青島游戲規(guī)則改變，如何繞過了政策紅線？

2018年4月18日,青島市國土資源和房屋管理局發(fā)布《關于持續(xù)促進我市房地產市場平穩(wěn)有序運行的通知》。該項通知不僅對限購做出了規(guī)定，而且對限售也做出了明確規(guī)定——在本市范圍內新購買的新建商品住房和二手住房，需取得《不動產權證書》滿5年后方可上市交易。

在這項通知出臺即將滿兩周年之際，青島樓市因對“游戲規(guī)則”做出的改變而引起了全國的關注。

近日，青島市不動產登記中心主辦的“青島網上房地產”網站發(fā)布了“2020青島百日萬店消費季網絡房展”活動規(guī)則，最引人關注的是對銷售的松綁——出售1套以上原有住房新購1套住房的，原有住房應取得《不動產權證書》滿2年并辦理買賣合同網簽備案后或委托中介機構代理銷售并辦理委托代理合同網簽備案后，即可對新購住房的買賣合同予以網簽備案。

在樓市的“五限”中，由于炒房所具備的對杠桿的數量運用，以及快速獲利的需求，限貸和限售一向被看作是最不能突破的底線。譬如，去年，開封和張家港的取消限售的政策都遭遇了“一日游”的情況？

青島對于限售的松綁并不是針對目前新購買的房子，而是兩年前的。此外，青島還提出“賣一買一”，的改善型需求，即在業(yè)主“賣一買一”的情況下，才可以適用本項規(guī)定。

房住不炒的大背景下，讓有條件的人低谷買房

今年以來，在央行多次降準降息的利好下，市場流動性進一步加強，再加上各地密集出臺出臺的刺激樓市的調控政策和房企促銷的力度，部分市已經有了回暖的跡象。譬如，杭州成交面積環(huán)比增幅2363.75%，“萬人搖”重現江湖；深圳某豪宅三售三磬等。

然而，“房住不炒”的紅線仍然沒有放松。1月3日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關于推動銀行業(yè)和保險業(yè)高質量發(fā)展的指導意見》，指出銀行保險機構要落實“房住不炒”的定位，嚴格執(zhí)行房地產金融監(jiān)管要求，防止資金違規(guī)流入房地產市場。2月19日晚間，央行稱，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照“因城施策”的基本原則， 加快建立房地產金融長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

所以，從長遠來看，局部的回暖并不能改變調控的大趨勢，不會改變房地產行業(yè)發(fā)展的大趨勢。

不過，對于中國經濟增速的放緩，“不可能靠發(fā)消費券去吃吃喝喝就堵得住的，更大的一定是車和房子”，因此，中金公司董事總經理梁紅提出放開房地產和車輛限購。

中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心首席經濟學家李鐵也有類似的表達。他分析了中國當前各級城市之間存在的嚴重分化——人口密度最高的城市群和都市圈，房價在上漲，房地產供給格局偏于不足。而其他三四線城市，房地產供給嚴重過剩的形勢并沒有得到緩解，而且隨著經濟持續(xù)下滑，面臨的銷售困境和壓力會越來越大。那些希望放松房地產控制政策的城市，也是經濟發(fā)展面臨壓力大的城市，也是對房地產過度依賴的城市。

基于這樣的分析，李鐵認為，對于人口流出地區(qū)，應該對原有的房地產政策進行調整，至少把“一刀切”的各種政策取消，實行因地制宜的房地產發(fā)展政策。例如取消限價、限購以及限貸等措施，允許有條件的人可以在房地產低谷時期購買相對低價的住房。

從這個角度來看，青島限售松綁由于采取的是面向改善型需求的定向松綁方式，因地質系，并沒有觸碰政策紅線，所以才能成功突破類似政策“一日游”的命運。

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