"

我在昨天的文章中，系統(tǒng)分析了在青島年末抄底買房應堅持的原則，并按自住、投資、自住+投資分別劃定了建議區(qū)域。很多讀者朋友看了后，詢問我西海岸新區(qū)是否適合買房，并讓我推薦樓盤。

我想說的是，西海岸新區(qū)是國家第9個新區(qū)，是青島做大做強的關鍵所在，當然適合買房。可你讓我推薦樓盤，又不說出自己的情況和需求，我就沒法推薦了。

因為西海岸新區(qū)太大了，我們可以比較一下面積，西海岸新區(qū)是2127平方公里，“市南+市北+嶗山+李滄+城陽”是1142平方公里，膠州是1313平方公里，也就是說西海岸新區(qū)是“市南+市北+嶗山+李滄+城陽”的兩倍，大約是“市南+市北+嶗山+李滄+城陽+膠州”的面積，也就是東岸城區(qū)和北岸城區(qū)之和的面積。

如果你還是沒有概念，我再說一下深圳的面積，深圳是1996.85平方公里，我們一個區(qū)比一線城市深圳還大。

在面積那么小的市南買房還要分東部、中部、西部，你讓我在西海岸新區(qū)推薦樓盤真是難為我了。

可是，西海岸新區(qū)雖然大，還是有規(guī)律可循的。我按區(qū)域樓盤類似度，把西海岸新區(qū)分為7個板塊，見下圖：

其中1號板塊包括安子、薛家島、金沙灘三塊，我下文簡稱“薛家島片區(qū)”；2號板塊包括唐島灣、區(qū)政府、長江中路商圈、香江路商圈，下文簡稱“黃島中心區(qū)”；3號板塊包括積米崖、靈山衛(wèi)東部、石油大學西面，下文簡稱“積米崖片區(qū)”；4號板塊包括兩河路以東、靈山衛(wèi)以西的區(qū)域，基本以東方影都為中心，下文簡稱“東方影都片區(qū)”；5號板塊是原膠南市區(qū)，包括膠南老市區(qū)、西站、古鎮(zhèn)口，下文簡稱“膠南中心區(qū)”；6號板塊區(qū)域比較大，包括老黃島、輪渡、辛安、山科等區(qū)域，也是自貿區(qū)、中德生態(tài)園所在地，下文簡稱“辛安片區(qū)”；7號板塊就是除上面6個板塊之外的地方。

下面我逐一分析。

1.薛家島片區(qū)

薛家島片區(qū)是西海岸新區(qū)房地產(chǎn)龍興之地。當初隧道開通前，東北人率先看到先機，一波一波的、一輪一輪的來這里跑馬圈地，以至于到現(xiàn)在還滿地東北味。待到隧道通了后，在市區(qū)上班的剛需看到這里交通方便、樓新路寬，關鍵是便宜，也紛紛跑來買房。再等到這里交通配套完善后，老青島們尤其是市南西部的老老青島們才發(fā)現(xiàn)，原來瞧不起的大海彼岸已經(jīng)發(fā)展這么好了，本著養(yǎng)老改善的目的，老青島們慌慌從東北人手里買下房子，不想竟成了高位接盤俠。2018年峰會后，正向3萬單價沖鋒的薛家島房價驟然涼涼，一降再降，沒人買還降，以至于降到現(xiàn)在的一萬四五。既然價格降下來了，價值也就顯現(xiàn)出來，這也是我把薛家島片區(qū)列在首位的原因。

我對薛家島片區(qū)的定位是居住+投資。

自住比較好理解，薛家島片區(qū)居住氛圍濃厚，配套日趨完善，房源較新，離青島主市區(qū)和黃島中心區(qū)都不遠，可謂是西海岸新區(qū)的中央居住區(qū)。

再看投資。一個片區(qū)值不值得投資，一是看這個片區(qū)有沒有升值空間，二是看好不好出手，也就是受眾群體多不多。升值空間上來說，去年這個片區(qū)漲到過2.5萬單價，就說明有人認為它值這個價，雖然只是提前透支了。曾經(jīng)擁有過2.5萬單價，那這就是片區(qū)居民的心理期望值，一旦房價反彈，很容易再回到這個價，這與現(xiàn)在單價有1萬的差額，升值空間是很大的。比升值空間更重要的是受眾群體，升值空間勾引著你的靈魂，受眾群體卻決定著你的命。沒有受眾群體，所謂的漲價降價只是一場自欺欺人的夢，沒人接盤的房子只是一堆鋼筋水泥而已。那薛家島片區(qū)的受眾群體如何呢？無疑是西海岸新區(qū)最好的。薛家島片區(qū)是離青島主市區(qū)最近的區(qū)域，也緊鄰黃島中心區(qū)，距離的優(yōu)勢使市區(qū)的剛需和養(yǎng)老改善、黃島的改善、外地的投資，都很熱衷于這個地方，如此多的受眾群體就是房價最好的依托。

前面說過，薛家島片區(qū)包括安子、薛家島、金沙灘三塊區(qū)域，細分開來也不盡相同。

安子是一個奇葩的所在。安子的中心可以說在那個珠江路圍起來的橢圓形的湖不是湖、島不是島的地方，四周蓋了一些公寓不是正規(guī)公寓、住宅不是正規(guī)住宅的小微樓盤，每個小區(qū)一兩個樓，樓長得奇葩，戶型也奇葩，結果就是房價漲不上去。這些小區(qū)是不建議自住和投資的。當然，區(qū)域內也有海爾山海灣這樣的西海岸扛鼎之作，不能一概而論。

薛家島是薛家島片區(qū)的中心，上面說的薛家島片區(qū)的好它都有，不再多說。

金沙灘區(qū)域是薛家島片區(qū)美的代名詞。區(qū)域內小區(qū)分化很嚴重，次新房貴的要死，老舊多層小區(qū)又便宜的不可相信，無論投資還是自住，都是糾結的難點。我的觀點是：次新房投資需謹慎，自住不如買薛家島；老舊小區(qū)可買來自住，投資不看好。另外，要抵御住金沙灘景區(qū)的魔力，所謂買房賺租金，只有夏季兩三個月的紅利期，要算好賬。

2.黃島中心區(qū)

我對黃島中心區(qū)的定位是自住。

這源于黃島中心區(qū)媲美薛家島片區(qū)的房價，和與青島主市區(qū)的距離。房價與薛家島片區(qū)比肩，就看到了投資的天花板；與青島主市區(qū)的距離雖然不比薛家島遠多少，但想到濱海大道的堵車盛況就打消了青島主市區(qū)的剛需，略差的環(huán)境、嘈雜的市井文化、與市區(qū)的遠距離又打消了外地投資客和市區(qū)養(yǎng)老改善族的買房沖動，所以我判斷黃島中心區(qū)的受眾群體是黃島中心區(qū)工作族、膠南改善族，他們的買房需求都是自住。沒有投資客的青睞，沒有青島主市區(qū)的龐大買房人流，你要在這里投資買房，利潤就不要期望那么高了。

當然，黃島中心區(qū)也是適合自住的，甚至是西海岸最適合自住的片區(qū)。黃島中心區(qū)有新區(qū)最大的長江中路和香江路商圈，有區(qū)政府，有CBD，有雙地鐵，你再也找不出一個這么適合居住的地方了。

黃島中心區(qū)也不小，每個區(qū)域也得分開分析。

黃島中心區(qū)從南往北，樓越來越矮，小區(qū)越來越舊，房價越來越低，南邊的唐島灣沿岸可以賣2萬多，北邊的香江路也可以賣1萬左右。這樣其實更好選房，根據(jù)資金多少從南往北找就行了。

不過有一個地方需要謹慎，那就是江山路西側小區(qū)。江山路西側小區(qū)這幾年以類似青島主城區(qū)新都心的趨勢強行崛起，價格已經(jīng)和唐島灣沿岸差不多。江山路西側小區(qū)沒有新都心的強大配套，僅靠樓盤品質、并不太顯眼的學區(qū)是支撐不了太久的。

3.積米崖片區(qū)

我認為積米崖片區(qū)的定位也是自住，不過居住屬性低于黃島中心區(qū)。

積米崖片區(qū)橫跨原黃島區(qū)、膠南市，本是一個兩不靠的地方，在黃島區(qū)、膠南市合并后迎來了發(fā)展的時機。片區(qū)內有高檔小區(qū)唐島金灣、海上嘉年華、康大山語海，也有平民小區(qū)風和日麗、觀海華庭、鳳凰都，各種居住需求在這里都能找到一席之地。

積米崖片區(qū)另一個殺手锏是擁有新區(qū)最有前途的商圈，共有海上嘉年華、新城吾悅廣場、永旺夢樂城三大新興頂級商業(yè)綜合體，不是長江路商圈上一代商超可比的。所以，雖然積米崖片區(qū)的人氣不如上面兩個片區(qū)，未來還是可期的。

積米崖片區(qū)整體房價低于黃島中心區(qū)，略高于膠南中心區(qū)，這也決定了它的受眾群體，那就是黃島中心區(qū)的土豪或溢出的剛需、膠南的土豪或有追求的改善。

受眾群體決定投資屬性。一個幾百萬的高端高層和一個上千萬的別墅，在西海岸是很少有市場的，當然，指望一個平民小區(qū)翻倍，也要往東看看那邊的天花板。

4.東方影都片區(qū)

東方影都片區(qū)原來也是老黃島和膠南之間的鳥不拉屎的地方，就因為一個企業(yè)改變了，那就是萬達。

萬達成就了東方影都片區(qū)，卻沒有成就自己。在2017年的世紀交易中，萬達把東方影都賣給了融創(chuàng)。

東方影都的高逼格決定了片區(qū)樓盤的高價位。當然，伴隨高價位的還有小區(qū)的高品質。這么高逼格、高價位、高品質的片區(qū)已不適合剛需和改善，前來買房的多是投資客和假土豪。所以，我給東方影都片區(qū)的定位是投資。

其實，以我的作風，我認為投資也不太適合。一是因為片區(qū)已經(jīng)處于高價位，和黃島中心區(qū)、薛家島片區(qū)相比沒有任何性價比可言；二是一個片區(qū)的發(fā)展系身于一個企業(yè)，這是比較危險的，你不見當年萬達把東方影都轉給融創(chuàng)時，投資客的小心臟隨兩個企業(yè)的變動而劇烈起伏，怕房子爛尾了，怕影都開不起來了。你以前的害怕以后也會有，企業(yè)不是常青樹，沒有了東方影都這個片區(qū)還有啥！

5.膠南中心區(qū)

膠南中心區(qū)的受眾群體比較明顯，基本有三塊，膠南市區(qū)工作的、下邊鎮(zhèn)上的、董家口產(chǎn)業(yè)區(qū)的。膠南中心區(qū)東邊的人，一般不會來這買房。

因此，我給膠南中心區(qū)的定位是自住。

即使是自住買房，也要選對地方，因為膠南中心區(qū)太大了，原市政府附近已經(jīng)夠新了，還有新的不能再新的西客站、古鎮(zhèn)口。地方大了，賣的地就多，蓋的樓就多，卻沒有那么多人，沒辦法只能降價。這也是今年膠南打響青島新房降價第一槍的原因。

未來，隨著賣地的增多和已賣地的變現(xiàn)，地廣、樓多、人稀的狀況將在很長時間之內存在。

所以，膠南中心區(qū)不建議投資，自住買房只建議在核心區(qū)，也就是有地鐵、商超、學區(qū)配套的地方。

6.辛安片區(qū)

“辛安片區(qū)”這個名字肯定會招來一頓罵，因為片區(qū)內地方太多了，之所以把它們放在一起分析，是因為它們有一個共性，那就是利好未兌現(xiàn)。無論是自貿區(qū)、中德，還是辛安、老黃島，都在等第二條隧道、2號線過海段等大項目的利好，這些大項目沒有落地前，片區(qū)的價值很難迎來大漲。

所以，我給辛安片區(qū)的定位是投資。這個投資和別的地方不一樣，要有長期持有的打算，以后既有變成黑馬的希望，也有可能變成筍盤。當然，隨著片區(qū)幾個大盤的降價，9000多的價格還是非常有性價比的。

效益大，風險就大，投資需謹慎。

7.其他片區(qū)

前面說了，7號板塊就是除上面6個板塊之外的地方。雖然都是村鎮(zhèn)的級別，但也有某某小鎮(zhèn)、某某晴川等大項目。

任憑他說的天花爛墜，我的建議只有一個，投資、自住都不建議。西海岸的攤子太大了，顧不過來啊。

絮絮叨叨將近4000字，終于說完了。感覺我說的還在理，就請轉發(fā)到朋友圈吧，讓更多人看到我的這份購房寶典；要是哪句話戳到了你的神經(jīng)，傷害了你的希望，你就盡情的罵吧，反正我也聽不到。

首發(fā)自公眾號：青城山說

"

Tags：西海岸,新區(qū),買房,寶典,看到,收藏,

轉載：文章來自用戶投稿不代表本站觀點，如有侵權請聯(lián)系我們。