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青島是全國(guó)唯一的最特殊的城市，在分析青島房?jī)r(jià)的時(shí)候，我們一定要把青島房?jī)r(jià)分板塊來(lái)分析，怎么分呢？

1 青島的前海一線包括開(kāi)發(fā)區(qū)前海在內(nèi)（西海岸太大了，還要再分板塊），青島的市南嶗山有著無(wú)敵的景觀資源，每年游客盈門(mén)（從季節(jié)性賓館價(jià)格差異就可以得知人數(shù)），筆者在外地，只要?jiǎng)e人得知我是青島來(lái)的，第一句話一定是：青島是個(gè)好地方。由此可見(jiàn)青島避暑勝地的屬性早已深入人心。另外，一個(gè)城市房?jī)r(jià)為什么呈現(xiàn)梯次漸變？因?yàn)榉績(jī)r(jià)本質(zhì)是你收入的排座次，因此，對(duì)于嶗山和前海一線，其房?jī)r(jià)應(yīng)該單獨(dú)擇出來(lái)說(shuō)，其房?jī)r(jià)和三亞廈門(mén)島大理有異曲同工之妙，三亞貴不貴？廈門(mén)海邊貴不貴？但這些板塊貴，其并非因?yàn)樗�是青島，而是因?yàn)樗�是全�?guó)人民趨之若鶩的優(yōu)質(zhì)自然資源，在這些優(yōu)質(zhì)板塊購(gòu)房，需要你在全國(guó)收入里排座次，進(jìn)行資源競(jìng)爭(zhēng)。

2 青島這個(gè)城市又有異于三亞大理的地方，青島是省內(nèi)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市，其自身在省內(nèi)外具有強(qiáng)大的吸引力，因此，在青島剩余板塊里，又涉及到省內(nèi)收入排座次的問(wèn)題。這個(gè)是城市吸引力的體現(xiàn)。

因此，從青島城市經(jīng)濟(jì)來(lái)看，房?jī)r(jià)真正的起點(diǎn)應(yīng)該是距離海邊兩公里外的地段，也就是次新房3萬(wàn)多，破舊二手房2萬(wàn)多的市北，往北依次兩萬(wàn)，一萬(wàn)五，一萬(wàn)二。這些板塊才是你在本市內(nèi)當(dāng)下的座次。

至于這個(gè)價(jià)格貴不貴，你自己去對(duì)比經(jīng)濟(jì)相仿的、人口相似的、地鐵通車(chē)?yán)锍滔嘟�的城市，你看看這個(gè)價(jià)格合理與否。

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以上為題外話，我們?yōu)槭裁撮_(kāi)篇就要從即墨開(kāi)說(shuō)呢？因?yàn)槲覀兌贾�道，青島的市轄區(qū)只有即墨不限購(gòu)。不限購(gòu)，則代表著在真實(shí)的市場(chǎng)需求下，房?jī)r(jià)是最接近真相的，房?jī)r(jià)也是真實(shí)的空多博弈的結(jié)果，又由于即墨離主城區(qū)最遠(yuǎn)，其可以看作是青島房?jī)r(jià)的“底”，從這個(gè)“底”，我們可以依次推導(dǎo)南面幾個(gè)區(qū)的價(jià)格是否有被低估，其真實(shí)價(jià)值應(yīng)該是多少。

鑼鼓一響，粉墨登場(chǎng)，我們今天先聊一聊青島高新區(qū)之一的：藍(lán)色硅谷。

藍(lán)色硅谷位于即墨東部沿海，由鰲山衛(wèi)和溫泉街道組成，南接嶗山區(qū)王哥莊街道，西與即墨城區(qū)有很長(zhǎng)一段距離，北為店集王村，東與田橫隔海相望。

大家從地圖觀察，藍(lán)色硅谷的位置很尷尬，它屬于大家常說(shuō)的十三不靠，指望即墨城區(qū)外溢不可能，北邊是農(nóng)村，南面嶗山王哥莊更是沒(méi)有任何產(chǎn)業(yè)，因此藍(lán)色硅谷想依靠其他地區(qū)外溢或“借勢(shì)”是絕對(duì)不可能的，也就是斷絕了做“睡城”的可能，其想改變，只有靠自己的產(chǎn)業(yè)引進(jìn)，靠自身的發(fā)展。本來(lái)，藍(lán)色硅谷北有規(guī)劃產(chǎn)業(yè)區(qū)，即鰲山灣新城和青島微電子產(chǎn)業(yè)園，包括青島港的集裝箱業(yè)務(wù)也準(zhǔn)備放在田橫女島港（一直爭(zhēng)取一類(lèi)開(kāi)放口岸），可是后來(lái)因?yàn)闇婵跈C(jī)場(chǎng)搬遷的問(wèn)題，這些規(guī)劃全部叫停。這對(duì)藍(lán)色硅谷不次于當(dāng)頭一棒直接打蒙。

本來(lái)藍(lán)色硅谷核心區(qū)作為研發(fā)區(qū)，藍(lán)色硅谷產(chǎn)業(yè)區(qū)作為工業(yè)區(qū)，將項(xiàng)目轉(zhuǎn)化，再配套個(gè)港口出海，加上享受?chē)?guó)家級(jí)高新區(qū)政策，也能自成一城，很不錯(cuò)的構(gòu)思，但現(xiàn)在尷尬了。

目前來(lái)看，藍(lán)色硅谷能提供的工作崗位極其有限，雖然有配套的地鐵11號(hào)線，但往南由于嶗山區(qū)北側(cè)發(fā)展并不盡人意，11號(hào)線過(guò)了藍(lán)色硅谷，從浦里一直到張村站都是未發(fā)展區(qū)域，因此，11號(hào)線沿線能提供的就業(yè)十分有限，而多數(shù)在11號(hào)線盡頭的苗嶺路附近工作的，其購(gòu)房有更多的選擇，很少會(huì)把目光放在藍(lán)色硅谷。短期內(nèi)，這種局面很難改變。

再來(lái)看景觀資源，藍(lán)色硅谷也是挺尷尬的存在，雖說(shuō)區(qū)域內(nèi)有鶴山，以及有海灘資源，但并不能達(dá)到讓人為此產(chǎn)生定居的念頭。

因此，綜合起來(lái)看，藍(lán)色硅谷短期內(nèi)既不能提供更多的工作崗位，又沒(méi)有上等的山海資源，自然而然的，市場(chǎng)會(huì)進(jìn)行自我調(diào)節(jié)。

我不太關(guān)注價(jià)格，我也不太清楚藍(lán)色硅谷目前的房?jī)r(jià)，但總體來(lái)說(shuō)，你應(yīng)該把藍(lán)色硅谷當(dāng)作一個(gè)產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)的小鎮(zhèn)來(lái)看待，這個(gè)小鎮(zhèn)有一條地鐵線，有一個(gè)大學(xué)，零星有點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，但這些產(chǎn)業(yè)留不下大學(xué)畢業(yè)的學(xué)生，外來(lái)的又不太愿意來(lái)此地創(chuàng)業(yè)。既然是小鎮(zhèn)，又不太可能在未來(lái)大量外來(lái)人口涌進(jìn)的情況下，投資不建議，自住無(wú)所謂。

那么，藍(lán)色硅谷是不是毫無(wú)亮點(diǎn)，也讓人絕望看不到未來(lái)？不，沒(méi)有那么糟糕，藍(lán)色硅谷在我看來(lái)，未來(lái)五六年內(nèi)，一定會(huì)產(chǎn)生教學(xué)質(zhì)量生源質(zhì)量一流的小學(xué)、初中、高中、甚至一流的大學(xué)比如山大。

總結(jié)：藍(lán)色硅谷能落地的利好，能落地的規(guī)劃已經(jīng)全部結(jié)束，甚至部分利好規(guī)劃已經(jīng)叫停，房?jī)r(jià)已經(jīng)有透支規(guī)劃利好的部分。因此，投資不建議進(jìn)入，自住，無(wú)所謂。買(mǎi)個(gè)房子又不是需要千思考萬(wàn)考慮的事，有需要就買(mǎi)。

最后，談點(diǎn)個(gè)人看法：有些人把生二胎啊之類(lèi)天大的事漫不經(jīng)心，卻把買(mǎi)個(gè)自住房這樣的小破事掛在心頭，日夜煎熬。唉，朋友，當(dāng)你發(fā)燒了，去醫(yī)院買(mǎi)藥重點(diǎn)應(yīng)該關(guān)注藥效而不是明天藥會(huì)不會(huì)打折。同理，買(mǎi)自住房最重要的應(yīng)該考慮能不能解決需求而不是明天便宜還是貴。話再說(shuō)回來(lái)，漲跌不都是預(yù)測(cè)嗎？漲了，可能你從此以后和自住房徹底拜拜了，跌了，你就當(dāng)少買(mǎi)了幾個(gè)平方不就好了？前者的后果你根本承受不起，所以別在首套房上賭漲跌，賭徒心理要不得，炒房思維遲早會(huì)害你。

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