首先你要明白現(xiàn)在的房地產(chǎn)發(fā)生了什么。

在過(guò)去的3年里，從一線(xiàn)，二線(xiàn)一直蔓延到偏僻的縣城；從北京，上海等東部，中部城市一直蔓延到東北，西北，新疆內(nèi)蒙古，都沒(méi)能幸免，全部房?jī)r(jià)飛速上漲。請(qǐng)你問(wèn)一問(wèn)自己，有什么理由可以支持房?jī)r(jià)可以一直持續(xù)的，不斷的，快速的上漲？

我一直的觀點(diǎn)是，房?jī)r(jià)在每一個(gè)長(zhǎng)時(shí)間的區(qū)間里，可以是上漲的，比如現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，比起10年后，肯定是非常便宜的。這是貨幣貶值導(dǎo)致的，正常的金融和市場(chǎng)規(guī)矩。

但是短時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)連續(xù)上漲一段時(shí)間后，就肯定要下跌一段時(shí)間。

第二，前面的半年時(shí)間，為什么政策會(huì)反反復(fù)復(fù)。

本來(lái)中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，然后住建部在沈陽(yáng)開(kāi)會(huì)，又強(qiáng)調(diào)對(duì)調(diào)控不力，波動(dòng)較大的地方，要堅(jiān)持問(wèn)責(zé)，這就又給了一個(gè)底，不能漲，但是也不能亂跌。

在這個(gè)基礎(chǔ)上，上海，南京，深圳都有動(dòng)作。

深圳立馬加了個(gè)限售。限售是干嘛用的？就是控制你賣(mài)嘛，那是保房?jī)r(jià)的，不讓你跌。

上海比較有意思。首先是禁止企業(yè)買(mǎi)住宅，那是什么意思？就是讓你去買(mǎi)商住嘛。然后呢，傳出風(fēng)聲，手套住宅利率降回9折。這個(gè)風(fēng)聲的意義，說(shuō)白了還是鼓勵(lì)剛需買(mǎi)房，還是保住宅房?jī)r(jià)。不過(guò)后來(lái)工商和農(nóng)行說(shuō)這個(gè)事是謠言。

南京隨后也宣布，禁止企業(yè)買(mǎi)住宅。

這個(gè)事到這里其實(shí)很明確的。如果再聯(lián)系北京，就更明確了。

最近北京房租暴漲，政府出手了，先是要求個(gè)相關(guān)企業(yè)不得炒房租，然后這兩天又出文件，鼓勵(lì)商業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地，用來(lái)建租賃用房。

好了，非常明顯，政策之所以不斷反復(fù)，最重要就一點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存不力。住宅是賣(mài)到不夠賣(mài)了，但是商業(yè)還很多賣(mài)不出去啊。這個(gè)時(shí)候如果住宅大跌，商業(yè)還怎么玩？

第三，未來(lái)2年怎么走

現(xiàn)在我們已經(jīng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，就是不論怎么折騰，商業(yè)靠市場(chǎng)手段去庫(kù)存好像是行不通的，稅費(fèi)太高，漲了也難出手，所以我也從來(lái)不建議投資商鋪或者商住房。

北京給出了一個(gè)很好的解決辦法，那就是建成租賃用房，而且給你改成住宅用地。這個(gè)辦法雖然不是初次，之前就給出過(guò)，但是在租金上漲的現(xiàn)在再提出來(lái)，是非常有參考意義的。因?yàn)楹芸烊珖?guó)的房租都要漲。

商業(yè)改住宅，性質(zhì)就不一樣了，而且房租上漲之后，租金回報(bào)就明顯增高。在樓市下滑的時(shí)候，收兩年租，兩年后再賣(mài)出去貌似是個(gè)非�？尚械霓k法。

既然商業(yè)的問(wèn)題解決了，那么房?jī)r(jià)下跌的最后一個(gè)關(guān)卡也就打通的。

目前，土地是拍不動(dòng)了，四處流拍。廈門(mén)已經(jīng)先跌為敬，海南也已經(jīng)在松動(dòng)，杭州，成都據(jù)說(shuō)也有消息了。

當(dāng)許多重要的城市開(kāi)始下跌，那么這種趨勢(shì)就會(huì)很難剎住車(chē)。未來(lái)2年，房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)都不會(huì)太滋潤(rùn)。

所以我的結(jié)論是，未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)下跌一段時(shí)間，現(xiàn)在別買(mǎi)房，看著就好。

日前，中國(guó)指數(shù)研究院根據(jù)企業(yè)公布的業(yè)績(jī)統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，共有138家房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售額超過(guò)50億元，較去年同期增加12家；合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額49743億元，平均銷(xiāo)售額361億元，同比增長(zhǎng)25.6%；市場(chǎng)份額提升15.2個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到76.4%，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。有分析人士表示，由于政策調(diào)控、信貸限制加強(qiáng)，下半年房地產(chǎn)業(yè)分化或加大。

品牌房企業(yè)績(jī)完成率近五成

統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，伴隨城市群產(chǎn)業(yè)吸聚力的凸顯，房企強(qiáng)者愈強(qiáng)態(tài)勢(shì)明顯。在上述房企中，銷(xiāo)售額達(dá)到1000億以上的超級(jí)陣營(yíng)房企有7家，銷(xiāo)售額增速為32.5%，規(guī)�；瘍�(yōu)勢(shì)持續(xù)凸顯。其中，碧桂園（4136.8億元）、恒大（3077.6億元）、萬(wàn)科（3021.8億元）銷(xiāo)售金額分別突破了4000億、3000億、3000億大關(guān)，逐步拉大了與其他企業(yè)的距離。

品牌房企銷(xiāo)售目標(biāo)積極，平均已完成年度目標(biāo)48.1%，部分企業(yè)在制定中期目標(biāo)中更錨定陣營(yíng)升級(jí)。今年，“規(guī)模戰(zhàn)”已成共識(shí)，重點(diǎn)品牌房企目標(biāo)進(jìn)取，銷(xiāo)售額增速平均達(dá)41.9%。除萬(wàn)科、碧桂園明確表示不設(shè)定銷(xiāo)售目標(biāo)外，恒大年度目標(biāo)定在5500億元，融創(chuàng)、保利、綠地劍指4000億元，龍湖、泰禾期待突破2000億元，其中泰禾預(yù)期增長(zhǎng)率高達(dá)98%；陽(yáng)光城、正榮等誓破千億，目標(biāo)增長(zhǎng)超過(guò)40%；華潤(rùn)、中海、龍湖等目標(biāo)相對(duì)穩(wěn)健的企業(yè)，也預(yù)期達(dá)到20%以上增速。

從上述房企目標(biāo)完成率來(lái)看，大部分房企上半年完成40%以上。中糧、正榮等7家企業(yè)上半年把握合理的銷(xiāo)售節(jié)奏，完成50%以上，全年目標(biāo)達(dá)成得以保障；另有13家房企完成40%以上，目標(biāo)鎖定性較強(qiáng)。按目標(biāo)設(shè)定的態(tài)度區(qū)分，激進(jìn)、穩(wěn)健、保守的三類(lèi)企業(yè)平均完成率均在45%~51%之間。部分房企提出了2020年的“小目標(biāo)”，彰顯陣營(yíng)突破的決心。如恒大提出到2020年總資產(chǎn)達(dá)到3萬(wàn)億元、銷(xiāo)售規(guī)模8000億元；世茂、中海、中南置地目標(biāo)在2020年達(dá)到3000億元以上，中南置地更提出3年后進(jìn)入行業(yè)十強(qiáng)。中型房企多以千億為目標(biāo)節(jié)點(diǎn)，期待向更高銷(xiāo)售陣營(yíng)實(shí)現(xiàn)突破。

中小型房企融資成本增大

除了銷(xiāo)售規(guī)模，統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年房企融資規(guī)模也維持高位，而綜合融資成本較去年提高約1~3個(gè)百分點(diǎn)。隨著防控金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的逐步落實(shí)和深入，融資監(jiān)管更加嚴(yán)厲，房企融資規(guī)模及渠道加速結(jié)構(gòu)性分化。

從融資成本來(lái)看，大型國(guó)有房企融資優(yōu)勢(shì)較大，中小房企融資成本普遍提高，其中信托融資成本較去年提高2~3個(gè)百分點(diǎn)。從融資渠道來(lái)看，嚴(yán)監(jiān)管環(huán)境下整體融資渠道收緊，尤其是非標(biāo)業(yè)務(wù)的嚴(yán)厲監(jiān)管對(duì)中小房企影響較大。信托與資產(chǎn)證券化規(guī)模迅速增長(zhǎng)，其中一季度信托新增1826億元，同比增長(zhǎng)50.54%；1~5月房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品總發(fā)行規(guī)模688.81億元，同比增長(zhǎng)52.8%，成為房企融資重要途徑。

下半年地產(chǎn)業(yè)分化或加劇

今年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)影響逐步顯效，重點(diǎn)城市市場(chǎng)整頓力度繼續(xù)強(qiáng)化。近日，七部委聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于在部分城市先行開(kāi)展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)的通知》，于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個(gè)城市先行開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度將進(jìn)一步降溫，其中部分三四線(xiàn)城市的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)或?qū)�顯現(xiàn)，房企在拿地、融資等方面更加謹(jǐn)慎，以充裕的現(xiàn)金流保障企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從政策的工具來(lái)看，類(lèi)似限購(gòu)等政策，該出的其實(shí)也已經(jīng)出了，當(dāng)前對(duì)于既有政策來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)基本上已逐步消化，下半年更多會(huì)體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序規(guī)范的層面，因此從下半年市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，利淡效應(yīng)反而會(huì)減弱。

前海開(kāi)源基金執(zhí)行總經(jīng)理?xiàng)畹慢堈J(rèn)為，目前嚴(yán)格調(diào)控中，一手房由于限價(jià)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，盈利會(huì)出現(xiàn)下降。加上信貸方面嚴(yán)控，也限制了房地產(chǎn)下半年的投資增速。就房?jī)r(jià)方面，一二線(xiàn)城市核心區(qū)域會(huì)比較堅(jiān)挺，但非核心區(qū)域沒(méi)有剛需情況下會(huì)出現(xiàn)回落，房地產(chǎn)業(yè)分化或加大。

文/信時(shí)記者羅莎琳

2019.9月后開(kāi)始新一輪上漲

很多時(shí)候，由于信息不對(duì)稱(chēng)，或由于人們的思維容易被外界所干擾，我們往往并不能從紛繁蕪雜的信息中，獲取真正有用的信息，并據(jù)此分析，推納演繹出正確的答案。房地產(chǎn)問(wèn)題，恰恰是其中的一個(gè)代表。

其實(shí)，我們從原始數(shù)據(jù)出發(fā)，來(lái)分析房地產(chǎn)行業(yè)，不難得出我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的前景。

城市化進(jìn)程是全球的趨勢(shì)，而并不是中國(guó)特有的現(xiàn)象

我們來(lái)看一下世界銀行2017年世界發(fā)展指數(shù)報(bào)告，表3.12，發(fā)展中國(guó)家城市化進(jìn)程（1990-2015）數(shù)據(jù)。

我們可以看到，中國(guó)城市化比例，從1990年的26%，上升到2015年的56%，提升了30%。中國(guó)城市人口，從1990年的3億，上升到2015年的7.63億，增加了4.63億。伴隨著城市化的進(jìn)程，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也得到了快速發(fā)展。

從圖中我們還可以看到，并不是只有中國(guó)啟動(dòng)了城市化進(jìn)程，全球所有發(fā)展中國(guó)家，無(wú)論它是在亞洲，還是在中東、非洲還是拉丁美洲，各個(gè)國(guó)家均啟動(dòng)了城市化進(jìn)程，城市化率不斷提升，城市人口快速增加。

從目前國(guó)家城市群發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)看，我國(guó)城市化的進(jìn)程，還將持續(xù)相對(duì)長(zhǎng)的一段時(shí)間。房地產(chǎn)行業(yè)也將繼續(xù)隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展而繼續(xù)發(fā)展。

發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)仍在繼續(xù)發(fā)展

美國(guó)是西方發(fā)達(dá)國(guó)家的典范代表，高度繁榮，城市化比例極高，超過(guò)了90%。讓我們來(lái)了解一下近十五年來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況。

從上圖我們可以得出以下兩個(gè)結(jié)論：

1. 即使在2008年發(fā)生了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，但無(wú)論是新房，還是二手房，銷(xiāo)售價(jià)格經(jīng)過(guò)短期下跌后，仍然很快攀升，并創(chuàng)出了新高。新房銷(xiāo)售價(jià)格，從2005年的每套22萬(wàn)美金，上升到2019年的每套32.5萬(wàn)美金。

2. 新房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)高于二手房?jī)r(jià)格，價(jià)格更加具有彈性，且在危機(jī)發(fā)生之后，能快速走出價(jià)格低谷。眾所周知，房地產(chǎn)建設(shè)市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)就是新房市場(chǎng)。

從美國(guó)發(fā)達(dá)市場(chǎng)的現(xiàn)狀來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)也依舊是美國(guó)重要的支柱性行業(yè)。

房地產(chǎn)相關(guān)收入是政府收入的重要組成

我國(guó)的地方財(cái)政收入，由三方面構(gòu)成。它們分別是一般公共預(yù)算收入，政府性基金收入和其他收入。其中，一般公共預(yù)算收入分為稅收收入和非稅收入；政府性基金收入則主要由土地出讓收入構(gòu)成。

以浙江省為例，解釋說(shuō)明一下地方財(cái)政收入。浙江省2018年一般公共預(yù)算收入6598.08億，增長(zhǎng)11.1%。其中，一般預(yù)算收入6598.08億，包括稅收收入5586.5億和非稅收入1011.58。但正如上文指出，這只是地方財(cái)政收入的一部分，另外的一部分，就和房地產(chǎn)完全正相關(guān)了。來(lái)看數(shù)據(jù)：

2018年浙江省政府性基金預(yù)算收入8736.56億元，增長(zhǎng)32.5%，增長(zhǎng)較快，主要是國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入7748.92億元，增長(zhǎng)35.5%。其中，土地出讓金收入為6873億。

我們可以很清晰地知道，浙江省2018年財(cái)政收入，土地出讓收入已經(jīng)超過(guò)了一般預(yù)算收入了。

浙江財(cái)政如此，全國(guó)財(cái)政又是如何呢？財(cái)政部從2010年起，在網(wǎng)站上對(duì)外公布《地方性基金收入決算表》，從這張表里面，我們可以清晰洞悉地方政府土地使用權(quán)出讓收入情況。來(lái)看下表：

紅線(xiàn)部分三項(xiàng)匯總之和，就是2017年土地出讓收入情況。關(guān)于此項(xiàng)，財(cái)政部是這么說(shuō)的：2017年國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入49997.07億元、國(guó)有土地收益基金收入1770.71億元、農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金收入306.7億元，構(gòu)成國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入52074.48億元（不含計(jì)提的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)等收入），比上年增加15067.46億元，增長(zhǎng)40.7%。主要是根據(jù)國(guó)家“因城施策、分類(lèi)調(diào)控”的政策精神，部分熱點(diǎn)城市加大了土地供應(yīng)，帶動(dòng)全國(guó)土地整體供應(yīng)量逐季攀升，而土地出讓價(jià)格仍維持在較高水平，導(dǎo)致土地出讓收入增加較快。

上圖為2010-2018年地方政府土地使用權(quán)收入一覽表。從表格中可以看出，從2017年開(kāi)始，土地出讓金收入（賣(mài)地）收入一下子大幅度增加了。國(guó)家減稅政策疊加經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，使土地出讓收入的重要性進(jìn)一步凸顯。

總之，無(wú)論是全球的城市化進(jìn)程，還是西方發(fā)達(dá)國(guó)家走過(guò)的和正在走的路，都證明了房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)國(guó)家重要的支柱性行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)前景光明。西方發(fā)達(dá)國(guó)家的歷史告訴我們，房地產(chǎn)行業(yè)即使走過(guò)了快速發(fā)展的黃金時(shí)代，也依然有無(wú)限美好的白銀時(shí)代。

參加本月23-25日舉行的、由每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的2017第六屆上市公司領(lǐng)袖峰會(huì)的金科股份董事長(zhǎng)蔣思海認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，市場(chǎng)日趨理性，近五年行業(yè)更是健康發(fā)展。

一般情況下，當(dāng)一個(gè)行業(yè)恰逢某些契機(jī)高速增長(zhǎng)后，進(jìn)入到相對(duì)飽和階段，這個(gè)時(shí)候也將面臨行業(yè)集中度的提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)，絕大多數(shù)無(wú)法穩(wěn)固這種增長(zhǎng)慣性者會(huì)被清出市場(chǎng)。

行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)最終將是寡頭的競(jìng)爭(zhēng)，我們對(duì)此已經(jīng)有了深刻的認(rèn)識(shí)，排名50以后的企業(yè)難有生存空間。隨著千億級(jí)公司的涌現(xiàn)，行業(yè)將呈現(xiàn)一種高度集中化，并且會(huì)快速提升，房地產(chǎn)企業(yè)必須快速做大規(guī)模，有規(guī)模才有競(jìng)爭(zhēng)資格，有規(guī)模才有話(huà)語(yǔ)權(quán)，有規(guī)模才有行業(yè)地位，只有這樣公司才能生存發(fā)展。

目前，我們正在積極探索適應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新階段的轉(zhuǎn)型升級(jí)變化，更多地在挖掘自身經(jīng)營(yíng)和管理潛力上開(kāi)拓新的盈利空間，在傳統(tǒng)的金融資本上融入更多的智力資本形成業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的推動(dòng)力，從而逐步形成可持續(xù)、更穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式。

金科已經(jīng)逐步走上民生產(chǎn)品的道路。結(jié)合當(dāng)今市場(chǎng)發(fā)展方向，以及20年來(lái)在產(chǎn)品和服務(wù)方面的豐厚積淀，金科作為民生地產(chǎn)，一直致力于帶給老百姓最真實(shí)、最舒適安逸的生活狀態(tài)，以人性化的生活系統(tǒng)植入產(chǎn)品，真正最大化地實(shí)現(xiàn)為用戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值。

金科積極推動(dòng)產(chǎn)品創(chuàng)新、模式創(chuàng)新，從“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”轉(zhuǎn)型升級(jí)為“美好生活服務(wù)商”，以“地產(chǎn)+服務(wù)”連接用戶(hù)，不忘初心、砥礪奮進(jìn)，打造優(yōu)質(zhì)生活方式，從民生人居需求出發(fā)，積極踐行“成長(zhǎng)更好、便利更好、健康更好、鄰里更好、居家更好”五大主張，不斷超越，回饋社會(huì)。

金科股份將大力發(fā)展以重慶為核心的成渝城市群、以鄭州為核心的中原城市群和以武漢為核心的長(zhǎng)江中游城市群。重點(diǎn)發(fā)展以上海為核心的長(zhǎng)三角城市群、以廣深為核心的粵港澳大灣區(qū)城市群和以北京為核心的京津冀城市群；以及山東半島城市群、北部灣城市群等。同時(shí)結(jié)合城市群內(nèi)城市的不同能級(jí)，聚焦發(fā)展一二線(xiàn)城市，發(fā)展中心城市，選擇性進(jìn)入優(yōu)質(zhì)三四線(xiàn)城市。

金科的拿地模式也跟隨城市群的建設(shè)在不斷進(jìn)步變化。在聚焦城市群的區(qū)域布局目標(biāo)下，金科選擇將從過(guò)往的“側(cè)重于內(nèi)生式增長(zhǎng)”向“內(nèi)生式增長(zhǎng)與外延式增長(zhǎng)并重”的發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，繼續(xù)加大招拍掛參與力度，并積極開(kāi)展一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，介入舊城改造、棚戶(hù)區(qū)改造，保持穩(wěn)健的內(nèi)生式發(fā)展。

同時(shí)，金科也在加碼合作拓展機(jī)制的常態(tài)化。這一合作模式包括：在核心一二線(xiàn)城市，以公司層級(jí)的股權(quán)收購(gòu)，項(xiàng)目層級(jí)的參股合作、聯(lián)合拿地等方式積極獲取項(xiàng)目，加速城市進(jìn)入或加大公司在城市的市場(chǎng)占有率。在中心城市，通過(guò)收并購(gòu)、合資合作等方式擴(kuò)大項(xiàng)目獲取的數(shù)量和渠道。對(duì)未進(jìn)入的區(qū)域，還通過(guò)與當(dāng)?shù)佚堫^企業(yè)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式，建立進(jìn)入?yún)^(qū)域市場(chǎng)的通道。在優(yōu)質(zhì)的三四線(xiàn)城市積極參與招拍掛，并利用公司優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大影響。

房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)大的優(yōu)質(zhì)房企會(huì)更容易存活，后期開(kāi)發(fā)樓盤(pán)兼物業(yè)運(yùn)營(yíng)、養(yǎng)老一條龍服務(wù)。

房企的兼并整合淘汰融合期

未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)計(jì)會(huì)有兼并和整合潮，淘汰掉資金實(shí)力不強(qiáng)的中小房企，留下實(shí)力較強(qiáng)的部分開(kāi)發(fā)商存活。然后這些開(kāi)發(fā)商通過(guò)資金和人才、技術(shù)的整合，又吸收引進(jìn)先進(jìn)的建房理念、結(jié)合最先進(jìn)的一個(gè)民用科技，給居家生活帶來(lái)新型環(huán)保又生態(tài)的居住理念。

由野蠻發(fā)展黃金時(shí)代過(guò)渡到以消費(fèi)者為主導(dǎo)的“白銀時(shí)代”。

房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，誕生了許多房產(chǎn)巨頭，后期隨著房市銷(xiāo)售進(jìn)入“尾市時(shí)代"，知名開(kāi)發(fā)商開(kāi)始多元化轉(zhuǎn)型，如將觸角升到農(nóng)業(yè)、文化娛樂(lè)行業(yè)、甚至比較前沿的汽車(chē)和芯片行業(yè)。有些折騰幾年，最后沒(méi)成績(jī)自動(dòng)放棄。

相比上面這些跨行業(yè)運(yùn)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商未來(lái)整合自營(yíng)物業(yè)、自營(yíng)養(yǎng)老院或許是一個(gè)很不錯(cuò)的出路。

綜述，盡管目前房市開(kāi)始處于下行期，房企之間為了生存，價(jià)格戰(zhàn)不可避免，活下來(lái)的房企未來(lái)只要轉(zhuǎn)型得當(dāng)，未來(lái)還是有一定的發(fā)展前景的。

中國(guó)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，是一個(gè)比較平穩(wěn)和健康的市場(chǎng)，現(xiàn)在來(lái)看中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控還是非常行之有效的。從供給側(cè)進(jìn)行改革，推行租賃住房改革，共有產(chǎn)權(quán)房，商品房。通過(guò)這樣的方式去改變樓市的住房產(chǎn)品供應(yīng)，引導(dǎo)不同需求的人群。通過(guò)不同的購(gòu)房產(chǎn)品解決居住需求。沒(méi)有錢(qián)就去租房，有點(diǎn)小錢(qián)可以買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房，錢(qián)多了愛(ài)買(mǎi)那里買(mǎi)哪里，商品房到處都有。

樓市的調(diào)控是為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，并不是說(shuō)讓房?jī)r(jià)下降，或者是打壓房?jī)r(jià)，這樣理解就不對(duì)了，中國(guó)的房地產(chǎn)不會(huì)有硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)，一定會(huì)是軟著落，那么就是房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。只不過(guò)是房?jī)r(jià)漲得沒(méi)有以前那么快了，漲的慢的很。

在中國(guó)目前的狀態(tài)之下，尤其是近期不斷爆發(fā)出來(lái)的關(guān)于金融P2P問(wèn)題，很多人認(rèn)為還是投資房產(chǎn)比較合適，但其實(shí)是對(duì)每個(gè)人不一樣的，投資區(qū)域也是不一樣的。就整體房地產(chǎn)形勢(shì)來(lái)講，房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格基本已經(jīng)是處于頂峰階段。所以在現(xiàn)階段總體來(lái)說(shuō)投資獲利的空間不大，就保值功能來(lái)說(shuō)，也不是所有的地方都會(huì)保值。

總體來(lái)說(shuō)，考慮自身因素針對(duì)性的投資才對(duì)。就普通白領(lǐng)階層來(lái)說(shuō)，除非是剛需自住功能要買(mǎi)，投資的話(huà)不要考慮，尤其是二三線(xiàn)城市；除去剛性需求之外，有閑余資金短期不需要的情況之下，因?yàn)橐痪�(xiàn)城市現(xiàn)在針對(duì)外來(lái)投資的客戶(hù)規(guī)定很多買(mǎi)來(lái)3-5年之內(nèi)是不能賣(mài)的！這時(shí)侯投資也盡量選北上廣深一線(xiàn)城市和二線(xiàn)省會(huì)城市，因?yàn)檫@些城市聚集的人口多經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)好，商業(yè)繁華短期之內(nèi)房?jī)r(jià)還是保值的，而且一線(xiàn)城市近期新房因?yàn)槭苷�府部門(mén)控制限價(jià)銷(xiāo)售，新房的價(jià)格低于周邊二手房20%的價(jià)格，所以一線(xiàn)城市以深圳為代表到處出現(xiàn)搶房現(xiàn)象，搶到就是賺到。

但是很明顯的因?yàn)橄拶?gòu)限貸，投資不僅需要購(gòu)房名額，也需要足夠的資金進(jìn)入，如果這兩種不具備，那么也就別談投資了。所以總體來(lái)說(shuō)建議：就是有充足資金短期不用可以考慮購(gòu)買(mǎi)一線(xiàn)和二線(xiàn)省會(huì)城市！其他不必要考慮了！二三線(xiàn)城市價(jià)格都飽和過(guò)高了！

在過(guò)去近20年的時(shí)間里，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了一段黃金發(fā)展期。但在“房住不炒”的主基調(diào)下，樓市調(diào)控不斷深化，房地產(chǎn)市場(chǎng)一度陷入了低迷，萬(wàn)科在秋季例會(huì)上甚至喊出了“活下去”的口號(hào)，整個(gè)行業(yè)都很悲觀，所以很多人都想知道，房地產(chǎn)行業(yè)真的不行了嗎？他的未來(lái)到底將走向何處？

從數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)依然是一個(gè)黃金行業(yè)

2018年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資超過(guò)12萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)9.5%；全國(guó)商品房銷(xiāo)售額近15億元，同比增長(zhǎng)12.2%，再創(chuàng)歷史新高。同時(shí)，萬(wàn)科、恒大、碧桂園的銷(xiāo)售額分別突破了6000億元、5500億元和5000億元，排名位列第三。如果將銷(xiāo)售額排在前25名的房企加起來(lái)，他們賣(mài)房近6萬(wàn)億元，差不多占到了總銷(xiāo)售額的38%，比2017年同期占比增長(zhǎng)3個(gè)百分點(diǎn)。

如果從營(yíng)業(yè)收入來(lái)看，2018年?duì)I收超千億的房企從6家增加到了9家。營(yíng)收排名前20的房企全部實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)，且平均增長(zhǎng)率超過(guò)36%；營(yíng)收排名前50的房企有46家實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)。而在營(yíng)收負(fù)增長(zhǎng)的88家房企中，有65家是排名在100名之后的中小房企。

你看，頭部房企的業(yè)績(jī)還是OK的，只是尾部房企的表現(xiàn)不理想。這說(shuō)明了什么呢？房地產(chǎn)行業(yè)的集中度進(jìn)一步提升，房企之間的競(jìng)爭(zhēng)正在加劇，馬太效應(yīng)越來(lái)越明顯了。

此外，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，70%是城鎮(zhèn)化加速發(fā)展期和緩滯發(fā)展期的分界線(xiàn)。目前我國(guó)城鎮(zhèn)化率為60%，按照每年1%的速度，至少要到10年以后，我國(guó)的城鎮(zhèn)化才會(huì)步入平穩(wěn)發(fā)展階段。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)還有不少于10年的發(fā)展空間。尤其在很多中心城市，房地產(chǎn)仍將會(huì)是大家資產(chǎn)配置中的重要一環(huán)。

房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)將走向何處？

2019年6月12日，恒大研究院出了一份報(bào)告，它總結(jié)了三種常見(jiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展軌跡，我覺(jué)得很有意思，也在這里跟大家分享一下：

第一種是香港模式，特點(diǎn)是重資產(chǎn)和低杠桿

大家應(yīng)該知道，香港有四大房企，分別是新鴻基、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新世界和恒基，資產(chǎn)規(guī)模均值近5000億人民幣，它們的平均杠桿率為30%，而大陸上市房產(chǎn)的平均杠桿率，大概是在70%左右。也就是說(shuō)，我們的杠桿率比香港同類(lèi)公司要高一倍。

香港怎么做到的？他們采取的是租售混合的經(jīng)營(yíng)模式，在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，通過(guò)穩(wěn)定的租金收入，來(lái)降低對(duì)債務(wù)融資的依賴(lài)，同時(shí)配合低杠桿，最終達(dá)到節(jié)省融資成本和穩(wěn)健財(cái)務(wù)的效果。

第二種是美國(guó)模式，特點(diǎn)是重專(zhuān)業(yè)化和兼金融化

美國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更像零售業(yè)。為什么這么說(shuō)呢？因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈主要有三步：從設(shè)計(jì)、建造到銷(xiāo)售。那么美國(guó)的頭部房企他們只做設(shè)計(jì)和銷(xiāo)售，建造等中間環(huán)節(jié)是交給外包的。這樣一來(lái)，他們就能花更多的時(shí)間去了解客戶(hù)需求，從而給出更專(zhuān)業(yè)化、多樣化和個(gè)性化的方案。

然后，美國(guó)房企一般會(huì)把金融業(yè)務(wù)作為自己的附屬業(yè)務(wù)，包括提供按揭貸款發(fā)放、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)等等。比如美國(guó)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)最大的巨頭是霍頓，他的金融業(yè)務(wù)收入占總收入的8.3%，你會(huì)發(fā)覺(jué)已經(jīng)是不小的比例了。

這給我們的啟示就是，隨著行業(yè)集中度不斷提升，房企可以考慮深耕某一細(xì)分領(lǐng)域，或是開(kāi)辟新的業(yè)務(wù)，打出差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

第三種是新加坡模式，特點(diǎn)是重資產(chǎn)向信托投資基金轉(zhuǎn)型

新加坡規(guī)模最大的房企是凱德集團(tuán)，資產(chǎn)總值超過(guò)4700億人民幣。我們從凱德集團(tuán)的發(fā)展經(jīng)歷，就可以窺探出整個(gè)新加坡房地產(chǎn)行業(yè)的變革。

早期，凱德集團(tuán)和香港的房企一樣，偏向重資產(chǎn)模式。到了2002年前后，新加坡開(kāi)始大力發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金，凱德集團(tuán)開(kāi)始從一家單純的房地產(chǎn)企業(yè)，變成了房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)兼資產(chǎn)管理公司。

到今天，凱德集團(tuán)擁有5只房地產(chǎn)信托投資基金和17只房地產(chǎn)私募基金，不僅是亞洲最大的房地產(chǎn)公司之一，也是亞太地區(qū)最大的房地產(chǎn)基金管理公司。

房地產(chǎn)行業(yè)還有10年的黃金期，房企也將“由重到輕”瘦身的方向發(fā)展

香港、美國(guó)和新加坡的房地產(chǎn)模式，都走在前面，所以結(jié)合他們的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)和我們的實(shí)際情況，未來(lái)隨著我國(guó)房地產(chǎn)金融的不斷發(fā)展，通過(guò)持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，也會(huì)是房企“由重到輕”瘦身的重要發(fā)展方向。