揭陽這邊，16年城里江邊的6000左右，碧桂園揭陽揭東拿地1000左右的地方17年開盤帶裝修6300-7300。下半年恒大更厲害啊，隔的不遠開盤8300，城里偏僻地方開盤直接10000，牛吧，揭陽現(xiàn)在房價均價7500了，你們說這些大的開發(fā)商該不該死。還好這邊小產(chǎn)權(quán)房多，才2000來塊…

這個問題可謂問到了要害，也問出了問題的關(guān)鍵。三四線城市的樓市現(xiàn)狀，就是如此。房價上去了，市場躺下了，開發(fā)商轉(zhuǎn)不動了，跑路的增多了。

事實上，對絕大多數(shù)三四線城市來說，無論是居民購買力還是外來人口創(chuàng)造的購買力，都無法支撐目前的房價，也不應當形成目前這樣的房價。所以出現(xiàn)房價大幅上漲的現(xiàn)象，主要在于兩個方面的原因；一是城市過度開發(fā)，盲目做大城市規(guī)模，導致城市空心化現(xiàn)象出現(xiàn)。也就是城中城減少了，城中空卻大量出現(xiàn)了。別看一座座高樓樹了起來，各種高檔商業(yè)區(qū)和商住樓聳立在空中，卻是一片蕭條，樓中人流很稀，形成空城現(xiàn)象，導致空房很多，開發(fā)商資金鏈緊繃；二是炒房者乘機炒房，利用大拆大建的機會，炒高房價，并在做好充分評估后，及時撤退，最終使得很多城市房價高、購買者少，新建住房無人問津現(xiàn)象，也使得開發(fā)商資金鏈越來越緊。

問題的關(guān)鍵在于，有的城市已經(jīng)快成空城鬼城了，卻在虛假的繁榮面前，擴大城市規(guī)模的沖動仍然沒有消除，仍在進行著大規(guī)模建設(shè)，并讓土地繼續(xù)生財。而開發(fā)商也是前赴后繼地進入市場，結(jié)果，前面的剛剛跑完路，后面的因為盲目進入也面臨資金鏈斷裂風險。毫無疑問，三四線城市在樓市問題上，已陷入惡性循環(huán)。

更為嚴峻的是，對這個問題，似乎并沒有引起高度重視，去庫存的力度并不大，并借著去庫存，在不斷增加庫存。如此，風險也越來越大。如何解決，已到了十分危急的時刻。隨著資管新規(guī)的出臺風險也將更大。

三線城市的房價己很高了，而開發(fā)商跑掉的多。究其原因三線城市的經(jīng)濟發(fā)展實力還是不夠強大，就業(yè)機會不多吸引人的能力不強，城市還是缺乏生機和活力。相反本地的一部分人因工作生活還在外流。而且三線城市老百姓收入也偏低，買一套房子也不是件很容易的事。同時投資商當初在三線城市大面積布局，安營扎寨，造成庫存房子太多。盡管現(xiàn)在的房價已很高了，但買的人有限導致有價無市。三線房地產(chǎn)就沒得到很好的良性循環(huán)，稍有不慎就會出現(xiàn)狀況，開發(fā)商跑掉也就不奇怪了。

三線城市，目前已經(jīng)是樓市的新焦點，是各大地產(chǎn)商爭相入住的地方，由于很多三線城市人口基數(shù)大，調(diào)控滯后。因此給房價的上漲和樓市的發(fā)展帶來了很多的可能性。同時之前很多地產(chǎn)商開發(fā)的經(jīng)驗也可以拿到三線城市大舉的復制，賺錢自然是不用說了。

面對三線城市的樓市利好，我們也發(fā)現(xiàn)一些開發(fā)商出現(xiàn)了出逃的現(xiàn)象。對于這個現(xiàn)象很多人覺得很奇怪，明明是很有吸引力的城市，開發(fā)商錢都不賺了怎么就跑了呢？

其實，一些開發(fā)商的出逃也是意料之中的事情。現(xiàn)在來說開發(fā)商其實沒有以前那么好做了，人們對于房子的追求越來越高。已經(jīng)不能單純的滿足于房子的層面了�，F(xiàn)在人需要的是一套舒適的住宅，是一個可以享受的地方。環(huán)境、物業(yè)、配套、服務等都是不斷要求提升的內(nèi)容。所以在這個大背景之下，一些開發(fā)商缺乏創(chuàng)新，沒有了競爭力推出也是應該的，轉(zhuǎn)戰(zhàn)小縣城復制別人的成果經(jīng)驗就是很常見的了。

同時對于一些開發(fā)商來說，可能覺得三線城市目前的棚改和城鎮(zhèn)化會在幾年后漸漸淡化，到時候的市場需求會下降，所以選擇了先前撤退，畢竟繼續(xù)開發(fā)交房剛好是幾年以后，不必戀戰(zhàn)。

但是，我們從大型房企的戰(zhàn)略趨勢來說，這些房企的重點就是三線及以下的城市。這些城市的發(fā)展相對有些滯后，滯后就說明樓市的發(fā)展與一二線城市還是有很大差距的。所以，上升的空間比較明顯，并且伴隨著這些大房企的入駐填補了目前樓市的空缺。一些不曾出現(xiàn)的小區(qū)概念，設(shè)計理念，戶型等都可以在大房企到來之后得到發(fā)展。這也是一些房企自動退出的原因所在。畢竟和大型房企相比起來，自己的競爭力缺乏了品牌效應，價格比不過，品質(zhì)不被承認。

所以說，開發(fā)商的跑路并不代表樓市的不振，而是開發(fā)商自己的競爭力不足。

先想想為什么三四線城市價格漲起來 因為去庫存 很多地方拆遷不給房 只給現(xiàn)金 房子拆了有錢了 那只能買房 買房的多了 價格自然就上來了 但是長期來看 小城市沒有很多的外來人口 沒有實業(yè) 很多北京上海周邊城市的房價 都是這些地方被限購了 或者買不起的人外流去購買了 本地居民大多有房 買房需求又少 等庫存去完 整體房價平穩(wěn)以后 這些地方肯定先跌

之前的開發(fā)商擴張的太猛，銀行貸款根本滿足不了他們的擴張的需求，于是拖欠供貨商貨款、工程款，甚至借高利貸拿地都是常態(tài)。

很多跑步進入房地產(chǎn)市場的，本身沒有什么資金實力，都是靠非法集資的手段圈錢圈地，希望以小博大，但他們賭輸了，既便按照他們原來的計劃，把樓盤開發(fā)出來全賣光，也根本不可能把債務填平。

以前我們的總公司就是這樣的，手里面只有4000萬的現(xiàn)金，但是動了一個40億的樓盤。結(jié)果把下屬所有實體企業(yè)都坑死了。去年以來，雖然樓盤的銷售形勢還比較好，但實際上能賺到的利潤，相對于要支付的利息只是杯水車薪。

這樣的房地產(chǎn)公司現(xiàn)在很多，表面看上去風風光光，實際上已經(jīng)在倒閉的邊緣，都是高利貸和盲目擴張惹的。這些年是人不是人，都能干房地產(chǎn) ，手里面有幾百萬資金，就開始忽悠人，我們身邊已經(jīng)有很多人都陷進這種非法集資，老板跑路的不少。

我們是新進的三線城市，樓價從過年到現(xiàn)在已經(jīng)漲了百分之二三十，庫存已經(jīng)清的差不多，新開樓盤銷售也非�；鸨�，最近開的幾個盤，都是外地的炒房團過來團購的，一個人十幾套，幾十套的買。

銀行內(nèi)部的朋友說，明年這些炒房團肯定要死一大批，因為真正需要購房的本地人基本上不動，一旦銀行斷供，炒房客立馬崩潰。從我們的經(jīng)驗和身邊的現(xiàn)實情況來說，這應該是個事實。

所以現(xiàn)在三線城市的房價非常危險，一旦政策收緊，市場出現(xiàn)恐慌情緒，這種被炒起來的偽需求立刻就會遭到市場的報復。

現(xiàn)在我們本地人大多都已經(jīng)知道這件事，除非是急著買房子結(jié)婚的，現(xiàn)在觀望情緒很嚴重，這就是一個博弈過程，看誰能咬牙咬到最后，供求關(guān)系的作用，以及其他的市場規(guī)律，最終一定會把泡沫擠出去。

今年市場一定會把李逵和李鬼分出來 ，這個時候，一定要小心，不要前腳交了錢，后腳開發(fā)商就跑路了。很多看上去光鮮的房地產(chǎn)公司，其實已經(jīng)非常危險 ，如果今年借不到新債，那必然崩潰。事實上，今年已經(jīng)不可能接到新債。

就目前而言，一線城市因為嚴格調(diào)控，市場已相對降溫，二線城市經(jīng)過一波飛速發(fā)展后，也陸續(xù)走上限購的道路。而此時，三四線城市的迅猛勢頭逐漸吸引開發(fā)商的眼球。

可能是由于很多三四線城市人口基數(shù)大，調(diào)控滯后，因此給房價和樓市的發(fā)展帶來了很多的可能性；同時之前很多開發(fā)商開房的經(jīng)驗也可以拿到三四線城市進行發(fā)揮，所以就成了各大開發(fā)商爭相入住的地方，賺不賺錢？大家有目共睹了。

而在面對三四線城市的樓市利好的局面，也會出現(xiàn)一些開發(fā)商出逃的現(xiàn)象；對于這個現(xiàn)象大家都會覺得很奇怪，明明是市場發(fā)展的很好��？開發(fā)商怎么就跑了？

首先，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)沒有以前那么好做，人們對于房子已經(jīng)不單純的滿足于居住的層面了，環(huán)境、物業(yè)、配套、服務等都是需要不斷提升的。在追求越來越高的這個大背景之下，一些開發(fā)商缺乏創(chuàng)新，沒有了競爭力轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他地方也是常見之舉，退出也是應該也是意料之舉。

同時，受目前三四線城市棚改和城鎮(zhèn)化影響，到時候的市場需求就會下降，那么對于一些開發(fā)商來說，可能覺得先撤退是最好的打算。

其次，從很多大型房企的戰(zhàn)略發(fā)展趨勢來說，那些房企的重點就是三四線及以下的城市，這些城市的發(fā)展相對有些滯后，滯后就說明它的房地產(chǎn)發(fā)展與一二線城市還是有很大差距的，并且上升的空間明顯，隨著這些大房企的入駐填補了目前房地產(chǎn)發(fā)展的空缺；一些新的小區(qū)概念、設(shè)計理念、戶型等都可以在大房企到來之后得到發(fā)展；畢竟和大型房企相比起來，自己的競爭力不足，又缺乏了品牌效應，這也是一些房企自動退出的原因所在。

很多人都在懷疑這個問題，為什么房價那么高，賣的也不錯，還有房地產(chǎn)開發(fā)商倒閉或是跑路呢，其實這個行業(yè)情況復雜，只能簡單說一下

房地產(chǎn)是個需要高資金的行業(yè)，千萬級別根本無法生存，前一段時間爆出知名房企負債過萬億，大家想想這是多么龐大的資金量啊

第二個問題，對于現(xiàn)金流要求嚴格

因為需要大量的資金，但是又對于現(xiàn)金流有很高的要求，所以很多開發(fā)商就涉入到了金融杠桿里面了，簡單的說就是貸款

拿地需要資金，但土地拿到手后就可以向銀行抵押貸款了，開發(fā)大部分是施工方前期墊資，開發(fā)過程中進行工程抵押再次進行貸款，以維持資金的周轉(zhuǎn)，接下來就是快速的銷售，回籠資金，然后還款，繼續(xù)開發(fā)，大概就是這樣一個流程

在這個流程中，任何一個環(huán)節(jié)都不能出錯，一但出了問題，資金鏈就會斷，如果資金鏈斷了，就算項目賺錢你也沒辦法，只有破產(chǎn)、跑路

那么這個環(huán)節(jié)最容易出問題的是哪些地方呢？

第一個是銀行，前期的抵押貸款還可以通過方法順利拿到貸款金額，但就今年的銀行政策來看就會有麻煩，為什么呢，因為房子好賣，但賣出去的房子銀行沒有足夠的額度放款給開發(fā)商，也就意味著房子是賣的很好，但沒有錢回來，這對于開發(fā)商的現(xiàn)金流來說是極大的考驗

第二個是市場不好的情況下，開發(fā)商一屁股債等著還呢，結(jié)果房子賣不出去，變不回來錢，那也無濟與世

所以對于小開發(fā)商而言，中間產(chǎn)生的問題會更多，跑路的可能性相對于大開發(fā)商更大一些