其實濟南這個城市不太適合外地人買房的，因為溢價率太高了。除非你是工作定在濟南，或者不差錢。可你說你是投資，那這條路就不當(dāng)走，有錢買濟南的房子還不如去中西部大城市擇一城置業(yè)投資，比如成都、鄭州、長沙。這些城市都比濟南發(fā)展好，升值空間也比濟南大。

且聽我從多個方面作此說明。

1、氣候：濟南曾是四大火爐之一，夏季綿長，高溫天多。新版四大火爐雖然沒有了濟南的名字，但這不是因為濟南涼快了，而是溫度更高了，但沒有高過另外幾個后起之秀。可是作為北方城市，夏季均溫竟然超過了絕大多數(shù)的南方城市。好吧，如果說熱，那你冬天也熱一點，可事實上濟南冬天很冷，照樣的天寒地凍。這夏天氣溫像南方，冬天氣溫像北方，體感舒適度可想而知。

2、空氣質(zhì)量：濟南在2019年各省會城市空氣質(zhì)量排名當(dāng)中位列倒數(shù)第二，僅高于石家莊。這個位置原本是太原坐了多年，但是太原改善空氣質(zhì)量取得成效，名次連年上升，濟南反倒走起了下坡路，PM2.5多次刷新當(dāng)?shù)丶o(jì)錄。有此氣候和空氣質(zhì)量，宜居程度也就可想而知。

3、經(jīng)濟發(fā)展：眾所周知，山東的經(jīng)濟是靠膠東挑大梁的。濟南這幾年GDP凈增和人口凈增數(shù)據(jù)飆升不是因為發(fā)展迅猛，而是因為吞并了一個地級市。正當(dāng)山東打算著力打造強省會，效仿四川河南搞省會獨大的時候，近日長江論壇上高層卻表示未來要降低強省會效應(yīng)，著力于區(qū)域經(jīng)濟和多中心模式。如此一來，濟南獨大的算盤又落空了，未來要在濟青煙三足鼎立的基礎(chǔ)上新增臨沂這個新支撐點，山東在人口和資源流失的今天，還敢把有限的優(yōu)質(zhì)資源都給濟南嗎？炒房就是炒預(yù)期，這省會獨大的模式已經(jīng)亟待面臨改變，濟南的發(fā)展預(yù)期在多中心模式下難道會比獨大更好？

4、性價比對比：先說省內(nèi)，濟南房價一直對標(biāo)青島。但事實上兩者在房產(chǎn)投資價值上并沒有多大可比性。因為青島經(jīng)濟更強、名企更多、收入更高、空氣質(zhì)量更好，氣候和環(huán)境更是沒有可比性，青島夏季日間最高均溫29度，冬季不結(jié)冰。同時青島灣是教科文組織評選的全球最美30大海灣之一，十年內(nèi)三次榮膺社科院評選的最佳宜居城市，四次獲得最具幸福感城市，僅主城區(qū)就有上百個3A及以上景點。就這種強烈反差之下，兩者房價幾乎持平，煙臺這個同樣宜居的經(jīng)濟強市房價更是只有濟南的六成。你覺得對比省內(nèi)兩個經(jīng)濟最強市，濟南在環(huán)境、氣候、經(jīng)濟全面落下風(fēng)的情況下，房價能有多大潛力？

再說說省外，雖然同樣?xùn)|部沿海省份省會，杭州、南京、廣州房價高，人家是因為經(jīng)濟水平高、收入高、區(qū)域繁榮度高。濟南沒有可比性，房價比人家低是正常的。但是作為東部沿海地區(qū)的省會，競爭力跟中西部幾個大城市也比不過。成都、西安就不說了，以前現(xiàn)在都比濟南強，房價也比濟南低。但是曾經(jīng)看不到濟南尾燈的鄭州、長沙早已躋身新一線行列，不僅城建突飛猛進，而且收入也都反超濟南，關(guān)鍵房價還比濟南低。尤其長沙，房價大概只有濟南的七成水平，主城區(qū)至今還有單價不足萬元的二手房。這種強烈對比之下，你覺得濟南房價有何投資優(yōu)勢？

總結(jié)：說這些，并不是說你買濟南的房子就不能升值，而是作為一個投資人來說，首先考慮的是回報率，這就像跟存款看利率一樣，選銀行還要貨比三家，買房子只看一個城市，沒有參照的對比，如何能知道價值幾何？另外你說的這個經(jīng)十東路，原本就是濟南近十幾年來漲價最猛的區(qū)域，早已透支了未來多年的升值空間。所以如何抉擇還是貨比三家再說，如果不想在山東以外選擇，那你投資青島也比投資濟南更靠譜。