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前幾天我們談了一個東西，就是青島樓市的“板塊輪動”。什么是板塊輪動呢？

拿出小本本背一下概念：由于青島不是一個中心輻射“攤大餅”型城市，因此在城市擴展過程中，資源會集中流入某個區(qū)域進行建設(shè)，造成新區(qū)域快速成長超過舊的傳統(tǒng)區(qū)域，與此同時，舊區(qū)域人口流失、土地飽和，逐漸萎縮的現(xiàn)象。由于這個現(xiàn)象是分步驟，分批次一輪一輪進行的，因此被形象的稱之為“板塊輪動”。

之前90年代“東部大開發(fā)”過程中，東部、嶗山板塊逆襲傳統(tǒng)市南、21世紀頭10年浮山后板塊強勢崛起，最近一段時間東李板塊涅槃，直至最近城陽、高新區(qū)、西海岸的崛起，都是典型的“板塊輪動”過程。

但是，有些樓市大V的觀點是否定板塊輪動的。他們的理由也很冠冕堂皇：如果說有板塊輪動的話，后發(fā)展的浮山后、東李能超過早先發(fā)展的嶗山板塊嗎？不可能的，市中心就是市中心……

拋去之前嶗山區(qū)就是荒郊野嶺這個歷史事實而言，似乎還真跟他們說得有點類似。自從“東部大開發(fā)”以來，麥島、嶗山就成了事實上的“富人區(qū)”，房價居高不下，一直是標桿，從未被超越，甚至在全市房價普遍大跌的2019年，還很不錯的刷了一波亮眼存在感。

但是，這個論點和論據(jù)都是有漏洞的。那就是，在討論“板塊輪動”的時候，必須要意識到一個問題，那就是每個板塊都存在一個天生稟賦的問題，也就是說：不同板塊的天生稟賦在充分發(fā)展之后，能達到的最高的天花板是不一樣的。

相信大部分人都玩過三國志，在游戲里每個武將都有武力、智力、政治、魅力、統(tǒng)率五大屬性和幾種自帶的必殺技。不同的武將，先天屬性不一樣，但是可以通過后天培訓(xùn)學(xué)習增長屬性，也可以通過追加裝備大幅度提高屬性。

但是問題在于，武將也分為五星神將和垃圾將，譬如說蔡和這個天生屬性，你只要不用修改器，那么不管怎么培養(yǎng)，怎么加裝備，都不可能發(fā)展到諸葛亮的水平。

很明顯，游戲里的理論放在城市規(guī)劃大格局，或者陰陽風水里，雖然沒有那么絕對，但也是好用的。有些地塊高大上，非常適合發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)、建設(shè)金融區(qū)、CBD或者建豪宅，而有些區(qū)塊就適合干“臟活累活”，把高耗能、高污染產(chǎn)業(yè)扔過去……

對于青島而言，之所以麥島的房價還能高高在上，原因并不是嶗山板塊是市中心——從整個青島的發(fā)展規(guī)劃來看，它已經(jīng)明顯偏居一隅，并非市中心擔當——而是嶗山板塊的天生稟賦就是個豪宅區(qū)，青島下一個適合做豪宅的板塊，還沒有強大到能跟麥島競爭，僅此而已。

從這張圖上，很明顯看出來，麥島自帶必殺技“座山觀�！�，邊上還有石老人自帶必殺技“沙灘浴場”，風光指數(shù)幾乎滿級。面對這等地方，規(guī)劃處、地產(chǎn)商們是不可能不認真研究一下的。

再配上點道具，譬如說別墅、公園綠地、大劇院、音樂廳……很好，一個豪宅區(qū)、富人區(qū)誕生了。

但是，面對推開窗戶一堵大山的浮山后板塊，練級（建設(shè)）過程中配備的道具是重點學(xué)校、三甲醫(yī)院、菜市場、大超市……

聽起來沒有麥島那么高大上，但是這些道具讓浮山后成功獲得了必殺技“聚攏人氣”，成為十幾年前的大學(xué)畢業(yè)生、剛需進入青島首選的地段。

很明顯，就雙方獲得的道具和技能而言，浮山后不管怎么發(fā)展，都不應(yīng)該超過浮山前，否則就不對了。

還有一些，像西海岸的老黃島板塊、辛安板塊，建設(shè)過程中配備的道具是港口碼頭、大型工業(yè)園、物流倉庫……

這些地方我謹慎的避免下結(jié)論，因為實體經(jīng)濟的重要性毋庸置疑，但是站在投資的角度講，這些板塊還是更適合在這里工作的剛需一些。

那么，怎么判斷板塊的自然稟賦也就是天花板？很簡單，因為青島不是一個一馬平川的攤大餅城市，海和山是青島重要的資源，那么“看風水”就是青島城市規(guī)劃的必然結(jié)局。一般而言，座山觀海的位置，要么不開發(fā)，一旦開發(fā)就肯定是高端住宅區(qū)沒跑，山谷、兩山之間的海邊的位置適合修建CBD、商業(yè)區(qū)，地勢平坦的地方是普通住宅區(qū)，大型港灣的位置能停船，勢必規(guī)劃為工業(yè)區(qū)……

所以麥島、石老人、沙子口這些地方，要么是待開發(fā)的漁村，一旦開發(fā)建設(shè)，就必然是豪宅區(qū)。

很多人可能認識不到這個問題，會把麥島的繁華歸結(jié)為周圍的商圈配套，但實際上，為什么麥島一枝獨秀，是因為它座山觀海的格局決定的，跟什么香港中路CBD、嶗山金融中心……關(guān)系不大。

道理很簡單，假設(shè)把gov搬到紅島（近期不可能），那么紅島周圍就能出現(xiàn)一個堪比麥島的豪宅區(qū)嗎？可以明確的說，以高新區(qū)一馬平川的地形，這是不可能的。

因此只要青島市作為海濱城市的意義和基本盤還在，沒有因為某些黑天鵝事件變成一堆瓦礫，那么麥島就必然是青島豪宅區(qū)、別墅區(qū)的擔當。

至于麥島為什么會一枝獨秀，只是因為青島下一個適合做豪宅的板塊，在“板塊輪動”過程中，還處于起步不久的位置，沒有強大到能跟已經(jīng)醇熟的麥島競爭，僅此而已。

那么青島下一個豪宅板塊是誰?關(guān)注過風水師的粉絲應(yīng)該能說出來：靈山衛(wèi)。

站在這個角度上，為什么我再三說看好靈山衛(wèi)的發(fā)展，多次說出“5年必超浮山后，10-15年追平麥島”，是因為這個板塊現(xiàn)在處于一個能看出板塊稟賦非常高，練級道具都準備好了還沒掛全的這么個階段上。

很明顯，麥島和靈山衛(wèi)兩個地方，同時擁有“座山觀�！薄吧碁┰�場”等自然必殺技，公園綠地、博物館、游艇碼頭、地標建筑、商圈……麥島但凡有的，靈山衛(wèi)基本都不輸或者能找其它東西扳平。

譬如說麥島別墅遍地，靈山衛(wèi)同樣是別墅遍地。

譬如說，麥島有銀海游艇世界，石老人有青島大劇院，青島博物館……問題是星光島上照樣有大劇院，朝陽山上同樣有博物館，再往東一點有運動中心，西一點還有個青島游艇會……

在青島傳統(tǒng)市區(qū)還有很多地方?jīng)]有修地鐵的情況下，靈山衛(wèi)已經(jīng)通車了13號線，6號線也已經(jīng)動工，再看看已經(jīng)開業(yè)的融創(chuàng)茂、夢樂城的規(guī)模和檔次，全青島市僅次于萬象城和海信廣場，能和李村樂客城、嶗山金獅廣場持平，這完全不是一個“郊區(qū)”的擔當……

因此，只要眼睛看的到，腿跑得到，都明白靈山衛(wèi)這個配備意味著什么——至少要輪動出一個豪宅區(qū)。而這明顯是除20年前嶗山板塊之外，青島其它各板塊都很難具備的條件，這個發(fā)展的天花板太高了。

畢竟能這么適合修別墅，還是那句話，青島一共就八大關(guān)、麥島、靈山衛(wèi)這三個地方。滿打滿算再加一個溫泉鎮(zhèn)，然后真沒了。

站在良心角度，為什么會去說靈山衛(wèi)，只是說意識到這個板塊未來會發(fā)展成一個高端豪華板塊，而現(xiàn)在還在沒發(fā)展完善、住房供應(yīng)量較大的情況下，我們可以用普通住宅的價格去搶這里的豪宅，僅此而已。

至于西海岸其它板塊，我相信后面的幾個能看得到輪動的板塊雖然肯定都有大發(fā)展，但天生稟賦想達到靈山衛(wèi)這個高度，非常難，畢竟別墅不是每個地方都能這么敞開建的。

就說這么多了。

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