還要不要去搖號？

樓市進入傳統(tǒng)淡季之后，

又恰逢各大開發(fā)商巨量推盤，

這便成為了縈繞在許多購房者心中的難題。

今天，老王試試解題。

NO. 1｜壹

“神話”破滅的利好

日前，青島市規(guī)劃局公示了市政府批復(fù)后的紅島經(jīng)濟區(qū)北部、西部兩個片區(qū)的控制性詳細規(guī)劃的批復(fù)意見。批復(fù)意見明確了兩個片區(qū)的規(guī)劃范圍、功能定位、交通及基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃等發(fā)展詳情。

其中，最為引人注目的就是此前瘋傳的新政府所在地，已經(jīng)明確規(guī)劃為紅島發(fā)展中心。至此，關(guān)于市政府搬遷的猜測已經(jīng)完全塵埃落定。大家可以查一下老王之前的文章，我曾經(jīng)多次從人和環(huán)境兩個方面分析，并堅定的預(yù)測：市政府不會搬遷紅島�，F(xiàn)在規(guī)劃出來之后，我認為這是一大利好。

為什么這么說？因為政務(wù)中心原本就不是宜居的必要配套。老王到現(xiàn)在，進入青島市政府的次數(shù)也不超過10次，我相信大多數(shù)人都比老王少。政務(wù)中心周邊的治安可能是最好的，但也因為安保的要求，也會有一些不便。相比政務(wù)中心，我們要關(guān)心的是什么落地了。

此次公示效果圖描述了紅島南片區(qū)的城市設(shè)計意向圖，從圖上我們能夠看到除了熟悉的方特夢幻王國、羊毛灘綜合社區(qū)、科技中心、海洋館等，還有一大批項目在此落地，如露天劇場、游艇碼頭、雕塑公園、星級酒店、接待中心、科普創(chuàng)意園、綜合換乘樞紐、紅島發(fā)展中心等。

紅島經(jīng)濟區(qū)作為一個新興片區(qū)，在整體規(guī)劃的優(yōu)勢上，是市南與嶗山都比不了的。中山路老城區(qū)有無敵海景，深厚的文化底蘊，但是那些老房子、老建筑的歷史背景、產(chǎn)權(quán)太復(fù)雜，整體拆遷太難了，所以沒法像紅島經(jīng)濟區(qū)這樣進行大片區(qū)整體規(guī)劃建設(shè)。整體規(guī)劃有一大優(yōu)勢，那就是住宅與教育、商業(yè)、醫(yī)療等公共配套的配比比較合理。我們目前在老城區(qū)，也包括城陽和西海岸的核心區(qū)經(jīng)常會遇上這樣一個問題：新小區(qū)一個接一個交付之后，片區(qū)內(nèi)學校和醫(yī)療資源已經(jīng)嚴重透支，這給居民日常生活帶來很大不便。

藍色硅谷、膠州開發(fā)區(qū)、西海岸中央活力區(qū)可以進行整體規(guī)劃，而且許多區(qū)域也有個別項目的雄偉藍圖，但是哪個新區(qū)都沒有19個市級公共服務(wù)項目的落地、建設(shè)，5家3甲醫(yī)院的相繼落戶的資源。這么多頂級配套說明了：歷屆政府都是將此處，作為承載城市人口增長的核心區(qū)域。

當年同樣不起眼的新都心，僅僅是因為一條地鐵和一個商業(yè)綜合體，就在城市的這一輪擴張中展現(xiàn)出了讓人驚訝的價值增長速度；現(xiàn)在有這么多頂級配套加持新城心，未來……

NO. 2｜貳

人口增長是你最不該憂慮的事兒

“老王，你說高新區(qū)現(xiàn)在就這么點人，什么時候能達到開發(fā)區(qū)那么高的人口密度？”

昨天，一個網(wǎng)友跟我聊天的時候，提出了這樣一個問題。我想這也是很多人心中的疑惑。沒有人只有房子的地方，樓市肯定有大量的泡沫，這是毋庸置疑的。

對此，我希望你能正確認識兩大關(guān)鍵點。

第一，這一區(qū)域的定位是青島環(huán)灣型城市群的核心功能區(qū)、區(qū)域性現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要承載區(qū)、通海融綠的灣區(qū)創(chuàng)新示范區(qū)。從高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃來看，引入的都是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)而非勞動密集型產(chǎn)業(yè)，即使產(chǎn)業(yè)都成功引入，也不會帶來巨量剛需。所以，高新區(qū)人口增長主要還是來自于市區(qū)的剛需外溢。

那么，這一區(qū)域未來人口增長速度，我們就可以和青島市人口增長速度視為一體。作為中國一個氣候宜人的灣居城市，青島是中國北方少有的宜居之地。這到了有暖氣的秋冬季節(jié)，通過對比空氣質(zhì)量我們就有一個深切的認識。而隨著中國人口總量的減少，我們?nèi)丝诤芸赡芟袢毡灸菢�，向著�?yōu)質(zhì)商業(yè)、醫(yī)療資源集中的大城市聚集。

整個江北，比青島好的城市不多。還有我們自身的人口增長率，青島二胎率全國領(lǐng)先，這以后都是剛需。

全國許多城市的房地產(chǎn)業(yè)會在這一輪調(diào)整后一蹶不振，呈長時間衰減狀態(tài)。但是青島不會，青島樓市會隨著大勢下落，但是等房貸或者限購政策松動后，必然會成為率先反彈的城市。

到那時候，你覺得購房者會選擇哪里？

第二，高新區(qū)現(xiàn)在人氣比較少，是因為絕大部分房地產(chǎn)項目還沒有交付。你如果到中歐國際城、世茂公園美地、珊瑚灣交付的小區(qū)去實地看看，就會發(fā)現(xiàn)高新區(qū)小區(qū)實際入住人數(shù)并不少。

在2019年、2020年新房交付高峰期之后，地鐵8號線以及進出高新區(qū)的立交橋修好之后，人口不會是問題。

NO. 3｜叁

高新區(qū)購房的三個“錦囊”

前幾天，去高新區(qū)看了幾個新盤。

一聲嘆息。

有的開發(fā)商推出的大戶型產(chǎn)品從圖上看確實不錯。帶保姆間、超過200平的大平層使得高新區(qū)的物業(yè)類型更加豐富。

但是，我從這家開發(fā)商拿地成本、建設(shè)速度、精裝噱頭、銷售價格等多方面分析，這個產(chǎn)品很難保證品質(zhì)。

十幾家開發(fā)商在高新區(qū)鏖戰(zhàn)，用一個魚龍混雜真是毫不為過。所以，即使你認可我的觀點，也不代表著你可以閉眼買房。我希望你記住三點。

第一，區(qū)位原則。李嘉誠說過，買房最關(guān)鍵的三個因素，地段，地段，還是地段。第二段里我分析了，未來高新區(qū)的剛需主力來自于主城區(qū)，那么高新區(qū)距離主城區(qū)最近的盤自然就是最值得你出手的盤。

第二，成本測算。不管多么華麗的賣家秀，最終都要歸結(jié)于成本。你說花2毛錢買面粉的人與花6毛錢買面粉的人，誰可能拿出更多的錢來給你買高品質(zhì)的奶油和堅果呢？

第三，馬太效應(yīng)。以高新區(qū)為例，像中歐國際城這樣的樓盤前期已經(jīng)熱賣，未來大量人口入住是確定的事兒，這樣的區(qū)域更利于優(yōu)質(zhì)商業(yè)、醫(yī)療、教育資源的聚集。而且從金茂灣來看，開發(fā)商在優(yōu)質(zhì)資源配套的引入上具有央企優(yōu)勢，所以最終會形成一個宜居的良性循環(huán)。

選擇一個未來發(fā)展前景最為廣闊的區(qū)域，挑選一個最放心的樓盤，是你這個寒冬不該糾結(jié)的事兒。

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