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現(xiàn)在疫情剛好轉(zhuǎn)了一點(diǎn)，人們剛有要出門的勇氣，就被各種中介、開發(fā)商、自媒體們弄得心慌意亂�！奥犝f房價要漲了”“買房的人是不是很多了”“我現(xiàn)在是不是應(yīng)該出去買房”，這幾天頻繁接到這些問題，弄得心煩意燥的。

5分鐘賣一套房

一張青島某中介群的聊天截圖擾亂了青島房地產(chǎn)市場的半邊天：

既是內(nèi)部聊天群，怎么傳出來了，動機(jī)值得推敲。

現(xiàn)在疫情還沒有過去，除了去上班，鮮有人敢出去冒險，隨便去大街上一看就知道有多冷清，真有那么多人去買房？成交一套房子，買房人起碼得看個十套八套才能下定吧，能5分鐘成交一套，那不滿大街都是看房子的？新聞報道重慶、寧波最近都接近零成交，難道就青島人敢出去買房，是梁靜茹給你的勇氣嗎？

5分鐘賣一套房，很多嗎？按每天8個小時的工作時間，5分鐘賣一套房，一天也就成交100套。2019年3月份青島二手房成交4765套，平均每個工作日成交217套；2018年3月份青島二手房成交9053套，平均每個工作日成交412套。所以，即使真的5分鐘成交一套房，你也不用大驚小怪，離市場恢復(fù)還早著呢。

售樓處都擠爆了

售樓處被擠爆了的套路由來已久，以前市場火爆時尚有可能，現(xiàn)在我就“呵呵”了。要是市場真這么火，某開發(fā)商還用搞75折大促銷？

據(jù)說一些膠州、膠南的樓盤都找不到托了，專門用大巴車從市里拉人，代價老高了。如果你這時候“從眾”去看房，可能你的前后左右都是托，萬眾一“心”的地位堪比皇帝駕臨。

房價又貴了

你有沒有發(fā)現(xiàn)，年前你看的房子都漲價了。某網(wǎng)友就在網(wǎng)站發(fā)帖稱，年前看的特價房都沒有了，擔(dān)憂疫情過后會不會來一輪暴漲，詢問現(xiàn)在是不是應(yīng)該出手來一套。

如果這件事是真的，我的理解是，不是沒優(yōu)惠，是年后的優(yōu)惠還沒有到來。很多售樓處還沒上班，上班了也沒幾個人，優(yōu)惠了也賣不出去，那就等疫情過后再“開戰(zhàn)”吧，那時候才是“槍林炮雨”，優(yōu)惠的一家比一家強(qiáng)。

更大的可能是，這就是一個套路。現(xiàn)在有優(yōu)惠也沒有人來看房，優(yōu)惠大了還給人賣不出去的假象，那就干脆不搞優(yōu)惠，制造制造恐慌氣氛，嚇唬嚇唬你們，大家都買漲不買跌，說不定還真能賣出去幾套。

降稅了，房價就要漲

2月20日，央行公布2月LPR利率，一年期下調(diào)10個基點(diǎn)，五年期下調(diào)5個基點(diǎn)。這一度成為中介、開發(fā)商、自媒體們鼓吹房價要漲的依據(jù)。

我在《4萬億再度殺到，房價要漲？笑死我了！》一文中曾經(jīng)進(jìn)行過分析：這是一個不對等降息，房貸絕大多數(shù)是五年期以上，五年期比一年期少降了5個基點(diǎn)，說明這個降息不是給房地產(chǎn)的，國家不想刺激房地產(chǎn)。

央行在解釋時也說，這次下調(diào)LPR利率“主要用于指導(dǎo)實(shí)體企業(yè)貸款利率，其下調(diào)有助于降低企業(yè)的融資成本”。

再看這房貸可用的5個基點(diǎn)，五年期LPR利率原來是4.80%，現(xiàn)在下調(diào)到4.75%，以貸款50萬20年期計算，每月可以少還13.67元。

就是一碗米線的錢，他們叫喧成那樣，你會因?yàn)橐煌朊拙�去買房嗎？

48萬億要來了，這次房價必漲

還有專家拿24個省市今年公布的未來重點(diǎn)項(xiàng)目投資計劃說事，這24個省市的未來重點(diǎn)項(xiàng)目投資之和是48萬億，好大一個數(shù)字，一下引燃了鼓吹者的小心臟。

對這個事，我曾在《48萬億要來，房價要漲？》一文中進(jìn)行過抨擊：

這個“48萬億”每年都會有，2019年的投資計劃也沒少于48萬億。這只是一個例行投資計劃，和今年經(jīng)濟(jì)形勢關(guān)系不大，更和房地產(chǎn)“救市”沒有關(guān)系。

“48萬億”是未來重點(diǎn)項(xiàng)目投資計劃，是多年期的，歸屬到2020年的只有不到8萬億。

“48萬億”只是一個計劃，并不是說錢已經(jīng)在手里了，想向哪砸就向哪砸�！�48萬億”中，預(yù)算內(nèi)資金只占一小部分，更多的是專項(xiàng)債、金融債、貸款，項(xiàng)目實(shí)施也會經(jīng)歷九九八十一難，并不能保證項(xiàng)目百分百落地、費(fèi)用百分百落實(shí)。

根據(jù)已經(jīng)公布省市的重點(diǎn)項(xiàng)目投資計劃清單，2020年的這8萬億主要投向了公路、鐵路、地鐵、港口、機(jī)場、石化、能源、民生以及新基建，沒有一毛錢是直接投向房地產(chǎn)的。5G、大數(shù)據(jù)中心、人工智能等新基建未來將會代替房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展要換錨了。

所以，想用大基建為房地產(chǎn)加油的吹子們，可以歇歇了。

他們宣傳的政策一日游了

2月21日，河南省駐馬店發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，出臺17項(xiàng)穩(wěn)樓市政策。該政策首開需求端刺激政策，政策力度超過其他以供給端支持為主的城市。

3月3日，廣州市發(fā)布《廣州市堅(jiān)決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰(zhàn)努力實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)任務(wù)若干措施的通知》，第31條規(guī)定商服類項(xiàng)目不再限定銷售對象，被外界認(rèn)為是廣州樓市放松的信號。

這兩個松綁政策出來后，曾被中介、開發(fā)商、自媒體們廣泛的宣傳，大有限購限售馬上就要解除的架勢�？上�，3月4日和5日，兩個政策都被撤回了。

這些現(xiàn)象都表明，房住不炒，這次是認(rèn)真的。政策微調(diào)是被允許的，想要大幅松綁刺激房地產(chǎn)，是萬萬不要想的。

為什么現(xiàn)在客戶帶著口罩都要來訂房？

因?yàn)檎�了口罩就不是這個價格了

這是中介朋友圈最自信的一句宣傳語：為什么現(xiàn)在客戶帶著口罩都要來訂房？因?yàn)檎�了口罩就不是這個價格了。

當(dāng)然，這和口罩無關(guān)。

現(xiàn)在的情形就如同大戰(zhàn)來臨之前，剛有點(diǎn)硝煙，你就投誠了，人家后面的價格戰(zhàn)還怎么打？

上面也說過，現(xiàn)在各方各面都不具備房價上漲的條件，僅憑一張嘴是改變不了事實(shí)的。真正的價格戰(zhàn)將在疫情結(jié)束后開始，那時開發(fā)商開了班，買房人出了門，欠缺的金錢和壓抑的需求交疊，你爭我奪、降價促銷將是常態(tài)。

不過，地方政府、開發(fā)商都是有底線的，每一次降價周期都不會太長，買房者還需把握好窗口期。

寫到這里本文就結(jié)束了，雖然字?jǐn)?shù)不少，但分析不一定正確，歡迎大家進(jìn)入作者組建的群里和作者一起交流，由于作者水平有限，所有問答、交流全部免費(fèi)。進(jìn)群方法：關(guān)注公眾號“青城山說”，后臺回復(fù)“進(jìn)群”，掃描其中二維碼即可進(jìn)入“購房分析總?cè)骸薄?/p>

文：青城山說

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