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本報(bào)記者 王登海

2019年，盡管樓市調(diào)控政策不斷加碼，土地競(jìng)拍熱潮并未就此止息。

上半年在資金環(huán)境改善、房企投資收斂聚焦等影響下，熱點(diǎn)城市競(jìng)拍熱度提升顯著，部分地塊成交樓面價(jià)刷新區(qū)域甚至全市樓面均價(jià)歷史紀(jì)錄。

進(jìn)入下半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策保持收緊態(tài)勢(shì)，金融監(jiān)管持續(xù)加強(qiáng)，土地市場(chǎng)開(kāi)始明顯降溫。

根據(jù)研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，2019年住宅用地供需規(guī)模同比小幅增長(zhǎng)，成交樓面均價(jià)仍保持較高水平，同比上漲近兩成。同時(shí)，土地市場(chǎng)在供需和地價(jià)方面繼續(xù)分化，全國(guó)13個(gè)城市賣(mài)地收入已破千億元。

住宅樓面價(jià)達(dá)歷史最高水平

在經(jīng)歷了2018年土地市場(chǎng)寒冬后，2019年年初，土地市場(chǎng)成交量周期性回落，1月，全國(guó)300個(gè)城市共成交土地1958宗，成交土地面積8191萬(wàn)平方米，環(huán)比減少41%。

但是到了第二季度，特別是4月份以來(lái)，隨著二三線(xiàn)城市土地供應(yīng)量的恢復(fù)，成交建筑面積和成交金額同環(huán)比均呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，全國(guó)300個(gè)城市各類(lèi)用地共成交8.7億平方米，同比增長(zhǎng)0.4%，住宅用地成交4.2億平方米，同比增長(zhǎng)6.5%。

進(jìn)入2019年下半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策保持收緊態(tài)勢(shì)，金融監(jiān)管持續(xù)加強(qiáng)，5月以來(lái)，各部委嚴(yán)查房地產(chǎn)違規(guī)融資，央行、銀保監(jiān)會(huì)等部門(mén)對(duì)房企融資渠道進(jìn)行收緊。7月對(duì)部分信托公司進(jìn)行窗口指導(dǎo)，并提出房企發(fā)行外債只能用來(lái)置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)，房企前端融資逐步收緊。

受此影響，房企資金壓力凸顯，拿地競(jìng)拍熱情下降，溢價(jià)率明顯回落，土地市場(chǎng)逐漸趨于理性。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2019年的中國(guó)土地市場(chǎng)理性發(fā)展，2019年全國(guó)300城住宅用地推出和成交規(guī)劃建筑面積雙雙上升，共成交地塊8534宗，同比增加272宗，成交住宅規(guī)劃建筑用地面積93921.81萬(wàn)平方米，同比增加2.7%。

與此同時(shí)，盡管平均溢價(jià)率保持在低位，但2019年住宅用地成交樓面價(jià)為歷史最高水平。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2017年、2018年全國(guó)300個(gè)城市成交樓面均價(jià)分別為2374元/平方米、2159元/平方米，2019年前11月全國(guó)300個(gè)城市各類(lèi)用地成交樓面價(jià)為2527元/平方米。住宅類(lèi)用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價(jià)也持續(xù)上漲，2018年為3806元/平方米，2019年前11月的數(shù)據(jù)為4409元/平方米。在土地溢價(jià)方面，2019年1～11月，全國(guó)300個(gè)城市各類(lèi)用地平均溢價(jià)率為13.9%，其中，住宅用地平均溢價(jià)率為15.7%，較2018年同期下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。

13城賣(mài)地收入已破千億元

Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年全年，土地成交總價(jià)超過(guò)千億元的城市有7個(gè)，分別是杭州、上海、北京、武漢、廣州、重慶和天津，其中，杭州和上海超過(guò)了2000億元。

與2018年相比，2019年，土地成交總價(jià)超過(guò)千億元的城市數(shù)量有所增加。

Wind統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年12月27日，土地成交總額超過(guò)千億元的城市有9個(gè)，其中蘇州和南京為新增城市，土地成交總價(jià)分別為1187.87億元和1527.65億元。

數(shù)據(jù)還顯示，杭州是2019年全年土地成交超過(guò)2000億元的唯一一個(gè)城市，截至2019年12月27日，成交土地517宗，土地成交總價(jià)達(dá)2580.09億元。上海、武漢、北京、廣州、南京也均超過(guò)了1500億元，天津、蘇州、重慶超過(guò)了1000億元。

而僅從住宅用地來(lái)看，土地成交面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米的城市是重慶和天津，分別為1191.52萬(wàn)平方米、1028.72萬(wàn)平方米，其次是昆明、武漢、青島、上海等城市。住宅用地成交總價(jià)方面杭州依然排在首位，截至2019年12月27日，住宅用地成交總價(jià)為2136.39億元，遠(yuǎn)超第二名上海的1535.49億元，住宅用地成交總價(jià)超過(guò)1000億元的城市還有北京、武漢、南京、廣州、天津等城市。

另?yè)?jù)研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，2019年，已經(jīng)有13個(gè)城市土地出讓金額超過(guò)千億元。在這些城市中，青島的增速較快。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2017年，青島的土地出讓金排在全國(guó)前20之后，2018年，青島土地出讓金574.7億元，同比增長(zhǎng)67%。而2019年，全市土地收入首次超過(guò)1000億元。

2019年12月6日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的2019年工作報(bào)告顯示，2019年，全市供應(yīng)土地首次突破10萬(wàn)畝，達(dá)到12.2萬(wàn)畝，同比增長(zhǎng)102%。其中，住宅用地約1.7萬(wàn)畝，同比增長(zhǎng)30%左右；公共管理和公共服務(wù)用地約2.8萬(wàn)畝,同比增長(zhǎng)超過(guò)150%。

除此之外是蘇州市，2017年、2018年，蘇州土地出讓金分別為938.6億元、875.5億元，研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2019年前11月，蘇州出讓土地金額合計(jì)1792.47億元，同比增長(zhǎng)33.05%。

諸葛找房市場(chǎng)研究員姜國(guó)君認(rèn)為，青島作為副省級(jí)的計(jì)劃單列市，依托港口、濱海度假旅游、現(xiàn)代海洋產(chǎn)業(yè)等功能，本身具有較高的熱度，加之2019年該市配合各項(xiàng)重大規(guī)劃集中供應(yīng)土地，使市場(chǎng)供應(yīng)得以增加，土地收入破千億元也是順理成章的事。

“土地市場(chǎng)的活躍勢(shì)必會(huì)促進(jìn)基建、公共配套以及房地產(chǎn)等方面的發(fā)展，特別是房企在青島積極拿地透露出其對(duì)該市的看好，對(duì)樓市預(yù)期是持樂(lè)觀態(tài)度的。另一方面，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及樓市供給的增長(zhǎng)，對(duì)平衡供求關(guān)系、穩(wěn)定房?jī)r(jià)也是有利的。”姜國(guó)君表示。

土地市場(chǎng)繼續(xù)分化

近年來(lái)，不同類(lèi)型區(qū)域或城市土地市場(chǎng)差異日益突出,主要表現(xiàn)在城市土地市場(chǎng)的地價(jià)分化和城市土地市場(chǎng)的供求關(guān)系分化方面。

2019年，全國(guó)土地市場(chǎng)繼續(xù)分化。從土地供求方面來(lái)看，2019年以來(lái)，一二線(xiàn)城市住宅用地市場(chǎng)熱度相對(duì)較高，住宅用地成交規(guī)模明顯增加，且優(yōu)質(zhì)地塊增多，帶動(dòng)全國(guó)成交樓面均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年一線(xiàn)、二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市成交樓面均價(jià)為14688元/平方米、5480元/平方米、2776元/平方米，同比分別上漲5.16%、11.74%和13.04%；成交規(guī)劃建筑面積為3280萬(wàn)平方米、40982萬(wàn)平方米和49660萬(wàn)平方米；其中，三四線(xiàn)城市占總體成交規(guī)劃建筑面積的52.87%，同比下降了5.26個(gè)百分點(diǎn)，一、二線(xiàn)城市占比分別為3.49%、43.63%，同比上升了0.45、4.8個(gè)百分點(diǎn)。

從地價(jià)方面來(lái)看，長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)二三線(xiàn)城市以及粵港澳大灣區(qū)高價(jià)地成交量較大，杭州等城市多宗地塊刷新區(qū)域甚至是全市樓面價(jià)歷史紀(jì)錄。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至12月27日，成交總價(jià)在50億元以上的住宅用地32宗，多集中在粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角城市群，其中廣州和杭州最多，均有6宗，除此之外北京5宗、深圳4宗，上海、武漢、南京、蘇州、廈門(mén)、佛山等城市均有超過(guò)50億元以上的住宅用地成交。

中指研究院指出，2020年土地市場(chǎng)將延續(xù)分化趨勢(shì)。一線(xiàn)城市將保持穩(wěn)定，在需求的帶動(dòng)下，二線(xiàn)城市供應(yīng)量可能會(huì)有較大增長(zhǎng)，特別是戶(hù)籍制度改革，使得地方政府將更多考慮當(dāng)?shù)貛?kù)存情況及人口流動(dòng)特點(diǎn)制定相適應(yīng)的供給計(jì)劃，而加大這些城市土地的供給；除了部分重點(diǎn)城市外，預(yù)計(jì)三四線(xiàn)城市無(wú)論是供給還是成交都將有所下降。

中指研究院表示，由于經(jīng)濟(jì)、人口等因素，一二線(xiàn)城市及重點(diǎn)三四線(xiàn)城市將更加吸引房企的注意力，特別是粵港澳大灣區(qū)以及長(zhǎng)三角一體化示范先行區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要的出臺(tái)，不斷提升區(qū)域價(jià)值，房企將更加聚焦于這些城市，預(yù)計(jì)2020年這些城市的成交量將穩(wěn)中有升；另外由于資金等資源更加青睞于優(yōu)質(zhì)房企，優(yōu)質(zhì)房企在拿地方面具有更大的優(yōu)勢(shì)，土地資源也將向優(yōu)質(zhì)房企聚集。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于土地出讓均價(jià)漲幅較高的城市，應(yīng)適當(dāng)增加土地的供應(yīng)量，加大存量土地的盤(pán)活，提高建設(shè)用地容積率。而對(duì)于土地市場(chǎng)發(fā)展低迷的城市，要從嚴(yán)控制新增用地規(guī)模，防止繼續(xù)盲目擴(kuò)張。對(duì)土地財(cái)政依賴(lài)度較高的城市，地方政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)改變落后發(fā)展和管理思路、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，在供地上向新興產(chǎn)業(yè)傾斜，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，以減少對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)。同時(shí)，對(duì)地價(jià)房?jī)r(jià)比較高的城市，加大保障性住房用地的供應(yīng)比重。

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