從一片村莊搖身變成樓宇林立，商業(yè)繁榮，遍地住宅的現(xiàn)代化商圈，新都心已經(jīng)開(kāi)始扮演市北區(qū)商務(wù)中心、居住中心的重要角色。

站在青島未來(lái)東部主城的版圖上，市北區(qū)顯然位于大青島地理位置的中心，而城區(qū)全新打造的中央商務(wù)區(qū)和新都心片區(qū)，更是市北構(gòu)筑更有溫度和厚度主城核心區(qū)的“王牌”。

凰探第567期

撰文/?李毅

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新都心蛻變！

市北區(qū)的現(xiàn)代化商業(yè)、居住中心

記得2012年，有了定居青島打算的自己來(lái)到這座陌生的城市看房，受手頭資金的限制，跳過(guò)了6年前房?jī)r(jià)便已高高在上的市南嶗山，直接把目光定格在了市北區(qū)。

而自己的第一站就選擇在當(dāng)時(shí)還是一片大工地與村莊組成的新都心，新修的馬路兩旁豎起了高高的規(guī)劃宣傳隔板，阻擋著我與村莊、廠房們的視線……

6年前的市北區(qū)，雖然相較前面市南嶗山兩城區(qū)價(jià)格能低不少，但已經(jīng)從2008年以前的均價(jià)6千來(lái)到了萬(wàn)元+，從新都心住宅的整體規(guī)劃和樓盤(pán)項(xiàng)目布局來(lái)看，顯然主導(dǎo)這里的開(kāi)發(fā)商是萬(wàn)科，自己現(xiàn)在還記得去萬(wàn)科藍(lán)山的售樓處咨詢(xún)時(shí)，對(duì)方報(bào)出的11500元/平帶裝修的價(jià)格。

但最終破舊的周邊環(huán)境和較高的價(jià)格，讓我和家人選擇了放棄。如今，面對(duì)如今3萬(wàn)+的均價(jià)，顯然有一種錯(cuò)失“金礦”的懊悔感……

如今的新都心片區(qū)代表型項(xiàng)目：萬(wàn)科藍(lán)山

目前該小區(qū)均價(jià)已經(jīng)來(lái)到37000元/平米（圖片來(lái)源：房天下）

據(jù)大數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)樓市在過(guò)去20年當(dāng)中，整體上漲了近20倍，以平均1年增長(zhǎng)近1倍的速度向國(guó)人展示了其投資的價(jià)值。對(duì)于青島而言，早期最先看到這一機(jī)遇而行動(dòng)的人，如今不是跨行業(yè)的大老板、城市精英人群，就是能達(dá)到衣食無(wú)憂(yōu)富足生活的隱性富豪了。

再看樓市對(duì)城市的影響，從基建、現(xiàn)代化程度、人口集聚度、宜居水平等方面帶給城市影響力、形象及吸引力的大幅提升，新都心就是新時(shí)期青島城市發(fā)展，后崛起的典型區(qū)域。

從一片村莊搖身變成樓宇林立，商業(yè)繁榮，遍地住宅的現(xiàn)代化商圈，新都心已開(kāi)始扮演市北區(qū)商業(yè)中心、居住中心的重要角色。

十年發(fā)展軌跡

地產(chǎn)大鱷助推新都心崛起

新都心商圈，位于市北區(qū)雙山街道，回溯歷史，最早要追溯到600年前的明朝，在青島歷史沿革中，始終享有重要的人文地位。直到十年前，這里還是一片平房居住區(qū)和眾多生產(chǎn)制造的企業(yè)。

隨著北京奧運(yùn)會(huì)賽事的成功舉辦，輔以2012年市北區(qū)與四方區(qū)合并，讓雙山的地理位置一躍成為全新市北區(qū)的中心區(qū)域，但破舊的基礎(chǔ)設(shè)施和大量平房廠房，讓這里與城市中心的形象差距太大，規(guī)劃改造大勢(shì)，已不可阻擋。而2008年新都心片區(qū)的房?jī)r(jià)，每平米均價(jià)還不到7千。

2009年，對(duì)于這片區(qū)域是一個(gè)足以載入史冊(cè)的年份，本身就懷揣著一顆舊村改造之心的當(dāng)?shù)卣�府，遇到了同樣傾慕這片區(qū)域許久的萬(wàn)科，后者提出的“青島新都心”概念，讓前者心動(dòng)不已。就這樣兩方一拍即合，為青島誕生又一現(xiàn)代化商圈，埋下了關(guān)鍵的伏筆。

當(dāng)時(shí)，萬(wàn)科地產(chǎn)提出要效仿日本幕張新城，打造青島新都心的先進(jìn)概念，獲得了來(lái)自于本地政府的支持，相關(guān)規(guī)劃立馬上線，先期圈定了以長(zhǎng)沙路、清江路、南昌路、黑龍江路合圍的一塊約4平方公里的區(qū)域，以“一心、一環(huán)、兩帶、三大國(guó)際社區(qū)”為規(guī)劃建設(shè)目標(biāo)的新都心商圈，正式走上青島城市發(fā)展的中心舞臺(tái)。

隨后讓新都心商圈真正聲名遠(yuǎn)揚(yáng)的，還是離不開(kāi)以萬(wàn)科、中海、保利、海爾、海信為代表地產(chǎn)大鱷所建的大項(xiàng)目以及宣傳造勢(shì)的貢獻(xiàn)。其中，萬(wàn)科扮演了關(guān)鍵角色，其在該區(qū)域的項(xiàng)目也最多，像筆者在2012年看的藍(lán)山正是萬(wàn)科的盤(pán)。

而2012年的青島樓市，“萬(wàn)元線”變成青島樓市的年度熱詞，新都心也在這一年，區(qū)域均價(jià)邁過(guò)了萬(wàn)元大關(guān)。

從2013年到2017年，這5年是新都心片區(qū)積蓄能量，奠定核心地位的發(fā)展之年，以和達(dá)·中心城、萬(wàn)科中心、中海清江華府、國(guó)信紫云臺(tái)、海信淮安郡、青建太陽(yáng)島、海爾玫瑰蘭庭、海爾世紀(jì)公館等十余個(gè)大型房企開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)項(xiàng)目，拔地而起，凱德MALL領(lǐng)航的商業(yè)項(xiàng)目群先后開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，地鐵3號(hào)線順利通車(chē)……

大動(dòng)作頻頻的新都心片區(qū)，已經(jīng)完成了作為中心片區(qū)的前期鋪墊。

機(jī)遇伴隨挑戰(zhàn)

補(bǔ)短板，新都心全新規(guī)劃獲批

到2017年，新都心已經(jīng)形成以生活居住和現(xiàn)代商貿(mào)功能為主的城市綜合功能片區(qū)。而這一年，這片區(qū)域的均價(jià)正式邁過(guò)了“2萬(wàn)元線”。達(dá)到23000/平米。

到2018年上半年，受舉辦上合峰會(huì)影響，新都心均價(jià)甚至突破了“3萬(wàn)元線”，在4月份達(dá)到38000元/平米的峰值，雖說(shuō)下半年有所回落，但目前整體仍維持在30000元/平米左右的高位上。

但不斷爬升的房?jī)r(jià)這并不代表，新都心片區(qū)建設(shè)的已完美無(wú)缺，在房天下提供的最新板塊評(píng)級(jí)顯示，雖然這個(gè)板塊的活躍度與享有的生活服務(wù)較高，但教育為代表的宜居資源相對(duì)匱乏，僅評(píng)為C，受此影響，整體板塊的評(píng)級(jí)僅為B。

（圖片來(lái)源：房天下）

市北區(qū)似乎也注意到了這一問(wèn)題，在市規(guī)劃局官網(wǎng)于2018年7月公布獲批的新都心片區(qū)規(guī)劃來(lái)看，最大變化就是教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等項(xiàng)目用地的大幅增加。

新規(guī)劃不但基本做到了片區(qū)無(wú)工業(yè)化，而且原先預(yù)留土地，村莊建設(shè)用地也將改為幼兒園、小學(xué)、初中、綜合醫(yī)院、老年公寓、街道文體活動(dòng)中心、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、體育活動(dòng)中心等宜居配套項(xiàng)目。

據(jù)市規(guī)劃局副局長(zhǎng)滕軍紅介紹，新都心片區(qū)將規(guī)劃建設(shè)17所幼兒園、5所小學(xué)、2所初中、1所九年一貫制學(xué)校，此外還要規(guī)劃1所綜合醫(yī)院、4所社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心和3處街道級(jí)體育活動(dòng)中心等。

待建成后，將大幅提升新都心宜居水平，補(bǔ)齊短板，拉升片區(qū)整體含金量。

（點(diǎn)擊圖片可放大瀏覽）

放眼青島未來(lái)中心灣區(qū)的東部城區(qū)版圖上，市北區(qū)顯然位于大青島東部地理位置的中心區(qū)域，而城區(qū)全新打造的中央商務(wù)區(qū)和新都心片區(qū)，更是市北構(gòu)筑更有溫度和厚度主城核心區(qū)的“王牌”。

而新都心相較于中央商務(wù)區(qū)、定位略有不同。兩區(qū)域“一商一住”的各自核心屬性，具有很強(qiáng)的互補(bǔ)性，未來(lái)也將成為驅(qū)動(dòng)城區(qū)發(fā)展的東西部“雙核”。

Tags：房?jī)r(jià),6千,3萬(wàn),村莊,青島,核心區(qū),到底,經(jīng)歷,什么,

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