買的這套二手房有增值稅(以前叫營業(yè)稅)，說明這套房買的時間還沒有兩年，沒有滿兩年時間的房，在產(chǎn)權(quán)交易的時候才交納增值稅，而沒有個人所得稅，這個該怎么解釋呢？

三個月前在不動產(chǎn)登記中心的工作大廳里看到一位女士和經(jīng)紀人大吵，說賣家沒有交個人所得稅，這應(yīng)該交的個稅的錢被經(jīng)紀人“吃”了，搞得經(jīng)紀人也很無奈，這位女士也很不高興。賣家沒有交納個人所得稅，這里的關(guān)鍵問題是怎么來交納個人所得稅。

交納個人所得稅有兩種計稅方法，一種是全額個稅，一種是差額個稅，我們分別來看看這兩種計稅方法(我是重慶的，以重慶的個稅繳納為例)。

全額個人所得稅

全額個稅的稅率是1%。

全額個人所得稅的計算比較簡單。就是你在產(chǎn)權(quán)交易的時候，不動產(chǎn)登記中心對你購買的這套房，事先要進行核價，核定價格后的1%，就是你交納個稅的金額。

比如說，不動產(chǎn)權(quán)登記中心給你這套房核定的價格是50萬，那你交納的個人所得稅就是5000元。

差額個人所得稅

差額個人所得稅的稅率是20%。

差額個人所得稅比全額個人所得稅的計算要復(fù)雜一些。也就是你以前購買這套房的成本和現(xiàn)在出售這套房有一個價格差異，這個價差后的20%，就是你要交納的差額個人所得稅。

比如你以前購買的這套房價格是50萬，交納了0.5萬的契稅，公共維修基金0.5萬元，然后再裝修花了9萬元，這套房的成本是60萬元。

而你現(xiàn)在賣的這套房，不動產(chǎn)登記中心核定的價格是60萬，那買的價格成本和現(xiàn)在賣的價格中間就沒有差價，這就沒有個人所得稅了。

有時候你買房的成本加上后續(xù)所花去的錢，比如裝修，維修保養(yǎng)等的費用，可能高于不動產(chǎn)權(quán)登記中心核定的價格，這種情況也不用交納個人所得稅。

選擇差額個人所得稅的前提條件是，你的購房所花的成本，必須要有發(fā)票，也就是說，你買的這套房，花了多少錢要有依據(jù)。特別是有些裝修房，你的裝修材料，人工費等，都要有發(fā)票。

這里要注意的是，所有的和房有關(guān)的，商家開定的收據(jù)是不作為你購房的成本，必須是發(fā)票。

總結(jié)一下

在計算個人所得稅的時候，有兩種計稅方法，哪種計算方法對你有利，你就選擇哪種方法計算。

一般的相鄰兩年的房，價格差距不是很大，就可以選擇差額個人所得稅；如果房子的時間比較長，房價的價格相差比較多，你就要選擇全額個人所得稅。

當(dāng)然，這是我個人觀點，僅供參考。歡迎各位對這個問題在下面留言，發(fā)表你們的觀點和意見，相互交流和學(xué)習(xí)；有什么問題也可以私信，我看到后就會回答你；也可以點擊關(guān)注我的賬號，方便以后交流這類似的問題。

和稅費征收的計算方法有關(guān)，并不是所有不滿五唯一的房產(chǎn)都需要繳納個人所得稅的。個稅的征收標(biāo)準是：滿五唯一免征，否則按差額征收個稅。差額=（網(wǎng)簽價格-本次增值稅及附加-原值-原契稅-網(wǎng)簽價格*10%）舉例說明：假如買了一套80平米房子，原價200萬，現(xiàn)出250萬售出，網(wǎng)簽價230萬。計算如下：原契稅=200*1%=2萬；本次增值稅及附加=網(wǎng)簽價格÷1.05×5.3%=11.6萬；則差額=230-11.6-200-2-230×10%=-6.6萬，由于差額是負值，計算出來的個稅也是負值，所以個稅不在征收。

綜上所述，并不是所有不符合滿五唯一的房產(chǎn)都要征收個稅，對于那些購買時間比較早，原值比較低的由于差額過大確實會產(chǎn)生非常高的個稅，但對于房價升值較低的，通過差額計算個稅就會非常少甚至沒有。

很高興回答你的問題。

買房確實存在不用交個稅的情況，但是這種情況比較少，而且決定權(quán)在房主手上。

先和大家解釋一下，買房子需要交營業(yè)稅（也就是增值稅）的原因，無非就是因為房子沒有達到限售時間，并且這也和城市的政策有關(guān)，可是為什么有的時候買房還不用交個稅呢？這到底是什么原因？

還記得在2019年8月份的時候，有一次陪我姐姐去交稅費，就遇見了這種情況，一開始就已經(jīng)說好了，房主負責(zé)契稅，我姐姐負責(zé)增值稅，結(jié)果到那才發(fā)現(xiàn)，還有一筆個稅沒有計算在內(nèi)。

那么到底什么情況下，才不用交個稅呢？其實這種情況是比較少，并且決定權(quán)在房主的手上，只有滿足“滿五唯一”才不用交個稅，也就是說拿到房本至少有5年時間，并且這套房子還是是房主的唯一住宅。

其實從稅點上來說，個稅和增值稅完全不能比，要知道個稅的稅點只有1%，而增值稅卻高達5.3%，也就是說購買一套100萬的房子，這2個稅費至少相差了4.3萬元，所以我的建議是買房子最好不要買有增值稅的，太不劃算了。

現(xiàn)在購買一套房子的成本太高了，除了首付之外，還需要個稅、契稅、增值稅等等。

我之前就遇到過一次這樣的情況，有一個人買房子的時候就說句：我的預(yù)算是50萬，想買一套100平的房子，結(jié)果當(dāng)我和她說到稅費的時候，她突然大吃一驚：買個房子有這么多稅費？好了話不多說，下面就和大家解釋一下：買房到底有哪些成本。

第一：購房款

為了讓大家能理解的更透徹，下面我就用實際例子來給大家計算一下，購買一套總價100萬的房子，到底需要多少首付，以及房貸月供是多少。

1、首付

首先按照相關(guān)規(guī)定，除了老師、公務(wù)員等職業(yè)之外，其他購房者的首付比例均是40%，也就是說需要準備40萬的首付款。

2、房貸

從你向銀行申請貸款的那一刻，這就意味著以后的幾十年你就都要給銀行打工了，其實這也很好理解，畢竟銀行的利率實在是太高了。

一直以來，商貸的利率都是按照“基礎(chǔ)利率+上浮”來計算的，并且首套房、二套房的上浮比例還有所不同，比如大部分城市首套房上浮20-25%，二套房上浮25-30%。

如圖所示，2020年5月的房貸利率是4.65%，按照首套房上浮20%來計算，也就得出了房貸利率是5.58%，而按照貸款金額60萬、貸款期限30年，就能算出每個月的月供是3436.91元。

3、個稅

在上面我沒有細說，其實個稅的計算方法一共有兩種，除了按照總房價的1%計算之外，還有一種就是按照總房價差價的20%來計算。

1）、第一買房的總價是100萬元，過了2年之后就漲到了150萬，那么此時就可以按照150×1%=1.5萬元。

2）、第二種就是按照總價的差價來計算，即（150-100）×20%=1萬元。

而這兩種方法一般是按照最低價來計算，所以就能得出應(yīng)當(dāng)繳納個稅：1萬元。

4）、契稅、增值稅

下面就簡單說說契稅和增值稅：

契稅的征收一般按照：首套：1%，二套：1%-2%來征收。

而增值稅一般都是5.3%。

也就是說購買一套100萬的房子，契稅最少需要交1萬元，而增值稅則需要交5.3萬元。

總的來說，購買一套總價100萬的房子，成本至少需要40+1+1+5.3=47.3萬元，并且如果是找中介買房子的話，至少還要多付2%的中介費，也就是2萬元，因此最后的成本就是49.3萬元。

綜上所述，如果說你購買的房子是“滿五唯一”的話，那么是不需要繳納個稅的，這種情況是正常的，不用過于擔(dān)心。

---

歡迎關(guān)注@巧談大樓市，帶你了解更多房產(chǎn)知識，讓你買房不再是一頭霧水！

昨天買了一套二手房。在過戶的時候，房東為什么只交了營業(yè)稅，沒有交個稅？

和稅費征收的計算方法有關(guān)。并不是所有不滿五唯一的房產(chǎn)都需要繳納個人所得稅的。

現(xiàn)在已經(jīng)沒有營業(yè)稅這個詞了，已經(jīng)統(tǒng)一改成增值稅及附加，這一稅項包括城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加三種稅的總稱。依據(jù)《關(guān)于實施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》，在 2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31日期間，增值稅及附加基準稅率： 5.3%優(yōu)惠方式：房本滿2年，普通住宅免征，非普通住宅差額征收。不滿2年按網(wǎng)簽全額征收。

故按照題主說法，房產(chǎn)未滿2年，增值稅及附加是必交的，即網(wǎng)簽價*5.3%

重點來了，既然不滿2年，為什么沒有上繳個稅呢？

先說個稅的優(yōu)惠方式：滿五唯一免征，否則按差額征收個稅

關(guān)鍵就在于“差額”的計算方法：差額=（網(wǎng)簽價格-本次增值稅及附加-原值-原契稅-網(wǎng)簽價格*10%-貸款利息）； 舉個例子：假如2017年12月份買了一套80平米的房子，原價200萬，現(xiàn)在250萬售出，網(wǎng)簽價230萬，已還利息3萬，稅費計算如下：因不符合滿五唯一，要計算差值，需要先行計算原契稅及本次增值稅及附加原契稅=200*1%=2萬元本次增值稅及附加=網(wǎng)簽價格÷1.05×5.3%=230萬/1.05*5.3%=11.6萬

則差額

=（網(wǎng)簽價格-本次增值稅及附加-原值-原契稅-網(wǎng)簽價格*10%-貸款利息）=（230萬-11.6萬-200萬-2萬-200萬*10%-3萬）=-6.6萬

結(jié)論，由于差額是負值，則計算出來的個稅也是負值，個稅不再征收。

結(jié)語：并不是所有不符合滿五唯一的房產(chǎn)都要征收個稅，對于那些購買時間比較早的，原值比較低的，由于差額過大確實會產(chǎn)生非常高的個稅，但對于房價升值較低的，通過差額的計算個稅就會非常少甚至沒有，所以在實際選房過程中在靈活看待個稅問題。

這個問題有兩個用詞錯誤，1房東，租房是房東，買賣應(yīng)該稱之為業(yè)主，2營業(yè)稅，現(xiàn)在營改增了，應(yīng)該是增值稅。

不需要交個稅，需要交增值稅，有幾種情況：

1房子是豪宅（非普通住宅），滿五年唯一

如果是房子是非普通住宅，滿5年是差額交增值稅，免個稅

2提供發(fā)票，差額交個稅，兩次交易價格一樣。

個稅有一個據(jù)實征收的方法，就是提供上次買入的發(fā)票，差額征收20%的個稅。

如果賣出的價格與買入的價格發(fā)票一樣，那么個稅就差額是零，故而不用交了

但是增值稅，如果不滿2年，或者雖然滿2年，但是屬于非普通住宅，那就依然需要交。

我是南方房產(chǎn)大源按揭鄭大源，熟悉二手房交易，過戶，稅費，按揭貸款（純商業(yè)，公積金，組合貸款，經(jīng)營貸，信用貸），有任何有關(guān)問題請隨時聯(lián)系我，歡迎私信聯(lián)系必復(fù)。

也歡迎就本話題在評論區(qū)發(fā)表您的意見，覺得好請點贊轉(zhuǎn)發(fā)，多謝您

你好，我用簡單直接的方式告訴你原因。

首先繳納營業(yè)稅（增值稅）的交易肯定是有個稅的，房產(chǎn)證不滿兩年的交易增值稅和個稅都有，滿五年唯一住房出售才能免個稅。

但是個稅有兩個計稅公式：

1.過稅總價的全額×1%

2.過稅總價與上手價的差額×20%

兩種計稅方式，辦理繳稅時稅務(wù)局默認按稅金低的方式計稅。

很多城市二手房交易時的過稅總價≠成交價，比如雙方實際成交價100萬，網(wǎng)簽或者審稅的價格是70萬。賣方之前購買該房產(chǎn)辦理過戶時的過稅總價稱為上手價。

例如：房子的實際成交價100萬，過稅價80萬，賣方上手價70萬，按照兩種方式計稅結(jié)果：

1. 80萬×1%＝8000

2. （80萬-70萬）×20%=20000

因為有90%以上的交易中，都想上面舉例的一樣，按全額1%計算的稅金最少，所以大多數(shù)交易都是按1%計稅，大家就都認為個稅是按照1%繳納的，但是在這套房產(chǎn)買入和再賣出的時間間隔比較短，或者地方稅務(wù)局的過稅指導(dǎo)價長期沒有調(diào)整時，按照差額20%計算可能會比全額1%得到的數(shù)值更低。

比如舉例的這套房子，如果業(yè)主買了才一年多，他買入的上手價是70萬，現(xiàn)在賣的時候也按照70萬過稅，那差額就是0，按照 0×20%＝0，那差額20%得到的稅金最小，就不按1%算了，而且數(shù)值為0，可以不用交個稅了。（如果差價大于0，但是差距很小，可以加入買入時繳納的契稅繼續(xù)扣減）

你遇到的就是業(yè)主買入和賣出的時間間隔較短（不滿兩年），所以交了營業(yè)稅（現(xiàn)在叫增值稅），但是現(xiàn)在的過稅總價和上手價沒有多大變化，按照差額的20%計算的。

---

我長期在房產(chǎn)交易一線工作，經(jīng)驗豐富，能制定針對性的專業(yè)方案，希望我的回答能幫助你。

歡迎關(guān)注、收藏、轉(zhuǎn)發(fā)、評論、點贊！

你碰上一個不稱職的中介了，他沒有清楚的告訴你所有稅費的多少，以及誰承擔(dān)多少，我買賣過多次二手房，一般情況中介都會說清楚多少稅費和中介費，一般都是全部由買房人承擔(dān)的，當(dāng)然，買房人并沒有吃虧一說，如果個稅和賣房人應(yīng)該出的中介費等由賣房人出，他賣房價格肯定是要加上去的，你買房人還是要出這么多錢。

所以，你還碰上房東出營業(yè)稅的，這已經(jīng)很反常了，我賣房子都只說到手多少錢，從不出任何一分錢的。

房產(chǎn)證未滿兩年。

最可能的原因，就是原房東出售的這套房屋符合“滿五唯一”的條件，所以免征個人所得稅。當(dāng)然也可能有其他的原因。

房產(chǎn)交易屬于營改增以來征收增值稅的應(yīng)稅行為，已經(jīng)不再繳納營業(yè)稅了。

在房產(chǎn)交易過戶的過程當(dāng)中，交易雙方都是自然人的情況下，需要繳納的稅種一般包括增值稅、個人所得稅、契稅和印花稅。出售方需要繳納的是個人所得稅，增值稅。買方主要繳納契稅。

個人所得稅有一個免征的政策，俗稱“滿五唯一”，也就是說個人轉(zhuǎn)讓使用滿5年的家庭唯一住房，免征個人所得稅。

舉例：

隔壁老王將其家庭名下唯一一套住房轉(zhuǎn)讓，該套住房距購進時已經(jīng)超過了5年時間。

根據(jù)有關(guān)政策，老王銷售這套住房免征個人所得稅。

假如與老王同住的家庭成員當(dāng)中，另外還有住房的，則不能享受免稅政策；或者老王銷售這套家庭為主房使用期限沒有滿5年的，也不能享受免征個稅政策。

要享受“滿五唯一”住房免征個稅政策，必須同時符合家庭唯一住房且使用滿5年這兩個條件。

除了這種情況之外，一般情況下都不可能享受免征個稅的政策。因為在正常的條件下，征收個稅的方法有兩種：一種是按照出讓時的價格扣除上一次購進時的原價及相關(guān)稅費后的余額按照20%計算繳納；另外一種是按照銷售價格直接核定征收個人所得稅，不管哪種計算方法個稅都不可能是免征。