項(xiàng)公開的職責(zé)，例如不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在辦公場所和門戶網(wǎng)站公開申請(qǐng)登記所需材料目錄和示范文本等信息。第二，通知、告知的職責(zé)，例如不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理或者不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請(qǐng)人并告知其救濟(jì)方式。第三，便民利民的職責(zé)。例如，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)能夠通過互通共享取得的信息，不得要求不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人重復(fù)提交。再如，申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場一次性告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容。第四，保護(hù)國家秘密、個(gè)人隱私的職責(zé)。

此外，登記機(jī)構(gòu)還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)雖然《條例》并未直接規(guī)定，但在相關(guān)法律中規(guī)定的職責(zé)。根據(jù)《物權(quán)法》，登記機(jī)構(gòu)不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；不得以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；不得進(jìn)行超越登記職責(zé)范圍的其他行為。例如，不得擅自將相關(guān)稅費(fèi)的收取作為登記的前置條件；不得隨意依職權(quán)啟動(dòng)登記程序，等等。

三、登記機(jī)構(gòu)及其工作人員未盡職責(zé)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任

十八屆四中全會(huì)《決定》強(qiáng)調(diào)：要“建立權(quán)責(zé)統(tǒng)一、權(quán)威高效的依法行政體制 ”，“行政機(jī)關(guān)要堅(jiān)持法定職責(zé)必須為、法無授權(quán)不可為”。對(duì)于未盡職責(zé)、超越職責(zé)以及濫用職權(quán)的行為，則應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。

因此，對(duì)于前述各項(xiàng)職責(zé)，無論是登記職責(zé)、登記輔助行為職責(zé)還是作為行政機(jī)關(guān)的一般職責(zé)，登記機(jī)構(gòu)及其工作人員都應(yīng)當(dāng)恪盡職守、認(rèn)真履職。對(duì)于公權(quán)力而言，職權(quán)也就意味著職責(zé)，“有權(quán)必有責(zé)”。如果登記機(jī)構(gòu)及其工作人員玩忽職守、未盡職責(zé)，則要依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

對(duì)于法律沒有授權(quán)、尤其是法律明確禁止的事項(xiàng)，例如超越登記職責(zé)進(jìn)行虛假登記，損毀、偽造不動(dòng)產(chǎn)登記簿，擅自修改登記事項(xiàng)，串通他人進(jìn)行虛假登記等等，登記機(jī)構(gòu)及其工作人員則要恪守本分，絕不越線。

還要強(qiáng)調(diào)的是，即便登記機(jī)構(gòu)及其工作人員不缺位、不越位，完全依據(jù)法定權(quán)限履行職責(zé)，登記機(jī)構(gòu)及其工作人員也應(yīng)當(dāng)在權(quán)限范圍內(nèi)合理審慎地行使自由裁量權(quán)，嚴(yán)防權(quán)力濫用。否則，也同樣要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

《條例》對(duì)登記機(jī)構(gòu)及其工作人員的法律責(zé)任的方式也進(jìn)行了比較全面的規(guī)定，包括行政處分責(zé)任、行政處罰責(zé)任以及民事賠償責(zé)任乃至刑事責(zé)任。對(duì)于登記機(jī)構(gòu)工作人員而言，其濫用職權(quán)、玩忽職守的，依法給予處分；給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。對(duì)于登記機(jī)構(gòu)而言，其登記錯(cuò)誤給他人造成損害的，也應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。這充分體現(xiàn)了“侵權(quán)要賠償”的要求。

四、登記申請(qǐng)人、相關(guān)單位和個(gè)人也要依法承擔(dān)法律責(zé)任

《條例》中法律責(zé)任的規(guī)定雖然以登記機(jī)構(gòu)和登記人員的規(guī)范為重點(diǎn)，但不動(dòng)產(chǎn)登記也需要登記當(dāng)事人以及相關(guān)單位和個(gè)人的通力協(xié)助。結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐中的問題，《條例》也對(duì)登記當(dāng)事人、相關(guān)單位和個(gè)人的義務(wù)與法律責(zé)任進(jìn)行了規(guī)定，具體包括：

第一，《條例》明確強(qiáng)調(diào)申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。對(duì)于提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二，為了維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、不動(dòng)產(chǎn)登記證明的權(quán)威性，避免登記錯(cuò)誤，《條例》對(duì)于偽造、變?cè)旎蛘哔I賣、使用偽造、變?cè)斓牟粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、不動(dòng)產(chǎn)登記證明的行為，規(guī)定了收繳、沒收違法所得等行政處罰，并可依法追究民事賠償責(zé)任以及刑事責(zé)任。

第三，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員、查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料的單位和個(gè)人，《條例》也明確了其保密義務(wù)。如果其違反國家規(guī)定，泄露不動(dòng)產(chǎn)登記資料或者登記信息，給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任，對(duì)有關(guān)責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

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