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2019年末，數(shù)家全國(guó)性的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)都指向了同一個(gè)指標(biāo)，那就是青島樓市今年的整體房?jī)r(jià)跌幅同比基本上是全國(guó)第一。

當(dāng)然這個(gè)幅度與其他城市比，差距沒(méi)那么大，但是也很明顯是第一了。2018年買房的人們，站在了高崗上。

百忍老師先說(shuō)說(shuō)如何對(duì)比房?jī)r(jià)漲跌，很多人連這個(gè)都鼓搗不明白。

一手新房而言，要看同類產(chǎn)品的價(jià)格比較，洋房和小高等不同形態(tài)要分開。更關(guān)鍵是如果是裝修房和毛坯房對(duì)比，要把裝修成本扣除。

二手房的關(guān)鍵是不要看報(bào)價(jià)，而要看實(shí)際成交價(jià)，因?yàn)槿ツ甑膱?bào)價(jià)很水。綜合比較之后，青島無(wú)論房?jī)r(jià)還是成交價(jià)跌幅都是全國(guó)第一。

數(shù)據(jù)是不糊弄人的，為什么會(huì)出現(xiàn)這樣一個(gè)結(jié)果呢？

這要從2016年3月到19年年底這四年的小周期說(shuō)起。在這個(gè)周期里，青島正好經(jīng)歷了一次失控的大漲到大跌的過(guò)程。出來(lái)混是要還的，瘋狂之后一定是沉寂，所以符合周期率，也屬正常。

但為什么是全國(guó)第一呢？百忍老師仔細(xì)回顧這個(gè)周期，有這么幾點(diǎn)原因需要總結(jié)：

首先最大的原因是調(diào)控不力或者不及時(shí)。

簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)就是：2016年秋天沒(méi)有調(diào)控，2017年春天調(diào)控太松；2018年春天調(diào)控太晚。

2016年3月，青島中學(xué)奠基點(diǎn)燃了高新區(qū)樓市，開始一片火爆。市區(qū)各盤也看房的猛增，但上半年價(jià)格還算整體穩(wěn)定，但價(jià)格上漲的苗頭已現(xiàn)。

4月26日，百忍老師寫完青島樓市將大漲的文章后，直接去了某售樓處定下房子。兩年后交房了，正趕上青島房?jī)r(jià)到頂，以旁邊二手房為參照，算算這兩年的漲幅，竟然已經(jīng)是買房時(shí)近3倍了，當(dāng)時(shí)就感到這個(gè)價(jià)格根本支撐不住。

到了7月20日的藍(lán)光地王，市區(qū)樓市開始暴漲。再到9月21日融創(chuàng)的高新區(qū)地王之后，郊區(qū)也失控，也開始了暴漲。于是9月低全國(guó)迎來(lái)了第一波調(diào)控高潮，但是青島有關(guān)部門當(dāng)時(shí)沒(méi)有任何動(dòng)作，坐看房?jī)r(jià)上漲。

轉(zhuǎn)過(guò)年來(lái)，適逢兩會(huì)，房?jī)r(jià)依然漲，調(diào)控之聲再起，全國(guó)各大城市開始了第二波調(diào)控的密集出臺(tái)。青島正在換屆，馬上要走的兩位于是也象征性的出來(lái)3.15的一個(gè)政策，非常松。當(dāng)時(shí)央廣的老王來(lái)采訪百忍老師，說(shuō)了兩個(gè)小時(shí)。后來(lái)?yè)?jù)說(shuō)他給上了高層內(nèi)參了，最高主管高麗批示了，于是半個(gè)月后，青島又增加了一個(gè)3.30的比較嚴(yán)格一些的政策。結(jié)果限購(gòu)的區(qū)域該漲還是漲，不限購(gòu)的即墨和膠州則迎來(lái)暴漲。新班子也不管，就這么地吧。導(dǎo)致青島的房?jī)r(jià)一直漲到2017年的四季度，總算穩(wěn)定一些了。

正在此時(shí)，忽然傳來(lái)要開上合會(huì)，剛剛安定一點(diǎn)的購(gòu)房者在中介忽悠之下又鼓噪起來(lái)，此時(shí)全國(guó)大多數(shù)房?jī)r(jià)已經(jīng)趨于穩(wěn)定，京滬早已開啟下跌周期半年多了。春節(jié)之后，青島房?jī)r(jià)再次失控，上演最后的暴漲。其實(shí)3月初就該調(diào)控，結(jié)果又耽誤了一個(gè)月，直到李村都3萬(wàn)了，還能咋辦？于是4.18再次調(diào)控。其實(shí)就是這個(gè)政策很多地方也不嚴(yán)，起碼二套房居然還是4成首付。

在人心瘋狂的時(shí)候，調(diào)控政策其實(shí)就是鎮(zhèn)定劑。但如果用藥晚或者分量不足，就不會(huì)發(fā)揮藥效。青島過(guò)去兩屆操盤者，恰是如此。站在今天，你會(huì)常常想，如果清憲同志早來(lái)三年，青島樓市絕不是今天的局面。既然當(dāng)年沒(méi)控制好，只能依靠市場(chǎng)自己回歸了，所以今天就迎來(lái)了降幅最大。

市場(chǎng)要回歸，就是做好供求關(guān)系，就是做大供應(yīng)量，說(shuō)白了，就是大量賣地。青島這三年，正好是土地供應(yīng)猛增。這是青島房?jī)r(jià)尤其是郊區(qū)房?jī)r(jià)回歸的一個(gè)極為關(guān)鍵的因素。

城陽(yáng)北就是一個(gè)很好的證明，十幾個(gè)盤廝殺在一起，都想奪路而逃，只能靠?jī)r(jià)格戰(zhàn)了。

根據(jù)銳理的統(tǒng)計(jì)：2017年，青島全部總計(jì)賣了12600畝的商住用地，能建設(shè)1600萬(wàn)平的房子，這個(gè)面積比當(dāng)年銷售20多萬(wàn)套的住宅來(lái)說(shuō)，低多了，算是供小于求。

而2018年，青島賣了20000畝的地，容積率猛增，建筑面積2570萬(wàn)平，超過(guò)產(chǎn)品銷售面積，開始供大于求。

今年截至到12月初，青島已經(jīng)賣了18600畝的地，建面2500萬(wàn)平，更是超過(guò)當(dāng)年銷售面積。而且地價(jià)總體大幅度上漲。

總地價(jià)從前年的400多億到了去年的近700億，今年加上最后一個(gè)月的努力，肯定超900億，在全國(guó)也能排前列了，以前老是說(shuō)青島的土地依賴癥不嚴(yán)重，現(xiàn)在還是改改說(shuō)法吧。青島去年的全口徑財(cái)政收入也就1100億左右，2019年的賣地收入已經(jīng)非常接近這個(gè)數(shù)。

在某些區(qū)域，當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門賣地沒(méi)有任何制約和規(guī)劃，基本上大水漫灌。一塊地出來(lái)，幾千套房子就出來(lái)了，供過(guò)于求的局面下，哪里那么容易賣掉？不降價(jià)還能咋地？還帶啥裝修，只能輕裝上陣了。

某些區(qū)域在開發(fā)商艱難求生的時(shí)刻，依然放開手腳大舉賣地，如果有人敢大降價(jià)，馬上約談，于是搞得開發(fā)商騎虎難下，吊在半空。

最后一個(gè)原因就是青島這兩年產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型比較艱難，新興產(chǎn)業(yè)尚未成型，尤其是老百姓的收入沒(méi)有根本改觀，跟不上房?jī)r(jià)猛漲的腳步，外來(lái)人口的導(dǎo)入又嚴(yán)重不足，導(dǎo)致購(gòu)買人群有限。只能讓房?jī)r(jià)回歸一下，讓大家買的起。

百忍老師每次講課，都要強(qiáng)調(diào)中國(guó)經(jīng)濟(jì)這幾年的南北差距問(wèn)題，青島作為北方城市，自然也在這個(gè)差距當(dāng)中。清憲同志要求大家學(xué)深圳，提出三化一型干部，自然是看到了這一點(diǎn)。但是哪里那么容易，無(wú)論是有關(guān)部門，還是相關(guān)企業(yè)，都是北方思維，這個(gè)改變真的太難。大家對(duì)市場(chǎng)的熟悉程度，對(duì)開放的態(tài)度，都和南方有驚人的差距。

企業(yè)也是如此，土老板滿天飛，老的企業(yè)艱難掙扎，新的產(chǎn)業(yè)很多都是形式主義，青島本地某些地產(chǎn)老板在做地產(chǎn)失敗之后，竟然搖身一變，成了互聯(lián)網(wǎng)的獨(dú)角獸，還有的要做國(guó)際化的平臺(tái)企業(yè)，讓人驚詫不已。鋼筋水泥你都沒(méi)搞明白，房地產(chǎn)這么好賺的錢你都賺不來(lái)，還扯什么互聯(lián)網(wǎng)，真的很搞笑。

電視的老大變成了小米，海信連年利潤(rùn)下滑。家電老大變成了美的，海爾的小微好像也不怎么提了。澳柯瑪要投資芯片，150億能拿出來(lái)么？三十年了，還是那五朵金花，新的金花呢？

青島工業(yè)總產(chǎn)值在2015年達(dá)到18000億的頂峰之后，快速下滑，如今只有12000億左右。新產(chǎn)業(yè)難以支撐大局，很多企業(yè)都外遷到遠(yuǎn)郊區(qū)了，招商引資的項(xiàng)目很多都是地產(chǎn)項(xiàng)目，因此，整體工資收入根本跟不上房?jī)r(jià)翻番式上漲，差距迅速擴(kuò)大，然后房子再放量，供大于求，所以只能降價(jià)。

這些大形勢(shì)，作為一個(gè)普通的購(gòu)房者其實(shí)也要看清楚，否則就成了韭菜。前幾天在百忍問(wèn)房圈里，有人說(shuō)自己進(jìn)圈晚了，之前19600在即墨買了房子，認(rèn)命做一棵小韭菜。

百忍老師對(duì)此做了糾正，他大概率是中大韭菜：

價(jià)格變動(dòng)在10%以內(nèi)不算韭菜，這算是正常的打折范圍；

降價(jià)在10%到20%之間算小韭菜，一般業(yè)主能忍受；

降價(jià)在20%到30%之間算中韭菜，會(huì)出現(xiàn)鬧的情況；

降價(jià)在30%以上算大韭菜，老業(yè)主會(huì)難以忍受，會(huì)打砸售樓處。

2018年最高峰時(shí)到了郊區(qū)買了房子，還交了不菲的茶水費(fèi)，而如今該區(qū)域出項(xiàng)巨大供應(yīng)，各樓盤銷售艱難，如果符合這些條件，即便剔除裝修成本，做中大韭菜的可能性依然很大。

一般情況下，降價(jià)很少過(guò)20%的，尤其是市區(qū)，除了兩房小戶型成交價(jià)比較大之外，其他大多數(shù)三房大戶型也就是在10到15%之間而已。當(dāng)然，個(gè)別案例例外，比如去年批評(píng)過(guò)的有人花800萬(wàn)買了遠(yuǎn)洋風(fēng)景，降幅當(dāng)然就比較大了，成交價(jià)過(guò)了兩成了。當(dāng)然，郊區(qū)二手房在一手房壓迫之下，降價(jià)幅度確實(shí)比較大，否則成交不了。

比如最近藍(lán)光的黑鉆地王交房了，業(yè)主們憤憤不平。其實(shí)你有啥可鬧的呢？地王嘛，成本都在地里了，那有錢用在建筑和裝修上呢？而且名字叫黑鉆，已經(jīng)提醒你了，你見過(guò)黑的鉆么？沒(méi)見過(guò)就敢買？而且老四方的宜昌路那么破爛的地方，你要去買豪宅，這就應(yīng)了那句話：當(dāng)年腦子進(jìn)的水，就是今天流的淚。

2019年年底，青島樓市降價(jià)幅度居于全國(guó)第一，與此同時(shí)，高位入場(chǎng)的老業(yè)主們紛紛成立各種維權(quán)群，和甲方展開了各種博弈。還是那句話，因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題，可以支持。因?yàn)閮r(jià)格因素，還得繼續(xù)批判。

讓青島的房?jī)r(jià)回歸正常，讓這個(gè)城市的收入跟上房?jī)r(jià)的腳步，這是一件好事，這才是一個(gè)正常的市場(chǎng)。青島的全國(guó)降價(jià)第一，我們也得以平常心看待。既然是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，有關(guān)部門還是少干預(yù)得好，去年不還在拼命限價(jià)么。如今價(jià)格下來(lái)了，又不讓了，這讓開發(fā)商的資金如何延續(xù)？

當(dāng)然，賣地的節(jié)奏也要把握一下了，青島已經(jīng)連續(xù)兩年20000畝了，如果明年再賣地這么多，估計(jì)市場(chǎng)根本容納不下，會(huì)有更多開放商支撐不住，那就不是交房的質(zhì)量問(wèn)題了，而是能不能實(shí)現(xiàn)交房的問(wèn)題了。

所以，你要買房，真的需要做大量功課，把局勢(shì)研究透徹。如果自己功力不足，還是入問(wèn)房圈找百忍老師咨詢一下吧。

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