樓市“金九銀十”的慘淡猶在眼前

青島十一月的數(shù)據(jù)給人眼前一亮

供應(yīng)量創(chuàng)出了近兩年來的新高，近15000套新房集中上市。而成交數(shù)據(jù)也量創(chuàng)出了近期新高，成交量?jī)H次于“上合”前的火熱高峰，價(jià)格也超過6月份峰值。其中有網(wǎng)簽系統(tǒng)調(diào)整，致使集中網(wǎng)簽延后的因素，也反映了目前市場(chǎng)的調(diào)整并未全面鋪開效果。

供求量?jī)r(jià)均大漲 政策因素難分清

全市11 月份供應(yīng)量達(dá)到160多萬㎡，環(huán)比增加近一成，同比去年則幾乎翻番。50多個(gè)項(xiàng)目新開加推，大有年底沖刺的節(jié)奏，也是近兩年來集中供應(yīng)最多的月份。成交量在連續(xù)三個(gè)月下滑后大幅反彈，只是190萬㎡的簽約中有不少“銀十”歷史業(yè)績(jī)助力，還有網(wǎng)簽系統(tǒng)調(diào)整延遲簽約的部分原因。

所以單從數(shù)據(jù)判斷，成交的反彈并不能說明市場(chǎng)有所升溫。相反從目前各項(xiàng)目的客戶量來看，市場(chǎng)仍然在降溫，觀望的氣氛已經(jīng)初步形成，新開盤的項(xiàng)目去化大多在50-70%之間。而簽約均價(jià)達(dá)到14500元左右，環(huán)比升幅達(dá)9%，同比上漲17%左右。和全國(guó)諸多二線城市一樣，價(jià)格再次創(chuàng)出歷史新高，主城區(qū)簽約增加成為主要因素。

供求增量靠北城 主城難得新供應(yīng)

上市項(xiàng)目的區(qū)域分布看，膠州、李滄、城陽名列前三，膠州更是占比超過五分之一，膠南也保持10%左右。城市北部仍舊是供應(yīng)的主陣地，也是競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的區(qū)域。西海岸占比繼續(xù)降低，大部分集中在原膠南區(qū)域。市內(nèi)四區(qū)均有項(xiàng)目開盤加推，扭轉(zhuǎn)了近期主城區(qū)無新盤可售的情況，改善客戶有了選擇。

成交熱點(diǎn)分布區(qū)域，則是膠州、高新、膠南呈三足鼎立之勢(shì)，占到全市成交的一半。其余區(qū)市僅黃島占比達(dá)10%，而城陽、即墨、平度等均有所降溫。主城區(qū)伴隨新盤加推，成交占比一改頹勢(shì)，占據(jù)12%的份額，調(diào)整期體現(xiàn)出更強(qiáng)的成交穩(wěn)定性，也成為拉動(dòng)價(jià)格上漲的主力。

各區(qū)普遍上漲 主城拉高均價(jià)

成交量的大幅反彈，全市11月簽約均價(jià)環(huán)比漲幅超過9%，價(jià)格也相應(yīng)創(chuàng)出了今年最大升幅。各區(qū)市中僅平度、黃島、城陽出現(xiàn)環(huán)比小幅下跌，且跌幅達(dá)10%左右。嶗山區(qū)漲幅17%，高新區(qū)漲幅10%，超過全市平均水平。

同比漲幅看，外圍新區(qū)漲幅普遍更大，市北區(qū)新項(xiàng)目開盤出現(xiàn)小幅上漲，唯一出現(xiàn)同比下降的是李滄區(qū)。上一輪傳統(tǒng)的熱點(diǎn)區(qū)域李滄、城陽、黃島，已經(jīng)被新興的膠州、高新、膠南替代。雖然環(huán)比出現(xiàn)上漲，但同比漲幅繼續(xù)回落，目前出現(xiàn)的小范圍降價(jià)優(yōu)惠，尚未對(duì)整體情況產(chǎn)生決定性影響。

主城新盤增加 成交集中外圍

主要新增項(xiàng)目仍然在北部城區(qū)，特別是膠州近期集中供應(yīng)量較大，套均價(jià)格在大多在100-150萬之間。主城區(qū)本月上市項(xiàng)目也明顯增加，主要是原四方和李滄北部的改善性樓盤，基本為250萬起價(jià)，已非普通剛需能及。

成交熱點(diǎn)樓盤北部城區(qū)也是主力，高新區(qū)和膠州占據(jù)半壁江山。北城改善性項(xiàng)目占比增加，均價(jià)在12000-15000之間。西海岸也有多盤上榜，則為價(jià)格相對(duì)實(shí)惠的剛需項(xiàng)目。主城區(qū)改善性項(xiàng)目雖然價(jià)高難選，但仍是銷售火熱。大規(guī)劃、大房企、大項(xiàng)目，還是市場(chǎng)成交的熱點(diǎn)。

數(shù)據(jù)上大漲確實(shí)好看，而實(shí)際情況確不容樂觀。歷經(jīng)兩年的調(diào)控后，市場(chǎng)出現(xiàn)了量降價(jià)跌，也意味著調(diào)整進(jìn)入中段。目前出現(xiàn)的裝修優(yōu)惠、車位贈(zèng)送甚至首付分期，都是松動(dòng)的跡象。但是涉及多是個(gè)別區(qū)域的小項(xiàng)目，并非市場(chǎng)的主流，自然也難撼動(dòng)高企的房?jī)r(jià)。臨近年底淡季，面臨銷售壓力，估計(jì)優(yōu)惠降價(jià)的隊(duì)伍還會(huì)增加，調(diào)整尚有空間，遠(yuǎn)未到位。

而購房熱潮的回落，觀望情緒的增長(zhǎng)，都在改變市場(chǎng)的形勢(shì)。調(diào)控的最直接效果，就是過度投資的抑制，炒房收益的攤薄。那些只靠規(guī)劃、炒投資的板塊和項(xiàng)目，難免成為調(diào)整的重災(zāi)區(qū)�，F(xiàn)在樓市也是初冬，雖然暖意尚存，但難免漸入深寒。由此看來此波上漲，不是樓市反轉(zhuǎn)的信號(hào)，可能只是回光返照……

樓市必經(jīng)深寒

方可有來年春暖

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