通過跟粉絲交流，我發(fā)現(xiàn)大部分購房者對濱湖情有獨(dú)鐘，這源于他們對濱湖發(fā)展前景的長期看好。早在2016年合肥限購時(shí)，濱湖回調(diào)了一段時(shí)間，經(jīng)過一年盤整，目前房價(jià)已基本壘實(shí)，難有下跌空間。
本篇我采集了合肥鏈家2017年全年二手房的成交數(shù)據(jù)，共計(jì)3069個(gè)樣本，其中濱湖成交508套，占總成交的16.6%，大概1/6。在所有區(qū)域里面，濱湖成交量算是比較大的。
根據(jù)濱湖先后建成順序、各板塊的特點(diǎn)以及重點(diǎn)學(xué)區(qū)范圍，我將濱湖劃分為5個(gè)板塊，分別為：
1、啟動(dòng)區(qū)板塊。主要為濱湖世紀(jì)城和藍(lán)鼎觀湖苑。
2、46中學(xué)區(qū)板塊。主要是46中本部學(xué)區(qū)范圍內(nèi)的所有小區(qū)。
3、泛省府板塊。主要是方興大道以北、廬州大道以東的所有小區(qū)。
4、金融后臺西板塊。主要是方興大道以南、徽州大道以西的所有小區(qū)。
5、核心區(qū)板塊。主要是方興大道以南、徽州大道以東的所有小區(qū)。
上次關(guān)于濱湖的分析，我記錄了去年前三季度的數(shù)據(jù)，具體可參考我公號“小易論樓市”文章《 2017年前三季度合肥濱湖房價(jià)分析及購房建議》），而本篇主要關(guān)注2017年全年的成交數(shù)據(jù)。去年前三季度共成交409套，全年成交508套，第四季度濱湖大概增加24%。
濱湖全年平均成交價(jià)格為17671元/平米，比前三季度（17587元/平米）上漲了84元/平米，漲幅0.48%。如果按照占比計(jì)算，濱湖第四季度漲幅應(yīng)該在2.34%左右。但成交周期有所延長，議價(jià)空間有所減少。
啟動(dòng)區(qū)板塊
啟動(dòng)區(qū)板塊共成交111套，比前三季度的95套增加16套，增幅16.8%，這個(gè)數(shù)據(jù)是低于平均值的。成交均價(jià)從16416元/平米微降至16391元/平米，但成交周期和議價(jià)空間均有所回落，分別降低2.7天和0.38個(gè)百分點(diǎn)。
在新增的16套成交中，藍(lán)鼎觀湖苑的增量最多，達(dá)到6套，而地鐵1號線沿線小區(qū)的增量共計(jì)12套，占75%。說明地鐵房在啟動(dòng)區(qū)板塊更受歡迎。
與濱湖大盤緩漲不同，啟動(dòng)區(qū)板塊存在局部微跌，成交量也比平均值低一些。啟動(dòng)區(qū)板塊的房齡距離現(xiàn)在已有近10年，投資價(jià)值已快趕不上大盤，成交均價(jià)是濱湖板塊中最低的，正逐步淪落為劣質(zhì)板塊。
46中學(xué)區(qū)板塊
46中學(xué)區(qū)板塊共成交117套，比前三季度的85套增加32套，增幅37.6%，大大高于平均水平。成交均價(jià)從19263元/平米微漲至19313元/平米，漲幅0.26%。成交周期延長1.3天，議價(jià)空間回落0.27個(gè)百分點(diǎn)。
藍(lán)鼎濱湖假日小區(qū)在整個(gè)濱湖的成交量是最高的，4個(gè)園總成交量為82套，占板塊成交的70%。如果算上不在學(xué)區(qū)范圍的觀湖苑，總成交為104套，藍(lán)鼎系列占整個(gè)濱湖總成交量的20%左右。如此高的換手率，還是比較可觀的。
濱湖假日除了西有46中，東有地鐵一號線，南有塘西河公園，本身還處于成熟商圈，地理位置得天獨(dú)厚。不過從二手房成交價(jià)格來看，還是46中+師范附小的學(xué)區(qū)房更勝一籌。
盡管46中目前是濱湖最好的學(xué)區(qū)，但值得注意的是，還只是二流水平，具體可參考我的這篇文章《合肥的真假學(xué)區(qū)房——最新優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)劃分及分析》（公號“小易論樓市”）。
泛省府板塊
泛省府板塊二手房共成交57套，比前三季度的45套增加12套，增幅26.7%，跟平均水平差不多。成交均價(jià)從17873元/平米漲至18077元/平米，漲幅1.14%，成交周期延長4.3天，議價(jià)空間回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。
該板塊成交的小區(qū)很少，主要是佳源巴黎都市、萬科藍(lán)山和高速時(shí)代城三個(gè)小區(qū)，萬科藍(lán)山和佳源巴黎都市波旁宮都增加了4套成交，成交價(jià)格均有小幅上升。
泛省府板塊目前有很多在售新盤。佳源巴黎都市1期二手房均價(jià)為17553元/平米，基本都有增值稅，帶稅實(shí)際成交均價(jià)大概在1.85w。我們看到3期在售備案均價(jià)為17978元/平米，性價(jià)比不錯(cuò)。
萬科時(shí)代之光高層備案價(jià)格18999元/平米，基本符合預(yù)期。碧桂園中堂和招商雍華府備案價(jià)格至少超出市場價(jià)格2000元/平米，性價(jià)比很差。紫云賦江山印16100元/平米的價(jià)格，性價(jià)比也是非常不錯(cuò)的。
金融后臺西板塊
金融后臺西板塊二手房共成交135套，比前三季度的102套增加33套，增幅32.4%，高于平均水平，也屬于熱門區(qū)域。成交均價(jià)從17747元/平米微跌至17717元/平米，成交周期延長4天，議價(jià)空間回落0.18個(gè)百分點(diǎn)。
該區(qū)域的成交主力依舊是濱湖萬科城和保利拉菲公館，分別成交40套和36套，超過板塊總成交的一半，足見品牌小區(qū)的換手率。除了旭輝御府和中鐵濱湖名邸漲幅明顯，其余小區(qū)成交價(jià)格均有不同程度的下滑。
該板塊目前有5個(gè)新盤在售。我們看到華冶萬象公館成交均價(jià)在14152元/平米，帶稅基本在1.5w左右，而對面的萬科城已經(jīng)賣到18495元/平米，這樣一看，云谷13500元/平米的備案價(jià)格，性價(jià)比確實(shí)比較高。但據(jù)我小密圈成員透漏，云谷根據(jù)首付比例高低依次選房，全款優(yōu)先，輪到6成首付的可能就只剩下頂?shù)讟橇恕?/p>
文一豪門金地17400元/平米，也沒啥性價(jià)比。西南三盤都會(huì)1907，時(shí)光印象和公元天下，性價(jià)比也不高，但隨著濱湖低價(jià)盤的慢慢消失，這里將成為價(jià)格洼地，屆時(shí)可能受到剛需“處房”一族的青睞。
核心區(qū)板塊
核心區(qū)板塊二手房共成交84套，比前三季度的78套僅增加6套，增幅7.7%，基本沒有什么變化。成交均價(jià)從17056元/平米微漲至17074元/平米，成交周期和議價(jià)空間也幾無變化。值得注意的是，核心區(qū)板塊絕大部分房源都未滿2年，加上稅的話，均價(jià)在1.8w左右。
目前信達(dá)公園里備案均價(jià)為17999元/平米，參考旁邊中海濱湖公館18194元/平米的成交均價(jià)，這個(gè)價(jià)格還是很吸引人的。公園里105平米的戶型，部分房源價(jià)格在1.75w左右，我認(rèn)為性價(jià)比相對較高，值得考慮。
核心區(qū)的其它新房我沒有太多好說的，可以參考我的這篇文章《合肥濱湖區(qū)有哪些限價(jià)房，哪些新房性價(jià)比高？》（公號“小易論樓市”），具體性價(jià)比如何，已經(jīng)寫得很清楚了。據(jù)我小密圈成員透漏，價(jià)格倒掛比較厲害的淮礦東方藍(lán)海和聯(lián)投書城，都需要一定的號頭費(fèi)或者綁車位。
濱湖分析總結(jié)及購房建議
鑒于合肥前期房價(jià)暴漲，剛需購房門檻進(jìn)一步提高，同時(shí)限購抑制了大部分有資金實(shí)力的投資客，這樣高價(jià)盤去化困難，低價(jià)盤優(yōu)先被消化（公號“小易論樓市”《在合肥100萬你還能買到哪些房子？》）。這種去化模式主要體現(xiàn)在：每個(gè)區(qū)域的最低價(jià)盤首先被消化，對位置似乎并不是很敏感。
1、比如去年新站區(qū)磨店的當(dāng)代moma未來城，位于合肥市的最東北角，備案價(jià)只有9500元/平米，幾乎全市最低；
2、之前濱湖區(qū)紫云賦江山印，基本在濱湖的最東邊，備案價(jià)格也只有16100元/平米，除去部分難買的限價(jià)盤之外，幾乎是濱湖當(dāng)時(shí)最低價(jià)；
3、后來的西子曼城和望江臺，幾乎是合肥市的最西邊，備案價(jià)格只有1.2w-1.3w，在高新區(qū)也是最低的；
4、即使位于合肥最偏遠(yuǎn)的西南部，同時(shí)隸屬于肥西縣的華南城，由于備案價(jià)格僅有8500元/平米，開盤去化也非常不錯(cuò)。
昨日得到消息，云谷2000多套剩余房源，今年可能會(huì)全部推向市場。云谷在濱湖金融西板塊位置尚可，其備案均價(jià)只有1.35w，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊市場價(jià)格。如果真如此大規(guī)模推盤，前期高首付門檻可能會(huì)有所降低，這是濱湖剛需上車的最好機(jī)會(huì)，但同時(shí)投資客也會(huì)虎視眈眈。
通過以上分析，我對濱湖購房者提出以下建議：
1、濱湖房價(jià)基本壘實(shí)，難有下探空間，剛需應(yīng)瞅準(zhǔn)時(shí)機(jī)，盡快上車。合肥限購之前，我曾發(fā)文提醒大家濱湖“短期看風(fēng)險(xiǎn)，長期看潛力”，指出當(dāng)時(shí)濱湖存在房價(jià)泡沫，下跌風(fēng)險(xiǎn)巨大（公號“小易論樓市”《過去兩年小易對合肥房地產(chǎn)的分析和預(yù)測》）。目前經(jīng)過一年的盤整，濱湖房價(jià)已經(jīng)調(diào)整到位，未來依舊可期（公號“小易論樓市”《合肥二手房市場成交回暖，房價(jià)轉(zhuǎn)折點(diǎn)到來？——2017年12月-2018年1月合肥房價(jià)分析及購房建議》）。
2、濱湖最好的學(xué)區(qū)是46中本部和師范附小。如果你特別想在濱湖買房，而且還要兼顧學(xué)區(qū)，那就只有這個(gè)區(qū)域是最好的，盡管46中在全市范圍來看并非一流學(xué)區(qū)（公號“小易論樓市”《合肥的真假學(xué)區(qū)房——最新優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)劃分及分析》）。如果覺得師范附小的學(xué)區(qū)房太貴，或者沒什么好的選擇，藍(lán)鼎濱湖假日性價(jià)比也不錯(cuò)，畢竟換手率高。
3、投資盡量避開啟動(dòng)區(qū)。我之前的文章中講過，房齡超過10年，其投資價(jià)值已基本上打不贏大盤（公號“小易論樓市”《合肥二手房哪些樓層最受歡迎，房價(jià)每年貶值多少？》）。濱湖啟動(dòng)區(qū)平均房齡已接近10年，且無規(guī)劃利好，應(yīng)盡量避免。可以預(yù)計(jì)不久的將來，啟動(dòng)區(qū)板塊將被其他板塊越拉越遠(yuǎn)。
4、投資可考慮核心區(qū)二手次新房。購房者總喜歡優(yōu)先買便宜的房子，我們就看到濱湖的低價(jià)新盤在慢慢消失，但限價(jià)盤門檻太高，也很難買到。當(dāng)性價(jià)比高的低價(jià)盤賣完的時(shí)候，可以適當(dāng)考慮核心區(qū)的二手次新房，淘到筍盤的投資收益也不比限價(jià)盤差（公號“小易論樓市”《2018年合肥購房攻略——最全新房性價(jià)比一覽表》）。
5、濱湖西南可能成為下一個(gè)剛需集中地。盡管我覺得濱湖西南性價(jià)比偏低，但必須得承認(rèn)一個(gè)事實(shí)，就是很多人有“處房”情節(jié)，他們要求自己購買的第一套房必須是新房。這樣對于濱湖剛需來說，下一步可能就面臨著只能選擇濱湖西南了，因?yàn)檫@里將成為濱湖的價(jià)格洼地。
6、泛省府板塊被一定程度高估。如果說泛省府板塊發(fā)展比較有潛力，我覺得也僅僅是因?yàn)閰^(qū)域比較年輕，新建小區(qū)房齡新的緣故。有潛力的區(qū)域并不一定都適合投資，目前看來，省府板塊的新盤大都存在一定程度的價(jià)格泡沫，性價(jià)比并不高。
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