一年一次的春運已經(jīng)正式拉開序幕，“返鄉(xiāng)置業(yè)”的話題又被重新拉回到人們的視野中。購房者除了希望房價再降一些，也希望政府出臺更多的相關(guān)政策來降低自己的購房成本。那2019年的青島樓市又發(fā)生了哪些大事呢？

總結(jié)2019年青島樓市——“穩(wěn)”字當先。這一年伊始,從青島高新區(qū)暫停搖號售房、國管公積金出臺新政、取消住房公積金二次貸申貸間隔期限到10月8日房貸新政執(zhí)行,無不例外,都是在“房住不炒,因城施策”的調(diào)控政策指引下,樓市漸漸回歸平穩(wěn)的表現(xiàn)。樓市的一舉一動影響著島城人民的方方面面。

房住不炒

堅持房住不炒，應該是與時俱進、因地制宜、因時制宜。那就是分類調(diào)控、因城施策，甚至一城一策，這都是調(diào)控背后更深層次的邏輯，也就是說，房地產(chǎn)調(diào)控絕非一成不變。

2019年的青島樓市，也有這樣這樣一些關(guān)鍵詞可以提煉。

“搶人大戰(zhàn)”仍在繼續(xù)

一個城市是否能獲得長足有效的發(fā)展，取決于人才質(zhì)量的高低。在2019年，青島也出臺了一系列的人才優(yōu)惠政策。所謂“搶人大戰(zhàn)“指的是各個城市針對各自不同的發(fā)展需求，為廣泛吸引人才，推出各項人才新政，給戶口、給錢、給政策，積極創(chuàng)造條件引進人才，創(chuàng)造就業(yè)機會的現(xiàn)象，青島在去年里也出臺了不少人才新政：

01 住房補貼首次擴大到本科生

3月5日，青島市出臺《關(guān)于印發(fā)〈青島市青年人才在青創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)一次性安家費審核發(fā)放實施細則 （試行〉的通知》和《關(guān)于印發(fā)〈青島市高校畢業(yè)生在青就業(yè)住房補貼審核發(fā)放實施細則（試行）〉的通知》，給予碩士、博士研究生發(fā)放一次性安家費，博士研究生每人15萬元，碩士研究生每人10萬元；住房補貼對象首次擴大到本科生，其中本科畢業(yè)生補貼500元/月，碩士研究生800元/月，博士研究生1200元/元。以上兩項政策均自4月1日起試行，實行網(wǎng)上自行申報。

02 西海岸人才公寓政策招賢

6月，青島西海岸新區(qū)發(fā)布《關(guān)于鼓勵人口人才發(fā)展的十六條意見》�！兑庖姟访鞔_，引進人才可八折購買或租賃人才公寓。招拍掛住宅土地配建一定比例的租賃型或產(chǎn)權(quán)型人才公寓，產(chǎn)權(quán)型人才公寓的出售價格，在土地出讓前，按照同區(qū)域商品住房價格至少下浮20%的比例確定；租賃型人才公寓租金按照不高于同區(qū)域住房市場租金80%的標準確定,爭取五年內(nèi)建設(shè)80萬平方米。

除了以上兩點，2019年9月，《青島市“人才貸”風險補償資金管理暫行辦法》正式出臺，人才貸款為免擔保、免抵押的純信用貸款，并享受優(yōu)惠利率。

LPR成為2019樓市熱詞

對于房地產(chǎn)市場來說，影響最大的政策是利率政策。

8月17日，央行宣布全面改革中國利率制度，推出了“貸款市場報價利率(LPR)”。10月8日，房貸利率正式“換錨”，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數(shù)值應符合全國和當?shù)刈》啃刨J政策要求,體現(xiàn)貸款風險狀況，合同期限內(nèi)固定不變。借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日,定價基準調(diào)整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。

11月20日，央行最新LPR政策出爐：1年期LPR為4.15%，此前為4.2%；5年期LPR為4.8%，此前為4.85%。

這也是LPR利率登場以來，房貸利率首次下調(diào)！同時也可以說是2015年10月24日至今，4年來，房貸基準利率的首次降息。LPR可以理解為這是銀行的“最低優(yōu)惠價”，央行采用LPR加點的方式，使得通過LPR降低企業(yè)融資成本的同時，限制資金流入樓市。說到底，就是增加了二套房、三套房等購房成本，讓炒房客不再有利可圖。

基準利率下調(diào)之后，各地銀行基本上也都跟著下調(diào)了房貸利率。對于房地產(chǎn)市場肯定是一個好消息，不僅可以刺激購房需求，客觀來講也會帶來市場上的交易。并且從整體而言，對房地產(chǎn)市場交易活躍等都有較為積極的作用。

房企融資環(huán)境承壓

銷售乏力、資金面緊張……2019也是房企頻頻碰壁的一年。

年初以來，銀保監(jiān)會和央行等監(jiān)管機構(gòu)先后提出要加強房地產(chǎn)金融審慎管理、嚴查房地產(chǎn)違規(guī)融資等行為。5月之后，融資收緊政策密集出臺，隨后，信托、海外債、銀行貸款、保險等渠道也全面收緊。

步入2019年下半年，隨著樓市調(diào)控政策的逐步發(fā)酵，購買力的持續(xù)釋放，銷售的增長慣性明顯降低，房企資金面的情況也不容樂觀，因此，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速緩步下行，新開工意愿偏低，拿地態(tài)度也相對謹慎，樓市基本面“承壓”。

拿地方面，延續(xù)2018年下半年開始降溫的土地市場行情，1-11月房企土地購置面積21720萬平方米，同比下降14.2%；土地成交價款11960億元，下降13.0%。土地購置面積每月連續(xù)下跌，土地溢價率較低，市場降溫信號明顯。

總體來看，2019年，我國房地產(chǎn)市場政策環(huán)境整體偏緊，房企資金面承壓。

針對融資難的問題，2019年央行共進行了兩次降準，而降準對房地產(chǎn)市場也會產(chǎn)生積極作用，能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)資金成本，預計后續(xù)市場還會釋放寬松的貨幣環(huán)境和銀行貸款環(huán)境，這對于刺激房地產(chǎn)市場交易都有積極作用，同時也要防范借降準的房價炒作現(xiàn)象。

通過人才政策變相放開限購

青島即將取消限購的消息不止發(fā)生在去年，在網(wǎng)上關(guān)于青島市即將放開限購的消息也是層出不窮。為此，淘房小編特意電話采訪了青島市不動產(chǎn)登記的相關(guān)工作人員，對方稱目前青島各區(qū)域都還未放開限購。

但是，放開限購的消息也并非空穴來風，在西海岸和城陽，已經(jīng)開始開始通過人才政策變相放寬放松限購。

在去年的五月份，西海岸新區(qū)首先傳來“放寬限購”的消息，稱要結(jié)合“雙招雙引”工作，研究放寬落戶條件，優(yōu)化人才引進政策，對全市引進的人才取消在新區(qū)首套房限購。在部分區(qū)域，如董家口循環(huán)經(jīng)濟區(qū)，交通商務區(qū)、藏馬山旅游度假區(qū)、王臺新舊動能轉(zhuǎn)換區(qū)等，取消首套商品房限購政策，以推動新型城鎮(zhèn)化區(qū)域發(fā)展。

11月，城陽區(qū)也傳來類似的消息，具體就是利用人才就業(yè)的機會，根據(jù)名單企業(yè)開據(jù)員工證明，就可以購房一套，由開發(fā)商幫忙破限購，解決購房名額，基本上落戶1-2個月，就可以獲得這兩個區(qū)的購房資格。

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