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4月10日晚上，青島再一次因?yàn)榉潘烧�策，全市刷屏，很多人�?lái)問(wèn)，百忍老師那就說(shuō)說(shuō)前因后果和來(lái)龍去脈。

01、 政策背景和以前措施

青島樓市2018年的“4.18調(diào)控”還有一個(gè)周就要滿兩年了，這在很多地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的人看來(lái)，幾乎是最嚴(yán)厲的調(diào)控，其實(shí)比起南方，沒(méi)那么緊。4.18的主要內(nèi)容其實(shí)很簡(jiǎn)單，就是本市居民六區(qū)限購(gòu)兩套和全市五年內(nèi)限售這兩條。

對(duì)于這個(gè)政策，百忍老師一直覺(jué)得后一條選錯(cuò)了。其實(shí)應(yīng)該是提高二套首付，起碼到六成吧，而不是采取限售五年。后者一般是北方城市的措施，據(jù)說(shuō)河北某地級(jí)市還搞出了10年的鬧劇。而當(dāng)初七次加碼調(diào)控的杭州，從來(lái)沒(méi)有限售這一條。

當(dāng)然，政策制定者也有他的理由，就是這樣可以拉長(zhǎng)炒房者的周期，讓他們不要盲目購(gòu)買。其實(shí)加快流動(dòng)，讓更多的房源上市，形成供大于求的關(guān)系，讓二手房?jī)r(jià)漲不動(dòng)，才能真正用市場(chǎng)的辦法解決炒房的問(wèn)題。幾千年前的大禹治水都明白的道理，不是人人都明白。

當(dāng)時(shí)是上合即將來(lái)臨，也顧不得那么多了，刀先切下去再說(shuō)。只是青島的二套四成首付居然一直沒(méi)提高，也是一件很牛的事。

限售之外，就是外地人的一年社保和本地人的兩套限購(gòu)了。注意這個(gè)范圍是在六區(qū)范圍之內(nèi)，其實(shí)從2017年的3.30調(diào)控就開(kāi)始了，所以才成就了2017年即墨和膠州房?jī)r(jià)大漲，甚至延申到2018年8月之后平度房?jī)r(jià)大漲和2019年正月之后的萊西房?jī)r(jià)大漲。

很多人因此去了遠(yuǎn)郊區(qū)高價(jià)搶了房子，被套牢，淪為韭菜。

而整個(gè)青島房?jī)r(jià)，其實(shí)在2017年底已經(jīng)到了頂峰，但是因?yàn)樯虾系某醋骱蜔o(wú)數(shù)韭菜的瘋狂，2018年的春天上演最后的巔峰時(shí)刻，再加上4.18一錘子拍下，所以此后進(jìn)入了將近兩年的下滑之路。甚至2019年成為全國(guó)降幅第一。

到了2020年春天，基本上消化了2018年的泡沫，大部分區(qū)域回到了2017年的價(jià)格——注意，百忍老師說(shuō)的是大部分區(qū)域，并不代表所有區(qū)域。

而此時(shí)，在2018年和2019年青島全市連續(xù)兩年賣地20000畝的基礎(chǔ)上，青島土地市場(chǎng)依然快速突進(jìn)，大批土地放量。而這個(gè)春天，全世界遭遇疫情，而且愈演愈烈，為全球經(jīng)濟(jì)蒙上陰影。

在這樣的大背景之下，本來(lái)二線城市中一直采取跟隨調(diào)控政策的青島，這次走在前面，準(zhǔn)備把過(guò)去的緊箍咒松一松，就非常正常了。而且也符合決策層“一城一策，因城施策”的基本措施。

所以，就在4月10日晚上，以全市開(kāi)展為期100天的“青島百日萬(wàn)店消費(fèi)季”活動(dòng)為契機(jī)，出臺(tái)了關(guān)于本市房地產(chǎn)的9條措施，對(duì)過(guò)去的政策進(jìn)行了放松限售和限購(gòu)——注意是放松，不是放開(kāi)。前者是開(kāi)縫，后者是開(kāi)門，力度是不同的。

當(dāng)然，這個(gè)活動(dòng)是100天，措施不可能是100天，目前的形勢(shì)之下，既然放松了，上邊只要不干預(yù)，自然沒(méi)有收回之道理。

具體的九條措施，百忍老師不妨一一解讀之：

02、九條措施的具體分析

1.按照消費(fèi)季“商家優(yōu)惠、政府補(bǔ)貼、金融助力”的要求，倡導(dǎo)參展企業(yè)開(kāi)展打折促銷、團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠、推出特價(jià)房、給予二手房租售交易傭金優(yōu)惠等活動(dòng)。

這個(gè)是市場(chǎng)行為，跟提倡無(wú)關(guān)，企業(yè)自然會(huì)根據(jù)自家情況而定。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)參加房展、開(kāi)展各類優(yōu)惠活動(dòng)、房屋成交量高的，在本年度信用評(píng)價(jià)中分別予以加分。

這個(gè)意義也不大，中介的日子其實(shí)不好過(guò)，全靠一手房了。

3.依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，按規(guī)定享受稅收優(yōu)惠，承租人享受提取公積金支持。

公積金前兩天進(jìn)行了改革，和LPR一樣，其實(shí)對(duì)市場(chǎng)影響微乎其微。

4.堅(jiān)持“房住不炒”定位，繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策，但對(duì)由于繼承、拆遷等原因，居民家庭在一套住房中僅占部分共有份額的，不按其擁有一套住房計(jì)算。

這個(gè)等于在這個(gè)比較特殊的情況下放松了，但是這樣的情況畢竟很少，所以市場(chǎng)影響也不大。

5.鼓勵(lì)改善型住房需求，出售1套以上原有住房新購(gòu)1套住房的，原有住房應(yīng)取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿2年并辦理買賣合同網(wǎng)簽備案后或委托中介機(jī)構(gòu)代理銷售并辦理委托代理合同網(wǎng)簽備案后，即可對(duì)新購(gòu)住房的買賣合同予以網(wǎng)簽備案。

這是最為擊中要害的一條，當(dāng)然也是最為模糊的一條。越細(xì)究文字，越讓人迷糊。這其實(shí)不重要，因?yàn)榫唧w實(shí)施之時(shí)，主管各部門自然有數(shù)。

百忍老師解讀認(rèn)為，這應(yīng)該是不增加你的房子總數(shù)基礎(chǔ)上，允許換房�；蛘哒f(shuō)，你想再買，必須先賣掉，這是對(duì)限購(gòu)2套和限售5年的同時(shí)突破，而又一次增加了兩次市場(chǎng)交易，活躍了市場(chǎng)，刺激了交易，還算是一條水平比較高的措施。

6. 在本市工作、符合人才條件的，首套購(gòu)房不受戶籍和個(gè)稅、社保繳存限制。符合落戶條件的在校大學(xué)生辦理落戶手續(xù)后，可享受本市戶籍人口購(gòu)房政策。

這個(gè)措施其實(shí)去年黃島區(qū)和城陽(yáng)區(qū)都已經(jīng)采取了，只是黃島執(zhí)行比較松，城陽(yáng)比較嚴(yán)，所以導(dǎo)致在西海岸的效果更明顯，這次是擴(kuò)大到全市了。

7.因外出求學(xué)，戶口自本市遷出并能提供目前在讀學(xué)校證明的，可享受本市戶籍人口購(gòu)房政策。

這個(gè)人群其實(shí)也不大，無(wú)非富二代的家長(zhǎng)們會(huì)有部分需求。

8.依法登記備案的非本市戶籍承租人申領(lǐng)居住證后，可以按照規(guī)定享有基本公共服務(wù)，符合入學(xué)條件的隨遷子女可以申請(qǐng)?jiān)谖沂邪凑沼嘘P(guān)規(guī)定接受義務(wù)教育。

這個(gè)措施一直有，沒(méi)什么新鮮。

9.網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)應(yīng)當(dāng)核驗(yàn)房源信息發(fā)布機(jī)構(gòu)資格、人員身份和房源真實(shí)性信息。對(duì)違規(guī)發(fā)布房源信息的機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員，網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)應(yīng)當(dāng)刪除相關(guān)房源信息并限制或取消其發(fā)布權(quán)限。

這個(gè)措施其實(shí)沒(méi)啥用，很多中介不就靠這個(gè)吸引人么。

03、 對(duì)目前樓市的提振作用

光看見(jiàn)刷屏了，也看到熱鬧了，但是到底會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生多大的作用，竟然沒(méi)有一個(gè)人或者一家所謂的媒體出來(lái)分析一下，真是有些悲哀。青島地產(chǎn)媒體行業(yè)的快速墮落，在這條政策印證之下，又一次顯露無(wú)疑，很多人基本就是靠復(fù)制粘貼混日子。

其實(shí)，仔細(xì)想想，結(jié)合文章第一部分的背景，就應(yīng)該知道，作用沒(méi)有那么大。

當(dāng)年的措施，是為了抑制炒房，而且是在全名瘋狂之下，那時(shí)是因?yàn)榉績(jī)r(jià)暴漲，人人都有發(fā)財(cái)暴富之夢(mèng)，可如今呢，大部分經(jīng)過(guò)過(guò)去兩年的市場(chǎng)教育，已經(jīng)清醒了很多，就便是市場(chǎng)的小白，也戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢多了，沖動(dòng)型的比例依然不小，聰明人也不多，但這部分人的購(gòu)買力確實(shí)比較弱。

過(guò)去四年，青島大約賣了10000億的房子，其實(shí)有些透支。而這次放開(kāi)5年限售，2018年4月18日之后簽約的二手房正好放出來(lái)，增加了房源，本來(lái)這些房子應(yīng)該2023年之后上市的，這次是增加了房源。而青島今年的房源本來(lái)就在快速增加，去年總共賣了5萬(wàn)多套二手房，每月不到5000套，如今供大于求更加加劇，所以，對(duì)二手房來(lái)說(shuō)，整體不是一件好事。

而次新房來(lái)說(shuō)，2018年簽約的今年也才收房而已，兩年稅錢，所以正常釋放怎么也得2022年，所以對(duì)新房轉(zhuǎn)二手的市場(chǎng)影響倒不大。

外來(lái)人才買房的放開(kāi)主要是市內(nèi)四區(qū)，這是一個(gè)比較大的突破限購(gòu)的措施。當(dāng)然最終這個(gè)要看執(zhí)行的力度問(wèn)題，到底是偏黃島還是偏城陽(yáng)，這個(gè)是影響落地?cái)?shù)量的根本因素。 這對(duì)于市區(qū)尤其是市北區(qū)放量的樓盤來(lái)說(shuō)，是個(gè)好消息，外地的以前客戶可以簽約了，以后的客戶可以加大開(kāi)拓力度了。

第五條的核心條款當(dāng)然會(huì)刺激一部分換房需求，但是這是個(gè)滾動(dòng)需求，買賣并舉，要買就得賣，而現(xiàn)在就目前的青島二手房市場(chǎng)而言，賣掉一套房子并不是一件容易的事，相信這個(gè)大家都有數(shù)，所以，這個(gè)雙交易的周期有點(diǎn)長(zhǎng)，也會(huì)影響實(shí)施范圍。

其他影響小眾人群的，于宏觀市場(chǎng)其實(shí)無(wú)關(guān)緊要。

所以總體來(lái)看，這個(gè)放松措施比起城陽(yáng)的共有產(chǎn)權(quán)房政策來(lái)，其實(shí)影響差得還是比較大。大家之所以如此興奮，是因?yàn)榫煤捣旮柿兀�但這場(chǎng)雨其實(shí)并不大。但無(wú)論如何對(duì)市場(chǎng)是有相當(dāng)大的提振信心的，畢竟刷屏了么，讓大家放松了么，更回歸市場(chǎng)了，尊重一下市場(chǎng)規(guī)律，這在一個(gè)北方城市里，可能才是最大的意義所在。

而真正影響今年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的，還是巨量土地出讓、十萬(wàn)套人才公寓、區(qū)域供求競(jìng)爭(zhēng)，這才是最要命的因素。當(dāng)然，新的刺激政策也很重要，據(jù)說(shuō)有的區(qū)市準(zhǔn)備學(xué)習(xí)城陽(yáng)的共有產(chǎn)權(quán)房政策了，可是又不想出錢，所以到現(xiàn)在也難產(chǎn)。

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