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2020年3月，有許多意想不到的大事件給我們帶來困惑和迷茫。

從美聯(lián)儲無底線量化寬松到貨幣的貶值，從長三角城市的搶房潮到各大開發(fā)商的“漲”聲漸起，從30多個(gè)城市降息到城陽的共有產(chǎn)權(quán)政策對樓市的刺激……幾乎所有人都在擔(dān)心，因?yàn)樽约旱谋Ｊ睾瓦t鈍，會錯(cuò)過那輛看不清方向的財(cái)富列車，最后只能在社會的最底層掙扎。

越是如此，你越應(yīng)該更加理智和冷靜。因?yàn)槟慵磳⒆龀龅�，是改變家庭幸福軌跡的決定，這是一個(gè)幾乎沒有容錯(cuò)機(jī)會的選擇。

| PART 1 |

樓市真的又火了？

3月份，全國各地再度出現(xiàn)了搶房潮，其中蘇州買家們僅僅用了60秒就砸出12億，搶下同天三個(gè)新盤；深圳288套新房75分鐘就被搶空；杭州130套精裝高層，引來5663戶購房者報(bào)名搖號，中簽率僅僅2.3%……

老王明確告訴你：這里面沒有任何水分，任何套路，這都是事實(shí)！

出現(xiàn)這種搶房熱潮關(guān)鍵因素有三個(gè)：

第一，這些城市土豪多，真有錢。且不說華為騰訊們制造了多少千萬富翁、億萬富翁，一線城市的網(wǎng)紅都比我們這樣的準(zhǔn)一線城市高出了幾十個(gè)層級。路邊社消息，口紅一哥在上海提了一套1.3億的豪宅。有錢你才能因?yàn)楸锏貌凰�去買房子，沒錢你最多用花唄吃頓燒烤。

第二，價(jià)格差。昨天，我評論西海岸1.4萬元/平方米的人才公寓定價(jià)太高，在特殊產(chǎn)權(quán)性質(zhì)削弱了其金融屬性之后，這樣的房子缺乏吸引力。微頭條發(fā)出后，立即就有當(dāng)?shù)厝朔瘩g我：你知不知道，這房子在市中心，周邊二手房都1.9萬/平方米了？

如果是普通商品房賣這個(gè)價(jià)，確實(shí)是有很大吸引力的。比方說人家杭州、蘇州、南京的限價(jià)商品房。我給大家舉個(gè)杭州的例子，剛剛交付的濱江金茂府，一套142㎡四房的精裝高層，帶兩個(gè)車位竟賣出1166萬，但是即將開盤的丹楓四季院業(yè)內(nèi)估計(jì)均價(jià)不超過5萬，有著近3萬元的價(jià)格差！

這就好比遠(yuǎn)洋萬科城現(xiàn)在買3.45萬元/平方米，遠(yuǎn)洋海信聯(lián)合開發(fā)的項(xiàng)目被限價(jià)在2.6萬元/平方米左右。如果青島出現(xiàn)這種情況，新盤的營銷中心會不會被擠爆？

現(xiàn)在長三角核心城市，通過新房嚴(yán)格限價(jià)和絕對透明的搖號制度，給購房者一個(gè)隨時(shí)可能中大獎(jiǎng)的希望，把富裕階層、高知群體穩(wěn)穩(wěn)圈在自己的城市中，這是大智慧。比某些只想抬房價(jià)，以便賣地時(shí)多收點(diǎn)的短視政府真是強(qiáng)太多！

第三，城市的吸引力，明星城市只要降低門檻，就會有新剛需涌入。我以前分析過，長三角城市老齡化嚴(yán)重，未來這些城市必然會高效率降低人才門檻。話音剛落，蘇州的政策就來了。據(jù)說，南京的政策也很快就跟上了。

優(yōu)質(zhì)的工作機(jī)會，初入城市的保障，薪資待遇水平、免費(fèi)發(fā)放的購物券……長三角城市有很多優(yōu)勢，這也注定了只要他們的門檻低一寸，就會有很多人涌入，支撐城市的發(fā)展，帶來旺盛的購買力。杭州去年的新增人口全國第一，我相信只要杭州愿意，再放一個(gè)政策利好，那么今年還會是第一。

上述三點(diǎn)，青島能占哪一條？

所以，別的的樓市就跟別人家孩子的成績一樣，跟我們沒有太大的關(guān)系。

| PART 2 |

金融洪水什么時(shí)候沖起房價(jià)？

這個(gè)問題過去幾天我本周的稿子已經(jīng)多次涉及，前幾天看了一篇文章，我覺得很好，通俗易懂，我也再給大家講一遍。

貨幣量化寬松，就好比是大壩開閘。以前開了4個(gè)閘口，現(xiàn)在是12個(gè)全開。如果下游河里也有水，那么河水上的船才會越漂越高；如果河床是干涸的，這水流到下游瞬時(shí)間就被干涸的土地吸收了，那船還是起不來。

現(xiàn)在許多國家放水就是這種情況。你比方說日本，本來櫻花季是日本旅游業(yè)賺錢的好時(shí)機(jī)，但是現(xiàn)在哪有什么游客？政府發(fā)錢，是讓旅游級相關(guān)產(chǎn)業(yè)活下去，讓老板們拿這錢給工人發(fā)基本工資，給孩子交學(xué)費(fèi)，自己買米買面，這錢怎么可能進(jìn)入樓市？

中國未來也可能量化寬松，但是水流的方向確定了：大基建。以前是修高鐵、修高速公路、修跨海大橋、海底隧道，現(xiàn)在有六大方向：

水流向這些產(chǎn)業(yè)，對于房價(jià)也是有影響的：第一，這些行業(yè)的人賺了錢，會回過頭來買房；第二，大基建提速，許多新區(qū)配套更加完善，房產(chǎn)價(jià)值升高。

樓市會出現(xiàn)分化，但是普漲時(shí)代不會再有了。

| PART 3 |

城陽樓市穩(wěn)了嗎？

3月的樓市中，最讓人糾結(jié)的就是城陽。因?yàn)楣灿挟a(chǎn)權(quán)房政策的推出，所以這個(gè)老王認(rèn)為很麻煩的區(qū)域，一躍成為了人氣最高的地方。

不過，我希望大家注意一點(diǎn)，不管是7000人已經(jīng)通過審核也要，8000個(gè)通過審核也罷，目前所有的消息都是以訛傳訛，官方并沒有公布一個(gè)準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。但是，我們可以從一些政策中分析出來。

這兩天，有人又傳什么共有產(chǎn)權(quán)房惠及的范圍在擴(kuò)大，不僅僅是企事業(yè)單位和學(xué)校這些單位了，還將把一些普通企業(yè)納入進(jìn)來，大家細(xì)想：

這代表政策拉動力超預(yù)期，還是未達(dá)到預(yù)期呢？

我們來看4月2日新房成交量，城陽并不十分出彩

我希望大家一定要有一個(gè)邏輯：這房子打七折有了性價(jià)比，如果不打折就沒有性價(jià)比了啊。而且，人家七折買的是好樓層好戶型，現(xiàn)在置業(yè)顧問們忽悠你買的是矮樓層、差戶型，你要上這個(gè)套嗎？

老王上周去城陽轉(zhuǎn)了一圈，感覺就現(xiàn)在而言，北城區(qū)的機(jī)會在西面，高新區(qū)、上馬一線，房價(jià)沒有太大的變化，許多樓盤還是有優(yōu)惠。就投資而言，夏莊、中片區(qū)、白云山在房價(jià)上漲后，值得出手的機(jī)會真得不多了。

| PART 4 |

購房者該不該為降息高興？

房貸利率，一直是購房者關(guān)注的另一個(gè)核心點(diǎn)。未來房貸利率有繼續(xù)下滑的可能。

對于房貸的問題，我將全文引用青島金融業(yè)知名公眾號“融話琴樓”的文章，他的分析很全面了。

即便央行LPR降息，要想最終傳導(dǎo)到我們個(gè)人房貸利率下降，還有兩道”門檻“需要邁過：

其一，央行可能會采取非對稱降息。這一點(diǎn)，其實(shí)3月20日的那次降息，我們已深有體會，1年期LPR降息10個(gè)基點(diǎn)，但事關(guān)我們個(gè)人房貸的5年期LPR僅降了5個(gè)基點(diǎn)，幅度減半。

其二，即便央行降息20個(gè)基點(diǎn)，各地商業(yè)銀行是同步降息20個(gè)基點(diǎn)，還是又增加20個(gè)基點(diǎn)，把降的又補(bǔ)回來也是個(gè)懸念。這一點(diǎn)，其實(shí)3月20日的那次降息，我們也同樣深有體會，雖然央行5年期LPR降了5個(gè)基點(diǎn)，但青島本地的各商業(yè)銀行步調(diào)一致地同步采取了增加了5個(gè)基點(diǎn)的”姿態(tài)“，讓大家體驗(yàn)了一把酸酸的“爽約失戀”的味道。

另外，小編之前也多次強(qiáng)調(diào)過，辦理住房貸款時(shí)，最重要的是關(guān)注LPR加點(diǎn)的多少，這將伴隨著貸款的終身20-30年。如果在央行LPR降息20個(gè)基點(diǎn)后，各地的銀行逆向采取加點(diǎn)做法，那么，此時(shí)辦理房貸的反而會更吃虧，還不如央行LPR不降息，因?yàn)槟愕募狱c(diǎn)更高了，并且一旦鎖定高位后，就不會再變了，而等明年新舊利率并軌執(zhí)行后，你就會發(fā)現(xiàn)與之前舊利率轉(zhuǎn)換的水平差距有多大了。

所以，降息并不一定都是利好啊。

| PART 5 |

青島樓市，是好是壞？

成交數(shù)據(jù)，十分讓人矛盾。一季度的數(shù)據(jù)很不好看。

2020年1-3月商品房供應(yīng)面積195.63萬㎡，同比降幅達(dá)到40%；銷售面積195.14萬㎡，同比下降30.7%。截止到2020年3月末，TOP10房企93.29億元的業(yè)績規(guī)模，較今年1-2月增加了43.34個(gè)億，較去年同期下降32.23%；銷售面積達(dá)到64.03萬㎡，較今年1月份增加33.1萬㎡，較去年同期下降33.8%。

但是另一方面，青島新房成交量已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了4連漲，數(shù)據(jù)已經(jīng)恢復(fù)到年前水平。

?青島一季度的表現(xiàn)，我認(rèn)為不算好也不算壞。認(rèn)為不太好，是因?yàn)榻?jīng)過了兩個(gè)月的積蓄，開發(fā)商放了那么多的特價(jià)房，三月份也僅僅是恢復(fù)到了正常水平，這個(gè)成績不算驚艷；覺得不算壞，是因?yàn)榻衲暌患径葮鞘谢�本都是本地剛需支撐的，外地投資客還沒有來，這說明青島樓市還有所支撐。

青島樓市到底還行不行，四月份，乃至整個(gè)二季度，都十分關(guān)鍵。如果這個(gè)量穩(wěn)住了，那么樓市不會有太大的問題。但是如果城陽沒有7000套的增量，熱鬧一陣又歸于沉寂，或者西海岸的人氣不負(fù)往年輝煌，那么今年樓市就非常嚴(yán)峻了，降價(jià)潮或許在金九銀十之前到來。

最后，給大家推薦一本書——《烏合之眾》。這本書在網(wǎng)上現(xiàn)在包郵價(jià)不超過10元，看完之后，你也許在參加開發(fā)商的開盤大戲時(shí)就能清醒些，在昏昏沉沉之時(shí)也不會做出讓你后悔終生的選擇。

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