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近期，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了2020年3月份擬招拍掛出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)預(yù)公告。公告顯示，2020年3月青島市預(yù)出讓90宗地塊，合計(jì)約3241.93畝，總建筑面積479.2萬平方米，分別位于市北、西海岸新區(qū)、城陽、膠州、即墨、高新區(qū)、平度和萊西。

90宗地塊掛拍 土地市場(chǎng)“井噴”

市北

雖說青島主城區(qū)內(nèi)的地塊出讓較近郊而言過于“珍稀”，但也是因?yàn)檎湎�、后期建起來的�?xiàng)目才“珍貴”。

在前期發(fā)布的預(yù)公告中，市北區(qū)擬出讓2宗地塊，均為商住用地。

如位于金華路45號(hào)的地塊，它臨近地鐵1號(hào)線水清溝站，地塊項(xiàng)目建成后將是地鐵盤；周邊分布有金域府邸、中泰信·上景、百通雍翠華苑等住宅項(xiàng)目，東南側(cè)有四流南路第一小學(xué)，西南側(cè)有杭州路小學(xué)和青島第十七中學(xué)，距北嶺山森林公園也較近，地塊品質(zhì)較高。

另一宗位于市北區(qū)臺(tái)柳路以東、黑龍江路以西、長沙路以南、蚌埠路以北，從地圖上看位于保利天匯對(duì)面，靠近地鐵3號(hào)線長沙路站，項(xiàng)目建成后也將成地鐵盤。

除了擬公告的2宗地塊外，2月28日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了1宗位于市北區(qū)四流南路245號(hào)的出讓公告，并定于3月20日進(jìn)行拍賣。經(jīng)比對(duì)發(fā)現(xiàn)，該地塊前期并未出現(xiàn)在預(yù)公告之中。

從地圖可看，該地塊位于洛陽路板塊，周邊在建有地鐵1號(hào)線的勝利橋站，后期也將成地鐵盤；周邊布有智慧谷幼兒園、洛陽路第一小學(xué)、鄭州路小學(xué)、青島科技大學(xué)等，四方世海醫(yī)院、青島市中心醫(yī)院等也在附近，洛陽路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、利群海琴廣場(chǎng)等也有分布，地塊品質(zhì)較高。

其實(shí)，拋開地塊本身的條件外，其所在的區(qū)域價(jià)值也為地塊的品質(zhì)添彩。像是位于主城之一的市北區(qū)，除了開通的M3、還在建有M1，老城區(qū)的配套基礎(chǔ)也較好。據(jù)銳理新媒體的統(tǒng)計(jì)，2019年市北區(qū)新建商品住宅成交占主城四區(qū)之首，老市北新建商品住宅均價(jià)30173元/㎡，四方新建商品住宅均價(jià)24824元/㎡，價(jià)格在主城區(qū)中屬中等水平；目前區(qū)內(nèi)在售、待售有36個(gè)項(xiàng)目，也是主城之中項(xiàng)目最多的一個(gè)區(qū)域。

西海岸新區(qū)

推量最大的西海岸新區(qū)，公告顯示3月份擬出讓31宗地塊，其中17宗商住和商服用地，11宗工業(yè)用地，1宗商業(yè)設(shè)施用地，1宗教育用地和1宗物流倉儲(chǔ)用地。

西海岸新區(qū)占地面積廣闊，3月擬出讓的14宗住宅地塊分布較廣、品質(zhì)也各不相同，像是分布在中德生態(tài)園、海洋活力區(qū)等。但由于西海岸新區(qū)本身占據(jù)了規(guī)劃和政策的優(yōu)勢(shì)：城建工程如第二條海底隧道，其項(xiàng)目工程可行性研究已基本完成，M13已開通、M6已復(fù)工開建；大規(guī)劃如分布開建的大學(xué)城、橋頭港商務(wù)區(qū)、山東自貿(mào)區(qū)青島片區(qū)等逐步落實(shí)；城市基礎(chǔ)如唐島灣商圈、靈山灣商圈、軍民融合醫(yī)院等擴(kuò)容；民生規(guī)劃如膠南的村落拆遷改造等。大小規(guī)劃和政策一同發(fā)力，讓不少開發(fā)商都將目光瞄向了這里。

如位于峨眉山路東、長江西路北的地塊，鄰近待建設(shè)的地鐵1號(hào)線的峨眉山路站，項(xiàng)目建成后也將成地鐵盤，南鄰中國石油大學(xué)，附近有青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)太行山路小學(xué)、志賢中學(xué)、青島光谷軟件園等，周圍較多生活區(qū)，地塊品質(zhì)較高。

據(jù)銳理新媒體的統(tǒng)計(jì)，2019年西海岸新區(qū)新建商品住宅成交占青島全市之首，老黃島新建商品住宅均價(jià)15442元/㎡，膠南新建商品住宅均價(jià)13339元/㎡，其房價(jià)在近郊諸區(qū)中較高，目前在售、待售有122個(gè)項(xiàng)目，是整個(gè)青島市內(nèi)推盤最多的區(qū)域。

3月12日，龍湖3.67億摘得西海岸生態(tài)園11萬平商住地塊，為西海岸土地市場(chǎng)預(yù)熱；而本月西海岸擬出讓的14宗地塊，相信也將吸引不少開發(fā)商的注意。

膠州

膠州3月擬出讓20宗地塊，其中8宗純住宅用地，1宗商服用地，2宗教育用地和9宗工業(yè)用地。

膠州3月擬出讓8宗住宅地塊，數(shù)量僅次于西海岸新區(qū)。

而說起膠州，不少人可能有感于其前些年浮躁的樓市狀況，所以在面對(duì)近些年稍顯清冷的膠州樓市時(shí)，總持有一種懷疑的目光。膠州市場(chǎng)如今雖不如早前火熱，但其各項(xiàng)規(guī)劃還是讓不少人寄希望于它。2019年迎來新進(jìn)展的膠東機(jī)場(chǎng)，讓不少人期待在2020年見到新面貌；東方醫(yī)院等大型配套也將于近期試運(yùn)營，補(bǔ)全了膠州三甲醫(yī)院的空白；地鐵8號(hào)線北段也將于2020年底開通；青島大學(xué)膠州校區(qū)也有新進(jìn)展……伴隨著2020年的新進(jìn)，預(yù)期中的各項(xiàng)規(guī)劃也終于有了盼頭。近期，膠州市12大片區(qū)學(xué)區(qū)建設(shè)計(jì)劃也正式發(fā)布了紅頭文件，計(jì)劃新建、改建、擴(kuò)建中小學(xué)49所，膠州也將進(jìn)一步滿足教學(xué)需求。

據(jù)銳理新媒體的統(tǒng)計(jì)，2019年膠州新建商品住宅成交在近郊中排名第三位，次于西海岸新區(qū)和城陽，新建商品住宅均價(jià)11096元/㎡，在近郊中尚處洼地，目前在售、待售有71個(gè)項(xiàng)目。

3月16日，恒大以約3.7億元摘得膠州2宗住宅地塊，該地塊或?yàn)楹愦笏�世界�?xiàng)目用地，膠州的土地市場(chǎng)也正式吹響了復(fù)工號(hào)角。

城陽和高新

公告顯示，城陽區(qū)3月擬出讓1宗城鎮(zhèn)住宅用地。

高新區(qū)3月擬出讓12宗地塊，其中5宗商住地（均位于紅島），4宗商服用地和3宗工業(yè)用地。

其實(shí)，論起城陽和高新區(qū)，兩者之間的關(guān)系可謂是“纏纏綿綿”。高新區(qū)自劃為國家級(jí)新區(qū)之后，身份地位明顯不同于市級(jí)管轄的城陽區(qū)，但由于地理位置和行政區(qū)劃，即便2019年底高新區(qū)迎來擴(kuò)容，將紅島街道、河套街道和上馬街道的一部分劃歸至高新區(qū)后，高新區(qū)的管轄權(quán)還是交到了城陽區(qū)的手里，由城陽區(qū)暫攜高新區(qū)職權(quán)進(jìn)行管理。

位于北青島的城陽，一直都與主城四區(qū)緊密相連，其內(nèi)規(guī)劃搬遷的流亭機(jī)場(chǎng)，搬遷后空置出大片土地和空間，是城陽區(qū)發(fā)展未來之城的資源；東部的惜夏板塊根據(jù)此前自然資源和規(guī)劃局出臺(tái)的控規(guī)顯示，將進(jìn)一步綜合的打造舒適生活區(qū)，利用當(dāng)?shù)氐目叼B(yǎng)資源、發(fā)展休閑和度假產(chǎn)業(yè)。

而高新區(qū)的發(fā)展多年來也一直備受關(guān)注。從2019年競(jìng)得相關(guān)地塊的東方伊甸園項(xiàng)目后，高新區(qū)那些年的高大上規(guī)劃也終于見到了實(shí)處；北京實(shí)驗(yàn)二小率先開學(xué)招生、地鐵8號(hào)線北段工程2020年底開通……

據(jù)銳理新媒體統(tǒng)計(jì)，城陽區(qū)2019年新建商品住宅均價(jià)16559元/㎡，高新區(qū)2019年新建商品住宅均價(jià)13845元/平方米，其中城陽區(qū)價(jià)格在近郊區(qū)中占據(jù)較高水平，目前兩區(qū)域在售、待售有84個(gè)項(xiàng)目。

即墨

根據(jù)公告顯示，即墨3月擬出讓17宗地塊，其中11宗為工業(yè)用地，3宗公用設(shè)施用地，3宗教育用地和1宗農(nóng)民經(jīng)濟(jì)適用房用地。

根據(jù)公告顯示，即墨3月暫無擬出讓的地塊。但在3月12日，即墨進(jìn)行了一場(chǎng)商住用地的拍賣，由榮盛地產(chǎn)底價(jià)競(jìng)得。該場(chǎng)拍賣也未被列入此前的預(yù)公告中。

據(jù)銳理新媒體統(tǒng)計(jì)，2019年即墨新建商品住宅均價(jià)13054元/㎡，目前在售、待售有62個(gè)項(xiàng)目。

平度和萊西

據(jù)公告顯示，平度3月擬出讓6宗地塊，全部為工業(yè)用地。據(jù)銳理新媒體統(tǒng)計(jì)，平度2019年新建商品住宅均價(jià)7507元/㎡，目前在售、待售有24個(gè)項(xiàng)目。

萊西3月擬出讓1宗商住地塊。

萊西3月擬出讓的商住地塊，位于萊西中心城區(qū) 東南方向，鄰近萊西第一高級(jí)中學(xué)。

據(jù)銳理新媒體統(tǒng)計(jì)，萊西2019年新建商品住宅均價(jià)6531元/㎡，目前在售、待售有16個(gè)項(xiàng)目。

圖片來源：東方IC

綜合數(shù)據(jù)可以看出，在公布的3月擬出讓地塊中，青島共計(jì)預(yù)推出31宗住宅地塊，其中14宗位于西海岸新區(qū)，8宗位于膠州，5宗位于高新區(qū)，2宗位于市北，城陽和萊西各1宗。而本月擬出讓的住宅地塊也絕大部分分布在西海岸等近郊區(qū)域，主城區(qū)中唯市北區(qū)有2宗住宅地塊出讓。

不得不說，近郊區(qū)域一直都是土地出讓的大戶，尤其是西海岸新區(qū)，近乎一直“霸占”著年度土地成交的冠軍。據(jù)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2019年西海岸新區(qū)共計(jì)出讓土地5063369.11平方米，占比超全市總成交面積的三分之一。其高成交也自是因?yàn)槠鋬?nèi)有豐富的土地資源可以出讓，老村落、樓房等待拆遷的居多；反觀市北，位于空間密度大的主城區(qū)中，現(xiàn)有的土地出讓多數(shù)只能伴隨著老企業(yè)廠房的拆遷來實(shí)現(xiàn)。

此前，島城樓市遭遇春寒，受資金壓力影響，不少房地產(chǎn)商都在保底求生存，對(duì)拿地新進(jìn)的計(jì)劃也都有所調(diào)整；但對(duì)于部分實(shí)力強(qiáng)勁、資金充裕的地產(chǎn)商來說，這或許是個(gè)“超車”的機(jī)會(huì)。截至目前，3月青島全市已進(jìn)行了4場(chǎng)土地拍賣，龍湖、恒大、榮盛等房企均斬獲了住宅地塊。

本月擬出讓的90宗地塊，數(shù)量看似龐大，實(shí)則于樓市相聯(lián)最密的住宅地塊只占比三分之一；此外，地塊的位置、大小、周邊行情都有所不同，限定的出讓條件也都不一；再者該項(xiàng)公告是預(yù)公告，此時(shí)間段內(nèi)會(huì)否調(diào)整出讓計(jì)劃也是概率事件。所以，這90宗地塊的最終走向我們尚無法予以定論，唯一可以確定的便是：特殊情況會(huì)影響樓市，但無法決定樓市走向；大鱷也許會(huì)延遲拿地，但拿地需求不會(huì)消失。

圖片來源：東方IC

據(jù)青島新聞網(wǎng)此前對(duì)疫情與樓市的調(diào)查結(jié)果顯示，有近7成多的受訪者選擇將視疫情而定出手置業(yè)，可見，多數(shù)置業(yè)者只是延遲購房計(jì)劃而非取消，疫情對(duì)購房者的購房意愿影響不大，購房需求依然存在。待疫情結(jié)束時(shí)，延遲的購房需求或?qū)⒓�中釋放，屆時(shí)的樓市行情也必將與今不同�，F(xiàn)下批量的土地供應(yīng)，開發(fā)商照計(jì)劃拿地，按照常規(guī)操作，這批地塊也將于1-2年后入市，速度快的也將于年底出規(guī)劃，可以說是在為疫情后的樓市“補(bǔ)貨”。

新地塊出讓，最關(guān)注的自然是各開發(fā)商；而開發(fā)商摘得地塊之后，最關(guān)注的就變成了購房者。3月擬出讓的這90宗地塊，將在一定情況下為島城樓市加瓦添量，而至于是誰能摘得優(yōu)質(zhì)地塊，搶跑于疫情之后；新地塊又將如何為樓市引流，還讓我們拭目以待。

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