新年伊始，房企的銷售榜單出爐。限購(gòu)、融資窗口收緊、搶人大戰(zhàn)、lpr利率等一系列調(diào)控手段讓2019年的樓市格外逆水行舟，但仍有一些實(shí)力房企以傲人業(yè)績(jī)躋身TOP10榜單，充分體現(xiàn)出體現(xiàn)出這些房企在前瞻性的戰(zhàn)略、營(yíng)銷策略、產(chǎn)品力等多方面的綜合實(shí)力。

圖：2019年百億軍團(tuán)企業(yè)數(shù)量、增速等情況

152家房企進(jìn)入百億俱樂(lè)部

千億房企擴(kuò)容至36家

2019年，房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)以穩(wěn)為主，全國(guó)商品房成交面積增速繼續(xù)放緩，銷售額平穩(wěn)增長(zhǎng)。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)顯示，2019年共計(jì)152家房企躋身百億軍團(tuán)，銷售額增速均值為21.3%；權(quán)益銷售額過(guò)百億的房企共有147家，權(quán)益銷售額共計(jì)9.6萬(wàn)億元，市場(chǎng)份額59.5%。

? 百億內(nèi)部陣營(yíng)：陣營(yíng)分化格局加劇，千億成為新的分水嶺

圖：2019年百億房企各陣營(yíng)數(shù)量情況

百億陣營(yíng)分化持續(xù)加劇，千億成為新的分水嶺。百億企業(yè)的銷售額可分為五個(gè)陣營(yíng)：3000億以上、1000-3000億、500-1000億、300-500億、100-300億，對(duì)應(yīng)企業(yè)數(shù)量分別為7家、29家、29家、30家、57家。其中，3000億以上、1000-3000億陣營(yíng)企業(yè)數(shù)量略有增長(zhǎng)，而500-1000億、100-300億陣營(yíng)數(shù)量則略有減少。

由此可見，百億企業(yè)陣營(yíng)間分化日益加劇，大中型房企在市場(chǎng)下行周期競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)，而小型房企的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)逐漸減弱，千億成為房企新的分水嶺。

? “優(yōu)等生”勤耕不輟，部分房企逆勢(shì)突圍

圖：2019年部分房企銷售目標(biāo)完成情況

從公布年度銷售目標(biāo)的企業(yè)來(lái)看，2019年房企銷售目標(biāo)完成率總體較好。佳兆業(yè)、龍湖集團(tuán)、世茂房地產(chǎn)等企業(yè)銷售目標(biāo)完成率均在110%以上，佳兆業(yè)、世茂房地產(chǎn)銷售目標(biāo)完成率分別為131.7%、124.2%。

? 碧桂園、恒大、萬(wàn)科仍霸占榜單三甲

根據(jù)最新公布的《2019年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》顯示，按照全口徑金額核算，碧桂園、萬(wàn)科和中國(guó)恒大三家房企分別以7715.3億元、6312.1億元和6080億元位居銷售排行榜前三位。另有34家房企全口徑銷售額達(dá)到“千億”水平，數(shù)量比2018年多出4家。

融創(chuàng)蟬聯(lián)青島銷冠

本地房企借主場(chǎng)優(yōu)勢(shì)追擊

全國(guó)榜單在一定程度上也會(huì)反應(yīng)出城市榜單的排名，全國(guó)業(yè)績(jī)靠前的TOP房企在青島的表現(xiàn)也相當(dāng)不錯(cuò)，融創(chuàng)、保利、華潤(rùn)、龍湖都毫無(wú)意外地進(jìn)入了榜單前十。

除了品牌房企，本地的企業(yè)借助拿地優(yōu)勢(shì)，也想有些作為。TOP10里龍頭房企的動(dòng)作決定了青島樓市的基本局面，值得深究。

在如今的市場(chǎng)環(huán)境下，大小房企業(yè)績(jī)分化嚴(yán)重，梯隊(duì)分化加劇。

2019年以來(lái)融創(chuàng)中國(guó)位列第一，以241.04億的銷售額和153.93萬(wàn)㎡的銷售面積穩(wěn)坐"雙料冠軍"，銷售額比去年多了62億。銷售業(yè)績(jī)主要來(lái)源于融創(chuàng)都會(huì)中心（54.5億），融創(chuàng)維多利亞灣（46.5億），融創(chuàng)中心（36.7億），騰訊雙創(chuàng)小鎮(zhèn)（26.8億），東方影都（25.5億）和融創(chuàng)紅島灣（21.2億）等項(xiàng)目的貢獻(xiàn)。

華潤(rùn)置地奪得第二名，簽約總額82.78億，實(shí)現(xiàn)銷售面積32.30萬(wàn)㎡，主要來(lái)源于青鐵華潤(rùn)城項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)銷售額59.5億，該項(xiàng)目同時(shí)也是2019年青島單盤冠軍。

龍湖集團(tuán)以81.35億銷售額位列三甲，實(shí)現(xiàn)簽約面積53.64萬(wàn)㎡，其銷售額來(lái)源于龍湖昱城（20.9億），龍湖舜山府（13.5億），龍湖天矩（9.9億），龍湖春江天鏡（7.1億）等。

青山遮不住，畢竟東流去，領(lǐng)先房企在當(dāng)下市場(chǎng)當(dāng)中仍能一枝獨(dú)秀。2019年，仍有部分市場(chǎng)慣性在延續(xù)，甚至部分房企的銷售業(yè)績(jī)當(dāng)中去年限簽房源占比較大。下半年，隨著調(diào)整深度加深，慣性減弱，市場(chǎng)的不確定性則會(huì)更強(qiáng)。

青島新房成交量同比下滑11.52%

各區(qū)域銷量冷熱不均

據(jù)青島銳理統(tǒng)計(jì)，2019年，島城新房成交141420套，比2018年下滑11.52%，成交總面積約1638.49萬(wàn)平方米，總成交額約2366.86億元。

這其中，新建商品住宅成交115892套，比2018年下滑8.33%，成交總面積約1398.35萬(wàn)平方米，成交總額約1996億元。從成交區(qū)域分配來(lái)看，西海岸、城陽(yáng)、膠州、即墨去年新房成交均過(guò)萬(wàn)套。

從新房成交的區(qū)域分布來(lái)看，青島西海岸新區(qū)以42892套的總成交量遙遙領(lǐng)先，成交量占全市的30.33%，繼續(xù)領(lǐng)跑各區(qū)市。城陽(yáng)區(qū)新房成交28157套，排第二位;膠州市成交19864套，排第三位;即墨區(qū)成交18691套，排第四位。

此外，平度市成交 9666套，萊西市成交5518套。傳統(tǒng)主城區(qū)的成交情況近幾年不如郊區(qū)，這與供應(yīng)量少有較為直接的關(guān)系。其中，市南區(qū)成交936套，市北區(qū)成交6330套，李滄區(qū)成交5877套，嶗山區(qū)成交3489套。

去年青島新建商品住宅的區(qū)域成交量同樣冷熱不均。2019年，島城新建商品住宅成交115892套，比2018年下滑8.33%。

具體來(lái)看，西海岸新建商品住宅成交35646套，約占島城新建商品住宅總成交的30.76%;城陽(yáng)區(qū)緊隨其后，成交22736套;膠州市成交18110套，排第三位;即墨區(qū)成交14970套，排第四位。

此外，平度市新建商品住宅成交8410套，萊西市成交5216套，李滄區(qū)成交4935套，市北區(qū)成交3504套，嶗山區(qū)成交2255套，市南區(qū)成交110套。

"總結(jié)

青島樓市數(shù)據(jù)

總體看來(lái)，青島簽約套數(shù)、銷售面積，銷售總金額與2018年相比均下跌，跌幅分別為8.3%，6.1%，0.6%。從房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，2019年青島市新建商品房的網(wǎng)簽均價(jià)為14442元/㎡，同比2018年上漲3.5%。

2020年房地產(chǎn)投機(jī)性漸次離場(chǎng)

青島樓市將迎來(lái)“最好購(gòu)房時(shí)機(jī)”

2019年,在“房住不炒”調(diào)控主基調(diào)下,房地產(chǎn)行業(yè)“穩(wěn)”字當(dāng)頭,房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、土地市場(chǎng)穩(wěn)定、未來(lái)預(yù)期穩(wěn)定，金融端調(diào)控謹(jǐn)守底線，樓市投機(jī)性需求漸次離場(chǎng)，住宅回歸居住本源。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,2020年相關(guān)政策力度將根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況有所微調(diào),“一城一策”將落實(shí)得更為具體。專家建議,未來(lái)需要繼續(xù)強(qiáng)化地方政府穩(wěn)定樓市的主體責(zé)任,進(jìn)一步理順中央與地方財(cái)政分配關(guān)系。

對(duì)房企而言，千億成為行業(yè)規(guī)模的分水嶺，行業(yè)集中度也將進(jìn)一步提升，如何在奔跑中保持穩(wěn)健而行，在更大的挑戰(zhàn)中尋求機(jī)遇，將是未來(lái)發(fā)展的重要命題。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，過(guò)去二十年中國(guó)房?jī)r(jià)一直保持上漲態(tài)勢(shì)，但也不是年年都漲，而是存在一定周期性，大概是一到兩年上漲，到達(dá)階段峰值后，再一到兩年內(nèi)回調(diào)，最后底部橫盤一段時(shí)間，如此循環(huán)反復(fù)。

青島房?jī)r(jià)走勢(shì)同樣遵循了此規(guī)律，在經(jīng)歷了2018年的上漲和2019年的下跌后，當(dāng)下房?jī)r(jià)正在逐步回歸合理。預(yù)測(cè)2020年，房?jī)r(jià)還將持續(xù)“穩(wěn)中有降”一段時(shí)期，但跌幅不會(huì)太大，最終會(huì)在二三季度觸底，在此期間，青島樓市將有望迎來(lái)近三年來(lái)“最好購(gòu)房時(shí)機(jī)”。

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