你好，嗨住租房來回答這個(gè)問題。

北上廣深人口政策各不相同，北京上海快要觸到人口紅線

在大家傳統(tǒng)印象里，北上廣深作為全國最發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的代表，是最主要的人口流入大城市。但事實(shí)上，北上廣深目前對(duì)待人口的政策各不相同，北京、上海人口總量已經(jīng)快要到達(dá)規(guī)劃設(shè)置的人口紅線，而深圳、廣州雖然近些年人口也一直在不停增長(zhǎng)，但在四個(gè)一線城市里，仍然還有很大增長(zhǎng)空間。

先來說說上海，《上海市城市總體規(guī)劃(2017—2035年)》中提出，到2035年，上海常住人口要控制在2500萬左右，如果按照上海人口現(xiàn)有水平(2015年末統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為2415萬)計(jì)算，那么未來每年僅允許增長(zhǎng)4萬!

再來看看北京，《北京城市總體規(guī)劃(2016 年—2035 年)》提出，到 2020 年，北京常住人口規(guī)模控制在 2300 萬人以內(nèi)。2016 年末北京市常住人口為 2172.9 萬人，未來兩年北京只剩127萬的增長(zhǎng)空間！

在這樣的人口背景下，未來魔都和帝都可能有很大一部分人要選擇被迫離開。與北上限制人口規(guī)模不同的是，同樣身為一線的深圳和廣州，則采取了懷柔人口政策。根據(jù)規(guī)劃，廣州2035年常住人口規(guī)�？刂圃�2000萬人左右，而2017年廣州常住人口為1450萬人，這樣看來到2035年平均每年還可以增加約30萬人口。而深圳到2020年常住人口預(yù)期目標(biāo)1480萬人，2017年是1253萬人，未來三年深圳常住人口年均可增長(zhǎng)約75萬人。

二線城市成為最大贏家，搶人大戰(zhàn)愈演愈烈

在一線城市房?jī)r(jià)高企、落戶困難重重的背景下，綜合實(shí)力較強(qiáng)的二線城市紛紛吹響了人才搶奪戰(zhàn)的號(hào)角。以西安為例，在“人才、人口爭(zhēng)奪攻堅(jiān)戰(zhàn)”的號(hào)召下，2018年以來，新落戶西安人數(shù)已超過30萬，與2017年全年落戶西安的人口綜合不相上下。

面對(duì)一線城市的人口流出，二線城市紛紛把握時(shí)機(jī)搶占人才，先后出臺(tái)各類優(yōu)惠政策吸引人才落戶。與一線城市相比，強(qiáng)二線的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和薪資待遇也不差，相對(duì)較低的生存成本也更加有吸引力。因此未來二線城市將承接更多來自一線和三四線的人口流入。

三四線仍以人口流出為主，棚改貨幣化是次輪房?jī)r(jià)上漲的主要原因

根據(jù)常住人口增速來看，三四線及以下城市的人口增速一直處于0.3%左右，低于全國人口平均增速0.5%，也遠(yuǎn)低于一線城市和二線城市的人口增速。

雖然三四線人口依然在外流，但一個(gè)事實(shí)是，三四線的房?jī)r(jià)從去年開始卻實(shí)打?qū)嵔?jīng)歷了一波大好行情。究其原因，棚改貨幣化釋放了大量的當(dāng)?shù)氐馁徺I力，是推動(dòng)三四線房?jī)r(jià)快速上漲的一個(gè)重要原因。此外很多在一二線工作的人，在一二線高企的房?jī)r(jià)和老家三四線房?jī)r(jià)快速上漲的壓力下，選擇了現(xiàn)在三四線置業(yè)。

但從中長(zhǎng)期來看，一個(gè)城市的房?jī)r(jià)能否維持長(zhǎng)期上漲，最主要還是看當(dāng)?shù)厝丝谀芊癖３珠L(zhǎng)期增長(zhǎng)。三四線樓市在去庫存指導(dǎo)下，雖然市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，房?jī)r(jià)一漲再漲，但三四線人口一直處在外流狀態(tài)，在這輪棚改貨幣化完成后，房?jī)r(jià)增幅空間可能也會(huì)隨之消失。

對(duì)于在大城市打拼的年輕人來說，雖然一二線的房?jī)r(jià)可能是我們暫時(shí)承擔(dān)不起的，但大城市提供的機(jī)會(huì)確為我們帶來了更多可能性。暫時(shí)買不起就來嗨住為自己租套好房子吧，全城海量真實(shí)房源，總有一套是適合你的。

看看年后，許多一二線城市不惜血本搶人，三四五線城市在干什么？搶人沒本錢，沒有好工作環(huán)境，沒有高工資，也沒有留住人才的預(yù)期。于是，一心一意進(jìn)行拆遷也就是棚戶區(qū)改造，繼續(xù)推高房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)高漲，房租必然高漲，尤其是商鋪工廠租金高漲，工業(yè)商業(yè)成本也跟著上漲，營商環(huán)境惡化，員工工資壓縮。表面上因房?jī)r(jià)上漲，地方收入大增，實(shí)際上是透支。這種透支，影響之大，之遠(yuǎn)，難以評(píng)判。房?jī)r(jià)是漲是跌，這把鑰匙捏在地方政府手里。別以為開發(fā)商想漲就漲，開發(fā)商沒那么大能耐。作為三四五線城市，怎樣才能留住人？肯定不是漲房?jī)r(jià)，這一點(diǎn)誰都知道。

看了這個(gè)標(biāo)題，忍不住回答幾句。就拿我現(xiàn)在居住的四線城市來說吧，我認(rèn)為造成上漲的原因主要是以下幾點(diǎn)：1.主要是Z f這一塊，城市的用地址標(biāo)下降，造成土地供應(yīng)緊張，高價(jià)拿地頻現(xiàn)；其次，隨著規(guī)劃政策的不斷升級(jí)（比如：容積率，綠化率，公共配套，車位配比等）造成開發(fā)商城本猛增，再次就是稅率，我記得08年的時(shí)候新商品房的交易稅是180元／平方，現(xiàn)在是2000元／平方。最后就是中介炒房介入的原因了。我認(rèn)為這些是上漲的主要原因。

2.這些房子賣給誰了？誰這么傻當(dāng)了接盤俠？

這個(gè)呢確切地說，房子百分之九十都是本地人買去了（因?yàn)槲覀冞@邊很少外來人口）。主要購買人群是剛需和改善性住房剛需人群大部分是結(jié)婚用房或者是大家分小家（小城市子女生得多）的購買者。還有就是一些受大城市限購的影響，決定回鄉(xiāng)置業(yè)的。這部分的回流也占了很大比例。然后就是一些改善性住房的購房者了，五年前我們這邊的房子密度都是比較高的，綠化率也非常低，而幾乎沒有電梯房，更不談什么人車分流了。好了，這兩年的開發(fā)商受規(guī)劃新政的影響，個(gè)個(gè)樓盤造出的房子一個(gè)比一個(gè)高檔，綠化率都在30%以上，棟距幾十米以上，地下車位1：0.8以上，人車分流，全部是電梯房。所以有條件的都想住上這么①套詩情畫意的房子，尤其是家里有老人腿腳不利索的，電梯房可是他們的福音啊，創(chuàng)造條件也得上。再者就是放開二胎的緣故了。最后說一句，房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，房子也有了質(zhì)的提升。我能回答的就這這些，謝謝大家！

首先:持續(xù)流出不代表就不回來，因?yàn)?

1、外面限購不給買。2、外面即使不限購，那房?jī)r(jià)也不是想買就能買。3、家里一大幫親戚還在，一輩子的朋友還在，花花草草還在，因?yàn)槿ネ饷娲驇啄旯ぞ筒换厝チ耍?、一二流只是過客，養(yǎng)老還是得三四線。5、一二線的收入買三四線的房子正好，一二線的窮土著是不是有點(diǎn)羨慕三四線的？6、34線的土地指標(biāo)賣給12線了，34線可用土地實(shí)際不多。7、34線出生人口新增率比12線高的多。8、34線竟然還有大批小產(chǎn)權(quán)房這種逆天存在，不但便宜而且沒法收房產(chǎn)稅，除非政府給轉(zhuǎn)成大產(chǎn)權(quán)。9、12線調(diào)整房市，部分熱錢轉(zhuǎn)戰(zhàn)34線，這種比例存在，但是不大。10、棚戶區(qū)改造和新農(nóng)村建設(shè)都知道吧，總之就是大批拆遷，就不一一介紹了，自己百度。11、大量品牌房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)34線炒作，這一點(diǎn)最可惡。

三四線城市房?jī)r(jià)上漲主要是改善性住房需求較大，城市老區(qū)的房子一般上漲不是太大。原來人口外流是一方面，但是現(xiàn)在也有小股回流潮，特別是北京等大城市限購，限遷等綜合因素，一部分在外發(fā)展掙到錢的，又回到原地購買住房。另外一個(gè)因素就是農(nóng)村向城市流入的人口數(shù)量非常快，很多農(nóng)村人結(jié)婚的先覺條件是必須有城市住房，這已經(jīng)成為農(nóng)村的潮流。再就是通脹，這是哪一屆政府也無法避免的，所以大家還是理性看待，無需驚慌。

對(duì)于三四線城市來說人口的流出一直是大于人口流入的。但是我們也能看到，三四線城市的房?jī)r(jià)還是一如既往的持續(xù)增長(zhǎng)的。所以說，人口的流出和三四線城市房?jī)r(jià)的變動(dòng)是沒有必然聯(lián)系的。

那么沒有人口的支撐三四線城市的房?jī)r(jià)是如何漲上去的呢？

其實(shí)三四線城市的房?jī)r(jià)上漲主要原因還是在于需求。需求也就是以人為主要的基礎(chǔ)。那么人這個(gè)基礎(chǔ)就是促使房?jī)r(jià)上漲的原動(dòng)力。

但是，只靠人口的原動(dòng)力是沒有辦法做到持續(xù)上漲的。畢竟三四線城市當(dāng)中的年輕人大多還是向往著大城市的生活。不過，目前的三四線城市還是有很大的需求在的。

除了三四線城市當(dāng)中的需求。以外其實(shí)最大的助推器還是棚改和城鎮(zhèn)化的建設(shè)。由于城市的起步和發(fā)展比較晚，在棚戶和城鎮(zhèn)化的道路上也顯得略微單薄。所以在當(dāng)下的格局中城市發(fā)展就要進(jìn)一步的拆舊建新創(chuàng)造新面貌。

城市面貌的煥然一新會(huì)帶來大量的開發(fā)企業(yè)為城市添磚加瓦。在開發(fā)企業(yè)入駐以后這些企業(yè)對(duì)于土地的競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)集中表現(xiàn)出來。企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)使得土地價(jià)格上漲。自然也就帶來了成本的增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)的上漲。

因此，到這里我們先不說三四線城市的需求有多大。光是依靠開發(fā)商的搶地大戰(zhàn)就可以將房?jī)r(jià)給帶動(dòng)起來。而對(duì)于房子來說，這是每個(gè)人奮斗的目標(biāo)，也是一個(gè)生活的必需品。所以借助這一項(xiàng)屬性就讓房子更加的暢銷了。

對(duì)于三四線城市房?jī)r(jià)上漲得原因其實(shí)還有樓市發(fā)展得規(guī)律可循。對(duì)于三四線城市來說，樓市的起步相對(duì)較晚，沒有很好的發(fā)展基礎(chǔ)。但是樓市的發(fā)展卻有大城市的成功經(jīng)驗(yàn)，這些經(jīng)驗(yàn)的借鑒就使得三四線城市的房?jī)r(jià)有了上漲的目標(biāo)。同時(shí)樓市的新發(fā)展也帶來了所以房子的新鮮感，人們紛紛換上新房開始了樓市的享受階段。而且樓市當(dāng)中的房屋品種也是多種多樣的。總能符合購房者的口味。

因此，對(duì)于現(xiàn)階段的三四線城市來說，房?jī)r(jià)上漲是一件極其平常的事。

1.如文中提到的三四線城市的舊城改建會(huì)促成房?jī)r(jià)上漲。2.一些大的房產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入三四線城市，帶來更好的營銷及理念。3.大多數(shù)三四線城市的房?jī)r(jià)前幾年并沒有漲的太離譜，處于一個(gè)正常上漲的過程。4.勞動(dòng)力輸出集中在農(nóng)村，有很多農(nóng)村的勞動(dòng)力外出務(wù)工，家人在城市買房。

發(fā)現(xiàn)株洲房?jī)r(jià)自2016下半年開始蹭蹭猛漲，2017株洲被列入三線城市，株洲人口流入不大 ，居民整體收入不高。在國家這樣嚴(yán)厲的管控政策，下，為什么還有這么大漲幅，平均每個(gè)平方漲價(jià)1500到2500。主要是株洲棚戶區(qū)改造，2018市政府計(jì)劃棚戶區(qū)改造2萬多套。貨幣補(bǔ)償，導(dǎo)致買房人增多。幾個(gè)大房地產(chǎn)企業(yè)在株洲攪局撈金，如HD知名企業(yè)，名義上精裝修，一套103平方的房子，不含其它費(fèi)用，房?jī)r(jià)為93萬多。售樓小妹總是鼓勵(lì)進(jìn)行商業(yè)貸款，該企業(yè)不太歡迎住房公積金貸款購房。用住房公積金貸款，沒有任何優(yōu)惠。還有HC房產(chǎn)巨頭。2018年5月開盤，把房?jī)r(jià)提到上萬，隨即周邊多個(gè)樓盤跟風(fēng)，炎帝廣場(chǎng)附近的樓盤房?jī)r(jià)上到7500到9500位置。一些二手房也提到8000座右，幾個(gè)房企裹挾政府，市名校二中辦初中部 隨即二中附近都拉到8000左右。政府無為的做法沒顧及百姓購買力，政府保持gdp增長(zhǎng)，調(diào)控能力不到位。株洲房地產(chǎn)內(nèi)暗流涌動(dòng)，水深無底。加之長(zhǎng)沙限購后，本省和外省的炒房者涌入株洲。預(yù)計(jì)2018年下半年或2019年上半年，株洲商品房均價(jià)會(huì)突破萬元。如今是越控越漲，越漲越買的局面。好多房產(chǎn)企業(yè)無房可售。高房?jī)r(jià)背后是一場(chǎng)財(cái)富的再分配，越富越有錢 購房者變成房奴，越來越窮。對(duì)無房者和工薪階層剛需用房形成掠奪。資本的本性充分暴露。為社會(huì)良性發(fā)展埋下巨大隱患。泡沫經(jīng)濟(jì)形成。預(yù)計(jì)株洲這一輪暴漲后，會(huì)引起高層重視，漸入調(diào)整期。至于將來房?jī)r(jià)能降多少，說不準(zhǔn)。如果你不想當(dāng)接盤俠，又不是急需用房，就別跟風(fēng)買房。依據(jù)株洲本地生活水平，房?jī)r(jià)在5500到6500之間比較合適。希望中央早日出臺(tái)商品房空置稅和房產(chǎn)稅，嚴(yán)厲打擊炒房者。加強(qiáng)房企監(jiān)控，對(duì)攪局者，拒用公積金買房企業(yè)，給予懲罰。各級(jí)政府靠房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，遲早誤國殃民�？亢诵募夹g(shù)創(chuàng)新才是王道。

因?yàn)槿�四線城市通常市區(qū)規(guī)模很小，下邊縣城中心規(guī)模更小，房源供應(yīng)量很有限，雖然人口持續(xù)流出，但事實(shí)上縣城中心和市區(qū)中心的人口密度是在增加的。

尤其在去年這樣普漲行情之下，下邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)上的年輕人大量涌入縣城中心及輻射內(nèi)區(qū)域，縣城及周邊區(qū)域的又有很多人涌入市區(qū)，供需比瞬間失衡，形成了短時(shí)間內(nèi)狼多肉少的局面，所以造成價(jià)格被快速推高。但這和熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲的原因有著根本性的不同，因?yàn)闊狳c(diǎn)城市人口是增量，三四線絕大多數(shù)是存量。炒股的人應(yīng)該都知道，市場(chǎng)要有健康的上漲格局必須依靠增量資金，緊靠存量不會(huì)有持續(xù)性，上漲格局很難持久，而且回落概率也更大。

至于所謂的“一直”，不能看時(shí)間多久，而要看幅度多大，有的城市幾個(gè)月就翻倍了，然后基本上就不怎么漲了，甚至有所回撤，但也有些城市漲了一年多漲幅還不到50%。再舉個(gè)反例，深圳在去年普漲格局之前就已經(jīng)現(xiàn)行大漲，幾個(gè)月飆升50%，但是之后“一直”連跌19個(gè)月，直到現(xiàn)在還在跌，但是跌了多少呢？比如3月份，每平方跌了6塊錢，你沒看錯(cuò)，就是6塊錢，然后上個(gè)月又跌了16塊錢，幾個(gè)月漲幾萬，然后一年多時(shí)間跌去幾千塊那么，這種“一直”并沒有參考價(jià)值。

上漲也是一個(gè)道理，我們要通過不同三四線當(dāng)中同級(jí)別城市價(jià)格橫向?qū)Ρ葋砜创凉q幅，比如A城和C城經(jīng)濟(jì)相當(dāng)、人口相當(dāng)、區(qū)位相當(dāng)，A城短期內(nèi)單價(jià)已經(jīng)上萬，那么此時(shí)更大概率是在橫盤或者微調(diào)，而C城理論來說應(yīng)該也會(huì)達(dá)到A城這樣的單價(jià)，但目前C城還不到7000，那么追隨A城軌跡繼續(xù)上行的概率就更大，上漲周期也就更長(zhǎng)。B城一看A和C都漲了，自己雖然實(shí)力差點(diǎn)，但也不至于差那么多，你們倆都漲到一萬了，我去年漲那么猛也才剛漲到五千多，我怎么也得七千吧。這既是大眾心里，也是投資人心理，更是一種邏輯結(jié)構(gòu)，所以目前看更像一種接力上漲。前期漲幅大的，其實(shí)現(xiàn)在已經(jīng)趨緩很多，甚至有的已經(jīng)有所回落，現(xiàn)在漲幅領(lǐng)先的主要都是前期漲幅小的，上漲周期長(zhǎng)的主要也是長(zhǎng)期漲幅較小的。